在加拿大央行近期连续两次加息后,国家金融机构监管办公室(OSFI)又推出房贷新规,扩大需接受“压力测试”房贷申请人的范围。从明年开始,首付为20%或以上的房贷申请者也需接受压力测试。那么在房贷新规下,购房者年收入得增加多少,才能买得起原来买得起的物业?其今后能买得起的房屋的价位,与现在差价有多大? 金融分析公司Moody’s Analytics经济师马夏拉斯(Paul Matsiras)称,OSFI推出的这项房贷新举措将有助于令房市降温,因为潜在买家今后只能购买更低价位的住宅。 在新规下,对那些首付20%或以上,无需购买房贷保险的房贷新申请者或转换贷款银行的人,银行将按加拿大央行公布的5年期利率(现为4.89%),或在批给购房者的利率基础上再追加2%,对其进行压力测试(以利率高者为准),通过者才有申请资格。那些首付不足20%的购房者,之前就需要接受压力测试。 年收入需增加才能买到同样价位的住宅 根据房地产分析机构Brookfield RPS公司的数据,马夏拉斯举例称,假如一个人购买了价值为565,960元(加拿大中位数房价)的住宅,如果其首付为20%,他则需贷款452,768元,如果他的贷款利息是2.75%,那么他的月供则为2,085元。如果按新压力测试的要求,利息得按高出2个百分点算即4.75%,那么其月供则升至2,579元。 总借贷还款比率(GDS,Gross Debt Service)是衡量购房者还贷能力的指数,它是房贷本金利息、地税、取暖费、公寓管理费及贷款保险费之和与税前收入之比。加拿大房屋及房贷公司(CMHC)规定的上限是32%。马夏拉斯称,假设这名购房者所有各个项目的月支出都保持不变,假设这个人的GDS达到了上限32%,那么其年收入需增加18, 150元,才够支付其新的月供。 马夏拉斯称,购房者年收入需增加多少,取决于其居住地,如果是在卑诗省,其收入则需要增加超过32,000元,而如是在新布伦瑞克省,他只需增加6,500元。 以下是Brookfield及Moody公司,根据新压力测试要求的房贷利息,计算出的全国各省受到新规影响的居民,在新规实施后年收入需要增加多少,才能买得起原来买得起的物业(表1),或今后只能买到什么价位的房屋(表2) 马夏拉斯表示,以上数据都是假设贷款申请人申请的房贷到了上限。但是,上面的例子表明,随着利率上升,购房者在未来十年在房贷上需花费更高。新规将确保业主能够还得起贷款。 新规将抑制房市 导致一些人匆忙买房 房贷新规预计将抑制房市。多伦多道明银行经济师伊格捷(Dina Ignjatovic)表示,他们认为在新规于明年1月1日生效前,会促进一些人赶着买房,此后房市会放缓。他们预计新规可能会导致2018房市需求下降5~10%,房价下跌2~4%。 央行应是注意到了房市的冷却,本周三表示加息步伐会放缓。央行称,总的来说,最近的利率上调及宏观政策的变化,可能会对房市造成一些适当的影响,部分潜在买家会申请较少的贷款,一些买家会延迟购房。 |
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