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自517救市新政后，市场可谓是一派喜气洋洋的气氛。 6月份已经结束，各大一线城市楼市成交数据也已经公布了，我这两天看到不少房地产媒体都高喊： “6月份楼市重回巅峰”、“楼市成交火爆”。 市场真的如此火爆？阴跌三年后，中国房地产真的拐点已至吗？ 刚好2024上半年已经过去了，我们最近就把一线的数据拎出来和大家客观分析一下。 北京由于上星期就写过了不赘述， 新房价格暴跌后，北京终于忍不住出手了！ 今天樱桃主要分析上海，毕竟最近上海真的火，广深下周再和大家分析。 网上成交火爆应该是从上海楼市传出来的，但有一说一，看了上海6月份的新房二手房成交，你不得不说一句：真火爆啊！ 6月上海二手房成交26374套，环比增长41.1%，同比增长102.8%，这一成绩创下了近三年的单月最高成交纪录。 新房成交也有6677套，环比上涨66.8%，同比下降26.5%。  新房成交虽然放在前几年来看很一般，但也算是创下近一年内的新高。 最近无论是上海的中介，还是上海的自媒体都“高潮”了，认为上海楼市已经调整到位，是本轮房地产危机第一个回暖的一线城市。 但我还是想提醒一句，话真的别说得太早，至少看三个月的数据后才能看到结论。 上海在今年三月份迎来小阳春行情，四五月市场就回归平淡了，一直到5月27号新政后，又被打了一波鸡血，成交突然就火爆了。 也就是说最近的成交火爆主要是来自527政策的利好释放。 527政策最大的利好除了降低首付比例之外，还有就是外地户口在主城区购房社保从五年变成3年，郊区是两年。 新政一出，大量之前因为单身、社保缴纳期限不足等因素被限制的年轻人需求都被激活起来了，纷纷选择入市。 而这个群体一般只会选择地段更好的房子，根据上海中原地产的监测，527新政后，有两类房源更加好卖。 一类是总价300万元-500万元的；另一类是总价1000万元以上的。 也即，市中心的二手笋盘，以老破小为主，还有就是大面积的次新房新房。 之前我们就写过今天老破小突然回春，主要是价格跌到位，租售比突然起来了，年轻人为了工作方便于是纷纷上车。 新房市场方面，今年上海豪宅热都上热搜了，越贵的房子越抢手，6月份的新房成交当中，成交量最多的就是1000万以上的豪宅。 不得不说，上海太有钱了，豪宅是真的火爆，绝非虚假。 松绑限购后，不仅仅是上海本地有钱人在买，很多江浙老板也在买上海豪宅，长三角的购买力杠杠的。 拿中海顺昌玖里举例，非310户籍开头的外地户籍竟然超过一半，其中以温州和南通的购买力尤为突出。 要知道很多江浙小老板都会在上海注册公司交社保的，买房一点难度都没有。 但另一边，豪宅和老破小火热却掩盖了落寞的五大新城。 但偏偏这才是上海新房库存量最大的地方，金山、奉贤、崇明都超过20个月的去化周期。 五大新城不少新房价格总价五六百万，上海年轻人宁愿买内环的老破小重新装修。 而长三角的外地人更愿意在杭州苏州最好地段买一套房子，宁要鸡头，不要凤尾。 所以五大新城的位置挺尴尬的，房子不好卖，有的开发商也在偷偷降价，除了折扣优惠，甚至有的还给客户送宝马送金条之类的。 比如嘉定的某项目，打起买房送黄金的噱头。 不少房源，算上杂七杂八的优惠，算下来优惠能达到85折左右！ 等于一套450万的房子，现在大概只要388万，也变相在砸盘了。 上海楼市绝对没有媒体口中如此的“火爆”。 当然上海毕竟是全国经济最发达的城市之一，就业面经济面强大，比起广深，上海的市场明显更加坚挺。 但随着新政释放的需求消化差不多后，要看接下来出什么大招释放更多需求了，否则很难持续下去。 现在选择买入上海的，大部分都是冲着“性价比”去的，比如二手老破小租售比高（个别租金收益率能到2%—3%以上），豪宅新房有限价。 换句话说，一旦老破小价格不再性价比高，年轻人就不会选择上车，所以短期内价格也不会上涨。 另外新房豪宅，之所以被富人疯抢，说到底就是定价低了，像中海顺昌玖里均价17万，可它周边的二手房，都能卖到20万以上。 我以前就说过，豪宅新房限价本质是给富人的买房补贴。 所以现在上海的新房豪宅那么火，一是有倒挂优势，二是稀缺。 可未来要是不稀缺了呢？或者说没有价格倒挂优势了呢？ 根据上海本地自媒体的推测，今年接下来还会有近1.3万套3000万以上的房子入市，都是大户型，都是一些旧改地块，集中在内环。 不知道下半年全国的富人还买不买得过来了。 关于豪宅价格似乎也在瑟瑟发抖，不过，有一说一，最近上海楼市还有一个隐藏的大利空： 金融行业大整顿。 昨天中金女孩的离世引发众人讨论，这个女生很多信息都被一一爆出来，其中有一点很多人都关注到了。 买入上海1500万豪宅，贷款1150多万，月供5.6万。 我看大多数人都在感叹这个女生，才30岁怎么敢这么大胆上这么高的杠杆。 在前几年金融圈人均百万的时候，她的这个月供是属于能力范围之内。网上还有人说是房子跌掉首付，这也是谣言，大家没看到真实信息，不要相信。 但上海作为中国的金融中心，金融的购买力的确对上海楼市有影响，作为明星基金经理的聚集地，一向是上海豪宅的忠实拥趸，有力接盘者。 比如仁恒河滨城，就是是浦东中产心目中的白月光、金融从业者的耶路撒冷。 半夏投资的创始人李蓓就曾经说过，仁恒河滨城是中国基金经理密度最高的小区，住户里面估计有几百个基金经理，就她熟悉的就有几十位。 她估计，仁恒河滨城的住户合集管理的资产规模可能超过10万亿元，而在2021年的时候，中国公募基金规模也才25.72万亿元。 众所周知，基金业靠收取管理费，旱涝保收，坐拥20%以上的平均毛利率。 哪怕是2023年，大家都亏钱的情况下，公募基金全年收取管理费共计1356亿元。 这1356亿元扣除一些给银行的托管费，给券商的结算费和一些销售服务费之外，剩下20%是给2.6万名从业人员瓜分。 算下来人均104万。 这还是平均数，能力稍强些的明星基金经理募集规模超百亿的，年薪千万也不是梦。 这些基金经理手里拿到钱后，别以为他们会去买股票基金这些，行业内都知道，金融圈的专业人士都不太信A市，搞到钱后，都会选择第一时间买入上海的豪宅。 21年网传上海翠湖四期一套总价1.7个亿的大平层，单价接近44万一平，前业主是某明星，后由某女基金经理接盘了。 那几年，明星基金经理的收入比明星还要高。 只是谁都没有想过，落袋为安的钱会有一天被通知要重新吐出去。 网传退薪群有人因为退薪，只能把当年总价4000万买入的世茂滨江一号335平方的大平层割肉出掉。 一口价2850，单价8.5万。 目前可以看到同户型的挂牌价已经在4000万左右，但是同小区的成交房源已经出现越来越多单价八九万起的房源。 类似金融圈的降薪越来越多了，除了券商，今天我还看到了银行业也在降薪。 这一把金融行业大整顿，搞不好最后还会掀起一阵上海豪宅市场的腥风血雨！ |
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