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标题: 有出租房收入的请看过来 [打印本页]

作者: brucekuang 时间: 2015-3-8 21:27
标题: 有出租房收入的请看过来
最近我处理了不少的出租房的报税业务，发现了一些问题。

有少部分业主自己报税，大事错误的把“欢迎税”放在当年的出租房的费用中。这是错误的做法，欢迎税只能加在房子的成本中，成为房产总成本的一部分。

也有客人当年为了减少出租的应税收入，申报了CCA(资本性的折旧）。这样处理的结果，当然是当年交的税比较少。但是在卖房子的时候，麻烦就来了，因为有 CCA recapture, 这个CCA recapture要当成卖房子当年的生意收入。一般情况下，卖房子当年的收入都比较高，因为有很大的资本收益，因此税率也比很多年前申报CCA的时候高很多。因为税率的差价问题，申报了CCA的要在卖房的时候交多很多税。而且，如何计算CCA recapture, 也是一个复杂的计算。除非卖出的房子是亏损的，否则，CCA recapure 免不了。

举例说，某人在2007年报了10000的资本性折旧，当年他的边际税率是35%，他可以省税3500元。
他在2014年卖出房子，由于房产的增值，他2014年的收入很高，边际税率达到49%，那么他将为当年报的10000
资本折旧付出10,000*49%=4，900元的税金，他的损失就是4900-3500=1400 元。

作者: brucekuang 时间: 2015-3-15 17:33
房租的费用中，要区分哪些是一般费用，哪些是资本性的费用。

作者: vert-rouge 时间: 2015-3-15 18:10
请问汽油费能算支出吗？

作者: vert-rouge 时间: 2015-3-15 18:11
请问汽油费能算支出吗？

作者: brucekuang 时间: 2015-3-15 18:18

vert-rouge 发表于 2015-3-15 19:11
请问汽油费能算支出吗？

如果使用自己的汽车为你的物业资产服务，可以申报部分汽车费用，包括油费。

但是这些费用必须是和你的出租生意有关的。

作者: vert-rouge 时间: 2015-3-16 19:26

brucekuang 发表于 2015-3-15 19:18
如果使用自己的汽车为你的物业资产服务，可以申报部分汽车费用，包括油费。

但是这些费用必须是和你的 ...

有比例吗？

作者: brucekuang 时间: 2015-3-17 10:52

vert-rouge 发表于 2015-3-16 20:26
有比例吗？

比例就是出租生意的公里数/一年中的总公里数

作者: brucekuang 时间: 2015-3-22 00:09
房子是夫妻的共同财产，房租收入报在那一方，退税的结果是不同的。

我曾经做过一个案例，房租收入报在丈夫的一边，退税是4600元，报在老婆那边，退税是4800，差别有200元。

房租收入到底放在那一方，是有一定的技巧的。

作者: laodao 时间: 2015-3-22 22:02

brucekuang 发表于 2015-3-22 01:09
房子是夫妻的共同财产，房租收入报在那一方，退税的结果是不同的。

按理说应该是百分比，若是全部在一方100%，另一方必定是0%，若在某一年将比例调整，税务一定有记录。如此长期反复，会不会自找麻烦。还有，若是房产卖了后，比例是否也要按若干年来的比例分摊？

作者: mao_king 时间: 2015-3-22 22:07
我有个问题想请教一下，我以个人名义（非公司）买了半商业的房屋一套，其中商业面积大概占30%左右，公证师告诉我需要交买房子的GST/QST，并建议申请个人税号，可以缓交这一部分税，请问这个GST/QST怎么计算？应该填哪一个表？是不是FPZ-500？谢谢

作者: brucekuang 时间: 2015-3-22 22:17

laodao 发表于 2015-3-22 23:02
按理说应该是百分比，若是全部在一方100%，另一方必定是0%，若在某一年将比例调整，税务一定有记录。如此 ...

你说的很有道理！不过根据近年加拿大政府的政策，一直在尝试平衡夫妻间的收入， income split, 例如从去年开始的给中产阶层的 family tax cut, 容许高收入的配偶将最高50,000的收入转入低收入的一方，达到减税的目的。

另外一点，根据税法，夫妻间转移财产是免税的。

将房租收入合理的分配在夫妻之间，也许是中低收入家庭一个合理的避税行为吧。

作者: vert-rouge 时间: 2015-3-27 08:35
这个比例是买房后第一次报税就固定下来的，今后不能再变的。

作者: lkp 时间: 2015-3-29 17:10
请问欢迎税可以算入房租的费用吗？

作者: vert-rouge 时间: 2015-4-6 16:23
请问公证师费可以当年抵税吗？

作者: brucekuang 时间: 2015-4-6 19:08
如果有房租收入，这个是可以抵税, professional fees, like accounting fees.

作者: zzniu 时间: 2015-4-9 19:14

brucekuang 发表于 2015-4-6 20:08
如果有房租收入，这个是可以抵税, professional fees, like accounting fees.

自住房出租，哪些费用属于可列支费用，那些属于资本性支出计入成本，可否大致列举一些主要的项目？另外请问自住房将来转给孩子，有遗产税吗？起征额是多少？
谢谢！

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