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在未来三年内，预计将有创纪录的新移民来到加拿大，这可能会对该国的房地产市场产生影响，但具体会有什么样的影响呢？加拿大统计局的最新数据显示，新移民并非买房主力军和推高房价的"幕后黑手"，令人有些出乎意料。
专家表示，老移民是推动住房投资的重要群体。根据统计局的新数据，他们在房地产投资者中所占比例高于他们在安省人口中的比例。 然而，根据最新的人口普查，新移民的收入比非移民低近20%，他们往往首先进入租赁市场。 加拿大政策研究中心的高级研究员里特兰扬（Ricardo Tranjan）表示："只有极少数新移民在一开始到达时就有足够的资金买房。" 根据2021年的人口普查，近期移民家庭（2016年至2019年期间登陆的新移民）的平均收入为44,520元，而加拿大全体人口的平均收入为54,450元。新移民的租房率是加拿大平均水平的两倍，仅有4%的新移民拥有无抵押贷款的房屋，而全体人口中这一比例为25%。 此外，大约15%的新移民是低收入人群，而全体人口中低收入人群的比例为11%。 根据加拿大房地产协会（CREA）的数据，4月份，全国平均房价达到723,900元，而在多伦多则达到115万元。 多伦多大都会移民与安置中心的学术主任Usha George表示，新移民和年轻加拿大人在买房方面面临许多障碍。 她说："生活成本增加了，所以你省下的那点钱几乎也被抹掉了。食品、交通、水电费都涨得太多了。" 正因如此，对于新移民来说，攒钱买房变得更加困难，甚至无力支付房租。现在，租房市场也变得竞争异常激烈，一些房东要求提前支付六个月的租金。 根据研究公司Urbanation的数据，今年第一季度，专用公寓的平均租金首次突破每月3000元大关，多伦多地区的租金连续第6个季度实现两位数的同比增长。 Desjardins加拿大经济部高级总监Randall Bartlett表示，与本地人相比，新移民的收入较低，他们的收入中较大比例用于住房。由于许多新移民首先选择租房，这给租赁市场增加了压力。 他指出，对出租单位的需求激增，导致更多投资者进入市场并利用这种需求。这可能会产生负面的影响，因为投资者可以决定住房供应，将投资导向去修建更多利润更高的共管公寓而非专门用于出租的公寓楼。但事实上，出租公寓单元面积更小，建造速度更快，而且更容易收回成本。 根据土地和商业登记公司Teranet的数据，从2017年到2021年，投资者是安省住宅房地产市场中最大的买家群体，占购买总数的22％，其次是首次购房者。 他说："我们需要激励建筑商建造更多专门出租的房屋。现在，随着我们的公寓越来越小，独立屋越来越大，市场上存在一个缺失的中间地带。我们需要更多的联排别墅和更大的公寓，以满足新来家庭对住房的需求。" 但专家们注意到一个有趣的细节，根据加拿大统计局周二发布的报告，与出生于加拿大的本地居民相比，已经定居的老移民成为投资者的比例更高。在安省和BC省，相对于省内的人口比例，老移民在投资者中的比例都很高。 然而，移民的平均年收入低于本地人。在安省，移民投资者的平均收入为8万元，而加拿大出生的本地投资者为10万元。 加拿大统计局的一位发言人说，成熟的老移民作为投资者比例过高的原因之一是，与能够享受注册退休储蓄计划（RRSP）等其他类型资产的本地人相比，新移民的财富积累更多是要通过拥有房产。 在安省，33％的投资者是移民，占总人口的30％。57%投资者的年龄在55岁及以上，占总人口的32%。 经济学家表示，加拿大的移民目标是引进更多的技术工人和高收入人群，这可能会进一步推动房价的长期上涨。但Tranjan表示，任何价格的上涨都与人们的工资有关，而不是移民身份。 |
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