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孩子们合资给妈买房,最终产权归谁

发布时间: 2017-7-20 07:47| 查看: 2206| 评论: 0|来自: epochtimes

在房产的归属权争端中,我们会遇到一种怪现象:法定注册的产权人并不是地产的真正所有人,这是怎么一回事呢?先让我们来看一个大家庭的房产纠纷。

Real estate investment concept.

露易丝是一位勤恳的全职妈妈,她生养有7个子女,从未出门找工。子女渐渐成年,承担起养家糊口的责任,他们还是单身青年时,每月的工资总要拿出很大一部分交给妈妈,以赡养母亲和未成年的弟弟妹妹。就在1974年,露易丝用孩子们的工资凑足了首付,买下了多伦多市中心西区的一座独立屋。之后的房贷支出和房屋维护费用,也多是由子女资助。虽然房子是全家共同居住,但为了申请贷款的便利,房子的产权证上写的不是母亲的名字,而是两个儿子约瑟和亨利的名字。同其他兄弟姊妹们一样,约瑟在未婚前,也是发了工资后先交给母亲一笔钱,这样的情况一直持续到他和梅纽拉小姐结婚,并搬出故居为止。

关于房产的争端在约瑟去世后浮出水面,约瑟的太太梅纽拉女士作为约瑟唯一的遗产执行人,声明她拥有婆婆露易丝房产的一半价值。她要求法庭颁发一纸声明,给予她房产的1/2法定产权,其根据是已故的丈夫约瑟不但对房产有财务贡献,并且是注册的产权人。露易丝反驳说,自己才是房产全部价值的唯一所有者,即使她的名字没有写在产权上。在初审开庭前,露易丝去世,她的遗产执行人继续打官司。

初审法官站在了儿媳美纽拉一边,认为露易丝自己“身无分文”,对房产没有做出任何法律上认可的贡献,甚至连产权上也没有露易丝的名字。这样的判决,让露易丝的其他子女大为不满,而提起上诉。

上诉法官对露易丝的家庭关系和房产的渊源进行了再度分析,他发现:在这个大家庭里,子女们出钱赡养母亲和幼年的弟妹,这已经是牢固的家庭传统,没有一个子女在将工资交给母亲时,会盘算这笔钱会被用作买菜还是给弟弟交书本费,是要交下个月的房贷还是添置新家具。至于买房和还贷的钱究竟来自哪个孩子,各占多少比例?根本就无从查清。初审法官认为孩子们赠予母亲的钱不归属母亲所有,这样的判定是个“错误”。

此外,我们要回顾一下房产管理的历史,就会看到露易丝独自经手了房产的出租和租金收取,她私人账户里的老人金和一笔赔偿金也用于房产的贷款支付,修缮维护。这笔费用正是露易丝对房产的贡献。

最后,再来分析一下露易丝的意愿,如果我们回到买下房产的1974年,没有任何证据显示露易丝要把房产的最终所有权授予约瑟和亨利,放上他们的名字祇是为了贷款需要。露易丝是全职妈妈没有工作,不符合贷款条件。

基于上述分析,上诉法官总结道:尽管买房的钱中有一部分是孩子们的工资凑起来的,又尽管房子的税务处理和注册产权人都不是露易丝。但我们要看到问题的实质:从买下房子直到露易丝去世的35年里,她一直都为支付房款,偿还贷款,房屋修缮,管理租房事务负有全责。虽然房子的产权在两个儿子约瑟及亨利的名下,这祇是为了申请贷款的方便。从露易丝的意愿来看,她并没有对两个持有产权的儿子特别偏心,而要将其他5个子女排除在外,只将房产传给约瑟和亨利。

因此,本案的情况符合 “Purchase Money Resulting Trust”所定义的类型。买房的款项来自露易丝,真正的受益人也是露易丝,而持有产权的两个人子祇是受托人。

法官推翻了一审法官的判决,下令约瑟媳妇将全部产权交还给已故母亲露易丝的遗产。房子的价值,会在露易丝的遗产继承人中进行分配。
标签: 地产

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