这怕是截止目前最猛的大招,没有之一。 昨天,香港特区政府出台政策,即日起撤销所有住宅物业需求管理措施,即由今天起所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。 简单跟大家说说: 香港是不限购的,内地人可以买,但区别就在于税。 再此前,香港永久居民买房,首置税最高是4.25%,而买第二、第三、第N套房的住宅印花税都是15%。 而非永久居民买房要交两个税,买家印花税15%+新住宅印花税15%,两个税加起来高达30%。 1000万总价的房子,非永居之前要交300万的税,现在一分税不用交。 直接省300万,这还不够刺激吗,等于白送你300万,你要不要。 香港这个大招,比起内地挤牙膏的救市政策,真的又大又猛。 针对这件事,我说2个观点: 1、大手笔抢资金。 2、压力给到四大一线城市。 关于香港这件事情,肯定还有一些外部的因素,但我不方便在这里说,相对敏感。 关于抢资金。 香港不限购,现在税费减免,你猜有钱人冲不冲? 虽说买房不能直接拿到香港身份,但对于一些专才、优才、留学等高端人才的人来说,刺激力度还是很大的。 因为内地中产家庭是倾向让孩子在香港上学、合法合规绕开竞争激烈的内地高考的。 对于内地中产买家来说,现在税费减免,就会放大资产的吸引力。 何况香港的出租回报率还是香的,香港房租是出了名的高,出租回报率在2.5%-3%左右,也比北上广深要高,对于富人来说,等于多一个资产配置的渠道。 这么一想,未尝不可啊。 所以对于香港的意图,其实很明显,抢资金,至于为什么,大家也懂。 香港是国际都市,和国际环境接轨,M联储不断加息,导致资本外流,香港资产转换成美元资产。 而香港资金还是比较紧张的,这就是为什么取消印花税的原因之一。 ——抢内地的资金。 而压力就会逐渐给到同级别的一线城市。 之前北上广深出台的政策,很多人觉得挤牙膏,偏保守,现在香港直接“脱了”,你慌不慌,重点是抢你所在城市的购买力,你不着急? 香港现在不仅首付最低一成,连税费都不用交了,这样的成本减免,真的破天荒。 也算是给内地城市打了一个样,而我的猜测是,一线城市会有后招应对。 之前四大一线城市的松绑,也是一个个跟进,这次,我觉得概率也很大。 比如,完全可以搞一个阶段性契税减免优惠,首套从1%/1.5%减少到0.5%/1%。 包括增值税和个税,也不是没有减免的空间,直接可以减少交易端的成本,再次刺激刚需入场。 最后你会发现,家长正在扫清一切阻碍你成交的因素,我之前就说不要质疑救市的决心,只要他想、只要他敢。 香港税费全免,不会是一个单独的小事件,实际上是一个火把,点燃全球楼市大救市的信号枪。 昨天除了香港这个大事件之外,我看到了另一个关键的消息: 各城市要做好今明两年住房发展计划,防止市场大起大落。 关键是建立“人、房、地、钱”要素联动机制的。 怎么理解这句话,其实就是以人定房、以人定钱、以人定地。 未来你如果要批地、要供应住房,不好意思,看下你的城市属不属于人口流入的城市。 那么,这句话的潜台词可能是人口净流出的小城市,要人为控制供应,甚至是不供应。 以这种方式来加快小城市的去库存。 是的,还是指向去库存。 大家还记得我之前说过当前是经济周期的底部,而经济周期关键要解决的是去产能,放到楼市就是去库存。 关于去库存我说过几个招数,比如说旧改,拆房赔钱创造需求,比如说主动减少供地,比如说国家队把存量房转成保障房,减少供应等等。 现在看来,这就是招数之一。 这1-2年会结合需求,来决定土地供应和住房供应,加速现有的存量房去库存。 当然,这只是盘活楼市和经济的手段之一。 我说过,这其中还要搭配各种手段,现在楼市问题,不是单点问题,而是全盘问题。 最后如何让所有人入场,隐线我认为还是:涨价去库存。 和2014年货币化棚改的隐线逻辑一致。 先别着急喷,你想想现在很多人不知道利率新低、房价也降了、门槛也低了吗? 他们知道,但他们总害怕还会更低,还有就是没看到涨,没信心。 这个心态,我想家长也懂,所以实际上这轮大救市,收割的是明明知道,但却迟迟不动手的人。 第二个,在以人定钱的逻辑下,各个城市会开始更激烈的抢人大战。 之后可能很多无厘头吸引人口的政策都会出来,这对于小城市来说可能效果不大。 但对于强二线城市和一线城市来说,那会加快他们虹吸的速度。 一旦大城市出招,只要条件够有诱惑力,资金、人口往大城市跑,也能加快大城市的存量房消耗,这和一线城市放开限购一个底层逻辑。 都为了吸引人和钱。 所以接下来2年,会是城市之间的比拼,当然不会所有人都跑一线城市,因为一线城市也会用成本以漏洞的方式筛人,但会有一大批强二线城市获益。 最后,你会发现依然是2015年那波结果的闭环—— 一线城市涨——强二线城市——环一线城市。 至于小城市,我就不说了,会是一个刚需市场和消费市场。 所以各位家人们,真的要看懂现在一个接一个往外蹦的信号,它们都不是一个个独立的个体,背后都是一盘大棋。 或许楼市如同大家所说,很难像过去那样,靠4万亿靠货币化棚改就能马上拉起来,但你耐不住是一个接一个,然后全盘式的拉动。 接下来,我们或许不会有全面普涨的时代,但是楼市会进入大分化时代。 别忘了,楼市涨跌不完全遵循人口递减规律,背后还有货币、人口聚集、区域收入等等的影响。 |
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