2 这些年,我们真的太爱搞都市圈了。 根据清华大学中国新型城镇化研究院组编的《中国都市圈发展报告2021》,我国共有6个成熟型都市圈,17个发展型都市圈,11个培育型都市圈。 相信很多人,下方表格里的很多都市圈,听都没听过…… 大多数的都市圈,都是省内闭起门来自己玩。真正由国家发改委批准实施的都市圈规划,到目前为止也只有6个,分别是: 南京、福州、长株潭、成都、西安、重庆。 更何况,并非所有城市都有能力成为“带头大哥”。 比如南昌都市圈,周边全是万亿级城市,去年GDP区区6650.5亿,被戏称为“环江西万亿带”“环阿卡林经济圈”。大哥都还不到万亿,怎么带下面的小弟? 再比如南宁、贵阳、银川和石家庄,虽贵为一省省会,却摆脱不了被更强势的广深、成渝、西安、北京虹吸,心里苦啊。 本来呢,都市圈的本意是老大带小弟,产业搭伙,交通互联,资源共享。但恕我直言,比起稳扎稳打搞建设,也许这才是很多城市的真实想法: 卖地、盖房、赚快钱。 南昌上次提出都市圈概念,还是去年“大南昌都市圈居民购房同权”,变相放开限购。当时就被住建部给叫停了。 深圳都市圈的惠州,北京都市圈的廊坊,当地楼市炒得最热的概念,都是环一线。遍地0首付的大亚湾,业主走上断供路的燕郊,鼻青脸肿地告诉我们: 都市圈概念炒房,炒着炒着就糊了。 燕郊,终究只是河北。临深,本质是还是惠州啊。 比起让中小城市搭便车,都市圈反而加速了发达地区虹吸落后地区的人口和资源,进一步放大城镇化马太效应。 用武侠小说中的招式类比,大概就是“吸星大法”了吧。 3 不光都市圈在“缩水”,很多城市的地铁梦也碎了一地。 前段时间,山东省潍坊市交通局在官网上回复称,城市轨道交通仍执行2021年9月的严控政策,国家发改委仍不受理一般地级市首轮建设规划。 山东省会济南、经济第一城青岛,都已经有地铁了。 潍坊作为“山东第三城”的有力竞争者,凭借GDP七千亿出头,940万人口,原本对地铁是抱有很高期望的。 可实际上,从2017年8月包头地铁被叫停之后,至今没有一个城市的轨道交通首轮建设规划获批。 不仅如此,想要“抱大腿”修地铁,也没那么容易了。 惠州临深片区,多年来痴痴盼着深圳地铁东延,结果却是一次又一次的失望。 地铁规划,就像一个明日复明日的渣男,让这片土地(以及地上的无数房子)长期独守空闺,寂寞了许多年。 上个月,深圳地铁五期环境影响评价第一次公示。临深业主、新房销售和二手中介们,横竖睡不着,仔细看了半夜,也没从字缝里找出惠州来。 去年成都第五期地铁规划披露,上一版的55条轨道线路,硬生生“砍掉”了1/3。通往西边彭州、崇州、邛崃、都江堰等三圈层的市域铁路,几乎全部消失。 当时有人调侃说,成都规划的“西控”,这下成了“西凉”。 地铁一响,黄金万两。对这些区域而言,破碎的何止是地铁梦,更是赚钱梦啊。 地铁有多香,非著名“操盘大师”南京,心里跟明镜儿似的。 南京是全国第一个实现区区通地铁的城市,比北上广深都要早,只用了12年就完成了。 有了地铁加持,新城地价水涨船高,于是有钱搞配套引产业,价值兑现后,新城地价更贵,于是可以卖出更高的价钱,房价继续上行。 有个在南京买房的朋友找我吐槽:离市区开车1小时的地方,房价也要3万/平,简直就是鬼打墙。 地铁卖地盖房,一气呵成,南京成了全国房价最扁平的城市之一。不是长沙那种硬手段控出来的“均贫”,而是远郊新房3万/平的“均富”。 南京给自家人修完地铁之后,还给隔壁镇江在管的句容通了地铁。作为安徽的“名义省会”,又规划了到马鞍山的地铁线路。 遗憾的是,南京的小弟们以后有得等了。 4 经历了无数轮城市大洗牌,我们今天再看这张牌桌,很多城市已经没有位置了。 圈子混不进去,地铁修不过来,欢迎来到现实世界: 靠山山倒,靠城城跑。 没了都市圈和地铁站,意味着两条重要的“上升通道”走不通了,很多城市的楼市失去了“想象力”。本就不富足的购买力,流失得更快了。 当然了,还在牌桌上的城市,活得也很挣扎。这不,GDP排名前10的“工科冠军”苏州,已经算头部了吧,前阵子也亮出了放开限购的底牌。 你觉得,还有几个城市能撑下去? 对于城市而言,“阶层固化”是相当难受的一件事。天赋异禀型的还能吃吃资源,但它们毕竟是少数。大部分两手空空又不想躺平的,只能脑子活一点,发力拼产业。 当然了,即便是头部城市里边,也摆脱不了“阶层固化”。一夜之间崛起的新城,注定成为遥远的传说。 强者恒强,赢者通吃的时代,终究还是不可避免地来了。 对于咱们个人来说,打不过就加入吧。在大分化时代,只有一线城市以及部分强二线城市的核心区域,才有机会一直赢。 至于那些跌个不停的“不良资产”,也要加速处置,该置换置换,该持有现金的持有现金。 除非,你一掀桌子走人,不玩了。 |
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