买房后发现前业主欠8万天价水费 谁承担？

一位经验老道、从事旧房翻新重售的投资者，以20万元买下温尼伯一栋平房，交易过程中他谨慎再谨慎，按常规做足了功夫。然而人算不如天算，当交易最终完成后，买家才震惊地得知，由于前业主错误读取水表30年，读数与实际用水量存在巨大差额。而由此产生的8.7万元天价账单，依照市府附例则应由现业主承担。

　　86岁的Tom Kisiloski是温尼伯(Winnipeg)的一位原住民，他与儿子一起，从事买旧房翻新后再售，他们曾买卖过不下10栋房屋。2015年6 月，Kisiloski以20万的价格买下一栋独立平房，购房时所有程序都按照正确的方式做足：他聘请了律师，确认卖家已支付了水电气等最终用量的账单。

　　30年读错表欠天价水费

　　然而，这宗按照常规进行的买卖很可能会转变为令他无法承担。温尼伯市政部门事后发现，在长达约30年的时间里，前业主没有准确读取水表，向水局汇报的也是错误的用水量，真实用量与之存在巨大差异。

　　市府职员表示，直至房屋买卖交易最终达成之后，他们才发现前业主报告的用水量出现问题。根据温尼伯市1978年制定的附例第210条，市府有权通过增加用水物业的地税这种方式收取水费，换句话说，水费账单并非跟随业主走，而是跟著物业走的。这意味著，任何未缴付的水费将被加到物业税上，在这宗个案中，就是这笔帐要算到Kisiloski的头上。

　　通常的房屋买卖，律师会在购房协议中包含一个条款，要求在房屋交易完成之前，所有账单均已付清。但是在这个案例中，Kisiloski称他买房时根本不知道此账单的存在。因此当他收到这张8.7万元的巨额水费账单时，隻感到震惊。 Kisiloski的儿子Larry Kisiloski表示，他们并非新入行，已经认真做足了该做的工作，而市府对此应承担一定责任，因为他们应该更早地做出提示。尽管现在 Kisiloski已经完成了房屋翻新改造，但他聘请的律师建议，在水账单未解决之前，暂缓房屋放售。

　　产权险保过去或未来产权缺陷

　　由于前业主的过失给现任业主带来困扰的案例时有所闻，有什么方法可以保障房屋买家的权益呢?加拿大最大的产权保险公司First Canadian Title在其Blog中谈到上述个案时表示，Kisliloski的遭遇并非罕见，无论是不正确的读表还是采取估算的方式，都存在最终账单与实际用量不符的危险。所幸的是，产权保险能够为购房者提供保障。产权保险不仅在未来发生产权缺陷时(例如产权欺诈)为业主提供保障，也覆盖购房之前就已经存在的缺陷。

　　多伦多律师刘学兵介绍，产权保险，英文名为Title Insurance，是买家要购买的一种保险。产权保险保的是产权的安全，是一个虚拟的概念，防止产权交接之前的瑕疵、防止房子上有过往的政府账单(如逾期未付的水电账单、特别征收的费用等)、过往的违法翻新装修(在施工时没有取得相应的许可証)等，都在此范围之内。更重要的是，预防产权被盗卖。刘学兵说，产权保险是一次性购买，有效期直到房子被卖掉。产权保险一般包含两部分：业主险和贷款险。前者保护业主的产权在交接之前不存在瑕疵，交接之后不会被盗卖。后者保护银行在产权被盗卖时，贷款利益会得到赔偿。

　　刘学兵表示，尽管安省律师公会告诫律师：应告诉客户买产权保险不是强制的，但是现实生活中，好像别无选择。贷款买房时，贷款银行无一例外要求有房屋保险和产权保险，否则不会放款;即使买家没有银行贷款，但是律师出于保护客户利益，减少调查费用和防止产权风险的原因，一般也要求客户购买产权保险。

　　前业主违规 产权保险可护身

　　2011年，Sudbury有所房子地基有缺陷，必须先把房屋提离地面，才能维修地基和地库地板。市府在物业卖出后发出维修令，保险公司Stewart Title主动向买主赔偿105,000元弥补损失，而该房屋当时的售价为110,100元。

　　另一宗个案，其索赔虽然没有这般顺利，但在法庭的支持下，购买了产权保险的买家最终避免了由于前业主违规装修遭致的损失。

　　该宗个案是这样的：Paul和Stefanie MacDonald于2006年购入其多伦多住所时，向Chicago Title购买了产权保险。7年后，他们才发现上一手业主是在未经许可的情况下将房子改装为开放式设计，在装修时拆掉了一堵承重牆，道致建筑物的二楼出现安全隐患。

　　多伦多市政府根据《建筑标准法》第15条下发修整不安全建筑物的命令。MacDonald夫妇根据他们投保的产权保险向Chicago Title Insurance Company索偿，要求保险公司赔偿他们为了执行市府的命令，安装二楼临时支架以及进行永久性维修的费用。

　　MacDonald夫妇的保险条文涵盖了在保单生效后会影响产权的风险清单，包括因为任何违规通知而道致的维修屋子费用。保单还涵盖如果产权不能在市场上出售，允许他人拒绝履行购买协议。

　　最初，Chicago Title以保单条文不涵盖他们的损失为由拒绝支付赔偿金，指保险政策“不打算保障与前业主有关的建筑缺陷”。2014年，MacDonald夫妇入禀高等法院，声称保单涵盖有关的风险，保险公司有义务向他们作出赔偿。

　　法官认为，即使被颁下纠正命令，MacDonald夫妇仍拥有有效的产权，因此市府工程令不属于保单所涵盖的风险。

　　9 月份，MacDonald夫妇就此裁决向安省上诉法院的3人法官小组提出上诉，他们的辩护人Gavin Tighe说服法官搁置下级法院的裁决。去年年底，上诉庭裁决产权保险保单对保险公司具有约束力，须向客户作出赔偿。上诉法院还判MacDonald夫妇获得18,000元的上诉费，以及32,800元的原诉讼费用。

　　法官William Hourigan为上诉法院写判词时提醒，加拿大法院在诠释产权保险条文时必须要确保“消费者受到公平对待，他们的合理要求得到保护”。

　　在产权保险方面相当有经验的多伦多诉讼律师Michael Carlson表示，如果买家买入房屋后，市府才要求他维修，他便应该获得保险赔偿。他赞扬上诉法院的裁决是加拿大历史上最重要的产权保险案件。“法院对产权保险的诠释，对消费者有益。更重要的是，产权保险现在涵盖市府对不安全建筑物发出的整改命令。这是消费者的巨大胜利，这类市府工程令以往经常被一些保险公司拒绝索赔。”

　　Carlson指出，MacDonald夫妇的案件裁决，在产权保险对待修补危房费用的索赔要求上，标志著一个巨大的变化。