吓到了...南京，100万人在卖房

最近，看了一些房地产的数据，了解越深入，看的越多，越是心惊。

首先让我感到震惊的是合肥的数据，但更让我震惊的是南京的数据，下面一个个挨着说，最后看看全国的情况。

01. 合肥50万人在卖房

合肥二手房在售量，贝壳公开数据是8.9万套，贝壳内网数据是10.7万套，内网比外网高20%，而幸福里房产数据是19万套！

简单解释一下数据差异，贝壳只是一家房产中介，不可能所有卖房的都在贝壳卖，贝壳不可能垄断所有在售房源，所以实际数据肯定是高于10.7万套的。但无论是贝壳内网10.7万套，还是幸福里房产的19万套，没有数量级的差别，基本上不影响分析。

19万套是什么概念呢？简单算一下，就知道这个数据多夸张。

合肥户籍人口第七次全国人口普查显示，常住人口937万，市区人口511万，平均每个家庭户的人口2.61人 。

假如每套房子多数都是一户在卖，那就是19万×2.6=49.4万，也就是合肥50万人在卖房，而合肥市区人口才500万人。

此外，合肥每年还有6万多套新房销售。

合肥500万市区人口，还有其他400万非市区人口，一起支撑房价。

但比合肥数据更夸张的是南京的数据。

02. 南京100万人在卖房，占常住人口的10%

南京二手房在售量：37万套！

南京市第七次全国人口普查公报正式数据显示，常住人口931万，城镇人口809万，户均2.5人。因为南京限购，那么多数房子应该是一户卖一套，那就是371400×2.5=

928500人在卖房，接近100万人，10%南京人都在卖房。

也就是如果你在南京随便一眼看过去，你看到的10个人里就有1个正在卖房。

另，据2019年南京?市统计局公布数据，南京城镇居民人均住房面积40.3㎡。南京市2019年城镇人口707.2万人。推算一下城镇总住房面积为2亿8500.16万平方米。按每套房子80平，大约360万套房子。最近2年即使增加，应该也在400万套左右。37万套挂牌，也接近10%的房子在出售了。

关键是谁来接盘？10个人里有1个正在买房的吗？

03. 二手房抛压非常大

关于二手房挂牌量，目前并没有唯一、全面的权威机构统计数据，目前可得主数据要有两个来源，一个是贝壳官网（从合肥与南京两地看，内网比外网数据高20%）；一个是幸福里房产的数据。

每个城市人口差距太大，所以，更有参考意义的是各城市的“万人挂牌量”：

“万人挂牌量”虽然很有参考价值，但对于普通人来说，不容易理解实际到底是多大的量，于是在变换一下数据，算下“百户挂牌量”，就是平均来算100户卖多少套：

因为各城市限购都是以家庭户为单位，所以与单人口相比，一套房更能精准的对应一户家庭，而且因为限购，绝大多数家庭都在3套房以内，所以“百户挂牌量”其实也是卖房家庭的比例。

以南京为例，百户挂牌量10.5套，意思就是100户人家里卖10.5套房，近似于是10%的家庭都在卖房。

04. 二手房有价无市，成交先砍20%

可查数据显示，2022年3月1-24日，60城市新房销售面积同比-50%（2月-28%），18城市二手房成交面积同比-39%（2月-38%）。

上述数据毕竟只是数据，下面说说亲身经历的二手房买卖情况，会有更直观、感性的认识。

目前合肥二手房非常难卖，据亲身经历4个卖房情况，亲身经历的也只有这4个，成交价基本上都比挂价低20%，甚至房东主动降价30%。

第一个：目前所住的小区，同一户型，最高时候挂到420万，上个月挂价多在360-380万，而中介说实际成交价是310万，也就是成交价比挂价低了20%。最近已经有挂价330万的了。

第二个：笔者关注的一套房子，挂了150天，只有5人看房，1个月才有1个人去看；挂价276万，成交价235万，降价41万，降幅15%。

第三个：老市区同户型房子，前两年成交价105万，现在成交价75万，降价30%。

第四个：春节后，我和好友一起去看滨湖新区银泰边上一个小套，四五十个平方，卖家挂价210万，我们看后直接回去，没有报价。房东隔两天就降价二三十万，让中介问我们买不买，从挂价210万，降到180万，160万，最后降到140万，降价30%，也卖不掉。

05. 投机暴涨时代已彻底结束

现在，所有数据都显示，过去20年房价暴涨、投机的时代已经彻底结束了，“房住不炒”已经真正成为现实。

用大白话说就是：买房不可能赚钱了。

如果给个限定语，那就是“10年内绝大多数人”买房不可能赚钱了。

下面结合任泽平分析，并补充相关数据，简单归纳如下6个原因：

第一大原因：供求已基本平衡。大部分中西部和东北地区已经出现过剩，2020年中国城镇住房套户比为1.09，一线、二线、三四线城市分别为0.97、1.08、1.12。未来主要需求来自城市更新、人口流入的20%的城市圈都市群、保障房租赁房等，未来70%的城市房子将出现不同程度过剩。

第二大原因：买房主力人群比例2013年已经见顶：

第三大原因：出生率持续大幅下降。1990年2926万人、2016年1786万人下降到2021年1062万人。人口下降，买房的肯定少了。

第四大原因：中国房价收入比和一二线城市房价在国际上偏高。在考虑持有成本后，以使用面积算，北上广深市中心房价收入比分别为41、32、28、32，高于纽约的7，伦敦的10，东京的10；中国外围区房价收入比均在10以上。

第五大原因：城镇化步入尾声，人均住房面积已接近发达国家水平。中国城镇化率64.72%，接近中高收入经济体的66.6%。。如果推动户籍制度改革和基本公共服务均等化，中国城镇化率已经达到75%左右。2020年中国城镇人均住房建筑使用面积26平方米，接近韩国、日本、法国的27.9、32.9、33平方米。

第六大原因：支付力透支。过去十年，居民杠杆率上涨了6.68倍，个人住房贷款余额超过38万亿，部分城市杠杆率涨幅加大，甚至有些城市杠杆率超过200%。

2021年居民可支配总收入是49万亿，居民债务/个人可支配收入比率为144%，这个比率是非常高的。2020年美国居民债务/个人可支配收入为95%，2007年为135%。

截至2021年底，住户贷款余额为71.1万亿。如果按照5.33%利率来计算，每年付息3.8万亿。如果按照贷款20年、等额本息还款，每年支付本息5.8万亿，占可支配收入的11.8%。这个看起来也不算高对吧，但如果去掉部分农村、老人等没有房贷的群体，这个数字对剩下的部分群体可能会提高到30-50%，也就是说有或许有几千万、上亿人一半的收入要用来还房贷（这个具体数据没查到，后面如果查到就补充到文末留言）。

06. 总结：刚需自住可以买；想投机赚钱的，就别买了吧

最后，再简单总结一下，住房供需已经平衡，城镇化接近完成，房价收入比太高，最最最主要的是人口已经见顶，新生人口从1990年2926万人、2016年1786万人下降到2021年1062万人，下降了1000-2000万人，只有巅峰年份的3-5成。

上述几个因素迭加，如果购房需求降低到只有巅峰的10%-20%，那么房价别说暴涨了，能够稳住价格都非常不容易。

很多人迷信政策的有形之手是万能的，相信未来还能暴涨。且不说现在反复强调“房住不炒”，那么只要看一眼东北鹤岗的房价，为啥政策托不起鹤岗的房价？

任泽平隐晦地说：“未来70%的城市房子将出现不同程度过剩。”翻译成大白话就是“未来70%的城市房子可能会不同程度的鹤岗化”。

绝大多数地市、县都会不同程度的“鹤岗化”，能够维持住房价的只有人口流入的省会、沿海城市，极个别城市或许还有上涨空间，但暴涨概率也是极低。通过炒房赚钱，对于绝大多数人来说，几乎是完全不可能的了。

未来，

有些城市的房子是资产，

有些城市的房子是商品，

有些城市的房子是耗品。

自住，还是投机，买房之前可要睁大眼睛看清楚了。