蒙特利尔新建公寓 一个供给过剩价格低迷的买方市场

蒙特利尔公寓市场变成买方市场，有多种因素在起作用。Cortellino称，未售出公寓的数量正在增加，2014年比2013年上升了40%，但尽管是这样，去年仍有将

近11,000套公寓在建。CMHC指出，在2014年，蒙特利尔仅有69%的新建公寓在竣工的时候被市场消化。Pinsonneault表示，这个比率与多伦多是无法相比的，那里新建公寓的市场消化率超过90%。

2013年，新公寓动工开始减缓，与之前两年每年大约12,000套相比，2013年的数量下降到了8,805套。Pinsonneault表示，当时经济学家们相信这种势头将会保持下去，但实际情况却并不是这样，到了2014年，这个数字又增长到了10,516套。他认为，之所以会出现这种情况，是因为蒙特利尔市中心的一些超出预期的大型项目。按照他的说法，开发商似乎没有意识到，他们正在以一种超出需求的比例在建造公寓。

Pinsonneault表示，国家银行地2015年的预测是，公寓动工数量会低于10,000套。在这种背景下，如果开发商要动工新项目，他们必须要确保能有比当前69%的市场消化率更高的比例。Cortellino认为，2015年蒙特利尔人口普查都市地区的公寓动工数量将会下降至8,000套。他表示，再销售市场会对新房市场产生影响。如果市场上有大量的供应的话，潜在的买家有更大的可能性会到再销售市场去寻找自己心仪的住房，去新公寓市场的可能性就变小；而当再销售市场的供应变得紧张的时候，买方则更有可能会转向新建公寓市场。

2015年，蒙特利尔市中心的Bell中心附近的几个大型项目，在不久之后将会有1,500到2,000套单元被推向市场。Cortellino表示，尽管如此，市中心公寓的建造仍将会继续，因为这些大型项目从开始预销售到打地基动工，通常都要经过一段相当长的时间。不过，现在需求减少了，一些项目都已推后，因此公寓动工数量也将会下降。他的看法是，在蒙特利尔市中心以外的地区，市场正在迅速地进行调整。

房地产市场是在2011年到2012年之间，才朝着偏向买方的方向前进的，当时市场销售下降，公寓存量清单增加。Pinsonneault表示，从那时到现在，至少有两年半的时间处在供给过剩的状态。在2011年年初，一套公寓从上市到售出，平均时间大约在80天左右，而到了2015年1月份，平均时间则增加到了120天，这意味着市场上公寓存量清单越来越多。

去年，将近有3,000套公寓单元在竣工之后没有被市场消化。对于开发商来说，这意味着必须要由他们自己来支付税金和电费。按照Cortellino的说法，这种情况对消费者来讲，可能会有一些意外之喜，比如说赠送的大件家用电器甚至停车位等。然而，也有很多的开发商，开始选择把未能被市场吸收的公寓出租。Cortellino表示，在最近几年，从人口统计数字来看，最大的买方群体是年龄在35岁以下的人士。不过，年轻家庭数量的增长正在减缓，而且抵押贷款以及现金需要量，已经让他们在筹措资金上变得越来越困难。

与普遍看法相反的是，婴儿潮一代购买郊区公寓的数量，比那些购买市中心房地产的数量要大得多。Pinsonneault表示，公寓建造这股洪流，也是由于住房买家对住房类型喜好的转变而造成的。在2000年，大约有60%的新开工住房是单户型独立住宅，只有20%是公寓，而到了现在，新开工住房中有60%是公寓。蒙特利尔的房地产市场已经发生了结构性的改变。

蒙特利尔人口普查都市地区的出租房空置率以3.4%保持稳定。对此，Cortellino解释说，出租公寓的市场每年都会加大，去年至少新增了4,000套新公寓单元，但是，租房的需求也在不断加大，因此整个空置率能够保持稳定。

在CMHC于去年11月发布的加拿大住房市场综合评估中，蒙特利尔房地产市场被列为中度风险。Cortellino表示，按照CMHC的评估，蒙特利尔市场过热的风险处在低位，房产价格加快上涨的风险保持稳定，而市值估价过高的风险则处在高位，同时，CMHC也注意到了这个市场上过度建造开发的风险正在增长。CMHC指出，虽然蒙特利尔市场上竣工及未消化公寓单元的数量接近平均值，但是如果与人口数量相比较，在建公寓单元的数量已接近历史最高点，亟需对市场公寓存量进行调控和管理。