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二手房抛售潮来临 房地产市场崩溃在即

发布时间: 2023-5-17 06:26| 查看: 3747| 评论: 0|来自: 看新闻




示意图。(图片来源:PETER PARKS/AFP/Getty Images)


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五一黄金周曾经是中国一年中房地产销售旺季之一。但今年的五一假期,售楼处和二手房交易场所都极为冷清,交易量也十分稀少。即便是北京、上海这样一线城市也不例外。例如,北京商品住宅网签仅仅只有114套,成交面积只有1.40万平方米。较去年同期降幅超过了60%,而去年这个时候,北京几乎是处于疫情封城的状态。

市场行情不好,急需回笼资金的开发商不得不想办法促销,最有效的办法当然是降价。但是,在中共治下,降价可不是房企说了算的。最近中国房地产行业出了一个大新闻。江苏省昆山市两楼盘在五一期间销售过程中,大幅降价达30%。开发商被当地住建局处以高额罚金,还暂停了其网签业务。房企被要求整改,这也意味着最近他们不能再卖房。住建局给出的解释是:擅自降价销售,扰乱市场,导致周边房子不好卖。这种擅自降价卖房的行为是不良行为,是不诚信行为,已经记入年度诚信档案!

房企降价销售被处罚,引发了网友的热烈讨论。有网友评论说:“我们一直以为房价高是房企贪婪心黑,不好意思,冤枉你们了!”也有网友说:“现在房奴们终于知道了,到底是谁在扰乱市场,谁才是高房价的真正推手?”

 

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中国的房地产市场在经历了3月份的短暂繁荣之后,在4月份出现大幅回落。近日,4月份的房地产数据已经出炉。全国30个重点城市,除北京、深圳和成都外,超过一半新房成交面积环比跌幅在30%以上。上海和广州环比下降了17%和25%,二三线城市环比下降的更多。青岛、大连、武汉、长春等8个城市跌幅接近50%,徐州的跌幅高达77%。

新房成交量下滑,二手房市场更是惨淡。5月12日,“上海北京二手房交易量大跌”还被推上了热搜榜。

据最新数据统计,北京4月份的二手住宅网签量仅有13928套,相比于3月的22192套,下降了37.3%;上海二手房成交量下降至1.7万套,环比下滑26.71%;广州二手房成交量仅为10500套,相较于3月份的12260套,环比下跌了14%;4月份深圳全市二手房住宅过户量仅有3192套,环比3月跌了19%。

而在二三线城市中,4月份杭州二手房成交量为7635套,相较3月份破万套的成交量,环比下跌约30%;跌幅最大的是安徽省合肥市,4月合肥二手房成交量仅2127套,与2月份的高位3532套相比,暴跌40%。

与之对应的是,二手房的挂牌量却在持续上升。“上海二手房挂牌量突破40万套”的消息也在各大微信购房群传播。据大陆媒体调查,这一数据是二手房核验码的数量,一套房源可能在几个平台同时挂牌,会有多个核验码。如果扣除重复的因素,上海二手房挂牌量大致在20万套左右。不过,数据显示,上海二手房的挂牌量以每周新增13,000套的速度已经持续了两个月。

 

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其余三个一线城市广州、北京、深圳,二手房挂牌量也在急剧增长。广州二手房挂牌量从去年的10万套猛升到现在的14万套。北京的情况也不乐观,二手房挂牌量在短短两个月内,就从9.5万套飙升到11.68万套,增幅也达到了23%。而在深圳,二手房挂牌量的增速更是疯狂,从年初的3万套到现在的5.14万套,短短四个月时间就增加了71%。这样的增速,已经完全超出了任何人的想象。

在南京和苏州等强二线城市,情况也好不到哪去。仅南京一城,二手房挂牌量就在一个月内暴涨了22.62%。而苏州二手房挂牌量的同比增幅,更是高达了惊人的500%。

其实现在无论哪个城市,二手房挂牌量的暴涨速度,都在不断刷新人们的认知极限。这种趋势一旦持续,必然会导致二手房销售难度上升,交易周期也越来越长,滞销的现象越来越多。房东要想把房子卖出去只有不断降价,势必会导致房产市场的价格暴跌。

这个视频中的年轻人说,他的一个朋友2018年在福州的台江160万买的房子,现在赔50万还卖不出去。

北京燕郊的房价跌幅更是吓人,有的地方跌幅高达71%。即便这样,也无人接盘。

同时,受疫情封控、行业监管以及地缘政治的影响,中国经济萧条,很多公司倒闭或是裁员,造成失业潮。这也导致很多人无力继续偿还房贷,不得不出售现有的房产。而现在房价即便是一降再降,还很难售出,让本就债务缠身的他们更加艰难。

购屋者交不起房贷,断供的也越来越多。自放开疫情封控后,银行的诉讼流程加快,导致法拍房数量激增。据业内人士估计,到了今年,中国法拍房的数量可能超过一千多万套。

最近网上有非常多的影片显示,购房者因为没钱还房贷,被迫断供,落入非常悲惨的境地。

 

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据媒体报导,2022年中国法拍屋挂拍数量,大幅攀升到60.6万户,和2021年相比,暴增35.7%,创历史新高。法拍规模也因此上升到1.4万亿元人民币,大约是2,000亿美元。

中国的房产断供,和美国的有所不同。在美国,不仅有个人破产法,而且个人按揭贷款合同也规定,个人如果选择破产或断供,只要把所持有的住房交给银行,其个人住房债务就此中止,只不过会留下信用违约的不良纪录。

但是,如果中国居民选择断供,不仅银行可能收回住房,而且该居民所欠下的债务还得继续还,直到其债务全部还清为止。不仅住房没有了,个人首付及前期供款打了水漂,还背了一身债务。更不用说会被列入失信名单了。

也就是说,同样是断供,美国购房者却不像中国购房者这么凄惨,因为美国实行的是非追索权住房抵押贷款(Non-recourse mortgage),银行和购房者共同承担房贷的风险。而中国实行的是有追索权的住房抵押贷款,而且自然人不能申请破产,所以在中国,还不起贷款的所有风险,全部加在了作为普通老百姓的购房者身上,银行却是零风险。所以除非万不得已,中国居民不会选择断供,因为代价太大。

不断供又无力偿还房贷,唯一的办法只有降价出售。这也是为什么二手房挂牌量剧增,二手房的价格持续下跌的原因之一。

另外,中国官方4月25日宣布,全面实现了不动产统一登记。据传,这是官方为征收房产税做准备。有观点认为,不动产统一登记、不动产信息实现全国联网,会让炒房者、贪官等拥有多套房产的人进行抛售,以避免被官方关注及被征收相关的房地产税费,因此楼市供应量增加,房价随之下降。

 

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不仅如此,在房产税落地之前,“房东税”先来了。即房东要按照租金收入的10%~20%核定缴纳所得税。去年,率先在河北、湖南、云南三省试点实施。个人出租住房,按10%的税率征收个人所得税;个人出租非住房,按20%的税率征收个人所得税。有消息指,自从房东税在试点地区开始实施以来,当地炒房客的收益收到了严重影响。

根据中共央行发布的调查数据显示,中国城镇家庭户均持有1.5套房,三成以上的城镇家庭持有2套房,超过1成家庭持有三套及以上的房产。当然,这只是一个平均数,其实如同中国的财富一样,大量的房产还是集中在少数的富人手中。对于多套房持有者来说,“以租养贷”成为了主要收入来源。现在,很多人担心房东税会在全国推广实施,这也成为他们抛售手中的多余房产的推手之一。

卖房难、亏损惨重、资金周转受阻以及对未来的不确定担忧,种种因素交织在一起,让越来越多的业主陷入焦虑与不安之中。

鉴于以上的几个原因,许多业界内的专业人士认为,中国的房地产市场将面临大量楼房抛售的情况。从目前二手房挂牌量激增已经可以看出端倪。而抛售潮一旦开启,紧随其后的必然是降价潮。

而二手房市场一旦出现问题,势必会影响新楼盘的销售。这也导致新楼盘的价格在不断降价。我们开头提到的因降价而被处罚的昆山房企就是一例。

深圳的房价在“五一”长假期间,也是从刚需盘到豪宅盘,满城皆是特价房。

 

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东海国际公寓是此次优惠力度最大的楼盘。作为深圳首个国际豪宅,东海国际公寓2013年的开盘时,吸引了大批投资客的目光。项目推出时,顶层的复式豪宅单价29万元/平方米,总价达到了2.5亿元。而在当时,深圳房价仅2万元/平方米左右。但是东海国际公寓此后的销售并不顺利,从开盘至2020年的7年时间里,东海国际公寓954套房源,仅售出了20%。

这次五一假期推出5套特价房源,面积段在193-425平方米之间,折后总价在1888-7188万元之间,优惠幅度从534万元至1012万元不等。降幅最大的是一套约425平方米的大平层公寓,原价8200万元,折后7188万元,降幅高达1012万元。

不止豪宅降价,深圳还有多个楼盘推出诚意满满的“一口价”房源或折扣。

但是,新楼盘降价销售,不仅可能会被政府处罚,还会招致已经买房的业主不满。最近,深圳的楼盘因为降价销售,不断有业主要求退房。

从目前的各项指标来看,中国的房市在经过两三个月的短暂复苏后,前期被压抑的购房需求已经释放,现在已经再次衰退。而随著二手房市场可能会出现的抛售潮来临,房地产市场的崩溃或许就在眼前。

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