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最近的一份报告指出，更多加拿大人正在从私人贷款处借款，并持有更长时间，这都给房地产市场带来风险。一些贷款经纪认为，这种趋势可能会导致严重的后果，包括引发一波违约潮，因为借贷者难以应对升高的利息和开支。
图源：Bloomberg/James MacDonald 据Toronto Star报道，这份安省金融服务规管机构（FSRA）发布的报告显示，在安省，私人借贷率已经飙升72%，从2019年的130亿元涨到2021年的224亿元。 “这是个巨大的数字，” Butler Mortgages的经济Ron Butler表示。“它将影响有多少房屋贷款要违约。” 现在安省有将近20%的贷款是通过私人借款机构，Mortgage Broker Store的主席Ron Alphonso表示。这些人当中，他预计违约率会达到5%至10%。违约指的是当屋主无力偿还月供的时候。 另外，无法续贷款合约的客户比例也将达到3%至5%，他补充说道。 “如果不能续贷款，你就要卖掉房子或者要由银行或房贷公司全权出售你的房产（Power of Sale），” 他说道。例如如果屋主不再能偿还房贷，就会被迫卖房。 根据最近的数据，在2021年，有10.6%的新贷款是通过私人借贷，而且这个比例在2022年肯定有所增长，因为央行持续上涨过夜利率，这也让更多想要买房的人难以从银行贷款。 近2%的房贷违约发生在大多伦多地区，但是私人贷款比例的增加也正在推高房贷违约的比例，Butler预计，大多区的违约率将达到3.5%至4%左右。 通常来说，有意购房者会在无法达到银行贷款要求的时候，转而通过私人机构贷款。因为私人借款者不像受联邦规管的银行那样，要求进行压力测试。 银行的压力测试要求买方必须证明自己能够承担比现在的利率高出2%的贷款利息。在房价更高、通胀、央行加息等一系列因素的影响下，要符合银行的贷款要求对于一些人来说已经越来越难，专家们指出。 而在私人贷款机构，是否能够贷款的主要决定因素在于借贷者的资产净值或总资产，而银行要评估资产、收入以及信誉。 “通常人们不会去找私人贷款，但是当他们无法达到银行的要求时，就会转向找其他办法，” FSRA的执行副总Huston Loke表示。 虽然私人贷款更容易，但是利率也更高，这意味借贷者的负债也更多，更加容易受到影响。 在大多伦多地区，大约50%被银行或贷款机构强制出售的房产属于私人借贷领域，Butler说道。 通常私人贷款的期限为一年左右，接着屋主需要重新续约或者考虑是否转为向银行贷款。FSRA建议，这类贷款不要长于两年，因为利率会很高。 “私人贷款应该被视为近期一两年的选择，直到财务状况有所改善，” Loke说道。“借贷者需要知道的是，如果他们到时候没有别的选择退出私人贷款，那么所累积的利率就会比传统机构的利息更高得多。” Alphonso还指出，私人贷款领域不是唯一一个有风险的领域，违约潮还会给传统贷款机构带来影响。 2022年11月时，220万名房贷持有者中有约0.07%的比例无法偿还月供。如果违约比例升高到0.3%的中等程度，就意味着6601名贷款者将违约。如果违约率进一步升高到0.6%的最糟糕境况（自90年代中期以来未出现的情况），那时就会有1万3203人违约，这将给整个房地产市场造成伤害。 违约率虽然现在仍在低水平，但通常它的通报会滞后几个月。在未来4到8个月时间内，情况会变得更加明显，专家们表示。 “今年会是艰难的一年，因为越来越多人难以偿还贷款，我们会看到更多人违约，也会有更多被强制出售的房产上市，” Butler说道。“我们现在已经看到了这种情况，私人借贷就是强制出售房产的前兆。”
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