租房买房买生意上iU91
蒙城华人网 首页 新闻 加国新闻 查看内容

业主6年卖5套房 CRA称不是自住房要追税

发布时间: 2020-11-10 13:03| 查看: 3828| 评论: 0|来自: 加国无忧

在加拿大几乎啥东西都要收税,数得出来的例外只是凤毛麟角:阁下在TFSA中的投资收入,中彩和赌场所赢的奖金,再就是买六个或更多的甜甜圈...也许买六个或更多甜甜圈的机会较多,但中彩的赢得奖金的几率确实很小。

CIBC银行的税务及理财师Jamie Golombek在最近的一篇专栏文章中称,但出售房屋——自住房却为加拿大人提供了获得重大免税及收益颇丰的最佳机会。

正因为如此,近年来,加拿大税务局(CRA)一直盯着这个事情,严打逃税者:一旦他们认为纳税人卖房时把本不是自住房的物业不适当地作为自住房而避税,那么CRA就会将业主的PRE(principal residence exemption)予以拒绝,不仅要对卖房收入征税,还要加利息甚至很重的罚款。

理财师Jamie Golombek讲了最近一个刚刚判决的案例。业主是安省渥太华的一对夫妇,他们在2007年至2012年之间卖了至少5套房屋,但都被当成自住房没有交税。这对夫妇如此频繁地买房卖屋,引起了CRA的怀疑进而调查,双方为此打起了官司。


(PHOTO BY DAVID ZALUBOWSKI/AP PHOTO FILES)

先要说清楚,这对夫妇所从事的的生意与建筑有关,主要是做混凝土浇筑业务,后来则经营房屋基础维修业务。再是为了叙述和理解方便,且把这5套房子按买卖时间分成两类:

1号,2号和3号屋

按照业主的说法,2006年8月,这对夫妇购买了1号屋。他们入住之后进行了一些装修并刷漆,这类活儿对他们是小菜一碟。但是住了不久之后,他们很快就对这套房子不满意,因其位于工厂附近,大卡车从早6点到深夜12点出出进进,噪音很大,震动强烈。这对夫妇在那儿住了大约10个月就决定搬家。他们于2007年卖掉房子,获得了$69,801元收益。

随后他们自建了2号屋,他们一开始将其称为“梦之屋”,进行了很多装修。但过了一阵,这对夫妇“很快对邻居感到不满…;并且他们有一对双胞胎女儿,担心住在那里可能有“土狼入侵”。于是这对夫妇卖掉了房子,于2008年8月搬出,前后住了大约11个月。2008年卖的这套房子赚了$273,434元。

买房后第二个月,这对夫妇搬进了也是他们自建的3号屋。他们一家搬进去后不久,以前帮他们卖房的地产经纪与他们接洽,问是否可以把新房子卖给他的一名新客户。按照这对夫妇的说法,由于这位买家出价太有吸引力以致于他们无法拒绝,于是在2009年9月将此新屋出售,在扣除土地和建筑成本之后,这对夫妇赚了$403,776元。

4号屋和5号屋

2009年12月,这对夫妇搬进了新买的4号屋,这是一套镇屋,他们也是做了不少装修。但是这对夫妇后来认为镇屋对他们而言“不是一个很好的选择”:由于纳税人做建筑用的卡车太大,很难停放在巷道之上,邻居们不仅为此颇有怨言,而且纷纷抱怨这对夫妇“总是搞社交聚会吵得大家不得安生”。这样,在2011年1月,他们以$54,913的价格卖了这套镇屋。

然后,他们搬进了5号屋,同样做了一些装修及美化工作。但到最后,这对夫妇认为这套房子也“不是他们梦想中的房子”,于是在2012年7月卖掉并搬出,获利$187,574元。卖掉之后,他们搬进了第六处房屋,直到法官做出裁决时他们仍然住在那里。

法官的裁决

在这对夫妇与CRA对簿公堂之后,法官最近作出裁决。简单来说就是:CRA不能继续追究1号,2号和3号屋是否交税,但业主夫妇必须为4号屋和5号屋纳税。

法官在作出决定时要考虑一些因素。一般而言,在确定出售房地产是否被视为营业收入时,法院要考虑了以下因素:出售房地产的性质以及纳税人如何使用房地产; 所有权期限的长短; 纳税人进行其它类似交易的频率或次数;依赖于物业或与物业有关的工作;导致物业出售的情况; 以及纳税人买卖房屋的动机等。

针对买卖房屋的动机,这对夫妇争辩说,他们买房的动机不是为了出售房屋牟利。他们在法庭作证时说“如果他们的动机是为了牟利而售房,他们就不会定制且改建成自己喜欢的样子,并对房子进行大量装修和升级。”

纳税人在法庭陈述,他们每年在提交纳税申报表时都会征询其会计师的专业意见。他向注册会计师解释说,他的意图原本是住在所买的房屋中,但“出于合法原因和无法控制的情况,他和他的配偶决定出售房屋。”

纳税人还争辩说,对于分别于2007年,2008年和2009年卖掉的三套房,CRA再度进行重新评估已经为时已晚,应将其视为“法规禁止”。 一般而言,CRA若在原始重新评估过了三年及以上,再对某纳税人进行重新评估是被禁止的,除非可以证明纳税人做出了“由于粗心,疏忽或故意违约而导致的虚假陈述”。

法官在这一点上同意了纳税人的说法,他们不存在因疏忽,粗心或故意违约而造成的失实陈述。 “很明显…仅仅因为纳税人采取的立场与(CRA)立场相矛盾,这本身并不意味着纳税人作出了虚假陈述,使(CRA)在正常期限后可以重新评估。”

因此,法官裁决:CRA不能在法规禁止的三个年份重新评估纳税人对1号,2号和3号屋的销售。

但是法官认为,纳税人“购买4号屋和5号屋时的主要意图是将它们转售以获利。如果这不是他们的初衷,那么有可能将其转售以牟取暴利,这无疑是促使他购买后面两套房子的次要意图。 因此,法官裁定PREs不适用于4号和5号屋的销售收益,它们应作为营业收入适当地征税。

不过,法官驳回了CRA评估中要求的重大过失处罚,因为纳税人根据其会计师的建议,认为自己每年卖房都可以得到PRE,也就是作为自住房而免交税款。正如法官写道:“我认为(CRA)并没有确定(纳税人)在提交其2011和2012纳税年度的所得税申报表时,有意作出虚假陈述或故意遗漏。”
标签: 地产 税务

最新评论

免责声明:本文仅代表作者个人观点,与蒙城华人网无关。其原创性以及文中陈述文字和内容未经本站证实,对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本站不作任何保证或承诺,请读者仅作参考,并请自行核实相关内容。如发现稿件侵权,或作者不愿在蒙城华人网发布文章,请版权拥有者通知蒙城华人网处理。
为改善中日关系,最近两天中方单方面做了两件大事
为改善中日关系,最近两天中方单方面做了两件大事
中国据报已通知日本,中国将移除钓鱼岛(日本称为尖阁诸岛)附近浮标。中国单方面给日
第九天罢工:加拿大邮政的影响“愈发明显”
第九天罢工:加拿大邮政的影响“愈发明显”
在加拿大邮政员工全国性罢工的第九天,这次停工的影响正在雇主方面愈发明显,雇主预计
大多伦多地区2041年居民将逾千万 族裔人口大幅增加
大多伦多地区2041年居民将逾千万 族裔人口大幅增加
加拿大统计局的数据显示,2050年,四分三多伦多人来自外观上可辨认的族裔,当中一半以
加拿大女子"0元购"被抓恼羞成怒,竟然放狗咬人
加拿大女子"0元购"被抓恼羞成怒,竟然放狗咬人
简直太蛮横了!加拿大女子偷窃被抓后,竟恼羞成怒放狗咬人!近日,加拿大BC省基洛纳Et
川普任命华裔黄之瀚为副国家安全顾问
川普任命华裔黄之瀚为副国家安全顾问
美国当选总统川普(特朗普)周五(11月22日)宣布,任命前国务院官员黄之瀚(Alex Won
蒙特利尔一depanneur遭纵火 居民疏散
蒙特利尔一depanneur遭纵火 居民疏散
蒙特利尔警方(SPVM)表示,周六凌晨,Verdun区一家dépanneur疑似遭到纵火袭击。据警
杜鲁多化身"小迷弟"空降霉霉演唱会大秀热舞!全网群嘲:太尬了 ...
杜鲁多化身"小迷弟"空降霉霉演唱会大秀热舞!全网群嘲
昨天(11月22日)晚上,加拿大总理杜鲁多和女儿一起现身泰勒·斯威夫特( 霉霉)在多
好消息 魁省上调养老金
好消息 魁省上调养老金
Retraite Québec宣布,从2025年1月起,多项养老金将上调2.6%,总计约220万名受益人将
大温华裔儿童在家弹琴 遭物业罚款超3万!法庭这样判
大温华裔儿童在家弹琴 遭物业罚款超3万!法庭这样判
本拿比一栋高层柏文共管务业委员会,向其中一住户因练习钢琴发出噪音要求罚款超过3万
Cineplex家庭影院开播 电影票只要3.99元
Cineplex家庭影院开播 电影
蒙特利尔Cineplex每周六早上11点的家庭影院又开始了,
魁省五百元优惠机票可以去哪儿玩?
魁省五百元优惠机票可以去哪
2022年6月1日起,魁省政府推出了“空中准入地区计划”
蒙特利尔郊外新开一家北美最大的蹦床公园
蒙特利尔郊外新开一家北美最
魁北克省 Mont-Saint-Grégoire 山脚下新开了一家北美
魁省迎来北美第一家全包型滑雪度假村 现在只要160元
魁省迎来北美第一家全包型滑
近日,全球知名的法国度假连锁集团Club Med宣布位于魁
刺激!飞跃安魁两省边界!400米长滑索开放!
刺激!飞跃安魁两省边界!40
安省和相邻省的边界已正式开放!肯定会有很多小伙伴驾

Copyright © 1999 - 2024 by Sinoquebec Media Inc. All Rights Reserved 未经许可不得摘抄  |  GMT-5, 2024-11-24 09:18 , Processed in 0.161151 second(s), 23 queries .