我在上海的第二套房，它租不出去了

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在上海，说起房子，每个人都有滔滔不绝的私家精彩故事。我参加工作后，从租房到买房，过程是曲折，结果是愉悦的。但是，最近我变得特别担心，因为我发现我在2021年买的二套房，它租不出去了。

回想2021年的上海房地产，尚是热火朝天。2020年疫情防控进入常态化，加之股市的小高潮，全球通货膨胀预期，从2020年9月开始，上海楼市慢慢走热。普通豪宅从12、13万涨到20万不稀奇。朋友见面讨论的是怎么打新，社保和积分便逐渐成了资本品，最后发展成最近云锦东方千万富豪现场结婚配对的“顶级”交易策略。

我当时手上还有点闲钱，也不能免俗，到2021年初，看着楼市趋热，就想在市区浦西核心地段买一套小户型出租。我在金融城做着貌似高大上的工作，内心却很不安，因为金融业发展的顶峰已过。我年轻的时候，金融业刚起步，想的是靠投资赚到足够多的钱，社保都不想多交。人到40岁，却越发想安稳。

一个大哥的父母是上海人，80岁身体健康，住在沪上谈不上顶奢的养老院，为了生活水平不下降到中产以下，加上请保姆的钱，一个月3万打不住。等我退休了，退休金够花吗？即使我够花，到时候还有80岁的老爹老娘，弄不好还要有个全职儿子在等我输血给他躺平。我老了还得赚钱啊。

股市靠不住，放银行贬值，美国人的硅谷银行还倒闭了。20年后，什么最安稳？什么最抗通胀？应该是阿拉上海国际大都市核心地段的房租！

于是，我在2021年5月入手了个45平的一室，内环核心、黄埔交界、绝非老破小，属性还是住宅，目标租客：南京西路附近的白领、跨国公司海归、老外，以及讲究品质和管理安全的女性，如网红和自由职业者。

中介告诉我，这里住了很多老外，一个月租金7500，毛租金回报率2.4%，在上海绝对香。老娘夸我：某某人700万的房子，才租6000，回报率没你一半，比我退休工资高。后来的事实证明，中介的话还是一定要打个折扣的。

算上等放贷的时间，房子拿到手已经是2021年11月份。刷新配套后，我成功在12月30号元旦前把房子租了出去。同一个中介却不说租金7500了，替租客向我砍价：租金7000，签3年，下午签、晚上付钱、明天起租，中介佣金只收半个月租金。我想行吧：少了500块，中介的话相当于打了个93折，没到跌停。

朋友说，你一签三年多亏啊，将来房租涨了你不亏了？我的判断是中国不同于美国，一定是温和通胀。签三年省了两次中介佣金，没有空窗期。做投资心态最重要，赚多赚少不要紧，稳最重要。

这还是多亏我动作快。房子买到后，2021年5月份就开始等银行贷款。如果再晚一个月成交，贷款很难批下来。当时，我在单位参加研究部的会议讨论宏观经济，只是觉得限贷太猛，没想到后果如此严重。现在房地产行业还在挣扎，ST公司好几个是房地产，忙着退市，忙得我心慌。

当然，更让我庆幸动作快的是，如果晚两个月拿到房子，碰上元旦春节是淡季，22年1月租不出去，等到春节后的2022年3月份上海就“静态”了。那就彻底芭比Q了。

租客倒是很给力，“静态”期间，没给我发过一条抱怨的消息，没让我找过一次物业。疫情期间，房租从不拖延，雷打不动准时到账。这侧面证明了浦西面向国际友人的小区防疫工作做得到位，租客在附近甲级写字楼上班，素质高啊。

就这样一个五星租客，却在今年4月份的某一天，突然搬走了。搬得很急。物业说凌晨还在搬东西，第二天就走了，不知道什么原因。按理说，疫情放开了，预期大好，不是应该继续租着吗？何必损失一个月的押金？非常不解。

好在一个月押金在手上，我不亏。赶紧租出去，弄不好还能赚。我把房源挂到了某绝对头部租房 app 平台。二周后，一个带看的都没有。线上平台公司难道真的不行了？为什么一个带看的都没有？2021年的出租的时候，一周总有一两个去看啊。

我急了，上高德地图，躲在公司厕所另一头的偏远楼道里，小声把周边的房产中介的电话打了一通。所有的中介都告诉我：房子租不出去了。

我问为什么？从链家到中原到福人居，中介的口径大致一致：走了不少人。出于我做金融工作的敏感，我本想问走了多少人。但反过来想，他们也是随口说说吧，走了多少人，来了多少人，经济学家都不能统计，谁能统计？他们静胡说。再过了两个星期，我意识到了事情的严重性，因为还是一个带看的都没有。这次中介的话，终于没打折。

我开始扩大范围，打更多中介的电话。他们说，你这房子优势是就近和方便、周边洋气还有魔都气质，但是上海地铁很发达，下调预算的人，他们在地铁沿线租便宜点的也很好，损失一点方便和生活氛围没关系。我无法反驳。

又过了两星期，好不容易有个租客看完房子后愿意出6800，马上入住。简直是连阴逢大阳，久旱逢甘露。我说行吧，老空置受不了，时间就是金钱，我还有贷款要还。公司研究部研究过了，降息早晚的事，房贷挂钩的MLF还会下调，就当我提前享受了央妈降息的福利吧。

赶紧回电话过去问中介租客的背景。结果大失所望。因为租客是个近70的老爷爷，自己的老房子没电梯，越来越爬不动楼梯了，独身一人。虽然现在身体很健康，但我不敢租给他。考虑再三，满怀愧疚地拒绝了老人，看他离开的背影，对我日后的养老生活又添了三分忧虑。难道老了只能进3万块的养老院？上海的年轻人，你们哪去了？

转机出现在我二阳以后。那日，我昏昏沉沉地心系着租不出去的房子，看了眼贷款扣款记录，头脑一发热，对中介说，我给你涨中介费，你赶紧给我拉人。从业年限越长，我越深刻体会到金融的本质是中介，陆家嘴金融民工的尽头是拉皮条。中介的本质是重赏之下必有勇夫，业务做不好还是钱没给到位。

中介说：哥，没见过你这么大方的，我给你扫楼去。这弟弟是真人才，我还没转阴，鼻涕还在流，他和我说，“找到了，哥，就在隔壁楼，有个房东要卖房，我把她的租客挖来了。价格你给便宜点，她肯定来，明天就搬”。

我娘觉悟高，批评我说：你这不是资金空转存量博弈吗？国家不提倡。我心想：我在陆家嘴金融城这么多年平时见的存量博弈还少吗？成交量不都是这么来的。我连租客是男是女都没问，戴上口罩就去把约签了。

签完这个开心啊，第二天二阳也转阴了，乐呵呵到公司上班。公司研究部正在研究楼市的宏观影响。研究员略带自豪地说出他的研究成果——根据高频数据显示，不仅一线城市二手房挂牌量在增加，上海房租都下降了。我心里愤愤：什么高频数据，你咋净说我知道的。

研究员继续滔滔不绝，还引用某著名房产研究院的《2023年一季度上海住房租赁市场回顾及展望》重磅报告。报告说：2023年3月，上海房屋租金收入比为28%，环比下跌21.7%，租金收入比降至历史最低。研究员兴奋地说：房租负担，真的降了！

我听完这话，打人的心都有。我的乐呵呵没了，劈头盖脸地问：租金收入比降了这么多，原因是什么？房租降了多少？收入是涨了还是跌了？你有没有数据？

研究员一怔，随后露出“我早有准备，你难不倒我”的微笑。他自信地切换到另一页PPT，引用了某公众号草根调研的文章说：有房东在某某租房管家平台的房子空置了77天刚租出去。这套房子在某某租房管家平台对外出租的价格比去年成交价下跌了20%，另一套也下跌了15%，完全抹平了2020年以来的租金涨幅。

研究员在切换PPT的时候，我咬牙切齿地想：雇你们这些高薪研究经济的人有什么用，裁掉得了，你很快也得考虑换地方租房子了。但是，当我听完他说的77天，下跌了15%的时候，我有点高兴了，觉得搞经济研究的还是有点用的，因为我刚签的租金是6500，比原来的7000只降了7%，比降15%真的感觉好太多了！