国庆期间，先给大家来个喜报。 前些天，前脚降息、降低首付、收购存量土地等促进房地产市场“止跌回稳”政策出炉，后脚又一揽子政策正式落地—— 一线城市放宽限购。 广州全面取消限购、深圳非核心区取消限购、上海外环放宽至一年社保、北京限购放宽。此外，还有增值税5改2，降低首付比例等配套政策一齐出马…… 存量房贷正式下调。 统一下调30BP。 市场的一系列动作仿佛都在传达出一个信号—— 要涨。 到底是个什么涨势？ 我们直接看数据。 一、成交量。 坐标上海。 9月26日，二手房成交552套； 9月27日，成交607套； 9月28日，成交872套； 上海二手房成交量持续上升，并且9月28日创下两个月以来最高成交量。 同时，上海的豪宅市场更疯狂。 套均一个亿的翠湖6期直接当日售罄，总价3.55亿的房源愣是没有一秒犹豫，直接被摘走。  北京、深圳、杭州等地也不错。 9月第四周，三地二手房成交面积环比均上升。 同比，仅有北京的成交面积下降。  接下来，成交量还会继续涨。 因为限购放宽、首付比例下降等政策才刚落地，被释放的购买力都没反应过来呢。 二、成交价。 请注意，各地的房东正在试图涨价。 比如，深圳华润城在这两天疯狂成交了8套之后，房东按捺不住直接跳涨800多万。 150㎡的房子，前天还在卖2000万，现在要价2888万。 比如，厦门湖里祥的某小区，原本430万可谈，如今要卖450万； 湖里金尚片区有房源从199万跳涨到220万； 五缘湾有房源直接调价70万。  再比如，杭州，有房东房子卖了三个多月降了40多万。 眼看就要谈成了，新政一出，直接谈崩。 接下来，还会有更多的房东涨价。 因为最新政策的及时跟进，给了大家莫大的信心。 三、开发商涨价。 成都西部金沙鹭岛房对公司所有在售项目在售房源的单价上调2%； 成都嘉禾兴对所有在售项目在售房源的单价上调2%； 青岛有开发商对在售楼盘进行300元/㎡的价格上调； 河南卓凯置业旗下位于郑州的常绿·金水宸苑单价上调2% …… 以上就是具体情况，在517那波新政之后，房地产市场总算又呈现出了一副欣欣向荣的模样。 那么，最核心的问题来了。 在这波新政策之后，市场是要正式抬头向上，起飞了？ 以目前局势，咱们大多数人能到看的其实只有三个字： 窗口期。 因为，现在只有成交量增加一目了然。 数据就摆在那儿，做不了假。 而成交价，目前只是卖家单方面的涨价。 新房，开发商想涨价；二手房，房东们想涨价。 卖家们想涨价，理由大约有两点。 一、之前跌太狠了。 过去几年，咱们的房价一直连续不间断地在跌。 北京房价同比连续跌了17个月、上海跌了16个月、深圳跌了18个月……换算一下都以年为单位地跌。 到现在，四大一线城市，广州房价跌到2017的水平，其它三座一线跌到2016年的水平。  房价跌回到2016年，能有多惨淡？ 咱们以家庭的视角来看，如果你家有套房子，那么这几年跌下来—— 少则亏了几十万，多则上百万，更甚者则是几百万。 惨烈程度由轻到重，分别是几年白干、到半辈子白干、这辈子算是到头了…… 再给大家举个亲身经历—— 我老家那十八线小县城的房子，21年卖了200多万， 现在挂牌价100多万的房源还在市场上躺着呢…… 没人可以否认，这几年的房价跌惨了。 还不止如此！ 回顾过去的救市政策，放开限购、降低首付、降低房贷利率……每次的政策虽然不太一样，但效果却都差不多—— 只有一阵子的药效。 新政，成交量起来，成交量熄火，然后房东开始怀疑人生，再然后继续妥协降价。 尤其是在517新政之后。 眼看着一波大政策来临，仿佛是在宣告之后的高潮叠起。 之后的四个月，大家盼啊盼。 结果，盼来了最高层会议经济目标的改变—— 努力完成全年经济社会发展目标与任务。 之前是坚定不移完成，现在是努力完成。 没有新政，没有新预期，于是，有的房东又又把挂牌价调低了。 再举一个亲身例子吧—— 2024年6月，杭州的一套房还挂牌420万； 7月，小区最低价395万； 8月，小区最低价370万； 9月，小区最低价350万。 一波又一波的节奏，一次又一次的降价。 因此，许多地方的房子是超跌的。 开发商也差不多。 这些年来，各种送车位、“买一送一”等等促销活动频出，降价降麻了。 所以，最新政策一出，大家都忍不住开始调价。 没办法，亏太多了，能回点血就回点血。 其二，则是一些自信心爆棚的房东。 正如前文所说的那套华润城，直接涨了800多万。 这类房东，大概预期拉满了，想要把之前亏的全部捞回来。 以上就是卖家的基本盘： 想回点血出货的卖家； 想大捞一笔的高预期卖家； 还有一类，趁着政策积极出货的卖家。 这类卖家最多。 显然，卖家并没有达成涨价共识。 市场仍然是买家市场。 对于这些涨价的房源，买家是不会领情的。 如此一来，成交量上涨的原因就很明显了—— 超跌房源与政策套利空间。 “房价止跌回稳”的信号明确出现后， 场上的超跌房源有了政策套利空间，于是许多资金就涌来了。 再回到此次的新政策本身，都是针对一线城市的政策。 说明啥？ 政策已经到底了。 其它城市早就脱光，只剩一线城市还有一丢操作空间。 接下来，全国大大小小的城市就得拼刺刀了。 头部城市有产业有人口有钱，甚至还有些政策的加持，这场战还有得打。至于其它城市，除了感受一下新政策下的市场舆论氛围，真没别的了。 一线城市的政策放宽，只会加速城市分化。这，不就是窗口期吗？ 是许多城市出货的窗口期； 是许多改善置换的窗口期。
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