买房？租房？何去何从

发布时间: 2023-6-24 07:35| 查看: 2732| 评论: 0|来自: epochtimes

对于大多数加拿大人来说，买房是一生中最大的购买行为。益普索（Ipsos）在2022年所做的一项调查显示，77%的加拿大人认为即使不买房也有可能获得财务保障，但同时亦确信买房是一个人可以做出的最佳投资。但情况总是如此吗？《理财》刊登了专家们的分析和建议。

在2011年，69%的加拿大人拥有自己的房子；到2021年，这一比率下降至66.5%。加拿大央行的一系列加息行动也导致房价上涨。银行的利率会影响许多贷款的借贷成本，包括抵押贷款。再加上截至2023年4月，71.6万元的平均房价，买房这一目标似乎变得遥不可及。

这导致人们改变了对房屋所有权的期望。Finder公司2023年3月的一项题为“租房一代”的研究表明，29%的加拿大人已经放弃了拥有住房的想法，并打算永远租房。虽然看起来一些加拿大人正在接受失败，但也有一些人不认为租房是比买房差的选择。

被动买房？

麦克马斯特大学决策科学实验室的经济学教授兼学术主任布拉德利·拉夫尔(Bradley Ruffle)表示，拥有房屋通常被视为身份的象征。从行为经济学的角度来看，即从心理学和经济学的角度来揭示人们的消费方式，很明显为何房屋所有权如此重要。

“买得起房是美国梦的一部分。”拉夫尔说，“这是你成功的标志。而且房屋供应有限，因此能购买一所房子这一事实使你成为这个专属俱乐部的成员。”

至于买房是否是一项很好的投资，拉夫尔说，它一直是一种低风险的长期资产，让人们感到安全。另一方面，长期租房则带来许多相反的看法。租房者往往会担心他们处境的稳定性，并感到缺乏控制，因为房东可以随时驱逐房客或抬高租金。

“总的来说，人类是规避风险的。”拉夫尔说，“而拥有房屋是一件规避风险的事情，它可以保护你免受租房的不确定性。”

不断恶化的市场

几代人以来，购买第一套房子一直是一个重要的里程碑。但加拿大政策选择中心安大略省分部的高级研究员里卡多·特兰詹（Ricardo Tranjan）表示，我们需要质疑这个前提。

他认为，成为房主的经济和社会压力可能导致一些人被迫做出冒险的财务决定，如向家人和朋友借钱，承诺每月支付高额抵押贷款，甚至放弃验房以成交。

在多年利率处于历史低位之后，通货膨胀迫使加拿大央行采取行动。甚至在加拿大央行6月份宣布第三次加息之前，宏利银行（Manulife Bank)调查的房主中有四分之一就表示，如果利率进一步上升，他们将不得不出售他们的房屋。

“即使利率上升，我们看到的也不是理性的行为。”特兰詹说，“当你谈到住房被当作一种金融资产时，这意味着住房现在有一种围绕整个行业的非理性和不可预测的行为。”

卖还是租？5%规则

考虑到所有这些因素，对於潜在房主来说，现在是出价前停下来认真考虑自己财务状况的最佳时机。

渥太华PWL资本的投资组合经理本·菲利克斯（Ben Felix）为这种情况制定了一个经验法则。菲利克斯最初提出了一个模型，以帮助客户弄清楚他们是否买得起房，还是继续租房更合适。该模型最终变成了他的5%规则。

为了帮助人们从财务角度选择租房还是买房，菲利克斯比较了两种选择的不可收回成本。对于租房，很简单，你无法收回的成本就是你的租金。至于房主的不可收回成本，菲利克斯确定了三项：房产税、维护成本和资本成本（包括你的抵押贷款利息和你把钱投入房屋而放弃的投资机会成本）。这些费用加在一起占每年抵押贷款的5%左右，你不会看到任何投资回报。

5%如何运算

现在来看看这个公式。把你看中的房子的价值乘以5%，然后把这个数字除以12，就可以得到你每月无法收回的成本。

“如果租金低于这个价格，租房可能是一个明智的财务决定。”菲利克斯在PWL网站上写道。如果租房更便宜，将差价投资到其它地方可能风险更高，但回报也更高。

也可以根据你目前的租金，反向计算出你能负担的抵押贷款。你所要做的就是把租金数额乘以12，然后再除以百分之五。例如：如果有人在多伦多每月支付2,526元租一间一居室公寓，希望每年不可收回的费用为同等金额，那么能负担的抵押贷款不得超过606,240元。

菲利克斯说，人们确实草率地买房，认为这是一个很好的财务决定。而5%的普遍规则显示，租房并不是在浪费钱，“这是一个非常重要的起点，可以帮助人们不急于做这样一件大事。”

做最后决定

那么，鉴于目前的情况，如何判断买房是否有风险？用5%的规则计算你的数字，并向金融专业人士咨询，帮助你在一些不同的情况下，如再次加息，评估你的情况，进行压力测试。

最后，拉夫尔表示，要做一个实在的自我评估，“确保这是你想要的，并确保这是一个合理的财务决定，而不是出于其它不太合理的原因而这样做。”

对于那些选择暂时或永远租房的人，菲利克斯提醒，这并不意味着你不能对租来的空间进行翻新以满足你的特定需求。最重要的是，有时无法收回的成本是值得的。

他说：“我在租的地方建了一个露台……很棒。我们享用了三年。如果是我自己的房产，卖掉房子时我会不会收回一些成本？也许会，也许不会。”