华裔商家吃官司!烈市夫妇毕生积蓄买房产打水漂

根据星报报道，两年来， Samir Sultan-Ali 和他的家人梦想着搬进他们坐落在烈治文市（Richmond Hill）的价值百万的联排别墅。

在2018年看到现代庄园（Modern Manors）正在出售后，Sultan-Ali 为一栋三居室联排别墅支付了20万定金。开发商称该社区让人感觉是一个小镇，而且距离央街（Yonge Street）的仅几步之遥。

图源：Ideal Developments

但随后， Sultan-Ali 发现他的联排别墅重新上市出售，这恐怕会让他失去该栋房屋和50%定金。他是这些尚未建成的联排别墅的36名买家之一，他们感到自己像在风中一样摇摇欲坠。

最初的开发商 Ideal Developments 在拖欠数百万元的贷款后移交了所有权。但它指责该房产的现任所有人 Grand Grace Development 违反了Sultan-Ali 和其他人签署的购买协议。

图源：Ideal Developments

而 Grand Grace Development 则在法庭说，他们从未同意签署购买协议。同时，它指出 Ideal Developments 曾获得的740万元不知所踪了，它们没有被用于建设。

“我惊呆了！我正在计划搬家，” Sultan-Ali 说，“我发现自己两年前支付的定金的联排别墅截至3月12日仍在数个房地产网站上销售。

Ideal Developments 及其总裁 Shajiraj Nadarajalingam 于1月份向高级法院提交了一份申请，要求法院宣布其现代庄园以“遵守所有现有购买协议权利”为条件转让。Ideal Developments 表示，新的所有者“违反条例”，“不诚实的交易”和“不当拒绝”接管现有购买，使所有购买协议“处于危险之中”。

一个月后，Grand Grace 提交了自己的申请，要求法院裁定它没有义务承担协议，认为 Ideal Developments 应该对这些购买者承担责任。2月，高级法院一名案件管理负责人下令禁止开发商在2.8英亩开发中出售，抵押或租赁任何单位，直到法院的申请得到解决。

Ideal Developments 的律师 William Friedman 说：“我一直在通过法律顾问与许多其他买家打交道，他们都对我们正在朝着正确的方向感到满意。”代表 Grand Grace 的律师拒绝置评。

2015年，Ideal Developments购买了位于Yonge St. & Jefferson Side Road 的一块土地，并计划在该土地上建造60套公寓和36套联排别墅。截至2020年5月，Ideal 已售出36套联排别墅和36套公寓。Sultan-Ali 原本希望到那时能搬进去，但却遭到延误。

今年2月， Sultan-Ali 和其他买家收到了 Ideal Developments 律师的来信，称现代庄园的新开发商没有遵守购买协议，而在重新销售这些单位。这是 Sultan-Ali 第一次被告知开发商已经易主。

法律要将公寓的押金需要存放在信托中，如果购买协议终止，则要全额退还。但联排别墅不同，因此，没有法律要求以信托方式寄存联排别墅的押金。

消费者保护组织 Tarion Warranty Corporation 表示无法就此事进行详细评论，但表示在最初项目中拥有联排别墅购买协议的买家可以提交押金索赔.但是，对于像 Sultan-Ali 这样的购买者来说，他们平均支付了大约20万元的押金，但 Tarion Warranty Corporation 的存款保护最多只能负责该金额的一半。根据 Tarion 网站的信息，对于那些在2018年1月之后签署了联排别墅购买协议的人，如果销售价格超过600,000元，则 Tarion 可以提供最高购买价格的10％的存款保障，最高为100,000元。

图源：Tarion

Ideal Development 的律师 Marjan Asmani 说，签署了现代庄园公寓单元购买协议的买家的押金都保存在一个信托帐户中。虽然公寓买家的钱在信托，但如果他们的购买协议没有得到认可，他们仍然会蒙受损失。

房地产经纪人 Asmani 表示，她在2015年为 Ideal Developments 支付了4.7万元的押金，用于购买施工前的公寓。现在，她已经等了五年多了，开发商还没有建好公寓。即使她已被全额退还了押金，但她认为自己的购买机会可能已经过去了。

“我五年前可以买到的东西，今天却不能买到。我五年前的存款现在无法购买任何规模的单位，” Asmani 说。“我本来可以好好利用这笔钱的。”

公共关系公司 Neat Agency 的 Tara McCarthy 在一封电子邮件中说，Idea Development 对购买者“极为同情”，并与他们在一起。McCarthy 说：“开发商致力于解决问题，希望至少安排尽快退还押金。”

Grand Grace在法庭文件中称，2019年，Ideal Developments拖欠抵押贷款义务，而却建设仍未开始。为了解决这个问题，其中一个贷方 Amercan 与Ideal Development 构成了有限合伙制关系，他们将一同合作。

根据法庭记录，Amercan 的负责人是房地产投资商 Fanseay Wang，他也是 Grand Grace Development 和 Dragon Holdings 的负责人。他将为该项目提供资金。

Grand Grace称，Ideal Developments 接受了两笔总额超过5000万元的新抵押贷款，但又再次违反了其义务。Wang在一份声明中说，Ideal向他咨询了有关将财产转让给有限合伙企业的事宜，然后由有限合伙企业承担贷款责任。

Ideal 在法庭上的意见书说，Grace Grace 保证将把购买协议作为转让的一部分。但是，Wang 说这从来没有达成协议。他声称，Ideal Development 为36栋联排别墅收取了740万元的押金，但从未按照有限合伙协议的要求将这笔钱存入该项目的帐户。Wang 表示这些押金没有用于房地产开发。

Wang说：“Ideal Development 不当使用购买存款，而不是将其投入开发中。现在，他应该应对这些购买者承担责任。没有证据表明Ideal 寄存了这些款项。”

图源：约克区警局官网

在得知开发商之间的纠纷后，Sultan-Ali 和 Asmani 都向约克区警察局的欺诈部门提起了申诉。警方不会对是否正在进行调查发表评论。警方证实，截至3月10日，尚无任何指控。

尽管如此，这座未建成的联排别墅对 Sultan-Ali仍未失去吸引力。他说，他仍然希望完成这笔交易，特别是由于两年前他获得了现金返还奖励。根据与Ideal签订的合同，购买完成后，Sultan-Ali将在107.9万元的售价中获得20万元的返点。

现代庄园项目在2015年首次推向市场时便是一个热门项目。据报道，第一阶段的房产在几个小时内就被抢购一空。为了进一步增加吸引力，该项目与慈善基金会 Ideal Hope Foundation 共同推广。但根据加拿大税务局的数据，Ideal Hope Foundation 因未能提交慈善申报表而在2019年被撤销了慈善资质。财务文件显示，该组织已在慈善事业上花费了超过203,000元，并在咨询费上花费了大约5,000元。