其中一个有问题的交易是在大多伦多烈治文山市里斯利街9015号一个单位。(明报记者摄) 买入物业并将其翻新後以高价出售,赚取利润的「炒楼」(flip sale)方式,在华人社区十分普遍,一般来说,这种「炒楼」方式并不违法,但若在「炒楼」过程中牵涉虚报资料,又或伪造文件,便属违法。 有曾姓律师指,一般来说,若一个物业经过几年後转手卖出时,售价翻一番,亦属正常,因几年下来,物业涨价无可厚非。 但如一座物业价格在很短的日子内升得很急,便有可疑。可能是有人刻意提高物业价值,藉此多向银行借贷。 方法是这些人会用假身分、他人身分,又或有限公司的名义向银行借贷,同时又夸大物业价值,从而向银行取得超额借贷,事後便一走了之,又或宣布破产,便不必负责。 有时银行批出的借贷额可能达楼价的三成。 华人收钱代向银行借贷 有陆姓律师亦称,「炒楼」在华人社区亦十分流行,有人因同时供养几个物业,向不止一间银行借按揭,他(或她)欲再向银行借钱时,已不获批,於是出钱请人,以对方身分出面借钱、买屋,甚至定期给予房屋供款,受聘者以为既有厚酬,房子又在自己名下,即使断供,问题不大,於是甘愿受聘。 但原来物业价值根本被「作大」後,当房子断供後,银行买屋取回贷款时,发现资不抵债,差额便要由屋主负担。 陆说:『当一个物业被银行以银主盘的形式出售时,在匆忙的情况下,物业售价往往较市价为低;此外,成交後银行尚要扣除买卖过程中牵涉的律师费、地产经纪佣金等,数额至少需要三至四万元,七除八扣後,差额仍是由屋主负担。』 陆表示,很多人不明白替人出面向银行借贷所承担的风险,结果惹来麻烦。陆便曾处理一个案,一名华人男子收了一万元的酬金,然後便以自己的身分向银行借贷,并以其名义买入物业及供楼,但其实物业的估价被刻意高估,令银行批出的按揭较预期高。及後,事件被揭发,物业断供,银行将物业拍卖後,较原来的贷款额少,於是便向『屋主』追讨差额,『屋主』因此而惹上官非。 最後,银行因明白『屋主』并非事件的始作俑者,愿与对方庭外和解,『屋主』才得以脱身。 曾亦称,非法『炒楼』受累的不只是银行,就连普罗大众亦受影响,骗案令银行损失,他们便增加各种银行费用弥补,就以业权保险为例,近年这类保险费便较十年前上升了20%至30%。 他说,业权保险与物业价值挂钩,近年物业价格不断上升,固然令业权保险上涨,但背後亦少不了银行因骗案招致损失的原因。 隐瞒炒楼知情不报 华裔女律师被除牌 一名从香港移民来加的华裔女律师,涉嫌在两年间,为金融机构担任代表律师,处理6宗楼房买卖交易时,无视交易过程中,有明显怺象显示交易可能涉及诈骗行为,仍完成交易,并未向金融机构发出警告,结果被加拿大律师公会裁定专业行为失当。 3天房价翻倍 其中包括她代表一名买家及提供按揭的银行,向一名卖家买入物业,该名卖家的代表律师,正是女律师的前雇主。 女律师明知卖家在物业出售前3日,才买入该座物业,3日後卖却以逾一倍的买入价出售,但女律师仍未向按揭银行汇报。 涉案的女律师早在2000年便在香港取得律师执业资格,其於2004年移居加拿大,先後受聘於本地两名分别姓黄及姓杨的华人地产律师,担任律师行文员长达3年。期间女律师与其中一名律师行的李姓女职员成为好友,後者更经常教导前者有关加拿大房地产的法律。 女律师在两间律师行做文员3年後至2007年,终於在安省取得执业律师资格,并自立门户,她处理的个案中逾95%为房地产事宜,每年处理的交易约300宗,客户都来自华人社区。 然而,女律师被加拿大律师公会指,由2007年12月至2009年5月期间进行的6宗房地产买卖交易中,专业行为失当。因为在这些买卖中,均有明显怺象显示,交易有诈骗成份,例如楼房买卖时,出售房屋屋价在很短时间内大幅上升後再转售;又或买卖後得到的利润,被转账至与交易毫无关系的第三者手上,按照业内规定,当律师发现这些怺象时,必须向客户报告,但女律师未有按指引,向其代表的金融机构通报,反而完成交易。 其中於2007年12月中,女律师代表多伦多道明银行及一名买家,以24.8万元买入奥沙华市Olive Ave.一个物业,而卖家的代表师正是她的黄姓前雇主。卖家原来在物业售出前3日,才以11万元的价格买入物业。 该宗交易是由黄姓雇主的一名职员,亦即是女律师的李姓女友介绍。李氏及後更以协助女律师处理一些文书工作为由,与女律师对分所得的酬劳。但交易完成後,李氏的丈夫却获得逾万元的酬劳。 事件被道明银行发现後,质疑女律师的做法,女律师努力为自己开脱,又承诺日後不再与其前雇主作任何商业往来。但到了2008年6月,女律师即违反承诺。她代表买家及提供按揭的信托公司,买入烈治文山市里斯利街(Leslie St.)9015号的一个单位,卖方的代表律师又是黄姓前雇主。 该宗交易以32.6万多元成交,信托公司批出的按揭竟高达31.6万元。卖方在交易中只赚得5,000元左右,反而是介绍这宗生意予女律师的按揭经纪却获中获利2.7万元。 至於其馀4宗楼房买卖,情况亦大同小异,牵涉买卖的律师、经纪来去都是同一班人,而且经常有与交易无关的第三方可在买卖中获利。
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