买旧屋重建热潮 翻新Condo4天卖出

　　“稳赚，投入小回报大”，虽然听起来很像诈骗广告。但在房市一日比一日热的多伦多，确实兴起了一个收益诱人的投资方法。

　　几年前就有许多颇具眼光的华裔地产投资者，购入老旧房屋再拆卸重建成豪宅出售或自住。而无数的投资者用事实证明，翻新过的老屋，赶上近几年大热的楼市，价格涨3成或者翻倍并不稀奇。

　　小规模装修，升值逾三成!

　　一名活跃于北约克地区楼房市场的华裔地产经纪表示，近几年这个社区变化很快，平均每年有50间至70间房屋，被买家购入后拆卸重建。最近便有7间类似300 Dudley的旧屋，以约260万元悉数售出。

　　拆平房重建豪宅售价可翻好几倍

　　他表示去年9月为客人卖出的一个屋盘，成交价为103.8万元。买家购入后，进行了小规模的室内装修，几个月后，再推出市面放售，最后以136.6万元成交，升值逾三成。如果是地段不错的独立屋，大约要185万元。但翻新重建成豪华独立屋后，售价可被推高至400万元。

　　口说无凭，来举个例子

　　现年60岁的赫斯Gerald Hess是运输业的管理阶层，他与50岁妻子奥莉加Olga原居于北约克区，2013年迁居到怡陶碧谷南面一幢1978年建成的湖滨condo，公寓能够眺望安大略湖景。

　　他们原居于38楼，但看到不少邻居都购入单位自行翻新，兴起效法的念头，最终拍板以85万元买入一个位于相同大厦42楼的3,250平方尺的公寓。

　　为了打造"五星级的家"，二人豪花60万元翻新新居，全部工程历时7个月方完成。虽然二人打算自住，无意出售单位，但他们估计若真的放盘，可能开价高达190万元。

　　整个室内翻新工程，由在俄罗斯修读建筑设计的奥莉加负责设计，以洁净、现代化为主题，同时融汇传统元素，令调子更柔和："我知道若把房屋装修得非常摩登的话，我会很快厌倦，所以我想把它打造成一个更具现代感、更宜居的空间。"

　　奥莉加拟好草图后，请来设计师Andy Bakhtiyarov实现她的想法，并提供技术层面上的协助，包括设计橱柜、浴室，以及装潢仿似奢华时装店的步入式衣柜。

　　Bakhtiyarov认为奥莉加的设计品味独到，而她的灵感来自欧洲，令他想到从德国进口房门和浴室门，每扇门价值600元。

　　安装4万元家居自动化系统

　　为了把600尺的厨房和酒吧区改头换面，屋主更不惜工本，花20万元添置各种豪华配置，包括被誉为石材奢华之王的可丽龙(Cambria)石英石桌面、Miele 72寸订制冰箱、以及可放178瓶佳酿的Sub-Zero酒柜，最适合喜爱宴请亲朋的二人。

　　另一方面，屋主亦为新居安装一套价值4万元的家居自动化系统，让他们可以透过智能电话，控制家中所有设备，包括窗帘、音响系统，以至空调等。

　　另一方面，电脑用的数据机、影碟机和立体声系统等，亦完全可以无线操控。赫斯笑言，奥莉加不希望看到墙身有任何外露电线，故此在清拆旧装潢期间，已预先做好了入墙拉线工程。

　　翻新3房Condo4天卖出 156万成交破纪录

　　将旧式住宅大翻新，是不少年轻家庭和退休人士的投资办法，有大厦管理公司亦看准这种增值机会，过去10年先后翻新会所各种设施，并且全面更换大厦外墙，让大厦看来更加物有所值。

　　赫斯与奥莉加的地产代理巴斯卡Ania Baska，在1984年便已经买入一个三卧室的高层condo单位自住，面积达3,250平方尺，今年6月仅花4天便以创该月纪录156万元售出。成交价如此惊人，主要因为巴斯卡6年前曾经彻底翻新单位，不但在门厅铺设名贵大理石地面，厨房枱面铺设石英石桌面，而且在睡房铺设红木地板。

　　巴斯卡3年前也曾与邻居合作，以53万元买入一个1970年代建成的1,890平方尺的公寓，然后斥资18万元重新设计和翻新，工程历时5个月，最后以84万元转售。

　　5000块的小装修 卖房时也能带来大回报

　　当进行家居改善工程时，开支预算是一大考虑。有些装修项目需要较多开支，有些则只需花费少少，成效已十分显著。假如屋主预算有限，更要聪明地运用有限资源。以下是一些5,000元以下的家居改善建议，除有助提升家居生活质素，将来卖房时，也可获得不错的回报。

　　1) 加添装饰性板条(decorative molding)

　　装饰性板条可轻易地营造传统及典型的格调，早于古希腊及罗马时期，人们便是以此方式来为建筑物增添贵气。时至今日，这方法依然有着提升房间格调的神奇作用。

　　木制的装饰性板条选择繁多，可以涂上颜色或原色。较新式的发泡成形物料，更因具有弹性而令安装过程更容易。有些装饰性板条已配备灯泡，增加室内的明亮与柔和感。一般来说，安装在天花(crown molding)及墙身(chair railing)的板条，是最常见的家居装饰项目。

　　但要注意的是，如楼底少于9尺，最好选用款式简单、不要过份夸张的板条。安装在墙身的话，也要注意比例，最理想是楼底高度的1/3。走廊、门及窗位置，也可安装板条，使整个项目更归一、更高贵。造价方面，DIY的大约是每尺1.5元，找装修师傅的话，大约是8元一尺。

　　2) 安装质感好的天花风扇

　　不说不知，最受屋主追捧的家居改善项目，原来是安装一把质感好的天花风扇。曾几何时，大众对于天花扇的印象是--老土、丑陋、嘈吵，是比安装冷气机更便宜的降温选择而已。

　　但时至今日，天花风扇的设计已追上潮流，款色与颜色选择众多，能完美配合不同房间。假如加上墙身涂上新油漆及安装了天花线，更可令整个房屋耳目一新。

　　要注意的是，天花风扇应该安装于离地7至8尺，如果楼底不高，应选购镶嵌式支架。

　　为达到更佳节能效果，可选购体积较大的类型。天花风扇的售价差别很大，由100元到1,000元都有。

　　3) 种植多些树木

　　讲到为房屋增值，很多人未必想到一棵树也值钱。根据美国一个园艺协会的估计，一棵成熟的大树，价值由千元至万元不等。以一棵16吋银枫树(silver maple)为例，便价值超过2,500元。如果前园有大树，卖屋价更可提升近万元。此外，大树好遮阴，每年可以节省数以百元的能源开支。

　　种树时，要记得与房屋保持适当距离。简单的公式是，树木成熟时的高度再加该高度的1/4。假设一棵树的最高高度是40尺，便应该种植在房屋或其他树木的50尺以外。

　　4) 加装一个露台

　　一个好的露台，既可增加家居生活空间，亦可在卖屋时，获得30至60%投资回报率。花费2,000装修的露台，在重售房屋时可获900元回报。不过，安装露台及购买设备时，切忌过火及奢华。有人会在露台加设户外厨房装置，但实际上实用与否，真的因人而异。

　　因此，露台的设备及设计，应该以简洁及功能性为主。也不要忘记灯光的重要性，除了具实际用途，也可令露台更美观。

　　5) 安装家居防盗系统

　　家居保安系统可带来居住者的安心，在家居用品店购买及自己安装的防盗系统，由200元至上千元都有。如果选择由防盗公司提供的安装及服务，则每年要缴付相当的年费，最好选择信誉良好、有超过10年以上历史的防盗公司。

　　现在家居防盗系统越来越高科技，好像以智能手机控制的门锁、镭射防盗网等。不过，屋主千万不要单单依赖防盗系统，锁好门窗，是最基本的防线。

　　6) 提升能源节省功效

　　家居环保节能的观念越来越受重视，如果一间屋有多个项目都关注到节能需要，卖屋价也会高一些。买家在看房时，也会关注房屋的能源开支帐单，水电费及天然气费便宜一点的，相对更能吸引买家垂青。如果现在还是使用燃木式壁炉，卖屋前最好是换成天然气壁炉。

　　7) 增加储物位置

　　一间屋有很多杂物要摆放，多一些储物位置，总比少一些好。尝试找寻可以增加储物空间的方法，例如，在柱子与柱子之间，切开牆身(drywall)，造成柜子。如车库的楼底够高，也可安装一个悬挂式平台。楼梯底也是不可错过的储物空间。

　　8) 增加室外照明

　　良好的室外照明，可令房屋看起来更光鲜，也可提升防盗功效，卖房时的投资回报率也可高达5成。安装有感应器的灯或太阳能发电灯，更可达到节能效果。选购米白色灯泡，会令房屋看起来较温暖。