各大银行收紧外资房贷 这些规定你必须懂

自8月2日开始，BC省政府向没有加拿大公民或永久居民身份的海外投资者征收15%额外房产转让税(Property Transfer Tax，PTT)。受此外国买家税的影响，BC省曾经炙手可热的房地产开始降温。然而，各界仍没有要放过海外买家的意思，“不让海外买家买房”或是“不给外国人贷款”的传言很多，是本地的各大银行正在悄悄的做改变。

　　多伦多和温哥华两地的房市过热早已引起普遍担心。现在，至少已有两家银行加强了对向非居民购房者放贷的限制。加拿大《环球邮报》本月初即有报道，称一些银行向没有加拿大信用记录的包括留学生在内的外国购房者批准房贷，而贷款者无需证明自己的收入来源。

　　据环球邮报今天星期一26日的报道，至少两大银行证实，由于温哥华及多伦多两地楼市过于火热，引起各界担忧，将收紧对非本国居民买家的贷款政策，提高贷款申请时的要求。

　　各大银行态度及举措

　　丰业银行表示，从9月21日起，所有房贷申请，都需要提供标准的收入证明。丰业银行发言人表示，原先的“试行方案”属于一项帮助非本地居民购房的项目，是专由房贷经纪和银行外部流动房贷专员使用的。购房者首付须高达50%，才可适用该方案。

　　丰业银行发言人称，“试行方案”已于数星期前取消，以使所有房贷渠道标准化。不过，为什么需要实行标准化，此前的“试点方案”曾惠及多少购房者并不清楚。不过，丰业银行表示，非居民房贷只占其2000亿元房贷的0.2%，也并不向首付低于35%的非居民提供贷款。

　　昨日满地可银行也宣布，对所有非加拿大居民的贷款申请人，都需要其出示收入和财产证明。而且这样的贷款条件，也适用于刚刚来到加拿大的新移民。而此前满地可银行的贷款政策，在其贷款经纪所发布的广告上宣示为，“刚抵埠的新移民，只要交35%的首期，无需收入证明，无需资产证明，也无需加拿大银行存款纪录。” 满地可银行的一位发言人表示，“我们保持相关政策的评估，跟随我们客户的需求，对风险进行管理。”

　　满地可银行(BMO)也已经收紧了非居民或新移民的房贷政策。此前，从6月份开始，最少首付35%，贷款上限是100万元，比以前的200万元减少了一半。4月份，BMO还停止了留学生房贷。

　　有满地可银行的房屋按揭经理表示，并不是完全不对外国买家放贷款，只不过审核的条件要更严格一些。以前满地可银行接待非加拿大居民的外国买房者时，包括父母探亲、旅游观光、或者各种类型的投资客，客户只需要付首期35%就可以办理贷款，甚至还可以安排在香港签字。

　　加拿大央行、财政部和经合组织(OECD)都在为控制热点地区房价想办法，如今包括丰业和满银在内的一些大银行也加入了其中。

　　丰业银行定期检查某类顾客的特例，如自雇者、小业主、新移民和非居民。比起普通的有正常工资收入的加拿大人，对非居民的房贷申请评审过程更为严格。

　　丰业银行CEO波特(Brian Portor)曾在6月份表示，温哥华和多伦多看起来是有“泡沫”的。不过，他坚持认为只有政府行为才能让这两个市场降温，因为银行面对竞争的压力，无法做到挥刀断腕。波特建议提高首付比例，提高5年期固定房贷的通过率，并向外国购房者征收临时奢侈税。

　　加拿大国家银行(National Bank of Canada)CEO瓦尚(Louis Vachon)也呼吁实行更严格的限制，包括提高首付比例。

　　加拿大皇家银行在9月14日公告说，非居民须提供雇主出具的收入证明以及资产清单。没有工作或没有创业的新移民必须有35%的首付和至少12个月还贷能力的证明。

　　加拿大主要银行业监管机构金融机构监督办公室(OSFI)允许银行和其他贷款机构向收入不足的购房者提供贷款，但须有“谨慎的贷款标准”。

　　据BC省政府最近的一项调查，在6月和7月份的5个星期内，大温地区售出住宅总价值的10%是由外国人所购买。其他官方统计数据显示，外国人持有大多伦多所有共管公寓的3.5%和大温哥华共管公寓的3.3%。

　　相关人士看法

　　一些观察家认为，通常可以支付大笔首付款而收入证明不足的非居民购房者，正在推动一些城区房市的泡沫化，提高了市场回落时的风险。各银行也表示某些地区房价暴涨，需要降温。银行在向非本地居民购房者提供房贷时，一直要求更高的首付比例和执行严格的反洗钱控制，但看起来现在正在提高某些房贷的门槛。

　　非银行贷款经纪认为：只是手续严并非封死。贷款按揭专业经纪Janet Shi表示，部分商业银行收紧贷款渠道，对她这样的非银行贷款机构的业务会有一些促进，但不能说一定就会令其业务量大增。“贷款毕竟是一个比较个人的事情，借贷人最终选择哪个机构申请贷款，要考虑的因素很多。另一方面，商业银行虽然说收紧贷款条件，但并不是说完全封死了对外国买家的贷款渠道，只不过手续更严格一些。”

　　贷款业务人员Janet以自己的贷款业务为例，如果有外国买家想向她申请贷款，她所要求的审核条件也和商业银行的贷款审批条件类似。“我会需要申请人在中国的交税纪录，还有关于工作情况的文件。即使是有银行的存款证明，我也需要知道这些存款是从哪里来的，需要知道存款是有长期、正当的来源。”

　　盛达资本的一位贷款经理表示，在传出“停止对非加拿大居民贷款”的流言之后，到该公司谘询的人增多不少，因为大家会有一些心理紧张，担心政策还会再变化。“虽然来问的人多了，但从正常业务量来说，并没有什么变化。大家都只是抓紧时间办理贷款业务。”

　　丰业银行总裁波特(Brian Porter)表示，要想让火爆的房市冷却，不能仅仅要求面临激烈竞争的银行，政府也需要采取行动，例如强制提高首期的比例，增加5年期固定利率的审批通过率，同时对外国买家征收临时性的奢侈税。

　　收紧房贷对加拿大购房者的影响

　　收紧房贷是全国性的政策，也必将影响全加拿大的购房者，因为一旦实施更加严格的房贷审批，对于购房者来说，获得贷款的机会更加微小;而对银行或房贷机构来说，可能会用提高贷款利率而把损失的费用转移到购房者上。

　　一旦利率增加，部分购房者便失去了较大房贷的资格。所以，加拿大无论是央行还是各大银行，在房贷政策方面是非常谨慎的。

　　对于海外买家“抬高”温哥华房价一说，加拿大媒体认为，海外买家有选择性地购买本地豪宅，只是推高了独立屋的价格，虽然独立房产价格涨三成，对普通加拿大人住房可负担性并无太大影响。

　　要打压房价，什么加海外买家税，什么收空置税，什么游行对政府施压，其实都没什么用。

　　遏制需求省政府是没辙的，动真格只能靠联邦政府出手两大绝招，1，全面收紧贷款 2. 全面查税查洗钱。但是这两招是七伤拳的玩法，未伤人先伤己。

　　但总体而言，收紧房贷政策和全面查税查洗钱将会是加拿大政府重点实施的工作，如果想在加拿大投资买房，合法收入的证明，会是越来越重要的一个条件。