加拿大Urbanation与帝银资本市场周一(5月28日)最新联合报告《2023年大多伦多地区共管公寓投资报告》指出,高利率冲击下,大多区新公寓市场日趋崩溃点。 报告指出,去年大多区过半投资期房楼花投资者有史以来首次出现亏损,这一现象有可能影响新楼盘需求,加剧住房危机。 新楼花现金流前景不妙 数据显示,3/4公寓投资者仍有房贷,2020年这些投资者月平均利润63元,但去年新建成公寓投资者月均亏损223元,今年1季度进一步恶化,月均亏损高达400元。其中,14%投资者月亏损1,000元以上,1/3分亏损至少400元。 报告指出,今年公寓投资行情只会更糟。2021年底2022年初房价峰值期买入的楼花,很快就要竣工,买家面临高息环境下的最后交割。 报告作者、Urbanation总裁希尔德布兰德(Shaun Hildebrand)表示,新楼花轻松高回报和高现金流投资黄金时代可能已一去不复返。楼花投资活动消退,意味着楼价上涨压力消退,但更严重的是会影响楼花供应缩水,本房源本就十分紧张的租房市场,不是什么好事。 报告人口普查数据显示,大多区39%共管公寓为投资者所有,用于出租投资,其中59%去年建成,这一数字过去10年上升20%。 希尔德布兰德认为,共管公寓投资完全仰仗父母辈投资者,许多人妖魔化炒楼人群,但租房市场若没有这些出租房源,情况会更糟。未来传统出租物业开发不足,只会需要更多这类出租房源。 投资者当下活动影响未来住房供应 Urbanation与帝银2018年一份报告曾勾勒大多区共管公寓投资者形象:多为40至60岁之间的老移民,仅10%为外国买家。加拿大统计局上周二报告显示,安省多数房地产投资者都在安省,多在55岁以上,年入11万元,其中移民投资者占比大于其人口本身占比。 Urbanation报告认为,几大因素影响共管公寓需求放缓,从而不利新房开发。利率下跌时,投资者买楼时首付可能会超出标准规定的20%,大量移民涌入,加上房屋供应紧张,都会进一步推高大多区本就失控飙涨的房租。 希尔德布兰德表示,这种情况下,投资者越来越青睐小户型和楼价较低、投资现金流前景尚好的郊区。数据显示,去年投资者持有公寓中,1卧户型占比55%,其中56%仍能实现正现金流。1加1户型投资者占比稍高,其中多数现金流为负。单间公寓占比虽仅4%,但其中57%为正现金流。 希尔德布兰德认为,靠共管公寓投资者支撑90%的租房市场,对大多区出租住房开发来说,不是什么好办法。鉴于今年1季度末在建公寓还有10.1万套,未来几年市场供应还能支撑几年,但这些公寓投资前景只会进一步恶化。 希尔德布兰德警告,现在投资者如停止投资买楼,新楼开发肯定会很快萎靡,不到几年工夫新楼交付就会开始大幅缩水。也就是说,目前人们的新楼花投资活动,最后肯定会影响到几年后的住房供应。 多伦多建筑行业与土地开发协会(BILDA)今年2月报告曾指出,多伦多未来10年需近30万套出租房源,但计划仅开发12.5万套,还有17.5万套的缺口有待填补。
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