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标题: 广辉谈房 [打印本页]

作者: 逯广辉 时间: 2013-12-26 00:41
标题: 广辉谈房
http://www.sinoquebec.com/bbs/sh ... 1189&pagenumber=

作者: 逯广辉 时间: 2014-1-2 23:08
标题: 土地及房屋政府估值
针对2013年10月各地区土地及房屋政府估值较大幅上涨，现在分析并评述：
1/  政府提高土地及房屋政府估值，主要的影响是增加了政府的税收以及各个教委的收入，对老百姓来说，增加了不少的支出。
2/  因房产估值攀升对房产税率的影响直接关系到百姓的钱袋子，所以目前有些政要呼吁要扩大房产税抵免覆盖范围。在此次房产评估增值背景情况下，给低收入住户提供房地产税收抵免。同时，他们表示，要通过针对新购买和装修等提供相应的扶持计划，给年轻的户主们减负，允许户主分12  期偿还税务。当然，这目前还只是一个期望而已，具体实施尚需时日。
3/ 年税收随着房产评估值的上升而逐年增加，人们的售房欲望减少。
4/  市场拽着估值跑是过去十几年的总体趋势，未来几年市场成交值不会离政府估值太远。市场涨了，估值会及时跟上，而估值又跟税收挂钩，主要原因是：再多的钱，对政府来说也是不够的。
5/  作为老百姓，只要政府不贪腐，税收取之于民，用之于民，努力提振经济，增加民众收入，还是可以容忍的，就怕收入不增加，必要的支出却年年增加。
__________________

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作者: 逯广辉 时间: 2014-1-2 23:24
标题: 西岛的私立学校
Queen of Angels
http://www.qaa.qc.ca
(Girls High School)

West Island  College
http://www.westislandcollege.qc.ca
(Co-Ed High  School)

Kuper Academy
www.kuperacademy.ca
(Co-Ed Pre-school, Elementary &  High School)

Alexander Von Humboldt School
(German Elementary &  High School: German/French/English)
http://www.avh.montreal.qc.ca

Institution  Charlemagne
(French Elementary & High School)
www.collegecharlemagne.com

Marie-Claire  Academy
(Bilingual Elementary School)
www.academiemarie-claire.qc.ca

College Beaubois
(French High School)
www.collegebeaubois.qc.ca
公立学校是按邮编划分的，所以没有选择.
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作者: 逯广辉 时间: 2014-1-3 09:58
标题: 魅力西岛
蒙特利尔位于圣劳伦斯谷地，是世界上最处于内陆的河港，也是加拿大最大的海港,蒙特利尔岛漫长的河岸线、湖岸线有众多的河湾、湖泊。最大的湖泊当属st-louis湖，水使得西岛格外灵动和潇洒。政府延湖畔修建了众多的码头，主要是方便玩水上运动（游艇、快艇、水上摩托、独木舟、舢板、钓鱼的船等等）的市民使用，免费。码头旁边是停放船只的港湾和免费停车场。西岛，蒙特利尔岛的西部---即西岛是魁省最大的英文区(英法双语最贴切)，10个城市只有20万居民。22分钟到达市中心。
西岛的社区充满居家过日子的宁静、温馨。房子都是独立的，但是比邻而居，相伴不相扰，有一种生活的氛围而又保持礼貌的距离. 社区外围是大的街道、商铺、超市、餐馆、医院、电影院、大型购物中心，往中心是住家、教堂、学校、儿童游乐场、运动场、公园、游泳池、图书馆等。辽阔的自然公园和大片的湿地和绿地也是西岛的独特风景。住在西岛，人与人的距离恰好，人与人的温度恰好，安静与热闹的节奏也恰好，剩下的事情就是好好活着。(文字编辑，图片转载)

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作者: 逯广辉 时间: 2014-1-7 09:29
标题: 土地及房屋政府估值
针对2013年10月各地区土地及房屋政府估值较大幅上涨，现在分析并评述：
1/  政府提高土地及房屋政府估值，主要的影响是增加了政府的税收以及各个教委的收入，对老百姓来说，增加了不少的支出。
2/  因房产估值攀升对房产税率的影响直接关系到百姓的钱袋子，所以目前有些政要呼吁要扩大房产税抵免覆盖范围。在此次房产评估增值背景情况下，给低收入住户提供房地产税收抵免。同时，他们表示，要通过针对新购买和装修等提供相应的扶持计划，给年轻的户主们减负，允许户主分12  期偿还税务。当然，这目前还只是一个期望而已，具体实施尚需时日。
3/ 年税收随着房产评估值的上升而逐年增加，人们的售房欲望减少。
4/  市场拽着估值跑是过去十几年的总体趋势，未来几年市场成交值不会离政府估值太远。市场涨了，估值会及时跟上，而估值又跟税收挂钩，主要原因是：再多的钱，对政府来说也是不够的。
5/  作为老百姓，只要政府不贪腐，税收取之于民，用之于民，努力提振经济，增加民众收入，还是可以容忍的，就怕收入不增加，必要的支出却年年增加。
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今世不做不良经纪，终生只办无悔的交易

作者: 逯广辉 时间: 2014-1-7 09:31
标题: 加拿大税制
加拿大的税收制度比较复杂，  加拿大联邦、省地区和市政府均各征税。大部份政府收入来自联邦政府征收的税，而联邦政府又与其他各级政府分享征得的税款，并作补助拨款。接近三分之一的联邦税收用于全国性的社会服务。而魁北克省则有自己的所得税制度。

税项的主要种类

联邦政府:  联邦所得税,货品及服务税（GST）,关税,汽油及气体燃料专利税,省及地区政府,省/地区所得税,省零售营业税（PST，亚伯达省、西北地区及育康地区除外）,采矿税,天然资源专利税,资产税（亚伯达省、爱德华太子岛、西北地区及育康地区除外）.

市政府:  物业税,商业税,所得税.

任何人如有加拿大关系、或于一年内在加拿大住满一百八十三日或以上者，不论是否加拿大公民，均被视为加拿大居民，而须按其全年之全部收入纳税。非居民则须按其在加拿大赚取的工资或工农业收入而缴税。加拿大税务局在所有省份收取联邦税及省区税（除魁北克省外）。个人的最高联邦税率，包括附加税，是31.32%（魁北克省除外）。省/地区的所得税是部份联邦税。

所得税包括你一年来各方面的收入，收入包括：

从办公室、就业、商业及物业中赚得的入息；货款；薪水、佣金；
退休金失业金、救济金、养老金；就业保险福利；津贴；
投资收入；证券买卖；银行利息；
应纳税的资产增益；屋租收入；
出售自住的物业而获得的增益一般可豁免征税项。不包括在税项范围内的尚有彩票奖金、  礼物及遗产，以及大多数意外、伤残、患病及人寿保险所得入息。

所交数额每年不等，各个省份也不相同。必须根据联邦政府和省政府每年颁发的报税表填写申报。

纳税额的计算

计算全年的总收入:所谓全年的总收入是指从一月一日到十二月三十一日你的全部收入,包括就业收入,各种津贴,其他来源收入(利息/分红等)和企业职业收入等.总之,把一年内的一切收入加在一起就得到全年的总收入.

计算应纳税的收入:根据规定有一部分收入可以不用纳税,所以在计算时应将这些收入扣除掉.不用纳税的收入包括退休储蓄金,工会费,职业团体会费,抚养费,搬迁费,学费,托儿费等等.总收入减去这些可免税的总金额,就得到应纳税的收入.

计算纳税额:有了应纳税的年收入,乘以纳税率(可查现成的表格),就得到当年的纳税金额.

申报收入

加拿大的公民、永久居民或在加拿大工作、经商的人士，均须于每年四月三十日前，向加拿大税务局填交周年报税表。自雇人士以及有四分之一以上收入系来自薪金以外来源的人士，则须每三个月缴税一次。加拿大的税制非常复杂，如果你有疑问，应该咨询税务顾问或会计师。勿忘问明哪些是可以扣除的项目。有些机构在每年三、四月之间有义务报税协助服务。请向你的社区中心及移民协助机构查询。企图瞒税是严重的违法行为，可以影响你的移民身份或将来的公民权申请.

各种税收简介

联邦所得税税率(一九九五年度)

应纳税收入(元）  联邦边际税率*
0-29,590 17%
29,591-59,180 26%
59,181及以上 29%

*边际税率marginal tax为应纳税收入最后一元适用的税率。

以上是累进税率计算。即是说，如果你的入息是五万元，则$29,590要缴付17%联邦税而其余的$20,410要缴付26%。

省政府所得税

除魁北克省外，省政府所得税的税率，为应付基本联邦税的一个百分比。例如，卑诗省居民总共要缴纳的个人入息税，在应付之联邦税另加52.5%（省税）。

附加税

此外通常仍要征收额外用途的联邦税，约百分之五。

注册退休储蓄计划（RRSP）

注册退休储蓄计划可协助加拿大人储蓄以备退休之用，可延迟付税。

商品及服务税（GST）

百分之七的联邦货品及服务税，适用于全加拿大。获豁免的项目有：

基本食物；医疗服务；托儿教学；住宅租金；金融服务；再售房屋；保险；处方药物；公共汽车（巴士）。

省营业税（PST）

除亚伯达省外，各省均于购买货品及采用特定服务时，在其零售价上加收购物税，此与GST无关。例如，在卑诗省购买价值二十五元的货，加GST百分之七及省购物税百分之七后，总共价格成为二十八元五角。

市政府税项

市政府征收的税项用以供学校、警察及消防、道路维修和其他本市服务之用。

业主每年必须按照其物业估值缴纳市政税（俗称地税），欲知税率多少，可致电市政府物业税部门，电话可查市政府蓝页。

总的来说,加拿大的税收制度是较复杂的.即使你对加拿大的税制比较了解,也不等于说你就能准确无误的填写自己的保税单,最好的办法是请有经验的行家帮助,既可省去许多麻烦,也许还能少报一些税,可谓一举两得.
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作者: 逯广辉 时间: 2014-1-7 09:34
标题: 西岛服务机构（有些是免费的）
Hockey: Lakeshore Minor Hockey Association (514)  428-9040
Soccer: Lakeshore Soccer Association (514) 697-6973
Baseball:  Lakeshore Baseball Association (514) 582-5224
Softball: Lakeshore Softball  Association
Ringuette: Beaconsfield-Kirkland Ringuette Association
Figure  Skating: Beaconsfield Figure Skating Club
YMCA: West Island Chapter
Rugby:  Beaconsfield Rugby Football Club
Cycling: Beaconsfield Cycling  Club
Gymnastics: WimGym (514) 426-2750

Swimming:
Beaconsfield  Bluefins Swim Club
Pointe Claire Aquatic Centre & Swim Club (514)  630-1200
Windermere Aquatic Club
Beaconsfield Heights Pool
Beaurepaire  Pool (514) 697-6876

Golf Dome
Lakeshore Band
Girl Guides
Scouts  Canada (514) 334-3004
Air Cadets (514) 296-6177
West Island Chorus (514)  426-4668

西岛新成员俱乐部

新成员俱乐部欢迎所有新定居西岛的妇女及家庭，并给新到西岛的妇女提供各种服务。地点和时间及联系电话如下：
KIRKLAND  – Meets second Tuesday of every month at Holleuffer Chalet at 8.00 P.M.
Call  Jean: 630-5324 or Carolyn: 697-5031

BEACONSFIELD – Meets first Thursday  of each month at Centennial Hall in Beaconsfield at 7.30 P.M.
Call Fiona:  426-0511 or Liz:  694-4432.

上门服务

社区设置上门服务人员，针对新来西岛定居的家庭提供上门信息咨询及社区服务信息传达，帮助家庭快速了解西岛，融入社区。
Call  Laurie: 697-1255 or the regional office 631-5131
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西岛买房，广辉倾心帮忙.省心，安心, 全家放心。

作者: 逯广辉 时间: 2014-1-7 09:37
标题: 西岛的私立学校
Queen of Angels
http://www.qaa.qc.ca
(Girls High School)

West Island  College
http://www.westislandcollege.qc.ca
(Co-Ed High  School)

Kuper Academy
www.kuperacademy.ca
(Co-Ed Pre-school, Elementary &  High School)

Alexander Von Humboldt School
(German Elementary &  High School: German/French/English)
http://www.avh.montreal.qc.ca

Institution  Charlemagne
(French Elementary & High School)
www.collegecharlemagne.com

Marie-Claire  Academy
(Bilingual Elementary School)
www.academiemarie-claire.qc.ca

College Beaubois
(French High School)
www.collegebeaubois.qc.ca
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作者: 逯广辉 时间: 2014-1-9 17:33
标题: 加国房屋买卖中的若干法律问题解答(一）
购买房屋是一项重大决定，签订合同也是一个很严肃的法律行为。合同对双方都有约束力，不可以任意修改或取消合同，否则要付违约责任。

（1）签了房屋买卖合同，但拿不到银行贷款怎么办？
大多数人买房是需要申请银行贷款的，而且许多人是在签订买房合同后才与银行商洽贷款事项，因此有可能出现签了合同拿不到贷款的情况.

在这种情况下如何取消合同而又避免违约责任呢？买主在购房合同中一定要加上一个条件条款(condition clause),  即允许买主在几天之内申请贷款，如果拿不到要求的贷款额度或利率标准，买主有权取消合同，所有定金退回买主，双方互不追究责任。这个条款不包含在标准合同中，买主要根据自己的信贷能力把这个条款加入合同中，才能够给自己留一条退路，不至于因为拿不到贷款而违约。  同样，如果买卖任何一方在房屋交吉前要求某项条件必须满足，比如买主要求验房，或者是要先卖掉现住的房子才能买新房等等，那么双方一定要把各自的要求以条件形式明确写入合同，以备万一该条件达不到时，可以取消合同。

（2）  签了买房合同，卖主答应交房子前提供有关房屋的文件，如税单，电费单等等，可直到交房子前还没如约交出这些文件，买主有权以此理由拒绝交接吗？
这个问题要看合同中卖主的责任是怎么规定的。有两种可能，

一:  条件条款（condition）形式，即规定卖主必须在某日前向买主提供某些文件，或完成某个事项，如果没有按时完成，则合同作废，定金如数退还。

二：保证条款（warranty）形式，  即卖主保证向买主提供某些材料，但没有明确规定买主有权取消合同。在法律上这两种条款有完全不同的法律后果。条件条款：条件没满足时，合同自动作废。  保证条款：这时虽然卖方的保证没有完成，买方却没有当然取消和同的权利，买主应该按时交接，但可以保留事后追究对方违约的责任，诉求合理的赔偿。也就是说，一方违约时，另一方并不当然有权中止合同。曾经有一个案件，卖主保证该房可以作为多套公寓合法出租，而事实上，交接前卖主根本没有拿到可以合法出租的政府文件，  在这种情况下法官依然判买主必须履行合约，买下此房，然后再告对方赔偿损失。

因此签订合同时，一定要考虑清楚，各项条件必须写清楚，  最好请业内人士审阅一下合同。本人作为从业多年的地产经纪人，从未因为合同问题出现过什么纠纷，细心为客户把好各道关口是一个经纪人的基本职责。

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作者: 逯广辉 时间: 2014-1-9 17:42
标题: 地产与贷款常用词汇
Perhaps you have worderd what exactly means "Balloon Payment" or "

.I.T.I" or "Graduated Equity". If so, my  small glosary might help you.

Adjustable Rate Mortgage  (ARM)
A mortgage in which the interest rate may change, up or down,  according to a predetermined index.

Amortized Loan
A loan  which is paid off in equal installments during its term.
Appraisal
A statement of property value.
Assessed  Valuation
An evaluation of property by an agency of government for  taxation purposes.
Assumability
This permits you to transfer your  mortgage to anyone who wants to buy your house, as long as that person meets the  credit standards of the lender.
Balloon Payment
The final payment  of a mortgage loan when it is larger than the regular payment; it usually  extinguishes the debt.
Buy Down
Cash payments made at closing that  allow the borrower to take advantage of lower interest rates for a specific  period.
Closing Costs
The expenses over and above the price of the  house that must be paid before title is transferred. May include cost of title  examination, premiums for title policies, attorney fee, lenders service fee and  recording charges.
Conventional Mortgage
A loan neither insured by  the FHA nor guaranteed by the VA.
Deed
A written instrument that  conveys title to real property.
Equity
The difference between the  market value of property and the homeowner's indebtedness (mortgage).
Escrow Payment
That portion of a mortgagor's monthly payment held  in trust by the lender to pay for taxes, hazard insurance, mortgage insurance,  lease payments and other items as they become due, known as impounds in some  states.
Exchange
The trading of an equity in a piece of property.
Firm Commitment
A lender's agreement to make a loan to a specific  borrower on a specific property. An FHA or PMI agreement to insure a loan on  specific property, with a designated purchaser.
Graduated Equity or Rapid  Amortization
Fixed rate, long term mortgage (25-40 years). The payments,  however, are increased annually in negotiated amounts. The additional dollars  are allocated to the outstanding principal, thereby paying the mortgage off  earlier than planned (12-15 years).
Investor
The holder of a  mortgage or the permanent lender for whom the mortgage banker services the loan.  Any person or institution that invest in mortgages.
Loan  Commitment
A written promise by a lender to make a loan under certain  terms and conditions. These include interest rate, length of the loan, lender  fees, annual percentage rate, mortgage and hazard insurance and other special  requirements.
Loan to Value Ratio
The ratio for the mortgage loan  principal (amount borrowed) to the property's appraised value (selling price).  On a $100,000 home, with a mortgage loan principal of $80,000, the loan-to-value  ratio is 80 percent.

Market Value
Generally accepted as the  best price that a ready, willing and able buyer will pay, and the lowest price a  ready, willing and able seller will accept. In other words, the dollar figure at  which there is a meeting of the minds.

Mortgage/Deed of  Trust
Pledge of real property to secure a debt by a written instrument  given by the mortgagor. Should be recorded in the County Recorder's Office.
Mortgagee
The lender of money or the receiver of the mortgage  document.
Multiple Listing
An arrangement among real estate  brokers to make their listings available to each other. If a sale results, the  agreed upon commission is divided between the listing broker and the selling  broker.
Note
A written promise to pay a certain amount of money.
Origination Fee
A fee or charge for work involved in the  evaluation, preparation, and submission of a proposed mortgage loan.
P.I.T.I.
Principal, Interest, Taxes, Insurance, Formula used in  calculations of amount the purchaser is qualified to borrow.
Point
One percent of loan amount. This is a fee that buys down the  interest rate.
Prepayment Penalty
A fee paid to the mortgage for  paying the mortgage before it becomes due. Also known as prepayment fee or  reinvestment fee.
Prepayment Privilege
The right given a purchaser  to pay all or part of a debt prior to its maturity. The mortgagee cannot be  compelled to accept a payment other than those originally agreed to.
Privately Insured Mortgage
A conventional mortgage loan on which a  private mortgage insurance company protects the lender against loss due to  payment default by the homeowner.
Realtor
The term Realtor is a  registered collective membership mark which identifies a real estate  professional who is a member of the National Association of Realtors and  subscribes to its strict Code of Ethics. The Code of Ethics is a three part  document addressing the members' responsibilities to the public, the client, and  fellow realtors and is enforced through professional standards committees at the  local board and state level.
Rent with Option
A contract which  gives one the right to lease property at a certain sum with the option to  purchase at a future date.
Second Mortgage/Second Trust
Junior  Mortgage or Junior Lien: an additional loan imposed on property with a first  mortgage. Generally at a higher interest rate and shorter terms than a "first"  mortgage.
Straight Loan
A loan with periodic payments of interest  only; the principal sum due in one lump sum upon maturity.
Title
Often used interchangeably with the word ownership. It  indicates the accumulation of all rights in property, the owners and others.
Title Insurance
An insurance policy which protects the insured  (purchaser or lender) against loss arising from defects in a title. A title  search is always required before the title insurance is granted.

作者: 逯广辉 时间: 2014-1-10 11:00
标题: 教育信息
教育信息 蒙特利尔三大法语学校委员会：http://www.csdm.qc.ca/csdm/index.asp （最大）
http://www.csmb.qc.ca/
http://www.cspi.qc.ca/cspi/highres.php?res=highres

蒙特利尔两大英语学校委员会：http://www.emsb.qc.ca/en/index_en.asp （最大）
http://www2.lbpsb.qc.ca/eng/main.asp

魁省全部职业技能培训信息网:
http://inforoutefpt.org/home.htm

大蒙特利尔区全部公立cegeps入学报名网:
http://www.sram.qc.ca/

私立中学排名靠前的学校
1 Coll.  Jean-de-Brébeuf
Montréal French
1 Coll. Jean-Eudes
Montréal  French
1 Coll. Régina Assumpta
Montréal French
1 Coll. Jean de la  Mennais
La Prairie French
1 Coll. Saint-Sacrement
Terrebonne  French
1 Miss Edgar's & Miss Cramp's Sc.
Westmount English
1  Pensionnat du Saint-Nom-de-Marie
Montréal French
1 Coll. Charlemagne
Montréal French
1 Coll. Saint-Alexandre
Gatineau French
1 Coll.  Sainte-Anne de Lachine
Montréal French
1 The Study Westmount
Westmount English
1 Collège Jésus-Marie de Sillery
Québec French
1  Coll. Saint-Joseph de Hull
Gatineau French
1 Coll. Saint-Hilaire
Mont-Saint-Hilaire French
1 Selwyn House Sc. (Campus 2)
Westmount  English
18 Coll. Notre-Dame du Sacré-Cur
Montréal French
18 Coll.  Durocher Saint-Lambert (Durocher)
Saint-Lambert French
18 Collège de  l'Assomption
L'Assomption French

公立中学排名靠前的学校
1 Ecole  internationale de Montréal (sec.)
Westmount French
1 Coll. Saint-Louis
Montréal French
3 Ecole d‘éducation international
McMasterville  French
4 Ecole d’éducation internationale de Laval
Laval French
5 Royal  West Acad.
Montréal-Ouest English
6 Vincent Massey Collegiate
Montréal English
7 Polyv. Horizon-Blanc
Fermont French
7 St.  Thomas H. Sc.
Pointe-Claire English
9 Ecole sec. de Rochebelle
Québec  French
9 Ecole Pierre-Laporte
Mont-Royal French
11 Ecole sec.  Saint-Marc
Saint-Marc-des-Carrières French
11 Acad. de Roberval
Montréal French
13 Polyv. Saint-Francois
Beauceville French
14  Ecole sec. Kénogami
Jonquière French
15 Ecole FACE
Montréal  French
15 Ecole Polyv. La Samare
Plessisville French
17  F.A.C.E.
Montréal English
17 M.I.N.D.
Montréal English
17 Ecole  sec. de l'ile
Gatineau French
17 Richmond Regional H. Sc.
Richmond  French
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作者: 逯广辉 时间: 2014-1-13 09:59
标题: 20万至30万，在西岛可以买到房子吗？
截止今天，2014-JAN-12，西岛主要的5个地区(pointe-Claire,DDO,pierrefonds, Beaconsfield,baie d'urfe,)共有20万至30万之间的待售独立房22套，待售半独立房27套，大部分是50年代和60年代的芳龄，有少数是80年代之后的。这个价位的房子，一旦房况不错，位置不错，就会很快被定下。如果您有购房需求，及时联系广辉地产。
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作者: 逯广辉 时间: 2014-1-14 09:24
标题: 魁省廉租房最新申请条件
魁省廉租房（Low-rental  housing）是魁省政府为省内低收入家庭所提供的一种福利型公寓，目前负责该类房屋申请事务的是蒙特利尔住房办公室（OMHM）。如果您的家庭支出比较紧张，不妨试试申请该种公寓。下面是申请这种住房的最新规定：

家庭、配偶或个人申请廉租房

‧ 做为申请人，您必须是加拿大公民或永久居民（已经登陆加拿大）；
‧  在过去的24个月，您至少在蒙特利尔地区（CMM—Communauté métropolitaine de Montréal）已经居住12个月；
‧  申请人的所有资产总值不能超过50,000元；
‧ 您能独立满足自己或家庭的基本需要，或通过获得补助能独立满足家庭或个人基本需要，且有证据进行证明；
‧  过去一年，家庭总收入不能超过以下限额：个人：27,000元，夫妇：27,000元，两（非夫妻关系）到三个人：31,500元，四到五个人：36,500元，六个人以上：47,500元；
‧ 您已向OMHM递交申请。

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老人申请廉租房

如果夫妇两人在60岁以上，且有一个18岁以下的未独立孩子，可按家庭类申请。
‧ 做为申请人，您必须是60岁以上的加拿大公民或永久居民（已经登陆加拿大）；
‧  在过去的24个月，您至少在蒙特利尔地区（CMM—Communauté métropolitaine de Montréal）已经居住12个月；
‧  申请人的所有资产总值不能超过50,000元；
‧ 您能独立满足自己或家庭的基本需要，或通过获得补助能独立满足家庭或个人基本需要，且有证据进行证明；
‧ 过去一年，家庭总收入不能超过以下限额：个人：27,000元，夫妇：27,000元，两（非夫妻关系）到三个人：31,500元；
‧  您已向OMHM递交申请。

不符合条件的申请人

‧ 没有待抚养孩子的全日制学生；
‧  五年内，曾因不付房租或欠款等原因受到过房东驱逐，或因上述原因受到魁省租房管理机构判决而不付款的政府廉租房屋前租客。

作者: 逯广辉 时间: 2014-1-14 10:15
标题: 魁北克省幼托报名网站明年6月启用
从2014年6月1日起。魁北克省托儿所报名实现集中管理，家长只需在一个网站 ********.com  登记报名即可。省政府已指定家庭儿童合作管理处(Cooperative Children  Family，CCF)，来实施这一计划。今后省内幼儿园的等位和报名都在一个窗口中完成，免去了家长们一家家询问的麻烦。

按照新规定，所有省内蒙城华人  ********.com  公立幼儿园和接受政府补贴的私立幼儿园必须加入新的报名，而家庭式托儿所则被纳入下一步计划。

目前魁北克省已有的地区性托儿所等位系统，各家幼儿园自行决定是否加入该系统。

新的网上幼托报名系统将整合现有的地区性报名系统，再增加其他未包括在现有系统里的托儿所。

CCF表示，新报名网站将采用最先进的技术蒙城信息********.com  ，家长们可以建立自己的信息和要求档案，系统将按照家长的情况推荐适合的托儿所。在新系统未启用之前，CCF鼓励家长们继续使用现有系统登记。

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作者: 逯广辉 时间: 2014-1-15 10:29
截至15-jan-2014  西岛主要城市房源（公寓除外）

西岛城市贝多菲（Baie-d'Urfé），挂牌上市的房源共计36套，最低价格$41.7万，最高价格$329万。

西岛城市Beaconsfield,  挂牌上市的房源共计111套，最低价格$28.9万，最高价格$460万。

西岛城市Kirkland,  挂牌上市的房源共计91套，最低价格$22.39万，最高价格$182万。

西岛城市Dollard-Des Ormeaux,  挂牌上市的房源共计149套，最低价格$19.7万，最高价格$229.5万。

西岛城市Pointe-Claire,  挂牌上市的房源共计77套，最低价格$18.9万，最高价格$89.5万。

西岛城市Pierrefonds-Roxboro (Montréal),  挂牌上市的房源共计210套，最低价格$17.9万，最高价格$219.5万。

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作者: 逯广辉 时间: 2014-1-16 09:13
请教，小学、初中和高中，哪个教育阶段的学区更为重要？主要是影响买房。现在中介卖房都把学区介绍一遍，眼花缭乱，私校供不起，但公立中小学兼备的几乎没有，只能选其一。个人认为初中或高中学区更为重要，但又怕小孩小学学习一般的话，不能上买房学区内的好中学。换句话，如果买了一个好的中学学区房，孩子能不能上还是未知。该以哪个为重点？谢谢，指导一下。
我本身也是中介，但客观帮助客户分析，买到适合的房子是我的天职。孩子的教育是一辈子的事情，其实任何一个阶段都很重要，如果硬要分轻重缓急，那么，中学时期是更为重要的阶段，因为啥？因为中学后面几年的成绩直接影响将来的升学趋向，比如医学院/法学院等等专业，由于申请入学者众多，学校只好要求很高的中学平均分数。私立学校也要区分对待，有政府补助的私校并不一定贵很多，一般3千多年费，但没有补助的私校最少1.2万以上，当然，也并不是收费越高，教学质量就越好。相反，由于有教委拨款，个别私校教学硬件设施要好得多，总体质量也不错。
每个家庭的具体情况不同，选择房子的地理区域，价位，学区，交通，社区环境等等，都不同耶。我们的客户，一般我们都会全力协助。 __________________

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作者: 逯广辉 时间: 2014-1-21 21:12
标题: 魁北克的电
众所周知，加拿大民用电是120伏的，下面谈谈魁省民用电力:

魁北克电力供应非常充足，以水利发电为主，占总发电量的95%，这得益于魁省丰富的水利资源，我在2003年自费系统学习了建筑电工的课程，在学校统一安排下，参观了几个电坝(后来去电坝的下游去钓鱼，每次收获颇丰)，深感魁省水资源的丰富，为我们提供了极其充足的电力供应，同时保持了环境不受污染，再就是，电费相对其它发达国家和地区是低的。
水电站产生的电能可以达到13.8千伏，而远距离传输到各个城市区域的变电站需要44千伏至765千伏的高压。变电站输出的电压就是120伏。

我们家庭的电压尽管是120伏的，但家用大功率的设备，干衣机及做饭的炉灶等，需要240伏电压才能正常工作，而两根火线之间的电压就是240伏。

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作者: 逯广辉 时间: 2014-1-22 02:18
标题: 电表更新
这两年，水电局正在积极替换新式的电表，旧式的机械式电表，需要人工读取数据，费时费力，又不准确，目前正被新式的全数字高精准电表取代，无需人工抄表。

这两年，水电局正在积极替换新式的电表，旧式的机械式电表，需要人工读取数据，费时费力，又不准确，目前正被新式的全数字高精准电表取代，无需人工抄表。
家庭用电，全年会用50%以上的电能用于取暖，所以，如果屋顶门窗基础墙等保温不好，那么，可能会浪费40%的电能耶。

有时间再继续写，今天累了.......

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作者: 逯广辉 时间: 2014-1-22 12:53
牛奶金 Child Tax Benefit
中国名字，意思是这笔钱够小孩喝牛奶了，在加拿大，每个小孩从一出生，一直到18岁，都可以每月领取这笔补助，多少则是根据父母去年的收入而定的，当然，个别收入较高的家庭就无此待遇了，设立这笔补助的目的，一是想帮助收入低的家庭，二是鼓励大家多生孩子。

托儿补助金 Child Care Subsidy
在加拿大，6 岁前小孩的学前教育是自费的，而且费用很贵。一个小孩的月托费要600-800加币，很多低收入家庭因此无力把小孩送去接受早期教育，因此政府就专门拨款成立托儿补助金。政府根据申请人的具体情况，有时补贴一半，有时全额补助。
注意，这笔钱直接支付给孩子所就读的幼儿园。申请这笔钱要排队，所以应尽可能早去报名。有人说，我们俩都没工作，应优先。错！正相反，政府认为你们既然能呆在家里，自己教育孩子应没问题。他们优先考虑的是那些夫妻都在工作或学习且收入很少的家庭。

政府房 Government Housing
为了保证人者有其屋，保证低收入者也能住房，加拿大政府每年都拨款建造大批的政府房，由政府委托的专门公司管理，以极低的价格出租，而且往往是很漂亮的大楼。什么人可以申请呢？原则上任何人都可以，但它的特殊收费方式把有钱人自动排除在外，基本收费原则是按收入的百分比交租，通常是月收入的25%至30%。如你的月收入只1000元，你只需拿出250元交房钱即可，而你住的可能是二室一厅的、三室一厅的大型公寓。
但如果你月薪为10000元，就要拿出3000元交租，当然是不合算了，有这笔钱，买房都绰绰有余了。有一点需告诉大家，中国人申请政府房的人很少。因为凡住这种房子的多为低收入家庭，属社会底层，所在地区往往是卫生、治安状况不如其他地区，中国人往往很关心子女的生活环境，因此宁可多花点钱，也要找一个“好地区”。

社会福利金 Social Welfare
这是加拿大福利体系的一块基石，是用于保证每个加拿大人能保持一个基本的生活标准，即有吃有住有穿，没有收入，而且银行存款在1000元以下的每个人都能申请到这笔钱，单身人士可获每月500至700加元，三口之家可有1100至1300加元左右，已足够维持一个低水准生活，如果一直没有工作，则可以永远拿下去。正因为如此，加拿大养了很多懒人，就靠这笔钱过日子，很多纳税人对此很有看法，政府这几年也试图正在改革；但请注意，新移民通常在头6个月内是不能领这笔钱的，因为理论上，各位来都要带一笔钱，而且这笔钱能维持6个月的生活。

失业金 Employment Insurance （EI）
如果加拿大居民（绿卡或者公民）在一年中连续工作了半年，因为失业、患病、生孩子或领养孩子而不能继续工作，通过全国性的就业保险计划便能获得此项临时收入。现行政策规定，在过去一年中连续工作910小时，失业了即可领到这笔钱，通常是你原月薪的56%，可连续拿45周。申请补助须到加拿大政府就业中心，也就是办理社会保险卡（SIN CARD）的地方。注意有几种情况你将拿不到失业金，一是由于你犯严重错误而被老板开除，二是由于你自动辞职。

医疗保健福利 Healthcare Plan
政府每年拨款约48亿加元于医疗保健福利上，平均每名加拿大人分享。各省都提供价廉且优质的保健计划（曼省免费参加）。除牙科和眼科外，病人看医生，不须支付诊金、化验费、住院和手术等费用，只须支付处方类药费。如果你的家庭医生认为你需要住院，甚至手术，不论手术大小，一切费用全部由医疗保险计划负责。在住院期间，病人的伙食、药费等都不用自己支付分文。65岁以上的老人和领取社会救济的人，其处方药大部分为免费提供。

假期 Vocation Opportunity
加拿大政府规定：全职雇员在工作一年后可获每年两周（十个工作日）有薪假期；连续工作五年后，可获每年三周有薪假期。假期不得以薪金替代。雇员不得因为怀孕而遭解雇。此外，还可获得无薪产假，继续保有其退休金或医疗计划，并于产假结束后返回原工作岗位。产假中，产妇可申请就业保险EI。

养老金（OAS）
加拿大人不论其资产或收入，均可获得高龄保障退休金。OAS无须供款。由于领取资格视乎若干居留年数规定，因此新移民并不能享有全数退休金。但如果你是加拿大公民或移民，年龄在65岁或以上，在18岁以后在加拿大居住至少10年，则可以获得部分OAS退休金，其计算方法是根据你在加拿大居住的年期计算。

退休金计划 Pension Plan （CPP）
除魁北克省以外，加拿大各省都实施加拿大退休计划。加拿大退休计划是一项公共保险计划。加拿大居民在每月的收入中扣除一定数额的退休金供款，在退休后或身体长期有障碍的时候，就可以通过这项计划得到补助。退休金必须付税，申请者不管在世界上任何地方都可以得到。魁北克省有自己的计划，称作"魁北克退休计划" - Quebec Pension Plan。

收入保障津贴（GIS）
如果你有很少或没有收入，可以申请每月的收入保障津贴。收入的定义是包括来自其他国家的养老金、生活费、工资、失业保险福利以及劳工赔偿金或福利等等入息。你的收入愈少，得到的收入保障津贴愈多。如果你己婚，你的配偶的收入在计算你应得之GIS数目时会被考虑在内。GIS须按年度重新申请。

配偶津贴（SPA）
如果符合下列条件，你亦可领取配偶津贴，这是用来额外津贴那些只靠一份高龄保障退休金为生的夫妇的:1、年届60岁与65岁之间、配偶为领取高龄保障人士。2、总收入不超过规定的数额。3、在18岁之后在加拿大居住至少10年。SPA须按年度重新申请。此项津贴可继续发放，直至你再婚或年届65岁为止，甚至配偶去世这项津贴仍可继续发放给你。

作者: 逯广辉 时间: 2014-1-24 11:50
标题: 家庭室内配电须知
民用家庭配电箱目前总容量为:40安至400安不等，极个别用到400安德电流，除非是超级豪宅，绝大部分电暖的房子用200安，油暖的房子可以配100安电流或更小的。
配电箱的作用是把电在室内分配到各个用电器及各个插座，目前普遍采用铜制线芯，即铜线，过去，由于历史原因及成本考虑，有的旧些的房子采用铝线，目前，无需刻意改成铝线,但新装修及修建新屋，一定要用铜线。
12号线：是一种较粗些的电线，室内用于各种电暖器，GFCI安全插座等等大些功率的地方。
14号线：价格较12号线便宜不少，是各种照明设备及墙面普通插座的用线。
需要注意的是：如果配电箱里的空气开关(breaker)是15安，就可以使用14号线，但breaker是20安，应该使用12号线，这是为安全起见，在房屋改造，电工施工中，业主可适当监督。当然，家用干衣机，电炉灶，需要240伏的电压，就需要30电流，breaker是30安，电线也就要更粗些的10号线。

学无止境，活个明白。

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作者: 逯广辉 时间: 2014-1-25 21:02
蒙市新社区，2008年联排别墅，无物业费，3卧室1+2浴厕，全硬木地板，朝向好，带精美后院，确保安全，适合花草种植及儿童玩耍，室内车库（电动门），便利上高速20号，小学不错。业主工迁低价售. 39.7万. (该区12个月的平均成交价为41万)

周日自由参观：2014年元月26日,2pm--4pm
364 Av. Émile-Pominville
Lachine (Montréal)
H8R 1M3
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作者: 逯广辉 时间: 2014-1-26 01:54
标题: 购好房屋，利家运
A、坚信只有自身的努力劳作，才是取得财富的必要条件，勤劳“利家运”
B、风水向来被华人看重，好的风水“利家运”
C、有一种现象，越是豪华的住宅，房主越讲究风水，意图“利家运”

住宅风水，我在帮助朋友购置房产的过程中，发现不同家庭有很不同的风水观念，但有一些普遍的原则是适用的：

1、路冲不“利家运”

2、家庭布置不能犯一些风水上的大忌，否则会住得不舒适，而且对主人会有不利影响：

床头忌开大窗

床头不宜放置巨画
常青盆栽“利家运”

暖光灯泡利于感情 “利家运”

卧室简洁 “利家运”

[color="red"][color="red"]当然，心善积德，最利家运[/color]
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作者: 逯广辉 时间: 2014-1-26 02:01
标题: 欢迎税
From 0 to $50,000: 0.5%
Over $50,000 but not exceeding $250,000: 1.0%
Over $250,000 but not exceeding $500,000: 1.5%
Over $500,000: 2.0%
As an example, taxation on a property value of $610,000 calculated on the above scale would be as follows:
The first $50,000 multiplied by 0.5%: $250
The next $200,000 multiplied by 1.0%: $2,000
The next $250,000 multiplied by 1.5%: $3,750
The last $110,000 multiplied by 2%: $2,200
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作者: 逯广辉 时间: 2014-1-26 03:07
标题: 房产新报
新年伊始，隆冬依旧，但蒙市房产市场开始预热啦，截至元月26日，蒙市岛内总计成交独立房（不含公寓）182套, 最低价位14.8万，最高价位422万。如果您有购房需求，及时联系广辉地产.
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作者: 逯广辉 时间: 2014-1-30 21:59
标题: 厚德载物
2013年，广辉地产公司，创造了极其优秀的业绩，并取得了极佳的业界声誉，全面提升了企业自身综合素质，2014年，公司将继续致力服务蒙城华人，诚信立业，增创最佳业绩。

作者: 逯广辉 时间: 2014-2-3 17:31
标题: 国际上实木地板常用的铺设方法有以下四种：
　　悬浮铺设法：最流行、最科学的铺设方法.

　　龙骨铺设法：传统、普及的铺设方法。

　　毛地板龙骨铺设法：在龙骨上加一层12～22mm多层优质胶合板或针叶材，再行铺设地板。

　　直接粘贴铺设法：适用于小于350mm长的地板，并且要求地面平实。

　　以上四种铺设方法各有优劣，用户、施工单位应因人、因地、因功能需要来选择。

　　一、悬浮铺设法

　　悬浮铺设法适用于企口地板、双企口地板、各种连接实木地板。一般应选择榫槽偏紧，底缝较小的地板。这种铺设方法优点很突出：铺设简单，工期大大缩短；无污染，地板不易起拱，不易发生瓦片状变形；易于维修保养，地板离缝，或局部不慎损坏，易于修补更换。即使搬家或意外跑水浸泡，拆除后经干燥地板依旧可铺设。

　　1、基层面处理

　　(1)基层面要求平整、干燥、干净。有凹凸处用铲刀铲平，铲平后若有小面积坡度或凹处明显，可用石膏粘结剂拌粗砂抹平，待干透后扫去表面浮灰和其它杂质。力求平整，不求光洁。基层平整度要求较高，应小于5mm/2m，否则地板铺设后不能达标。

　　(2)若在楼房底层或平房铺设，须作防水层处理。其方法有，表面涂防水涂料或铺塑料薄膜。在用塑料薄膜铺底时，采用二层铺设法。即在铺第一层时，膜与膜之间相应搭接20cm，第二层铺在第一层薄膜上时，接缝处要错开，并且墙边还要上翘5～6cm(低于踢脚板)。

　　2、垫层铺设

　　垫层材料：

　　1)泡沫垫：厚度3mm带塑膜的泡沫垫，对接铺设，接口塑封。

　　2)铺垫宝：厚度6～20mm。一般选10～12mm厚，对接铺设，接口塑封。

　　3)优质多层胶合板：厚度8～18mm。一般选9～12mm厚。每块多层胶合板应等分裁小，面积应小于07平方米，最好用油漆防腐，然后用电锤、气钉固定在地面，四周必须钉牢固，板与板之间留3～6mm缝隙，用胶带封口。

　　3、地板铺装

　　(1)铺装地板的走向通常与房间行走方向相一致或根据用户要求，自左向右或自右向左逐渐依次铺装，凹槽向墙，地板与墙之间放入木楔，留足伸缩缝。干燥地区，地板又偏湿，伸缩缝应留小；潮湿地区且地板偏干，伸缩缝应留大。拉线检查所铺地板的平直度，安装时随铺随检查。在试铺时应观察板面高度差与缝隙，随时进行调整，检查合格后才能施胶安装。一般铺在边上2～3排，施少量D4或无水环保胶固定即可。其余中间部位完全靠榫槽啮合，不用施胶。

　　(2)最后一排地板要通过测量其宽度进行切割、施胶，用拉钩或螺旋顶住使之严密。

　　(3)在一些特别潮湿的地区，在安装地板时，地板与地板之间一般情况下不要排得太紧(通常地板与地板之间以能存放一张松动的名片为准)。在干燥地区，地板之间一般以铺紧为佳。

　　(4)收口过桥安装

　　在房间、厅、堂之间接口连接处，地板必须切断，留足伸缩缝，用收口条、五金过桥衔接。门与地面应留足3～5mm间距，以便房门能开闭自如。

　　(5)踢脚板安装

　　选购踢脚板的厚度应小于15mm。安装时地板伸缩缝间隙在5～12mm内，应填实聚苯板以防地板松动。安装踢脚板，务必把伸缩缝盖住。若墙体或地基不平，出现缝隙皆属意料之中，可请装饰墙工补缝。

二、龙骨铺设法

　　龙骨铺设法又称木格栅法，是地板铺设最传统的方法。凡是企口地板，只要有足够的抗弯强度，均可用此法铺设。

　　1、铺设前

　　(1)龙骨选购：a.木龙骨；b.塑钢龙骨；c.铝合金龙骨。

　　后两种龙骨系新型材料，除保持木龙骨铺设富于弹性的优点，又克服了铺设麻烦、施工期长的特点，更主要是拆装、更换、维修地板方便，具有与悬浮铺设法相同的优点。

　　木龙骨材料可采用落叶松、白松、红松、杉木，或废旧地板等材料。其规模按供需双方的约定，一般为20mm×40mm、30mm×50mm、40mm×50mm等。含水率应与当地含水率相一致。高级的有防霉、防虫、防水、防水的四防龙骨，龙骨寿命可大大提高。

　　(2)基层地面处理：基层面处理，要求平整、干燥、干净，凹凸处用铲刀铲平。若遇有凹处面积较大，影响龙骨平整度的地方，必须用水泥砂浆填实刮平，待半月以上干燥。检查合格后，扫去表面浮灰和其它杂质。

　　2、铺设龙骨

　　(1)地面划线：根据地板铺设方向和长度，算出龙骨铺设位置。每块地板至少搁在3条龙骨上，一般间距不大于350mm。

　　(2)木龙骨固定

　　a木龙骨固定：根据地面的实际情况决定电锤打眼位置和间距。

　　若地面有找平层，采用电锤打眼的方法。一般电锤打入深度约25mm以上。如果采用射钉透过木龙骨进入混凝土，其深度必须大于15mm。当地面高度差过大时，应以垫木找平。先用射钉把垫木固定于混凝土基层，再用铁钉将木龙骨固定在垫木上。

　　b注意：龙骨间，龙骨与墙或其他地材间均应留出间距5～10mm。龙骨端头应钉实。

　　c木龙骨找平：铺设后的木龙骨进行全面的平直度拉线和牢固性检查，检测合格后方可铺设。

　　d若地面下有水管或地面采暖等设施，千万不能打眼，一般可采用悬浮铺设法。万一非要采用龙骨铺设，可改用塑钢、铝合金龙骨等新颖龙骨，或改用胶粘剂黏结短木龙骨。

　　3、地板铺设

　　a地板面层铺设一般是错位铺设，从墙面一侧留出8mm的缝隙后，铺设第一排木地板，地板凸角向外，以螺纹钉、铁钉把地板固定于木龙骨上，以后逐块排紧钉牢。

　　b每块地板凡接触木龙骨的部位，必须用气枪钉、螺纹钉或普通钉钉入。以45°－60°斜向钉入，钉子的长度不得短于25mm。

　　c为使地板平直均匀，应每铺3～5块地板，即拉一次平直线，检查地板是否平直，以便于及时调整。

　　4、连结件和踢脚板的安装，与悬浮法相同。

具体铺设方法可根据实际情况及喜好进行选择，至于实木地板的打扫，由于不同的地板制造工艺不尽相同，有天然漆实木地板和油蜡实木地板之分，从而决定了养护方法也不完全一样，另外污损的程度不同也决定了养护的手法不尽相同。

一、清洁篇

　　无论是天然漆实木地板还是油蜡实木地板，在日常清洁时，可先用吸尘器来清除，之后再用软布蘸上专门清洁剂或皂片的稀释液进行清洁。对于大面积的清洁，可用喷雾器或旋转清洁机进行。对于天然漆实木地板，水对它并没有什么好处，清洁时要尽量减少多余的水分，擦洗时一定要将抹布拧干。而油蜡实木地板要除去黑色橡胶的磨痕和其它不能用水清除的污痕可用软布蘸低浓度的酒精或少许白酒擦去。

二、养护篇

　　天然漆实木地板：在地板清洁干净以后，应该涂上一层稀释的地板上光剂。如果地板的使用率相对频繁，可适当加大上光剂的浓度。一般情况下起居室可以每月养护一次，而经常出入的厨房、客厅等则需要每周进行保养。

　　油蜡实木地板：将地板完全清理干净并保持干燥，之后在地板表面涂上一薄层轻油蜡，用软布将地板擦亮并将多余的油迹擦掉以避免产生亮斑。涂过轻油蜡的地板不要急着使用，应在晚间自然风干。

三、防污篇

　　在经过一段长时间的使用之后，天然漆实木地板或油蜡实木地板都会有难以用普通清洁方法除去的污垢，不同的情况有不同的解决方法。

　　天然漆实木地板：当地板因很多的积垢而变得难以清洗，可以用脱脂剂和25℃的温水相混合，在使用脱脂剂前，地板应进行充分的清洁。对于污损过于严重的地板，应将实木地板的表面打磨掉，然后重新上漆，但此法应是万不得已的，因为打磨必然会使地板变薄。

　　油蜡实木地板：如果地板出现大面积的污渍，可以用装有干燥的软性抛光垫的打磨机来进行处理，以保持光泽度一致，但必须在地板表面涂轻油蜡4小时内进行，之后让地板自然风干16—24小时。

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作者: 逯广辉 时间: 2014-2-4 09:58
标题: 近期有朋友问关于涨房租的事，涨还是不涨?
我本身也是一位房东，来蒙市12年啦，陆续买过几套物业出租，但始终保持房租适中，所以客户极其稳定和融洽。
由于地税等各项开支上涨，有些房东会急于把上涨的支出，转嫁到房租上，这也许是他们的唯一选择，但，这种涨是受到政府限制的，每年的涨幅都有政府出台的涨幅比例严格限制，超出，则租户可以投诉。胜诉95%。如果房子去年经过了大的修缮及市内装修，改善了居住条件，比如更换屋顶，更新地板，升级厨房及门窗，等等，则法律上会支持适当上调房租。
租客务必提前3个月回复房东，是否续租及是否同意涨房租。一般采用书面的形式亲自送达，或寄封挂号信，这样有凭据证明房东收讫。您不同意涨，房东也没有法律依据赶走您。

作者: 逯广辉 时间: 2014-3-6 20:09
标题: 客户反馈部分信息摘要
成功商人王先生

St-Paul

逯先生你好！衷心感谢你的服务，在你的帮助下我们很轻松选到非常满意的投资物业，在此，我们全家向您致谢，祝您万事如意！

投资移民吴太太

Downtown
凯文你好！首先感谢你网站中的“生活资讯”栏目，初到蒙城时，该栏目的信息帮了我们大忙啦！再就是感谢你帮我们买的房子，本来认为买房子是很头疼很繁琐的事情，幸亏遇上你，让我们在短时间内轻松拥有自己的住房，我和先生考察并计算过，您给我们买的房子比同样的房市场价格便宜至少2万加币，我们庆幸自己初来乍到就遇到象逯先生这样的好人。祝好人一生平安！

孙女士

Pierrefonds
　

逯广辉先生你好！感谢你提供的周到服务，我们看过多处房子，心里总是感觉不满意，你帮我们买的房子不仅价格合理，而且帮我们解决了很多繁琐的问题，特此感谢！

李先生

LaSalle
逯兄你好！谢谢帮我们买到合适的房子，有时间一起聚聚。

投资移民梁先生

Downtown
We give you the highest of praise for the excellent work that you have done. Extremely knowledgeable and thoroughly professional。。。。

技术移民钟先生

D.D.O

逯先生为人正直，学识渊博，精通房屋结构，我们家特别表示感谢。。。

成功商人周先生

LAVAL

。。。认识逯先生是我们的荣幸，不仅仅帮我们买到了合适的生意，而且逯先生独特的投资理念，为我们家带来不少的财富，获益匪浅。衷心感谢。

技术移民王女士

downtown

两年前来这里，囊中羞涩，连买房付首期的钱都不够。朋友介绍认识逯先生，渊博的学识，独特的投资理念令人折服，在凯文的建议下，投资TSX两只资源类股票，不到两年时间，股价翻两翻，两万变成8万多，及时撤出，轻松购入温馨家园，非常非常感谢逯先生！！！让我们全家梦想成真。

技术移民郑先生

西岛

感谢逯兄帮我们买到全家都满意的房子，感觉逯兄做人和做事同样豪爽，逯兄喝酒也很豪爽。。。，典型的山东汉子，爽。这个朋友交定啦！
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今世不做不良经纪，终生只办无悔的交易

作者: 逯广辉 时间: 2014-3-17 11:51
标题: 省选在即
由于目前的马华推行极端的政策，14号法案强调法语的地位，并推行对某些教派服饰的干涉政策，导致麻花的施政纲领不会赢得大多数人的赞同，因此，4月7号的选举也不会有大的改观，如果，魁人党不是多数党，那么，就不存在魁独公决问题。当然极端的形势很难预料。

生活在魁省，希望的不是魁独，希望的不是看到政治家把自己的想法强加于民，而是希望一个有效的政府，不论是麻花还是虾球，带领我们：修好魁省的公路（不要满地坑），吸引更多资金（搞活魁省经济），减少纳税负担（公民安居乐业）。

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作者: 逯广辉 时间: 2014-3-21 17:40
标题: 谁在移民，为了什么?
我本人在蒙特利尔生活12年啦，当年自己读完MBA，毅然放弃国内的优越条件，投身移民的大潮，五味杂陈，为孩子？为自己？为事业？为追求？也许都有点。

后来的事实证明，自己的收获大于国内，大儿女在国内出生，来加国后，又添了两个儿子，夫妻俩带领三个孩子，在加拿大悠闲生活，美丽的田园风光，处处青山绿水，和谐的人文环境，不得不越来越爱上这个国家，这个城市。

最近几年，中国富人纷纷移民海外，就我而言，每年都接待不少家庭前来定居，帮他们购房置业并购买适当的生意，在加拿大。华人成为第三大族裔。中国富人投资移民到底是因为什么呢？

一是寻求更好的发展。很多此前在国内从事商业活动的中国移民说，国内一定程度存在机会不平等、办事靠关系、政策连贯性不够等问题。金融危机爆发后，国内在某些领域出现投机现象，中小企业生存环境发生变化，加上投资渠道有限，所谓财富的“挤出效应”促使一部分新富阶层在面对通胀压力和通胀预期的情况下，开始向海外转移财富。由于在房地产、汽车等大宗消费品领域，加拿大的价格水平相对低于国内，一些人出于投资考虑在加拿大置办房地产，进行投资。

二是追求更高质量的生活。不少中国移民认为，国内的自然环境在经济快速发展过程中遭到一定程度破坏，空气和水的质量与加拿大相比差距大，食品和药品安全问题时有出现，社会保障体系也有待进一步健全。虽然国内大城市的硬件条件不错，甚至优于加拿大城市，但在城市管理、公共服务、教育医疗等方面还存在不少问题。很多移民说，在国内生活，激烈的竞争、强烈的危机感和焦虑情绪导致个人“幸福感”降低，而加拿大相对稳定、平静、有秩序的生活成为他们的选择。

三是为子女接受更好的教育。多数中国移民认为，到了加拿大子女可以接受更好的教育，尤其是高等教育。在加拿大，如果不选择私立学校，移民子女可以享受免费的基础教育。这也成为加拿大吸引中国移民的一个重要因素。
四是取得加拿大护照，出行更为便利。不少此前在国内从事商业活动的中国移民说，作为手持加拿大护照的加拿大公民，出国经商、旅游和探亲相对更为方便，很多国家对加拿大公民“网开一面”，甚至免签证。
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作者: 逯广辉 时间: 2014-4-3 11:10
标题: 税
加拿大自雇生意的报税有很多可以用来合理减税避税的工具。了解自雇生意各项减税避税的要求，对合理降低缴税税率会大有帮助。

概括地说，加拿大自雇生意（Business Expenses）报税能够合理用来减税避税的工具项目如下：

1. Advertising 广告费

2 .Meals & entertainment 膳食、娱乐费

3. Bad debts 坏账

4. Insurance 保险费

5. Interest 贷款利息

6. Business tax, fees, licences, dues, memberships, and subscriptions 公司税、费用、执照费、会员费、订阅费等

7. Office expenses 办公室费用

8. Supplies 办公用品费用

9. Legal, accounting & other professional Fees 律师，会计及其他专业费用

10. Management & Administration fees 行政管理费用

11. Salaries, wages, and benefits 年薪、月薪和奖金的费用(Including employer’s contributions)

12. Property taxes 地税

13. Travel旅行费用

14. Telephone and utilities 水电费用

15. Delivery, freight, and express 运费

16. Capital cost allowance 折旧费

17. Interest and bank charges 银行费

18. Other expenses 其他费用

汽车费用(Motor Vehicle Expenses) 是自雇生意中较琐碎的一块费用，项目分类比较多，总结起来，与汽车相关的费用有以下：

1. Fuel (gasoline, propane, oil) 汽油费

2. Repairs and maintenance 维修保养费

3. Insurance 保险费

4. Licence and registration 执照注册费

5. Interest expense on money borrowed to purchase motor vehicle借钱买车所付的利息费

6. Lease payments 租车费

7. Car washes洗车费用

8. Parking停车费

9. Others其他费用

很多自雇生意人士是在家里办公的，那么，在家里办公(Home Office)所占的工作空间（Work Space），就可以用来抵扣家庭水电煤等费用的开支（Work-Space-in-the-Home Expenses）。

因为家里办公（Home Office）只占家庭居住空间的一部分，所以，在抵扣家庭费用开支时，也是按比例抵扣的。

因此，在申报家庭办公费用开支时，要给出家庭办公所占的空间（Percentage for business use），要提供家庭水电煤等各项费用的全年度总开支（Annual Total Expenses），以便税务师帮你按比例做出计算。

家庭办公费用（Home Office Expenses）可以按占用空间比例合理抵税的项目如下：

1. Heat/Gas 暖气费

2. Electricity and water 水电费

3. Insurance 保险费

4. Maintenance and repairs 维修保养费

5. Mortgage interest 房贷利息

6. Property tax 地税

7. Others 其他费用

明确了以上能够用来合理抵扣的生意项目，你就可以准备好相关的明细账目和自雇报税所需的个类别数额，去找会计师报税了。

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作者: 逯广辉 时间: 2014-4-5 09:56
标题: 帮助说服航空公司早日开通直航.
朋友们,

三月初, 蒙特利尔机场曾与蒙城及南岸华人服务中心联合为开通中国直航征集签名, 但很快结束了.  可惜当时很多人不知道, 或没来得及去签.  为了给更多人机会参与, 蒙特利尔机场负责部门接受热心人的请求, 答应重新开启 Email 签名.  现在蒙特利尔机场与几家航空公司正在商谈之中, 希望签名结果能

签名渠道: 直接发 Email 给: airservice.development@admtl.com 在主题栏写 Petition for Montreal-China non-stop Flight, 并提供自己真实姓名和 Email 地址.  18岁以下,蒙特利尔周边地区和国内亲友都可随愿签名.  请大家注意每个人分别发而不要一个代几个人一起发 Email , 因为机场可能会根据收到的 Email 数目来统计签名人数.

如果你没有 Email, 或更喜欢用传真, 可发传真给蒙特利尔机场负责人 Luce Bureau:  514-633-3068. 在主题栏写 Petition for Montreal-China non-stop Flight, 并提供自己真实姓名和联系方式.

签名人数越多, 早日开通直航的可能性就越大.  所以请大家互相转告, 尽快行动.

(帮转华人社区)

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作者: 逯广辉 时间: 2014-4-8 08:21
标题: 物业报税
除了自雇人士，税务居民的个人报税截至日4月30日快到了，随着加拿大华人房地产交易不断地活跃，近年来华人遭遇到的房地产税务问题也是层出不穷，情况各异。有的出租房屋却不懂哪些支出可以抵扣，还有的不知自住房如何界定，让本属免税的自住房买卖却被上税。在加拿大有多套物业的华人不在少数，但对于相关税务问题，很多新老移民往往一头雾水，摸不着门路。这里，大温资深地产经纪，并拥有加拿大特许会计师执照的张蔚波（Paul Zhang）就与一些房地产相关的税务问题为大家答疑解惑。

问：华人很热衷买房，然后出租，有的申报收入，但不申报的也大有人在。请问，如果不申报，会有怎样的后果?
Paul：加拿大税法规定，出租物业理应申报。如果隐瞒出租事实不申报，被税务局查出来并有证据证明有相关收入，则有可能面临追缴，以及罚款和利息等不必要的费用。
问：出租物业，租金收入和支出如何申报？哪些相关的正常开支可以申报抵扣？
Paul：如果是出租拥有物业的其中一部分，如一栋房子里的一个或多个房间，首先看出租部分的面积，占整体拥有物业（如房屋）的比例，相应比例的整个物业的相关费用，如地税、物业管理费、水电费、维修费等就可以抵扣。完全属于出租物业部分的相关费用，比如出租套间里的卫生间某局部坏了，修理或改造花的这笔钱，就可以百分百申报。
问：还有，房屋折旧怎么算？
Paul：税务局允许每年按照规定的比例在物业全部或部分出租的前提下，相关折旧作为开支申报。其好处是在其他开支都扣除，还有净收入需用缴税，那么折旧部分有助于继续减低净租赁收入，这样就可以更少交税。但要考虑到凡事都有两面性，当这个物业再出售时，申报过的折旧就要变成当年收入，全额上税。
我的建议是：这方面应该谨慎，考虑周全。虽然当时的折旧看着不错，能减低净租金收入，但卖房时，折旧部分却是要100%当作收入而上税，故此相关的税务安排策划很必要，因为折旧部分在税务局许可的上限范围内，申报多少或不申报是可以自由选择的。
问：接着替大家问一个普遍关心的问题，就是自住房如何界定，毕竟自住房以后卖掉增值部分是可以全部免税的。
Paul：对于只有一个物业的朋友，自住房（principle residence）的界定相对不复杂。按照加拿大税法规定，只要你在这个物业中只住过一天，就可视为自住物业，因此哪怕大部分时间并非在此居住，卖出时一般也可以按自住物业申报。在卖房时，作为自住房，享受增值部分100%免税待遇。但是在拥有物业期间，如果有出租行为，出租部分及出租时间内的增值部分是不能享受自住房增值免税待遇的。
另外一种情况，我不少的客户都有几处物业。对于同时拥有多处物业的业主，这些物业买的时间点不一样，卖的时间点也不同。卖某个房产时，只能把这一个房子当作自住物业不用交纳增值部分的税，这就涉及到一个非常重要的问题——如何合理合法地安排税务规划。
问：能否具体说明如何着手税务规划？
Paul：概括讲，当你购买或卖出其中一处房产时，应该对于其他的房产的市值做相应评估，这个评估合适还是不合适，对于你其他房产将来增值部分的税务减免至关重要，合理的规划可合法合理地省去大笔税金。举例，比如有三处房产，其中一个房产在买卖的时候，对其他两处房做评估报告，评估结果，以及是否把卖出的的这个全额申报自住房免税，直接影响到今后这两处房产涉及的免税额度的高低以及总体相关税务的多少。
问：也就是说，房产税务规划应该从买房的时候就开始了。
Paul：没错。但由于报税都是发生在卖出物业之后，比如去年卖了一个房，今年三、四月份才报税，这是事后的事。即便是找会计师报税，他对当时的情况是否足够了解，也是个未知数。
如何在当时购房行为发生时就采取一些行动，以便将来报税最大利益化，这是一个挑战，需要专业的合理规划才能完成。
问：再问一个大家都想知道答案的问题：对于买卖房屋交易较为频繁的人，如果进行规划才可能不被当作生意而上税?
Paul：这个问题很好，因为一旦买卖房屋被税务局看作是生意，则不单单不能享受自住房的免税待遇，而且增值部分就是生意利润，要百分百当作收入课税，而不是即便非自住房的增值50%当作收入课税而已。所以差别是巨大的。虽然理论上这是一个实质性问题，就是纳税人是否把此当成自己的主要行为及收入，但形式行为上的选择还是很重要的，如：是否通过公司形式拥有，交易频密程度，资金来源等。
问：可不可以这样理解：与买卖房屋相关的时间结点上都应该做税务规划。
Paul：是的。在高房价地区，不只买卖，就连出租物业，以及收回作为自住，都建议大家在在相关的时间结点上作出安排，因为事后才想到，很多时候会为时已晚。
Tips：
报税须知
哪些人为纳税申报人?
（1）加拿大公民或居民；
（2）在加拿大定居的配偶和直系亲属；
（3）在加拿大经商或就业；
（4）申请加拿大联邦政府或所在省政府某些退税项目或津贴；
（5）在加拿大出售股票、债券、房产等。
个人报税的基本原则是什么？
（1）加拿大税制采取“诚实报税”原则，当纳税人填报税表时，需要其所填税表每一项都是正确而完备的。
（2）根据加拿大的税法，逃税的最高惩罚为税款的两倍，另加利息和罚款；而且一经判决为逃税，可以判处高达5年的监禁。
新移民在税务申报上有哪些注意事项?
根据加拿大税法规定，一旦成为加拿大居民，您所有资产的增值（无论在世界各地）都要交纳资本增值税。
在移民前，您需要将个人及家庭所有的资产，包括物业、股票等，清楚地陈列在一张资产表上，由专业人士提供估值服务，再写明每项估价。
根据加拿大税务按独立个体计算总收入和应缴纳税收的原则，在税务策略中，可将家庭资产由不同的家庭成员持有，由此可以避免个别成员总收入偏高而缴纳较高的税收。
家庭成员重新分配资产应该在移民前进行。因为加拿大税法严格控制居民通过重新分配收入来减税。所以在对资产进行估价的同时，亦要估计资产的升值潜力及个人收入增加的可能性，从而确定是否需要在移民前将资产分配到不同的家庭成员名下。
加拿大的投资收益有哪些税务优惠政策？
每个人和每个家庭都应充分利用加拿大的税务优惠来降低投资收益的税收，投资收益可以分为三大类：
（1）利息收入。例如银行存款、投资于政府债券等获得的收益。在加拿大，利息收入没有任何的税务优惠，该收入等同于工资等收入，100%交纳所得税。
（2）股息收入。股息收入是指投资于某家公司的普通股票或股票型基金所派发的股息。每年股息收入在当年可以得到股息税务优惠。与利息收入相比，股息收入具有一定的税务优惠。
（3）资本增值收入。资产增值收入泛指出售的投资品种，如股票、基金、物业等所赚取的利润收入。资本增值在税法上有很多不同的限制和优惠，例如出售房屋指定为主要居所赚取的利润，可以申请免税；出售股票或基金，所获得的资本收益，按50%交纳资本利得税。

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作者: 逯广辉 时间: 2014-4-15 11:29
标题: 【加拿大购房】如何海外汇款与资产申报？
[ATTACH=CONFIG]590740[/ATTACH]有的年轻移民朋友在加拿大买房时，远在中国国内的父母会汇一笔金额过来，帮助支付首付。在加拿大，任何形式的赠与都是不用交税的。不过从中国汇款到加拿大，每人每年购汇5万美元或等值外币，境外汇款的限额也是每人每年5万美元或等值外币。所以大多数朋友通过汇款公司做大额的汇款。

赠与汇款收好一切凭据

无论是哪种形式的汇款，都一定要把所有的转款单据保留下来。虽然父母赠与本身不涉及税务问题，但是国税局很有可能对大笔金额入账做调查，所以汇款人和收款人要把所有的程序做好，把国税局有可能问的问题事先准备好。父母和子女最好在中国国内找一个律师，签署一份赠与文件并请该律师做见证。在加拿大的子女应该把所有的文件（包含汇款单）保留在自己身边，一旦国税局来查账，能立刻拿得出手。

国税局即使对一个人的纳税情况持怀疑态度，也不一定在当年就查，而是会等个一段时间，等到所有的罚款和利息累积到了一定程度再出击。而且国税局一般只给予30天的时间期限，正常情况下，如果没有事先做准备，很难提供出资料。除非立刻回国办手续，否则很难凑足所有的证明材料。如果过了30天之后，国税局拿不到合理的解释，就会直接认定这笔钱是购房者的收入并课税。
这样的例子有很多，我现在遇到的一些客户，大多是已经有了税务上的麻烦。所以我会建议所有的新移民，在登陆的那一年，找专业会计师规划你的海外资产，而且做规划不能只看3、5年，要看10年以上的打算。

帐户冻结损失自负

国税局在调查一个纳税义务人的时候，会先冻结住他的所有名下财产（包含银行帐户与房子）。即使冻结资产后，没有查出问题，资产冻结过程中的这一部份损失还是要被调查者自己承担。因为这是国税局在合理的怀疑中所做的措施。而且，加拿大和中国有租税协定，如果加拿大国税局真的要彻查一个人，可以透过中国的金资中心，调出所有他的所有资料。到那时，连纳税人自己忘记的帐户都会被翻出来，包括所有的对外担保、股权、房产等等。如果拿着这一份资料和纳税人申报的海外资产来校对，要被罚的项目可能就很多了。所以移民朋友应该提早做好准备和规划，不要给国税局这个机会来查自己。

此外，一般来说，华人夫妇喜欢用联名户头。一旦帐户被冻结，整个联名帐户都要被冻结。所以最好是在联名帐户之外有一个独立的帐户，无论是从利息角度还是安全角度，都比较好。

恒等式判断合理收入

国税局判断一个人的收入是否合理，一般会用一个恒等式：

当年度的总收入，应该等于个人净资产的增加额，加上一个家庭一年正常的开销金额，加上当年支付贷款的总额，加上孩子的教育经费，再加上所有的保险费。

如果每年按照这个恒等式来报税，就很安全。如果所报收入情况与这个恒等式不符，例如在温哥华西区拥有几百万的豪宅，又有几台名车，但是每年收入只报很少的收入，这就很不合理了。

按照加拿大国税局的规定，新移民在登陆成为加拿大税务居民后的第一个报税年度不需要申报海外资产，但是要把成为加拿大税务居民当天的T1134和T1135准备好。到了第二个报税年度的时候，才需要把自己的海外资产情况进行申报。如果在登陆的时候不做规划，等到国税局来查时，如果没有完善的准备就很有可能会被课一大笔税。

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作者: 逯广辉 时间: 2014-4-16 08:30
标题: 要买学区房的朋友，及时联系我公司
要买学区房的朋友，及时联系我公司

作者: 逯广辉 时间: 2014-4-18 19:28
标题: 家住house大有讲究, 一年四季需分期维修保养
保持家居安全及健康是十分烦琐的工作，以下列出维修、保养及清理家居设施的时间表，以助读者有系统的保养好家居。

一月

1.检查室外会否有冰粒或冰柱，清理屋顶及找出暖气以及冰雪融化的地方；

2.检查厨房、浴室、洗衣间会否积水或潮湿。

二月

1.检查所有栏杆、扶手是否安全；

2.检查火警钟、烟雾及一氧化碳警钟、防盗等安全装置。

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三月

1.清洗雪柜及冰箱的内部，及后面的发热线；

2.把热水炉的储水放掉，清洗底部的沉淀物，完成后记得将放水阀门锁回原位。

四月

1.检查门窗缝隙位置的封边胶，是否因为老化或破损以导致门窗入风；

2.检查从排水管流出来的水会否积聚在外墙附近。

五月

1.检查火警钟、烟雾及一氧化碳警钟、防盗等安全装置；

2.关闭及清洁暖炉的加湿度器。

六月

清洁壁炉及做季后检查。

七月

1.更换所有滴水的水龙头；

2.检查住宅的防盗设施、所有通往室外的门锁以及户外照明装置。

八月

1.检查火警钟、烟雾及一氧化碳警钟、防盗等安全装置。

2.检查地库的冷水管是否有冷凝水。

3.检查门窗是否需要加润滑油。

九月

1.检查外墙是否有油漆剥落或积水的情形。

2.聘请专业技工为暖气炉做定期检查。

3.检查烟囱出口及每个暖气风口。

4.如果住宅内有中央冷气，打开湿度调节器的风门并清洗湿度调节器。

5.检查壁炉及烟囱。

十月

第一个星期

1.清理暖气口、排气扇、抽油烟机的过滤器或隔尘网。

2.检查及更换门窗的缝隙密封条。

第二个星期

把室外水喉的水放掉，防止水管结冰爆裂。

第三个星期

1.检查肥料箱是否需要在春天前清空。

2.为植物做入冬准备。

第四个星期

1. 清理平顶屋顶或屋檐去水涧树叶杂物。

2. 检查去水涧的结构是否稳固。

十一月

1. 检查火警钟、烟雾及一氧化碳警钟、防盗等安全装置。

2. 检查地板是否有倾斜、弯曲变形或松动，这可能代表住宅结构出现问题。

十二月

检查门窗是否有冰积聚，这代表住宅的保温设施不够或有裂缝漏气
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作者: 逯广辉 时间: 2014-4-18 20:51
标题: 加拿大哪些资产转移不用缴税？
加拿大没有遗产税，却有很多遗产在主人去世后被冻结，这是因为加拿大有遗产增值税。比如一个人死后名下有两套物业，其中只有一套可以免交增值税，另外一套如果当初购买时是100万加元，去世时房子增值到300万，需计算并上交200万增值所需缴纳的增值税后，受益人才可以继承。

加拿大税法有一条规定：死亡时视同出售（Deemed Dispositions upon Death）。指的的是什么呢? 人去世后名下的资产需要清算，增值部分视同实现了，需要申报交税。也就是说人去世后还不能一了百了，仍存在税务问题。去世那一年仍然需要报税，而且缴的税很可能是他一生中缴过的最高税款。比如一个人是在6月30日去世的，那么他要申报的个人所得有两个部分：

1. 当年1月1日到6月30日期间的全球收入

2. 6月30日当天他名下的所有资产视同售出，以当天的市场交易公平市价FMV减去当初购买时的成本价，如果有增值，增值的一半和其他全球收入加到一起，计算需要缴纳的个人所得税。

对于资产较大的住在BC省的人来说，基本上是要缴增值部分的21.85%。比如上面说的那套房子，增值200万，要缴的税大约就是200万*21.85%=43.7万。这对继承人来说是一笔不小的负担。那么有没有可能不缴资本增值税呢？如果在转移资产时有以下几种情形存在，则可以免缴资本增值税。

一、配偶资产转移 Spousal Rollover

如果两夫妻在购买某些资产时比如买房子是联名购买的，那么一个人去世，这笔资产就会自动过户Rollover给另一个人，在这个过程中，无需经过遗产认证手续也不计税，一直等到联名资产的最后一个人去世再算。

不过要注意的是，如果不是同时购买而是后来把另一个人的名字加进去的做法就不属于联名持有（JOINT TENANCY）,只能算共同持有TENANCY IN COMMON。联名持有的两个人A和B，如果A去世，A的部分自动给B；B先去世，B的部分自动转给A；共同持有则不同，比如A先去世了，A的那部分资产会成为“遗嘱类资产”，需要经过复杂的法庭认证程序，看看由谁来继承，不会自动给B，而B继续持有他自己的那部分。

二、主要住宅增值税免缴 Principal Residence Exemption

如果一个人名下只有一套自住住宅，该物业增值的部分是不用上缴资本增值税。但任何家庭在任何一年仅能将一套物业指定为自住物业。如果父母去世时将自己主要住宅作为遗产留给子女，不存在税务问题，但如果子女已经拥有一套主要住宅，则从继承之日起，必须指定其中之一为投资物业，该物业将来转移时会有税务问题。

三、小型生意增值税豁免法则 Small Business Exemption

如果拥有加拿大人控制的私人企业（CCPC）的股份，在出售该股份时有75万资本增值免税额。另外，合格的农场资产（Qualified Farm Property）和合格的渔业资产（Qualified Fishing Property）也享受同样的资本增值免税额。比如一个人若干年前投资20万加元在CCPC里，他过世时股份价值增值到100万加元，他需要缴纳的资本增值税是100万-20-75万=5万。

四、人寿保险赔偿免税 Life Insurance Benefits Exemption

包括分红储蓄保险、投资连结险、定期保险、意外身故保险，被保险人身故后，赔偿金直接从保险公司发出支票送到受益人手中，不需要缴增值税，不需要用来还债权人，没人可以入禀法院提出修改受益人，也不需要缴纳1.4%的法庭认证费。

购买人寿保险可以将资产转移给受益人，受益人取得的人寿保险赔偿不需要纳税。投资类型的保险，其投资收益在一定的范围和额度內不需要为资本增值和利息收入付税；分红类的保险，保单的分红也不需要纳税，但直接从保单中动用保单内现金价值可能会引发税务问题，而通过第三方抵押贷款的方式间接动用保单内现金价值不会引发税务问题。投入保险的钱与投入RRSP等储蓄计划的钱有所不同，购买RRSP虽然现在所产生的资本利得不需缴税，但将来提款时需要按当时的税率缴税。
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作者: 逯广辉 时间: 2014-4-29 08:01
标题: 五月17号房地产讲座
五月17号房地产讲座

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作者: 逯广辉 时间: 2014-5-6 22:35
标题: 蒙特利尔购房补贴
蒙特利尔购房补贴计划的相关官网地址：

http://ville.montreal.qc.ca/port ... &_schema=PORTAL

作者: 逯广辉 时间: 2014-5-13 21:33
标题: The Healthy House
The Healthy House
The Healthy House is bright, open, efficient and welcoming. It can be new or renovated, in downtown or suburbia. Wherever you find it, the Healthy House is characterized by five key elements.

1. Occupant Health
Healthy Housing promotes superior quality of indoor air, water and lighting.

2. Energy Efficiency
Homes account for about 20 per cent of all energy used in Canada. Of this, about 67 per cent is used for space heating and cooling, 18 per cent for lighting and appliances, and 15 per cent for heating water. The Healthy House reduces energy use in all these areas, in all seasons. It minimizes heat loss in winter and gain in summer. It relies on efficient heating and ventilation systems, reduces the consumption of electricity and other fuels, encourages the use of renewable energy and the recovery of energy that would otherwise be lost. It also reduces the energy used in the manufacture of building materials and in house construction.

3. Resource Efficiency
The Healthy House makes efficient use of all our resources. It is also readily adaptable to changing needs. Efficient use is made of building materials, and recycling is encouraged. Durability of building components is essential. The Healthy House also conserves water and energy.

4. Environmental Responsibility
The principles that guide the construction and use of the Healthy House are the cornerstone of environmentally responsible housing. The Healthy House may use alternative water and wastewater systems, encourages site planning that reduces land requirements, minimizes waste generation and pollutant emissions, promotes resource-efficient landscaping and considers broader community planning issues such as transportation. It involves a new way of thinking about how homes and communities contribute to the health of the planet. Houses are becoming smaller and more space efficient with multi-use floor plans. While building lots are smaller, they are more creatively used.

5. Affordability
For the Healthy House to succeed in the marketplace, it must be good for the owner, the builder and future generations. Many features of the Healthy House make it affordable to own, and its design makes it easily adaptable to its occupants’ changing needs.

The Bathroom
While it may not look different, much has changed in the bathroom of the Healthy House. Water, in particular, is much better managed.

Nearly 75 per cent of all water used in the home is used here. Wasted water is money down the drain. With new water-saving devices, bathroom water use can be reduced by as much as 50 per cent with little or no change in lifestyle.

Tips
Water-efficient Toilet (6L or less)
Uses up to 80 per cent less water than a regular toilet.
Dual flush toilets offer even greater savings.
Refer to the maximum performance testing of toilets on the Canadian Water Waste Association (CWWA) website.
Shower Head (9.6 L/minute)
Reduces water use by more than 60 per cent with no loss of performance.
Tile
Tile is easily kept clean and dry and is durable for bathrooms. Carpets are discouraged because they retain moisture, which encourages mold growth.

Water-based Semi-gloss Paint

Semi-gloss paint is washable, durable and enhances a room’s brightness. Use a low-pollutant emission type paint.

Ventilation
Essential for controlling humidity and exhausting odours to the outside. The bathroom can be linked to an integrated house venting system, or a quiet fan (1 sone or less) may vent air directly to the outside.

Caulking
Special low-odour fungicide-free silicone caulking is available.

The Kitchen
The kitchen is a centre of activity in most homes—and an area where water and electricity are frequently wasted. research shows that kitchen appliances can be used more efficiently or more efficient models can be purchased.

The kitchen of the Healthy House is designed to make efficient use of resources and to contribute to a healthier living environment for its occupants.

Materials frequently used in kitchen construction can give off chemical vapours for extended periods so healthier alternatives are recommended.

Tips
Faucet Aerator Taps
A simple and inexpensive aerator tap can reduce water use by more than 60 per cent.

Skylights
A properly designed skylight or light tube reduces the need for artificial light and saves on lighting costs.

Energy-efficient Appliances
Energy-efficient dishwashers, washers and dryers, refrigerators and freezers can cut energy consumption by at least 15 per cent. Some models can reduce energy use by nearly 50 per cent.

Front-loading clothes washers save clothes-drying energy consumption by removing more water.

Waste Reduction and Recycling
Use bins to collect recyclable materials and to separate wet and dry waste.

Use a covered compost bin to store organic waste for composting outside.

Recycle and compost to reduce the volume of household garbage sent to landfills.

Storage
Store materials whose odours can reduce air quality—cleaners, toiletries, compost and garbage—in sealed containers.

Cabinets
Low-toxicity sealers can be used to seal the exposed surfaces of cabinets made with manufactured wood products such as particle board and plywood.

Use low-pollutant-emission board materials and finishes for cabinet construction.

Solid-surface Countertops
These countertops emit few vapours. Because they are reparable, they can last the life of the house.

The underside of countertops should be sealed with a low-odour sealer.

Source Control
Choose materials that emit few chemical vapours.

Plaster walls, for example, are attractive, durable, cleanable and inert.

Ceramic Tile
Set in thinset mortar, ceramic tile is easy to maintain and durable. One type consists of 70 per cent recycled glass.

Ventilation
Ventilation is a must to control cooking-related moisture and odours. An outside-vented quiet range hood or downdraft fan can help keep your kitchen fresh.

Cleaners
Chose natural biodegradable products for cleaning (for example, baking soda, vinegar, borax).

The Living Room and Study
Today, bigger is not necessarily better. In the Healthy House, floor plans make efficient use of space, less building material is needed and less energy is used. Moreover, the emphasis is on open, adaptable, multi-use space that can change with your personal needs.

Tips
Large Windows
Generous windows let in natural light and give your house a more spacious appearance. South-facing windows allow for substantial heating from the sun. Exterior shades can prevent summer overheating. Frame material, special coatings, the number of panes of glass, gas between panes and spacer materials all contribute to energy efficiency of windows.

Area and Task Lighting
Wiring your home so that the lights can be individually controlled lets you illuminate specific areas of a room independently. Lighting the whole room wastes electricity.

Automatic Timers and Dimmer Switches
Using automatic timers and dimmers saves electricity.

Energy-efficient Lighting
Compact fluorescent light bulbs use 75 per cent less energy than the incandescent variety. Halogen bulbs are another environmentally responsible choice. Both types last longer than conventional bulbs. Make sure compact florescent lights (CFL) are disposed of properly as they contain mercury.

Natural Furniture
Furniture made from low-emission, natural materials—wool rugs, sofas and chairs made of untreated cotton with hardwood frames—makes for a healthy indoor environment.

The Hidden Home
How we build our homes has a great effect on occupant health, energy and resource efficiency, the environment, and housing economy. Applying the principles of the Healthy House can lead to important but often simple changes in construction practices and the selection of materials. These are at work for you behind the finished walls and floors of the Healthy House.

Tips
Sealed Concrete Slab Floor
A low-emission, water-based sealer provides a lowmaintenance finish while eliminating concrete dust.

Rigid Board Insulation

Placed under the concrete slab, this high-performance, waterproof insulation helps raise the temperature of the floor slab and increases comfort. It reduces heat loss by up to 75 per cent.

Polyethylene Plastic Sheeting

To prevent soil gases from entering the house, place this sheeting between the floor slab and foam board insulation. It reduces moisture seepage by breaking the soil’s natural capillary action.

Kiln-dried, Finger-jointed Spruce Studs

Spruce is a domestic, fast-growing, renewable softwood.

It also has the lowest chemical content of the softwoods, so it has a reduced impact on the quality of the indoor air. Finger joints connect short sections of lumber, reducing mill waste while conserving resources.

Birch Trim and Moulding
Birch, a fast-growing domestic hardwood, emits few chemicals and is very durable. It is an excellent choice for decorative trim and moulding when sealed with a water-based dispersion urethane, a low-odour finish.

Fibre-reinforced Drywall
This gypsum drywall minimizes taping, filling and sanding. It contains recycled material and creates less dust and volatile chemicals during installation.

Airtight Drywall Barrier System

Including low-density polyvinyl chloride (PVC) foam tape and low-emission silicone caulking, this drywall system eliminates drafts and minimizes the entry of outdoor air pollutants and moisture through the building structure. It also helps reduce heat loss due to air leakage by 75 per cent.

Vapour Diffusion Sealer

When applied to all interior gypsum board surfaces, this low-emission sealer retards vapour diffusion into insulated wall cavities and serves as a primer for paint.

Interior Water-based Paint

Use low pollutant emission paint to reduce vapours.

Sunspace
Properly designed and constructed sunspace provides passive heating from the sun and offers occupants a warm, sunny place during the winter.

The Mechanical Room
Ventilation equipment is as essential to comfort as the furnace, water heater and dehumidifier. You can economize by integrating the functions of all your mechanical equipment. You can also save by using smaller components because higher levels of insulation reduce heating and cooling demands.

Tips
Ventilation Intake and Exhaust
Exercise care when designing and locating ventilation intakes and exhausts. Ventilation exhaust must not re-enter the house. Intakes should not be near an outside pollution source or inaccessible for cleaning and inspecting.

Air Filtration
Odours and particles, including molds, dust and pollen, should be removed from indoor air. Pleated paper filters remove fine particles that conventional glass fibre filters cannot. Ventilation systems can be designed to accommodate highefficiency filters to remove dust particles from outdoor air.

Heating Equipment
The equipment that heats the air and water in our homes has improved dramatically. Today, high-efficiency condensing furnaces, heat pumps well-suited to cold climates, and integrated space and water heating systems are commercially available.

When choosing a high-efficiency furnace, ensure it has a higher-efficiency fan motor as well to reduce electricity consumption.

Thermal Storage
Passive solar design techniques can be combined with high mass elements (for example, concrete floors) to store daytime solar energy for use during the night. Extra water heaters can be used to heat and store hot water during the night when there is excess electricity capacity. This stored energy can be used later when it is needed.

Ducting
To ensure the efficient supply and return of ventilated air, ductwork must be well design and installed. Ducts should be airtight yet accessible for cleaning.

Water-based Duct Sealer
Using a water-based sealer (mastic) is the best way to seal ducts to ensure efficient distribution of heating, cooling and ventilation air.

Heat Recovery Ventilation System (HRV)
HRVs help provide healthy indoor air quality. They can recover 70 per cent of the heat from stale indoor air while providing a continuous supply of tempered fresh air to the home. This reduces ventilation costs. This system draws fresh, filtered air into the home while removing stale indoor air moisture and odours. Together, the fresh air system and associated heat recovery ventilation provide a healthier, durable, more comfortable home.

Pure Water System
If it is necessary to improve water quality, consider installing a separate drinking water filter with its own kitchen tap. Water purification systems for the whole house are also available.

Gas-fired, Direct Vent, Fan-assisted or Sealed

Hot Water Tank
These appliances reduce the risk of flue gas spillage into the house while improving energy efficiency.

Central Vacuum
The central vacuum system should direct its exhaust outside the house, so it removes dust directly to the outdoors. This eliminates the kicked-up dust common to conventional vacuum cleaners.

Healthy Landscaping
Resource-efficient landscaping contributes to all the elements of the Healthy House—health, energy, resources, affordability and the environment. It can provide an area for growing food, a welcome microclimate (for example, shade, protection from wind) for the home, and reduce stormwater runoff. In addition, through well-designed landscaping, the garden need not be expensive to construct nor tedious to maintain.

Tips
Cisterns
Cisterns (water storage tanks) are an effective way to collect and save rainwater. They can provide water for all outdoor needs and reduce use of treated potable water.

Drip Irrigation System
A drip irrigation system, placed on or below ground level, reduces water losses due to run-off and evaporation in comparison to conventional sprinkler systems.

Native Grasses
Switch from thirsty, exotic grasses to hardy native varieties, and limit lawns to social and play areas.

Trees and Shrubs
Native trees and shrubs need less water than grass. Because their roots are deeper, they often do not need watering. They also provide privacy, shading and pleasure.

Waste Reduction and Recycling
With a backyard composter and garden, you can put most of your food wastes to good work where they belong—back in the land.

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作者: 逯广辉 时间: 2014-5-27 21:32
标题: Home Maintenance Schedule
Home Maintenance Schedule

Regular Maintenance is the Key

Inspecting your home on a regular basis and following good maintenance practices are the best way to protect your investment in your home. Whether you take care of a few tasks at a time or several all at once, it is important to get into the habit of doing them. Establish a routine for yourself, and you will find the work is easy to accomplish and not very time-consuming. A regular schedule of seasonal maintenance can put a stop to the most common — and costly — problems, before they occur. If necessary, use a camera to take pictures of anything you might want to share with an expert for advice or to monitor or remind you of a situation later.

By following the information noted here, you will learn about protecting your investment and how to help keep your home a safe and healthy place to live.

If you do not feel comfortable performing some of the home maintenance tasks listed below, or do not have the necessary equipment, for example a ladder, you may want to consider hiring a qualified handyperson to help you.

Seasonal Home Maintenance

Top
Most home maintenance activities are seasonal. Fall is the time to get your home ready for the coming winter, which can be the most gruelling season for your home. During winter months, it is important to follow routine maintenance procedures, by checking your home carefully for any problems that may arise and taking corrective action as soon as possible. Spring is the time to assess winter damage, start repairs and prepare for warmer months. Over the summer, there are a number of indoor and outdoor maintenance tasks to look after, such as repairing walkways and steps, painting and checking your chimney and roof.

While most maintenance is seasonal, there are some things you should do on a frequent basis year-round:

Make sure air vents indoors and outdoors (intake, exhaust and forced air) are not blocked by snow or debris.
Check and clean range hood filters on a monthly basis.
Test ground fault circuit interrupter(s) on electrical outlets monthly by pushing the test button, which should then cause the reset button to pop up.
If there are young children in the house, make sure electrical outlets are equipped with safety plugs.
Regularly check the house for safety hazards, such as a loose handrail, lifting or buckling flooring, inoperative smoke detectors, and so on.
Timing of the seasons varies not only from one area of Canada to another but also from year to year in a given area. For this reason, we have not identified the months for each season. The maintenance schedule presented here is, instead, a general guide for you to follow. The actual timing is left for you to decide, and you may want to further divide the list of items for each season into months.

Fall

Top
Have furnace or heating system serviced by a qualified service company every two years for a gas furnace, and every year for an oil furnace, or as recommended by the manufacturer.
If you have central air conditioning, make sure the drain pan under the cooling coil mounted in the furnace plenum is draining properly and is clean.
Lubricate circulating pump on hot water heating system.
Bleed air from hot water radiators.
Disconnect the power to the furnace and examine the forced-air furnace fan belt, if installed, for wear, looseness or noise; clean fan blades of any dirt buildup.
Check chimneys for obstructions such as nests.
Vacuum electric baseboard heaters to remove dust.
Remove the grilles on forced-air systems and vacuum inside the ducts.
Turn ON gas furnace pilot light (if your furnace has one), set the thermostat to “heat” and test the furnace for proper operation by raising the thermostat setting until the furnace starts to operate. Once you have confirmed proper operation, return the thermostat to the desired setting.
Check and clean or replace furnace air filters each month during the heating season. Ventilation system, such as heat recovery ventilator, filters should be checked every two months.
Check to see that the ductwork leading to and from the heat recovery ventilator is in good shape, the joints are tightly sealed (aluminum tape or mastic) and any duct insulation and plastic duct wrap is free of tears and holes.
If the heat recovery ventilator has been shut off for the summer, clean the filters and the core, and pour water down the condensate drain to test it.
Check to see that bathroom exhaust fans and range hoods are operating properly. If possible, confirm that you are getting good airflow by observing the outside vent hood (the exterior damper should be held open by the airflow). See the About Your House fact sheet CMHC Garbage Bag Airflow Test for a simple way to estimate the airflow.
Check smoke, carbon monoxide and security alarms, and replace batteries.
Clean portable humidifier, if one is used.
Check sump pump and line to ensure proper operation, and to ascertain that there are no line obstructions or visible leaks.
Replace window screens with storm windows.
Remove interior insect screens from windows to allow air from the heating system to keep condensation off window glass and to allow more free solar energy into your home.
Ensure windows and skylights close tightly; repair or replace weatherstripping, as needed.
Ensure all doors to the outside shut tightly, and check other doors for ease of use. Replace door weatherstripping if required.
If there is a door between your house and the garage, check the adjustment of the self-closing device to ensure it closes the door completely.
Cover outside of air-conditioning units and shut off power.
Ensure that the ground around your home slopes away from the foundation wall, so that water does not drain into your basement.
Clean leaves from eavestroughs and roof, and test downspouts to ensure proper drainage from the roof.
Drain and store outdoor hoses. Close interior valve to outdoor hose connection and drain the hose bib (exterior faucet), unless your house has frost-proof hose bibs.
Have well water tested for quality. It is recommended that you test for bacteria every six months.
If you have a septic tank, measure the sludge and scum to determine if the tank needs to be emptied before the spring. Tanks should be pumped out at least once every three years.
Winterize landscaping, for example, store outdoor furniture, prepare gardens and, if necessary, protect young trees or bushes for winter.
Winter

Top
Check and clean or replace furnace air filters each month during the heating season. Ventilation system, such as heat recovery ventilator, filters should be checked every two months.
After consulting your hot water tank owner’s manual, drain off a dishpan full of water from the clean-out valve at the bottom of your hot water tank to control sediment and maintain efficiency.
Clean humidifier two or three times during the winter season.
Vacuum bathroom fan grille.
Vacuum fire and smoke detectors, as dust or spider webs can prevent them from functioning.
Vacuum radiator grilles on back of refrigerators and freezers, and empty and clean drip trays.
Check pressure gauge on all fire extinguishers; recharge or replace if necessary.
Check fire escape routes, door and window locks and hardware, and lighting around outside of house; ensure family has good security habits.
Check the basement floor drain to ensure the trap contains water; refill with water if necessary.
Monitor your home for excessive moisture levels — for example, condensation on your windows, which can cause significant damage over time and pose serious health problems — and take corrective action if necessary. Refer to the About Your House fact sheet Measuring Humidity in Your Home.
Check all faucets for signs of dripping and change washers as needed. Faucets requiring frequent replacement of washers may be in need of repair.
If you have a plumbing fixture that is not used frequently, such as a laundry tub or spare bathroom sink, tub or shower stall, run some water briefly to keep water in the trap.
Clean drains in dishwasher, sinks, bathtubs and shower stalls.
Test plumbing shut-off valves to ensure they are working and to prevent them from seizing.
Examine windows and doors for ice accumulation or cold air leaks. If found, make a note to repair or replace in the spring.
Examine attic for frost accumulation. Check roof for ice dams or icicles. If there is excessive frost or staining of the underside of the roof, or ice dams on the roof surface, consult the About Your House fact sheet Attic Venting, Attic Moisture and Ice Dams for advice.
Keep snow clear of gas meters, gas appliance vents, exhaust vents and basement windows.
Monitor outdoor vents, gas meters and chimneys for ice and snow buildup. Consult with an appropriate contractor or your gas utility for information on how to safely deal with any ice problems you may discover.
Check electrical cords, plugs and outlets for all indoor and outdoor seasonal lights to ensure fire safety; if worn, or if plugs or cords feel warm to the touch, replace immediately.
Spring

Top
After consulting your hot water tank owner’s manual, carefully test the temperature and pressure relief valve to ensure it is not stuck. Caution: This test may release hot water that can cause burns.
Check and clean or replace furnace air filters each month during the heating season. Ventilation system, such as heat recovery ventilator, filters should be checked every two months.
Have fireplace or wood stove and chimney cleaned and serviced as needed.
Shut down, drain and clean furnace humidifier, and close the furnace humidifier damper on units with central air conditioning.
Switch on power to air conditioning and check system. Have it serviced every two or three years.
Clean or replace air-conditioning filter, if applicable.
Check dehumidifier and drain — clean if necessary.
Turn OFF gas furnace and fireplace pilot lights where possible.
Have well water tested for quality. It is recommended that you test for bacteria every six months.
Check smoke, carbon monoxide and security alarms, and replace batteries.
Clean windows, screens and hardware, and replace storm windows with screens. Check screens first and repair or replace if needed.
Open valve to outside hose connection after all danger of frost has passed.
Examine the foundation walls for cracks, leaks or signs of moisture, and repair as required.
Ensure sump pump is operating properly before the spring thaw sets in. Ensure discharge pipe is connected and allows water to drain away from the foundation.
Re-level any exterior steps or decks that moved as a result of frost or settling.
Check for and seal off any holes in exterior cladding that could be an entry point for small pests, such as bats and squirrels.
Check eavestroughs and downspouts for loose joints and secure attachment to your home, clear any obstructions, and ensure water flows away from your foundation.
Clear all drainage ditches and culverts of debris.
Repair and paint fences as necessary — allow wood fences to dry adequately before tackling this task.
Undertake spring landscape maintenance and, if necessary, fertilize young trees.
Summer

Top
Monitor basement humidity and avoid relative humidity levels above 60 per cent. Use a dehumidifier to maintain relative humidity below 60 per cent.
Clean or replace air-conditioning filter, and clean or replace ventilation system filters if necessary.
Check basement pipes for condensation or dripping and, if necessary, take corrective action; for example, reduce humidity and/or insulate cold water pipes.
Check the basement floor drain to ensure the trap contains water; refill with water if necessary.
If you have a plumbing fixture that is not used frequently, for example, a laundry tub or spare bathroom sink, tub or shower stall, run some water briefly to keep water in the trap.
Deep clean carpets and rugs.
Vacuum bathroom fan grille.
Disconnect the duct connected to your clothes dryer, and vacuum lint from duct, the areas surrounding your dryer and your dryer’s vent hood outside.
Check security of all guardrails and handrails.
Check smooth functioning of all windows, and lubricate as required.
Inspect window putty on outside of glass panes of older houses, and replace if needed.
Sand and touch up paint on windows and doors.
Lubricate door hinges, and tighten screws as needed.
Check for and replace damaged caulking and weatherstripping around mechanical and electrical services, windows and doorways, including the doorway between the garage and the house. See the About Your House fact sheet Attached Garages and Indoor Air Quality for more information on preventing garage-to-house air transfer.
Lubricate garage door hardware, and ensure it is operating properly.
Lubricate automatic garage door opener motor, chain and other moving parts, and ensure that the auto-reverse mechanism is properly adjusted.
Inspect electrical service lines for secure attachment where they enter your house, and make sure there is no water leakage into the house along the electrical conduit. Check for overhanging tree branches that may need to be removed.
Check exterior wood siding and trim for signs of deterioration; clean, replace or refinish as needed.
Remove any plants that contact — and roots that penetrate — the siding or brick.
From the ground, check the general condition of the roof and note any sagging that could indicate structural problems requiring further investigation from inside the attic. Note the condition of shingles for possible repair or replacement, and examine roof flashings, such as at chimney and roof joints, for any signs of cracking or leakage.
Check the chimney cap and the caulking between the cap and the chimney.
Repair driveway and walkways as needed.
Repair any damaged steps.
- See more at: http://www.ramier.ca/en-CA/entretien-maison#sthash.CTQ0fnjh.dpuf

作者: 逯广辉 时间: 2014-5-31 08:36
标题: 几所蒙特利尔双语私立小学
http://www.thestudy.qc.ca/admiss ... process（女校）
蒙特利尔 The Study学校，是一所英语私立女子学校。近 5年来魁省中学排名列 13 位。全省最优秀的英语学校之一。学校创建于 1915年，以开发每个学生最大潜能培养全球性国际人才为教育目标，现今拥有从学前班至中11 年级，共年级，共 12 个年级 320320320名学生。校采用英语法双语教学，在中学阶段， 3年级后有法语课，及用教历史。从小学五年级开始增加第三选修语言
学费一年在加币1万7千元左右
学校地址： 3233, The Boulevard， Westmount QC，H3Y 1S4

http://www.kuperacademy.ca/admis ... -admissions-process
Kuper Academy学校是一所包含从学前教育，小学及中学的英语私立学校。学校坐落于蒙特利尔西边，自1986年成立至今，发展迅速，由一所小学校发展到今天拥有三个校区，先进化教学设备，集中学与小学一起的学校。Kuper的学前及小学部，致力于提供一个安全的教育教学环境给他的学生，创建一个灵活的双语教学课程，鼓励与激发每个孩子的最大潜能，包括智力，精神和身体方面。同时，培养学生养成良好的积极的学习态度，尊重并欣赏每个人在社会中的不同价值。对于中学部的学生，Kuper更是在让学生更好的发展他们的学业的同时，鼓励学生自立，
学校地址：4 Aesop, Kirkland, Quebec, H9H 5G5
其他著名英语私立学校包括
http://www.kells.ca/page.cfm?p=4
Kelly私立学校，从幼儿园到中学，学费加币1万7千左右一年
地址：Kells Academy | 6865 De Maisonneuve West, Montreal, QC

http://www.ecs.qc.ca/tuition
Miss Edgar's & Miss Cramp's这所私立的女子学校有着悠久的历史，始建于1919年，发展到目前，包含了幼儿园，小学，中学
Provide girls with a superior, university-preparatory education
Balance academic excellence with positive learning opportunities in athletics, the arts and community service
Develop critical thinkers and independent life-long learners
Encourage individual leadership and character development within its spirited, community-based environment
Develop self-confident, responsible individuals with respect for themselves, others and the world.
学费加币2万左右一年
学校地址： 525 Mount Pleasant，Westmount, QC，Canada H3Y 3H6
http://www.lcc.ca/page.cfm?p=508
Lower College Canada，包含幼儿园，到高中的所有课程，
学费加币1万7左右一年

http://www.stgeorges.qc.ca/applying-to-st-georges
St-george,包含从幼儿园，到高中的所有课程，
学费加币1万7到1万9左右
学校地址：位于westmonut

作者: 逯广辉 时间: 2014-6-3 22:36
标题: 生意
便利店，年净利10万，距西岛15分钟车程，营业面积4000平尺，超大营业面积，超大酒柜，超大地下室，镇上民风淳朴，超级安全。营业时间，6点至9点。
1-近20高速，老牌稳定便利店，现任店主做3年
2-顾客稳定，超级安全社区,无竞争，利高有保证。
3-年销售80万,烟19万，酒10万，彩票17万，其他为杂货
4-年纯利?? (含工资)
5-主要支出：暖1200/y,除雪695/y,电费900/M,租金2750/M,商业税 4335/Y
6-营业面积4000平尺，特大酒房。
7-售价??万
8-存货7万
9-租约极其容易签署
10-谢绝私自登门打扰，故隐去实际地址
11-全部新老客户，统一由逯广辉安排参观。
12-勿来电，欢迎email，留真实姓名及电话者，必获得尊重并回复
13-有代理合同，企图绕过代理人者，列入“不良”名单。
14-名校charlemagne在该区有校车接送孩子，附近有不错的公立和私立学校。
该店含设备，2011年10月银行估值：16.98万,有文件证明

作者: 逯广辉 时间: 2014-6-5 16:21
多少时间要重刷漆房屋？为什么去年油上的油漆今年已破裂？
不错，每次油漆后，房屋换然一新，也替木料加上保谟，免其受日晒雨霖。但每次油漆完功，收拾工具时，已知道不久又要重油。
我们都接受屋外油漆因要抵抗不停转变的天气，而会损破，但为什么有些油漆可用上近十年，有些则只可用二、三年。研究油漆若干年，学了许多油漆资料。
油漆除了有不同颜色供选择外，每次可油上不同颜色，替房子更新面貌，而且极平宜，只要按时替屋外木料上油，油漆可永久保护它们免受风吹雨打而损坏。
油漆的构造
在谈油漆耐久性和如何选择油漆前，我们先看看油漆的构造，大部份油漆都由三种元素混合而成，包括颜料、粘料和溶胶。
颜料(PIGMENT)提供油漆的颜色，阻挡太阳激光，它在油漆中成份亦会影响油的光泽，例如光面、半光面和平面(GLOSS、SEMI-GLOSS,FLAT)。此外选用较贵的颜料，如钛二氧化物，往往令油漆耐用许多。
粘料(BINDER)负责将油漆中各元素捆联起来和使油漆粘在要上油的建筑材料上。可供选用的粘料有许多种，但住宅用的油漆通常只有乳胶漆(LATEX/ACRYLICS)和油粘(OIL/ALKYDS)，乳胶漆可让水份渗过，但油粘油则不可以。

溶胶(SOLVENT)的工作是将油漆保持在液态，就算见到空气后，仍继续保持液态一段时间，除令油漆工作容易些外，也让油有时间渗入建筑材料里。
把三种元素加加、减减便可造成如图所示有不同特性的油漆，供不同用途选用.
选择油漆

首先含颜料重的油漆，会令油面结实耐用，但因为相对下其粘料不足，较易松脱。故此先要在木、金属、石膏板、混凝土表面上先油底油(PRIMER)，底油的粘料极重,故此紧紧地粘在上述材料上，然后提供一层粘性高的面给面油粘上。不同材料要用不同底油，故要小心选择适合底油。

若油漆中完全不含有颜料，则只有粘料和溶胶，它便完全没有颜色，可将木材本身线条显耀，这便是我们所称的光油(VARNISH)。

将油漆中的溶胶增加，颜料和粘料便相对地下降，视颜料成份下降至的程度，这些着色油(STAIN)，有半透明和不透明底的。着色油的长处是渗透力强，若加入防腐济，可加强保护木材作用。

着色油渗入木材中，不会在其表面形成一层膜，普通油则相反，会在木材表面形成一层膜来保护它，各有长处着色油因没有层膜，故此不会有油破脱，下次油漆前不用先铲油，它表面没有普通油的光泽，但其渗透功能增强保护木材作用，许多屋主都用来油木墙身、木篱笆、阳台之类。有类专供保护木材之用的，更完全不含颜料和粘料，但加入强力防腐济，深深渗入木材里，大大加强保护功能。

刚刚谈过普通油会在木材表面形成一层膜来保护它，但时间一久该层膜便破脱，让水入侵。当然油的质、上油时天气清况、事前准备功夫都有影响。但还有一个主因，是受木材湿涨干缩自然现象造成。木材周围的环境不停改变，当双对湿度增加，木便涨大，当双对湿度下降，木便收缩。在表面的油层的绅缩力越强，则可跟随木材缩涨，也越耐用。

价廉和高价的油，表面可能看不到它们的分别，但内里的成分往往有大分别，油漆工程中，人工占极大部份，下次买油，记着买最贵那种，会耐用许多。

我们了解到油漆中的粘料(BINDER)负责将油漆中各元素捆联起来，和使油漆粘在要上油的建筑材料上。可供选用的粘料有许多种，但住宅用的油漆通常只有乳胶漆(LATEX/ACRYLICS)和油粘(OIL/ALKYDS)，乳胶漆可让水份渗过，但油粘油则不会。
我们也清楚地知道水对建筑材料的破坏力，这样来说，看来最好是用油粘油，但又非是绝对正确，要视乎环境。
在正常的天气下，外墙往往能将雨水阻隔，但遇上横风暴雨时，雨水会被猛风从裂缝或墙下吹入外墙后，此外若室内缩度高，水份也可能渗过内墙，在外墙和内墙中间冷凝成水，就算是水份，也最好尽快让它们渗出墙外。
用油作粘料的油漆，在表面产生一层水气透不过结实的膜，防止雨水渗入墙内，但也将墙内水分墙困在内，除了弄破墙外油漆外，严重的会弄坏墙身。乳胶漆透气功能则避免了上述的问题。
油粘以往一直被认定是较耐用的油漆，但近十多年，房屋起密起来，外墙内水份较高，外墙表面透水功能越来越重要。加上环保，许多旧日油粘油用的高挥发性有机体液胶己被禁用，令油粘质量下降，乳胶漆己取代其地位。事实上，美国有部份卖油店只卖乳胶漆，再没有油粘油漆了。

屋外和屋内用的油有，别混凝土、砖、金属都须要用特别的油，切勿用普通油。有部份木材，如橡木(OAK)桦木(BIRCH)枫树（MAPLE)松木(PINE)，当在室外使用时，往往不上油，可能要用着色油(STAIN)。
太热和太冷的天气都不宜油漆，烈曰猛照和下雨，甚至潮湿天时，也最好避免，因为油漆干得太快和太慢，都会影响其日后耐用否。木材若湿或肮脏，也要清洗和待干透才可上油。
交屋如何验收室内油漆品质？

油漆施工过程：
室内油漆的工程进行，建商会在壁面水泥粉光完成后，先使用石膏类材质的批土进行打底动作，再以号数180度的粗砂纸，将凹凸表面磨平，才进行第一次上底漆的工程。少数施工人员会贪图施工方便，选择材质较差或是混和溶剂的油漆做为底漆。目前大多数的业者采取相同油漆做为底漆材料，上过底漆后，如出现阴影不平之处，再重新进行一道批土打底与砂纸磨平的补修动作，即进行正式上漆工作。
撇步1
上底漆前，油漆师傅会先批土打底，再以砂纸磨平表面，才进行第一道上底漆动作。
撇步2
上过底漆后，出现阴影不平处，必须重新批土与砂纸磨平后，再进行第二道上面漆的动作。
撇步3
壁面上漆与磁砖交接处，必须先贴上专用贴条，再批土磨平，才进行上漆动作。
撇步4
壁面交接处使用的专用贴条。
查验油漆施工撇步：
撇步1
选择光线充足的白天，检查壁面油漆平整度，不能出现波浪状，如有细微裂痕出现，可要求业者重新补刷油漆，裂痕宽度超过1厘米，应先补土且添加树脂，砂纸磨平后再重新补漆。
撇步2
注意壁面油漆的毛细孔大小，毛细孔较大或油漆刷痕较明显，应要求业者补修。
撇步3
注意墙壁的阳角（壁面交接突出处）与阴角（壁面交接凹折处），垂直与水平线条必须明显，不可出现锯齿状或凹凸不平现象。
撇步4
注意2户之间的施工通道（俗称狗洞）壁面，因业者多采红砖填补，平整性不如原本混凝土壁面，容易出现锯齿状或凹凸不平现象，应要求业者补修平整后再上漆，以肉眼扫瞄壁面，不致出现碍眼为最低标准，针对高总价产品，则可要求业者将壁面补土平整再上漆，看不出表面任何不平异状为高标准。
撇步5
由于油漆工程的品质良窳，施工约占7成比例，油漆材料反而影响较轻微，因此除了选择营建品质较优的业者之外，油漆师傅的施工资历至少需2年以上。
撇步6
注意透天住宅的楼梯间壁面，因采光效果较不足，检视壁面油漆施工品质前，可先在楼梯间装设100烛光的灯泡，再进行验收检测，较不致出现交屋装设灯光后，发生“见光死”的窘况。
撇步7
楼梯扶手的上漆工程，也须注意先将木质扶手以砂纸磨平后，再漆上亮光漆，以手部摸触表面平滑且目视漆面光亮为原则。
撇步8
因壁面油漆耐久性，大多仅可维持3年，因此必须要求建商提供油漆的品牌、型号。采用知名厂牌的油漆，库存大多较充足，日后进行局部补漆工程，费用较低。(

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作者: 逯广辉 时间: 2014-6-9 23:06
标题: 装修中应该注意的问题
装修中应该注意的问题(一)装修家居是须要一个精密计划，不论自己动手或请装修公司施工，最好事先搜集资料，看看市面可供选择的材料，参观朋友和邻居最近装修好的地方，加上个人心思，混入家人喜爱，然后一一写在纸上，经过弃厌留爱，作出草图，在动工前，可作仔细思考，纸上更改比施工后才改变平宜兼容易万倍。

(一) 装修次序

首先，装修次序要分清楚，先弄妥维修，然后才考虑做改善家居的项目。例如更换损破的屋盖面比屋内翻新重要得多，在验屋工作中，见过无数屋主刚刚用上数万元粉饰室内，赏心悦目。可惜屋盖面陈旧不堪，漏水机会非常高，相信这些屋主大多不知道屋盖面情况，装修公司也没提供专业意见，否则他们会在装修屋内前，先换屋盖面去保护屋内该数万元投资。
也有部份屋主用上数千元，换上了全屋窗子，以节省暖气费用，但屋里的暖气炉已用了廿、三十年以上，其效能比现代新的暖气炉低许多，需耗用多些燃料，若纯以节省暖气费用为立场，更换暖气炉比换窗实际得多，新暖气炉比新窗会省多些暖气费，而且短期内要更换廿、三十年年龄暖气炉的机会是极大，当暖气炉内的热能交流器穿了，暖气炉便要立即换，以确保家居安全。

房屋的维修是必须，无选择余地，而且保养得宜的房屋，可延长房屋各部分的寿命，也可避免房屋因失修而引起的损坏，省回补修费用。故此在装修前，先巡视全屋内外，先列出维修项目作首要。

大部份装修，都可增加屋的价值，但用在屋内某些地方的金钱，例如厨房、浴室比用在其它地方可享更高升值，可请教地产从业员，他(她)们会提供许多宝贵资料，让房屋将来出卖时较抢手和令售价较高。

通常来说，装修后的升值数字，多数是低过装修所用的费用，故此若数年内会卖屋的话，在经济上来说，应不宣于用太多钱在屋里，以恐在卖屋时取不回该笔装修费。

另外一点要考虑的是家庭的成长，数年后家庭的生活会改变，房间用途也有异。例如，今天的育婴室，在数年后，可能要转为书房、电脑房、家中办公室或甚至浴室，在装修装墙前，预拉好水管、电线、电话线之类，所费不大，但日后要改变房间用途时，则省回许多麻烦和费用，这些灵活性也往往吸引多些买家。

考虑上述各顷后，对装修工程已有一个基本概念，若是简单的工程，则可以决定施工情序，否则要专业人仕帮手，看看其可行性，我们下一个星期续谈。

我们交代了装修次序要分清楚，将重要性分画好，接着要看看其可行性。

每一间屋都有其长短处，纸上绘画往往引人入胜，但在完工后，是否满意其效果？满足装修或加建的目的？例如，为免输侯，屋主加多一个浴室，但屋里水压太低，新浴室建成后，也不可与旧浴室同时间用，达不到解决排队之苦。屋内每一个系统的能力都有限，末必能应付额外需求，而且各系统是相互运作，更改其中一个，可能会影响其他系统的正常操作。故此在设计时，应加以仔细考虑。资深的装修公司、注册室内设计师、工程师或建筑师都可提供专业意见。

自己动手施工，一定要留意安全细节。

(二)施工安全

跟着要决定由谁施工，若属简单，自己有能力和时间，当然可自己动手，不过要考虑自己有没有适当工具，若要租工具，是否比请装修公司为化算，自己动手工程时间会否太长，而影响自己工作，减少与家人和亲友相聚时间。

如果仍决定自己动手的话，在动手之前一定要清楚各步骤，留意安全细节，市面有许多美化家居书籍，值得一看，切勿自行摸索，我见过无数屋主装修得混乱无章，虽然从中可见到他们用了许多心机和时间，但成果极低，且许多时也不安全。就算自己不动手，改善家居书籍也提供宝贵资料，了解正规施工情序.

(三)选择装修公司
较大的装修工程，要靠装修公司，在选择装修公司时要小心，勿以价钱为主要点，朋友介绍是可靠，但要知道该公司是否专长于你要做的工程，装修公司可能样样都能，但并非样样皆精，亦不可以某族裔人仕手工较好为取舍，重点是集中于该装修公司的能力，华人和非华人的装修公司都有半途出家，非专业之辈。
在比较装修公司报价时，也应用划一工程、用料为准，所以在要求装修公司报价时，若能提出整个工程要求，要用那种材料，愈详细越好，当然普通一个屋主未必有时间去列举这清单，可用小小费用，请其中一间装修公司，依自己心意，绘图和详列各细则。较大的工程，更宜先请注册室内设计师、工程师或建筑师设计。然后找数间可靠的装修公司报价，这样可真正能够作出比较。
最低价未必是最适当的，特别若该报价平过其它装修公司的报价很多的话，更要小心去了解其原因，可能他们计错数，也或许对工程有所误解，可直接详细查问。以免在开工后，当该装修公司在发觉错误时，偷工减料去完工。
此外，在报价前也应讲清楚建筑许可证、保险责任问题、施工时间、付款时间表和保持房屋清洁的细节，下次我们再谈。

施工

(四)建筑许可证

装修工程有些要建筑许可证，有些不需要，有部份屋主极重视这方面，其他屋主，则对这要求较低。不过千万勿误会装修公司会自动取建筑许可证，这是屋主的责任，故此在报价前，应清楚讲明装修公司是否要负责取建筑许可证。

工程进行时，若不幸有意外发生，如火烛，有工人、家人或访客受伤，该公司有足够保险否？装修公司末必有也不一定要有这类保险，切勿误会他们一定有保险，最好是问清楚和向自己房屋保险公司询问是否要购买额外装修保险。

施工时间也应讲妥，由几时开始施工，最迟要何日完工，每日最早开工时间，最迟收工时间等等都要事先妥协。装修进行时，会带来许多不便，如停水停电，这是无法避免，但可尽量将工程时间缩短，也可一路保持沟通，并与工程负责人事先安排定时见面，了解工程进度，在知道有大扰乱时，可离家避避。装修工程许多时会遇到有些意想不到的阻迟，装修公司也无法控制，所以要有伸缩性，准备作合理迁就。

装修工程进行时，沙尘四处飘扬，也是无法避免，但事先讲妥如何保持清洁，装修公司是否要负起全部清洁工作，若要的话，是否每日完工前都要清理工场？工人可否用或到屋裹非工场地方，都可先作君主协意。大部份住宅屋主都乐意提供洗手间、水和电，假若不同意，要在讲报价前声明。

报价单并非合同，在同意报价后，要立合同，写在纸上的合同比口头的君子协议合同清楚得多，大家也不会忘记，上述所谈各点，都应详细写在合同上，还要列明付款方法和付款时间表。大部份装修公司都要求一笔按金，也属合理，但该按金不可过大，健全的公司不需要按金去买普通建筑材料，假如要落按金去定造特别的材料的话，才可依情加大按金。

较大装修工程，要按期分次付欸，记着只付已完工那部份工程的钱，并且要留下双方事先同意和法律容许兼要求的款额，用来保障装修公司的工人、材料供应商和屋主自己。假如装修公司没有出粮给工人，没有付清材料钱，在法律上，他们在一段合理的短时间内可向屋主追讨，法律更容许供应商和工人，在物业上登记一个扣押权(LIEN)去阻止该物业的转购，
大部份装修工程都顺利进行，但有些会出现问题，彼此有异见，为减少问题，最好留意工程进度，若有不满意地方，应即时用口头和书面通知工程负责人，就算不满意某工程或工人，都不应直接向工人讲，要向负责人直接交代，这样可肯定他知道你的意见。

工程完成后，要审查看其已全面依合约造妥，若有缺漏，要待全部修补妥后，才可付全部款项。
房屋用木、泥水、金属和其它不同材料造成，它们对温度、湿度改变而引起的缩涨不一，故此墙和天花板，甚至地板都许多时有凹凸，不像饰物、衣服那样完美。加上在住宅装修上，因工程不大，要安排待各行技师施工，并不实际。故此多用全能技师，他们装砖、油漆不在话下，更要负责水电，实在不易。故此若我们要求不太高，便易些满意。

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