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标题: 买房还是租房? 请各位理财专家给些意见 [打印本页]
作者: lyf2005    时间: 2006-9-3 12:32
标题: 买房还是租房? 请各位理财专家给些意见
到底是买房子好呢? 还是租房子划算? 现在的房价高居不下, 银行利率增长, 地税和教育税也飞涨, 这阵子, 这个问题总在我心中缠绕, 好想得到解答, 本人学的不是金融, 希望网上各位人士, 金融理财专家给于分析.

假设情况如下

今手上有闲钱4万多, 打算买三半的房子一套, 价格在14万, 付首期4万, 买房子的公证费合所谓的欢迎费, 按房价算,大概是3000,  假设共用掉43000, 再从银行贷款10万, 贷款20年或者25年 , 银行利率 6.95% , 房子每年的地税与教育税合共大概1800/年.

如果不买房子, 租房子5年内房租平均是330/月. ( 刚出来工作的单身人士, 跟人合住差不多是这个价, 或者租个一半二半,房租450/月)

不买房子,43000的闲钱拿去投资, 买资金, 回报率每年保守估计是8%.

以5年为计算点, 5年以后, 由于换城市或换房子等原因, 把当初买的14万的房子卖掉, 保守估计,卖价15万, 除掉5%或7%的手续费等其他杂费, 到手房子价格为14万.

问题一
每月应付银行贷款连利息多少钱?   每月应预算从工资中提取多少做为房子的开销? (如果是CONDO的话, 管理费还没预算在内, 为了计算简便, 房子每年的维修保养费也都没算在内) ,这个问题不难解答.

问题二
5年后,把房子卖掉, 最后到我手中的钱有多少? ( 包括之前的首期, 每月供款, 还掉银行的贷款等)

与之相比, 43000的首期, 每月供款的金额, 每年的物业税与教育税1800, 可能的话,预算有管理费的存在, 5年内都拿去投资, 回报达到8% , 5年后, 手中的钱增值到多少?

问题三
不买房子剩余的钱肯定是比买房子剩余的钱少,  那么, 计算一下, 房子卖掉后, 在这5年内, 是以什么价格租了个三半? 与市价相比, 是租贵了, 还是租便宜了?

得到正确的答案后, 大家就该知道一现在的房价与利率,到底是买房子划算还是租房子划算, 这是一道与我们现实生活中密切相关的题, 在假设情况中, 或许还有很多考虑不到的地方, 因本人没有买房经验, 还有很多费用没有考虑到, 如银行的评估费, 房子维修管理费, 还有第一次买房(新房) ,听说政府有补贴多达几千块,  第一次买房,从RRSP提取2万,可免税等,  都没假设在计算中.

本人也曾计算过, 不敢班门弄斧, 不知道答案正确与否, 希望各界专业人士给于分析. 让我们新移民心中有数.

十分感谢.
作者: 找乐    时间: 2006-9-3 14:58
个人认为买房首先是一种消费，或是找一种家的感觉。（投资房除外）除非房价大幅上涨，否则肯定比租房贵;)

把你的问题简化，假设你有
43，000CASH，
MORTGAGE RATE 5.25%,
INVESTMENT RETURN 6%,
1。ＢＵＹ　Ａ　ＣＯＮＤＯ
第一年，你付息５２５０（ＭＯＲＴＧＡＧＥ　１００，０００），ＴＡＸ　１８００，　管理费　１，０００，Ｔｏｔａｌ＝８０００
２．　Ｒｅｎｔ　３，１／２ａｐｔ．
第一年，　你投资收益　２，５８０，　ｒｅｎｔ　１２＊６００＝７２００，　ｔｏｔａｌ＝４６００
买房你多付３４００，另外你每年还有供房款的利息损失。
作者: zaiheyang    时间: 2006-9-3 17:36
标题: 理财专家和地产经纪的观点肯定不一样
我也曾就该问题问过我的理财顾问以及一些地产经济，答案迥异。理财专家认为买房并非最好的投资，有钱应投资金融产品。而地产经纪则认为买房时最好的投资。各人有各人的算法，而且都有道理。正如找乐所云，买房有家的感觉。所以我选择了先买房。毕竟买房后你会觉得自己安定下来了。而且如果考虑居住质量，买房的代价不一定比租房大。买房前我一家租的是一个三半，孩子必须睡客厅。每个月860元，加车库940元，而且每年还得涨。去年买房后，三个卧室的房子，首付8万，每个月付贷款1100元。还得付地税教育税等。看起来是贵了。但毕竟房子是自己的。而且考虑到房子有升值的可能性。所以我选择了买房。
作者: yanne    时间: 2006-9-3 19:52
拿买房子与租三半相比似乎不太成比例, 个人认为买房好过租房.
作者: lyf2005    时间: 2006-9-3 22:40
Post by 找乐
个人认为买房首先是一种消费，或是找一种家的感觉。（投资房除外）除非房价大幅上涨，否则肯定比租房贵;)

把你的问题简化，假设你有
43，000CASH，
MORTGAGE RATE 5.25%,
INVESTMENT RETURN 6%,
1。ＢＵＹ　Ａ　ＣＯＮＤＯ
第一年，你付息５２５０（ＭＯＲＴＧＡＧＥ　１００，０００），ＴＡＸ　１８００，　管理费　１，０００，Ｔｏｔａｌ＝８０００
２．　Ｒｅｎｔ　３，１／２ａｐｔ．
第一年，　你投资收益　２，５８０，　ｒｅｎｔ　１２＊６００＝７２００，　ｔｏｔａｌ＝４６００
买房你多付３４００，另外你每年还有供房款的利息损失。

直觉上觉得你的算法不大对, 但是我不是学金融的, 分析错了, 请原谅.
按照你的算法, 贷款利息5.25%, 贷款金额10万,  假设贷款10年, 那么每年利息是5250, 10年的利息共是52500. 对吗?

实际上, 贷款10万,每年都在还本金, 也就是说,贷款的金额每年都在发生变化,都在减少,  利息也就相应的递减了. 现在的银行都是在用每月连本带利付同样金额的方法还款的.

计算了一下, 贷款10万, 年利息5.25%, 贷款10年. 用金融计算器算了一下, 每月大概连本带利供款1092元.
10万本息共是  1092x12x10=131040
总利息是131040-100000=31040

与刚才所用的算法出入很大.

总之, 理财顾问希望把生意做成了, 肯定说投资股票资金比买房好, 房地产经济也说投资房产的划算. 我希望用数字去分析问题, 利息与房价是经常变化的. 当达到一定高位的时候, 那肯定是租房省钱的.

谢谢大家给意见.
作者: 找乐    时间: 2006-9-3 23:21
我是说第一年。 不过如果按你先前说的贷款20年或者25年，你在前5年每年是要付5000利息的

我说得很明白了，如果你买房是自己住，你是在消费，贵你也享受了

如果你考虑的是投资，ca depend! 但是有一点很明确，这是一种高风险方式，因为你是借钱投资leverage。你的投资回报（房租-费用，增值）要高于你的贷款利率你才能赚钱。 如果房价在今后两年回落，负资产也不是不可能的
作者: chenhui    时间: 2006-9-5 12:23
标题: to answer your question
假设情况如下



今手上有闲钱4万多, 打算买三半的房子一套, 价格在14万, 付首期4万, 买房子的公证费合所谓的欢迎费, 按房价算,大概是3000, 假设共用掉43000, 再从银行贷款10万, 贷款20年或者25年 , 银行利率 6.95% , 房子每年的地税与教育税合共大概1800/年.



如果不买房子, 租房子5年内房租平均是330/月. ( 刚出来工作的单身人士, 跟人合住差不多是这个价, 或者租个一半二半,房租450/月)



不买房子,43000的闲钱拿去投资, 买资金, 回报率每年保守估计是8%.



以5年为计算点, 5年以后, 由于换城市或换房子等原因, 把当初买的14万的房子卖掉, 保守估计,卖价15万, 除掉5%或7%的手续费等其他杂费, 到手房子价格为14万.



问题一

每月应付银行贷款连利息多少钱? 每月应预算从工资中提取多少做为房子的开销? (如果是CONDO的话, 管理费还没预算在内, 为了计算简便, 房子每年的维修保养费也都没算在内) ,这个问题不难解答.



陈慧答案：十万贷款，年息6.95%，25年付清，每月应还本息：699.5元。另加150元/月，支付地税及学校税。





问题二

5年后,把房子卖掉, 最后到我手中的钱有多少? ( 包括之前的首期, 每月供款, 还掉银行的贷款等)



陈慧答案：五年后投资房产总支出=贷款本息41970+首付43000+税9000=93970

五年后卖房总收入=收回房款140000-银行贷款余额91103.5=48896.5

总收益=-45073.5





与之相比, 43000的首期, 每月供款的金额, 每年的物业税与教育税1800, 可能的话,预算有管理费的存在, 5年内都拿去投资, 回报达到8% , 5年后, 手中的钱增值到多少?





陈慧答案：43000本金，每月不买房结余519.5=699.5+150-330, 假定投资基金年回报8%。

五年后投资本息合计=102489

投资本金支出=43000+519.5*12*5=74170

总收益=102489-74170=28319



问题三

不买房子剩余的钱肯定是比买房子剩余的钱少, 那么, 计算一下, 房子卖掉后, 在这5年内, 是以什么价格租了个三半? 与市价相比, 是租贵了, 还是租便宜了?



陈慧答案：不买房，用43000元买返本基金，假设年还本付息6%，要求五年后仍有基金本息合计48896.5元（与五年后卖房总收入相等），五年内每月可增加用于租房资金为129.83元。则每月租房可用资金=130+849.5=979.5元
作者: Hexili    时间: 2006-9-5 15:56
如果不算房价的升值,买房应该不如租房合算,因为地税,保险,管理费,维修费加上银行利息不会比租房省钱. 还压了一大笔钱.但房子是你的,你可以按自己的喜好装修和购置家具等.租房的好处是可以根据工作的地点的变动来进行搬家.
作者: nidie    时间: 2006-9-5 16:45
标题: 现在买房不是时候。
房价在往下。
作者: 红星闪闪    时间: 2006-9-5 19:50
看你打算住多久了.....你要是长期居住的话,肯定是买房好, 要是就打算再住两三年的话....要好好考虑.....除非你能找到很划算的房子.
作者: nidie    时间: 2006-9-6 13:03
标题: 房價煞車 30年最劇
http://www.chineseworld.com/wj-us-news.php?nt_seq_id=1411853&sc_seq_id=1
作者: OLIVERCA    时间: 2006-9-9 00:28
Post by 找乐
个人认为买房首先是一种消费，或是找一种家的感觉。（投资房除外）除非房价大幅上涨，否则肯定比租房贵;)

把你的问题简化，假设你有
43，000CASH，
MORTGAGE RATE 5.25%,
INVESTMENT RETURN 6%,
1。ＢＵＹ　Ａ　ＣＯＮＤＯ
第一年，你付息５２５０（ＭＯＲＴＧＡＧＥ　１００，０００），ＴＡＸ　１８００，　管理费　１，０００，Ｔｏｔａｌ＝８０００
２．　Ｒｅｎｔ　３，１／２ａｐｔ．
第一年，　你投资收益　２，５８０，　ｒｅｎｔ　１２＊６００＝７２００，　ｔｏｔａｌ＝４６００
买房你多付３４００，另外你每年还有供房款的利息损失。

完全同意，并且深有体会。
作者: lyf2005    时间: 2006-9-10 13:17
Post by chenhui
假设情况如下



今手上有闲钱4万多, 打算买三半的房子一套, 价格在14万, 付首期4万, 买房子的公证费合所谓的欢迎费, 按房价算,大概是3000, 假设共用掉43000, 再从银行贷款10万, 贷款20年或者25年 , 银行利率 6.95% , 房子每年的地税与教育税合共大概1800/年.



如果不买房子, 租房子5年内房租平均是330/月. ( 刚出来工作的单身人士, 跟人合住差不多是这个价, 或者租个一半二半,房租450/月)



不买房子,43000的闲钱拿去投资, 买资金, 回报率每年保守估计是8%.



以5年为计算点, 5年以后, 由于换城市或换房子等原因, 把当初买的14万的房子卖掉, 保守估计,卖价15万, 除掉5%或7%的手续费等其他杂费, 到手房子价格为14万.



问题一

每月应付银行贷款连利息多少钱? 每月应预算从工资中提取多少做为房子的开销? (如果是CONDO的话, 管理费还没预算在内, 为了计算简便, 房子每年的维修保养费也都没算在内) ,这个问题不难解答.



陈慧答案：十万贷款，年息6.95%，25年付清，每月应还本息：699.5元。另加150元/月，支付地税及学校税。





问题二

5年后,把房子卖掉, 最后到我手中的钱有多少? ( 包括之前的首期, 每月供款, 还掉银行的贷款等)



陈慧答案：五年后投资房产总支出=贷款本息41970+首付43000+税9000=93970

五年后卖房总收入=收回房款140000-银行贷款余额91103.5=48896.5

总收益=-45073.5





与之相比, 43000的首期, 每月供款的金额, 每年的物业税与教育税1800, 可能的话,预算有管理费的存在, 5年内都拿去投资, 回报达到8% , 5年后, 手中的钱增值到多少?





陈慧答案：43000本金，每月不买房结余519.5=699.5+150-330, 假定投资基金年回报8%。

五年后投资本息合计=102489

投资本金支出=43000+519.5*12*5=74170

总收益=102489-74170=28319



问题三

不买房子剩余的钱肯定是比买房子剩余的钱少, 那么, 计算一下, 房子卖掉后, 在这5年内, 是以什么价格租了个三半? 与市价相比, 是租贵了, 还是租便宜了?



陈慧答案：不买房，用43000元买返本基金，假设年还本付息6%，要求五年后仍有基金本息合计48896.5元（与五年后卖房总收入相等），五年内每月可增加用于租房资金为129.83元。则每月租房可用资金=130+849.5=979.5元

小慧

有些数据算错了吧. 银行贷款余额91103.5,   贷款才十万, 已经还了5年,每月本息按照你的算法是699.5,  5年后怎么还欠银行91103.5呢? 不用算也知道是不对的拉, 5年才还本8千多?
另外还涉及到现值与将来值的问题,  今天的10元不等于5年后的10元.

自己心中已算出答案, 学的不是金融, 不敢茂然将答案公布.

小慧,有空通电话沟通会快点.

这阵子很忙,  感谢各位在本楼发表意见的朋友.
作者: 我从山中来    时间: 2006-9-13 07:40
to:lyf2005

买房好还是租房好？还是不懂。
请指教，谢谢！
作者: 闲来无事    时间: 2006-9-16 14:54
其实租房和买房都是一步一步来的，第一步，大家没有足够的钱去支付首期，只能去租房，当你有足够的钱了，肯定会买房。因为你每个月付的是你自己的房子不是把钱送给别人而一无所得。而且这里的房子和温哥华，多伦多相比，还是很低的，这就表示有很大的上升空间。近两年房价一直在稳定上升，今年与去年相比上了了8%， 和三年前的房价相比，现在几乎涨了一倍，所以无论从哪个角度，买房都是最终的选择，只是在于的时间的长短。
再比如上面楼主的举例，拿钱来投资虽然回报率会高，但会有风险，而房子的不会亏得，因为他是属于你的，再贬值也是属于你自己的家
作者: yanne    时间: 2006-9-16 17:20
Post by 闲来无事
其实租房和买房都是一步一步来的，第一步，大家没有足够的钱去支付首期，只能去租房，当你有足够的钱了，肯定会买房。因为你每个月付的是你自己的房子不是把钱送给别人而一无所得。而且这里的房子和温哥华，多伦多相比，还是很低的，这就表示有很大的上升空间。近两年房价一直在稳定上升，今年与去年相比上了了8%， 和三年前的房价相比，现在几乎涨了一倍，所以无论从哪个角度，买房都是最终的选择，只是在于的时间的长短。
再比如上面楼主的举例，拿钱来投资虽然回报率会高，但会有风险，而房子的不会亏得，因为他是属于你的，再贬值也是属于你自己的家


同意
作者: 圆明园    时间: 2006-9-16 19:43
Post by lyf2005
小慧
有些数据算错了吧. 银行贷款余额91103.5,   贷款才十万, 已经还了5年,每月本息按照你的算法是699.5,  5年后怎么还欠银行91103.5呢? 不用算也知道是不对的拉, 5年才还本8千多?
另外还涉及到现值与将来值的问题,  今天的10元不等于5年后的10元.

自己心中已算出答案, 学的不是金融, 不敢茂然将答案公布.

小慧,有空通电话沟通会快点.

这阵子很忙,  感谢各位在本楼发表意见的朋友.
我帮你算算. 用EXCEL.
第一年:
                     Date   Capital   Interest paid   Capital paid   Interest rate   Monthly   payment      
                                                                 0.05           699
       Oct-06   100000   
   Nov-06   99717.67   416.67   282.33   
   Dec-06   99434.16   415.49   283.51   
   Jan-07   99149.47   414.31   284.69   
   Feb-07   98863.59   413.12   285.88   
   Mar-07   98576.52   411.93   287.07   
   Apr-07   98288.26   410.74   288.26   
   May-07   97998.79   409.53   289.47   
   Jun-07   97708.12   408.33   290.67   
   Jul-07   97416.24   407.12   291.88   
   Aug-07   97123.14   405.90   293.10   
   Sep-07   96828.82   404.68   294.32
作者: 圆明园    时间: 2006-9-16 19:46
Date   Capital   Interest paid   Capital paid   Interest rate   Monthly payment      
                                                                            0.05                  699
Oct-06   100000   
   Nov-06   99717.67   416.67   282.33   
   Dec-06   99434.16   415.49   283.51   
   Jan-07   99149.47   414.31   284.69   
   Feb-07   98863.59   413.12   285.88   
   Mar-07   98576.52   411.93   287.07   
...  ...
   Mar-11   83294.21   348.52   350.48   
   Apr-11   82942.27   347.06   351.94   
   May-11   82588.86   345.59   353.41   
   Jun-11   82233.98   344.12   354.88   
   Jul-11   81877.62   342.64   356.36   
   Aug-11   81519.78   341.16   357.84   
   Sep-11   81160.45   339.67   359.33
作者: 圆明园    时间: 2006-9-16 19:55
利率改成6.95
                   Date   Capital   Interest paid   Capital paid   
Interest rate   Monthly payment      
0.0695   699      
Oct-06   100000   
   Nov-06   99880.17   579.17   119.83   
   Dec-06   99759.64   578.47   120.53   
   Jan-07   99638.41   577.77   121.23   
   Feb-07   99516.49   577.07   121.93   
......
   May-11   92264.64   535.31   163.69   
   Jun-11   92100.00   534.37   164.63   
   Jul-11   91934.42   533.41   165.59   
   Aug-11   91767.87   532.45   166.55   
   Sep-11   91600.36   531.49   167.51
作者: 圆明园    时间: 2006-9-16 20:14
这里的假设比较多.  影响大的两个假设是: 1.投资回报, 有人说6%, 有人说8%, 没人真知道, 3-4%有没有可能? 没人敢说.  2. 房子增值, 你假设14W->15W, 这是年增1.5%, 假如年增4%, 五年是17W.
作者: lyf2005    时间: 2006-9-16 20:44
Post by 圆明园
这里的假设比较多.  影响大的两个假设是: 1.投资回报, 有人说6%, 有人说8%, 没人真知道, 3-4%有没有可能? 没人敢说.  2. 房子增值, 你假设14W->15W, 这是年增1.5%, 假如年增4%, 五年是17W.

每个月都在还本还息啊, 怎么只算了我还的息?

假设借了10000元, 每月还500的本金,再还50的利息, 即每月还款共550
还20个月就还清了,你赚了共1000元的利息. 如果我还了10个月,本息共5500, 中了彩票, 想把债务一次还清, 其实我欠的还剩下5000的债务, 10000-5000=5000, 不是吗?

所以之前的算法也是一样,也应该把还的本钱计算进去才是.
作者: 圆明园    时间: 2006-9-16 21:34
Post by lyf2005
每个月都在还本还息啊, 怎么只算了我还的息?

假设借了10000元, 每月还500的本金,再还50的利息, 即每月还款共550
还20个月就还清了,你赚了共1000元的利息. 如果我还了10个月,本息共5500, 中了彩票, 想把债务一次还清, 其实我欠的还剩下5000的债务, 10000-5000=5000, 不是吗?

所以之前的算法也是一样,也应该把还的本钱计算进去才是.
我把本息都算了.
因为还本了, 本越来越少, 利息每月不同, 也是越来越少.

capital= 100,000
monthly payment = 699
     interest rate=6.95

Date           Capital            Interest paid             Capital paid

Oct-06   100000   
Nov-06       99880.17                579.17               119.83    (first month)
Sep-11       91600.36                531.49               167.51    (last month)

total interest paid = 32841.36
total capital paid =  8399.63
作者: 圆明园    时间: 2006-9-16 21:44
Post by lyf2005
每个月都在还本还息啊, 怎么只算了我还的息?

假设借了10000元, 每月还500的本金,再还50的利息, 即每月还款共550
还20个月就还清了,你赚了共1000元的利息. 如果我还了10个月,本息共5500, 中了彩票, 想把债务一次还清, 其实我欠的还剩下5000的债务, 10000-5000=5000, 不是吗?

所以之前的算法也是一样,也应该把还的本钱计算进去才是.

你的结论是对的.
可惜有点小问题. 假如利率是5%, 那么月利=5% / 12 * 10,000 = 0.0416 * 10,000 = 41.6
过了十个月,

               Oct-06   10000   
   
       Nov-06   9491.67   41.67   508.33      
Dec-06   8981.22   39.55   510.45      
Jan-07   8468.64   37.42   512.58      
Feb-07   7953.92   35.29   514.71      
Mar-07   7437.06   33.14   516.86      
Apr-07   6918.05   30.99   519.01      
May-07   6396.88   28.83   521.17      
Jun-07   5873.53   26.65   523.35      
Jul-07   5348.00   24.47   525.53      
Aug-07   4820.29   22.28   527.72      
Sep-07   4290.37   20.08   529.92   
你还欠4290.

还有个问题, 假如你借的是line of credit, 你可以随便还.
假如你签了合同20个月还, 合同没结束前还钱,可能还的交点罚款.
这些是细节, 不影响大的计算.
作者: 圆明园    时间: 2006-9-16 21:51
Post by lyf2005
每个月都在还本还息啊, 怎么只算了我还的息?

假设借了10000元, 每月还500的本金,再还50的利息, 即每月还款共550
还20个月就还清了,你赚了共1000元的利息. 如果我还了10个月,本息共5500, 中了彩票, 想把债务一次还清, 其实我欠的还剩下5000的债务, 10000-5000=5000, 不是吗?

所以之前的算法也是一样,也应该把还的本钱计算进去才是.
我现在明白了你的问题.
我的计算是假设你每月交699.  
头一个月, 因为100,000的月利息是579, 你只能还120的本.
25年的前半部分, 交利息比还本还多, 所以, 五年在时间上是20%, 但还贷的比例不到20%, 事实上10%都不到.
作者: chenhui    时间: 2006-9-20 22:53
标题: 谢谢园先生代我答了这个问题
有阵时间没上来了，看到园先生已经将前人问我的问题答了，多谢！

园先生说的对，前面的699元中，大部份还了利息，所以前五年还贷的比例10%都不到。
Post by 圆明园
我现在明白了你的问题.
我的计算是假设你每月交699.
头一个月, 因为100,000的月利息是579, 你只能还120的本.
25年的前半部分, 交利息比还本还多, 所以, 五年在时间上是20%, 但还贷的比例不到20%, 事实上10%都不到.
作者: chenhui    时间: 2006-9-20 22:56
标题: 买房VS租房（实例分析）
基本情况：王先生35岁，王太太30岁，女儿王芳芳1岁。王先生夫妇边际税率均为40%。王先生手上有闲钱4万多, 打算买三半的房子一套, 价格在14万, 付首期4万, 买房子的公证费加上欢迎费, 按房价算,大概是3000, 合计43000, 再从银行贷款10万, 贷款25年 , 银行利率 6% , 房子每年的地税与教育税合共大概1800/年.

    如果不买房子, 继续租住现在房子，5年内房租平均是450元/月.



王先生主张买房，理由是房产保值。王太太主张租房，理由是余钱用于基金投资，回报更多;或者花同样的钱可以租更好的房。王先生一家在进行最终决策前希望知道：



如果买房，王先生一家每月应付银行贷款连利息多少钱?

十万元贷款，按年利率6%计算，贷款期25年，则每月应付银行贷款本息合计为641加元。同时，每月应节约150元，用于支付1800元/年的地税与教育税。



王先生每月应预算从工资中提取多少做为买房后的开销?

王先生一家每月在住房方面的支出可参照银行审批房屋贷款时的一个重要指标GDS（见注释）。GDS要求，王先生一家的总住房支出不应超过全家税前月收入的32%。总住房支出计算包括每月应付房贷，地税，100%的水暖费用，如果是CONDO的话, 加上50%的管理费。



王先生买房方案：5年后, 由于换城市或换房子等原因, 把当初买的14万的房子卖掉，理想估计卖到19万元，除掉5%或7%的手续费及其他杂费, 售房总收入为18万元。扣除之前的首期, 每月供款, 各种税费，还掉银行的贷款后，王先生能有多少净收益？

王先生总支出=43000+641元/月*12*5+150元/月*12*5=90460
王先生总收入=180000-89939（房屋贷款余额）=90，061

王先生净收益=90061-90460=-399



王太太租房方案： 43000的首期, 每月供款的金额, 每年的物业税与教育税1800, 除去每月租房费用450元，其余钱5年内都拿去投资, 假定年回报达到8% 。5年后, 手中的钱增值到多少?

答案：王太太投资总支出=投资本金43000元+每月投资341元（=641+150-450）*12*5=63460

王太太投资总收入=89286元（假定投资年回报8%）

王太太投资净收益=89286-63460=25826元



对王先生夫妇两个不同方案的进一步分析：



从机会成本分析：

王先生的买房方案的机会成本是89286元，计算方法是王太太租房方案的五年后总收入。

王先生买房方案下，五年后房产最低卖出价（扣除各种费用后净收入）应为179，225元。（=房屋贷款余额89939+机会成本89286）



王太太的租房方案的机会成本是90061元，计算方法是王先生卖房方案总收入。

王太太租房方案下每月应最少投入多少钱用于基金投资才能于五年后获得90061元总收入？

五年后投资本息合计90061=本金投入43000+每月最少投入351.5元（假定投资基金五年内年回报8%）



从两方案可达到的居住质量分析：

王太太的租房方案，最多可用于住房资金为：827元+791元=1618元/月

计算方法是将43000元购房本金购买返本基金，五年后耗尽该笔基金。五年内该基金返还本金及利息作为租房费用，假定返本基金年出息6%，折合每月派发本息合827元，王家每月可用于居住的资金可增加827元。



王先生的买房方案，最多可用于住房支出的资金为791元。



注释：GDS，Gross Debt Service Ratio。银行使用两个比率来计算向房屋贷款申请人提供的最高贷款金额，其中一个是GDS，另一个是TDS，Total Debt Service Ratio。计算两个比率时用到的较低的家庭收入决定你能拿到的贷款总额。


作者: tigeregg    时间: 2006-9-21 22:20
标题: 王太太的方案算错了，租房还花了450。
假设你投资收益算的不错，但需要减去房租才能和王先生的方案对等比较，因为买房就不用另外付房租了。

25826-450*12*5 = 25826 - 27000 = -1174

这样一来，买房的方案还是合算一点，即使按你的假设。

大家多多交流。
Post by chenhui


王太太租房方案： 43000的首期, 每月供款的金额, 每年的物业税与教育税1800, 除去每月租房费用450元，其余钱5年内都拿去投资, 假定年回报达到8% 。5年后, 手中的钱增值到多少?

答案：王太太投资总支出=投资本金43000元+每月投资341元（=641+150-450）*12*5=63460

王太太投资总收入=89286元（假定投资年回报8%）

王太太投资净收益=89286-63460=25826元



作者: nidie    时间: 2006-9-22 13:28
标题: 美国房市将暴跌 加拿大会繁荣下去吗？ 转


美国房市将暴跌 加拿大会繁荣下去吗？

多伦多信息港 http://www.torontoservice.com  2006-8-24 13:35:00 多伦多信息港 静竹


【多伦多信息港】多伦多信息港（记者静竹报道）：观察员认为即使美国的房地产市场以预期的速度暴跌，加拿大房地产可能会实现软着陆，因为加拿大较低的利率以及对房产融资的不同态度。

加拿大抵押贷款和房产公司的资深经济学家 Brent Weimer 说：“看看现在新建房屋的数量，已经多年超过200，000平方米了，今年是第5年了，这种建房数量普遍认为超过了最终人口需求的数量。不过我们也注意到房地产市场正在降温朝着可持续发展的方向前进。”

近几个星期，分析家一直在讨论着北美地区面临的房地产下滑以及它可能采取的形式。一些人认为若市场下滑，那它就会以暴跌的形式下滑，而另一些人却预测会以一种较平稳的方式下滑。这些分析家就加拿大和美国将如何应对也意见不一。

在加拿大，虽然购买力正被加息，日益增长的房价和油价一点点消耗掉，但国家已经从强劲的西部房地产市场中获益，越来越多的工人被艾伯塔繁荣的能源产业吸引到那定居。

加拿大人同时注意到加拿大的加息比美国缓和，而且他们也不会大量贷款购置房屋。

David Rosenberg, Merrill Lynch 公司的北美经济学家，认为美国的房地产将会以40%-80%的降幅进行“硬着路”，这远远超出了公认的27%的降幅。
作者: chenhui    时间: 2006-9-26 00:02
标题: 买房是一种消费，一种生活方式
因为本人是一个投资顾问，所以单纯从投资角度看住房VS买房。

买房对更多人来说，是选择一种消费，一种生活方式。所以从消费的角度看自住房购买决策，要合适和全面得多。

将购买房产投资作为一种投资方案，应该选择出租物业与其他投资工具比才具有可比性。

与基金投资比较，房产投资有以下劣势：变现能力差，有一定前期资金投入要求，投资风险集中。
与基金投资相比，房产投资也有一定优势：首先是实物形态投资给投资人安全感，同时房产投资的融资能力强（10000元首付，可贷到190，000房屋贷款），放大了贷款投资的杠杆效应。

贷款投资的杠杆效应（LEVERAGE）是房产投资巨额回报的根本来源，杠杆效应放大了投资收益的同时，也要求投资人承担更多投资风险。

简单地说，一万元的初始投资，十年内年回报9%，十年后价值24，513.57元
二十万元的初始投资，十年内年回报9%，十年后价值490，271.4元。

当投资人进行房产投资时，初始投资值应以房产价值二十万元而不是一万元计算，也就是说，投资人的一万元首付和以后每月房屋贷款，扛起了二十万元的初始投资。

至于对房产市场将来回报的估计，那就看各个投资人自己的判断了。过去十年地产9%的回报，能否继续？再进行新的投资是以9%为未来十年目标年增长，还是以5%，3%，-3%，是投资人自己进行投资前要做的最重要功课。
作者: baie    时间: 2006-10-3 21:08
标题: 如果帐算成这样，简直是一团浆糊，就不要再提自己是理财顾问
如果帐算成这样，简直是一团浆糊，就不要再提自己是理财顾问。
算的全不对。
作者: ireneyi    时间: 2006-10-24 01:47
这莫多好贴，受益匪浅！
那末各位， montreal有哪些condo感觉不错建议买呢？
谢谢！
作者: nidie    时间: 2006-10-24 12:02
标题: 现在买房，一定要压价
现在买房，一定要压价





万维读者网    2006-10-23 09:52:39



万唯读者网记者唯一编译报道：十月23日CNN Money刊登文章说目前的房地产市场已经从卖方转为买方市场，建筑商为了将手里的房子卖出去，为买主提供很多诱人的优惠条件，作为买主的你一定不要放过这些机会。

文章说，房地产火爆了数年，最近几个月终于开始以超越大家想象的速度降温。建筑商，按揭公司都绞尽脑汁地想办法刺激买主购房。

目前的买方市场对想买房子的人是件好事，但是大家也要懂得怎么利用这个机会。

有些建筑商为买主提供上万元的高级家具店的购物卷，有的愿意为买主加建价值三万块的游泳池，但是专家指出，这些优惠条件不见得对每个买主都有利。

根据统计，到今年八月时美国市场上共有四百万座待售的房屋, 而2005年同期时只有一百万座。这么多房子再加上利率有可能上涨，卖主就更着急了。

Moody’s Economy.com经济学家Mark Zandi说：“建筑商们一直不想减价，他们更愿意给买主提供些优惠，比如加个后院阳台，门前的车道等等，因为这些对他们来讲比减价要便宜。”

假设一个房子价格为三十万，减价5%就是一万五，而给些其它优惠条件在钱数上比减价要少，听上去更动人。

目前，由于滞留在市场上的房子太多，不少建筑商在给优惠条件的同时，也开始减价了。Zandi说，买主应该仔细考虑自己更需要什么，是减价还是附加条件。

做为卖主，附加优惠条件当然比减价合算。而且当一个房子减价时，会影响整个小区里还没卖出的房子的价格，因此制造商都会尽量不选择减价。这样的话，作为买主，你可以要求他们做一些其它的工作，比如让他们给新屋刷漆，换你喜欢的窗户，绿化园林等等，有些建筑商还愿意为买主付closing cost。

统计数字显示目前有80%的买主都认为价格太高，有45%的建筑商开始减价。

有些建筑商还为买主提供优惠按揭，比如买主入驻的头一两年可以享受优惠的按揭利率。但是，专家们提醒买主注意，这类按揭在优惠期内可能让你得到比银行好的利率，但是优惠期过后利率很可能大幅上涨。所以，买主一定要注意条款中的early-termination 费用和罚款，否则你两年后想取消时可能会亏一大笔。

买主可以考虑要求建筑商提供一些其它的附加条件，比如让建筑商为买主付title insurance的保险金。每间保险公司的收费不同，有时可以有几千块的差距。

近年来很多建筑商为了卖房而雇佣经纪人，并付给他们大笔的佣金。作为买主，很多人不知道这些经纪人收佣金，而且如果客人不问，他们可以不说，所以，专家建议买主们一定要问清楚经济人佣金是多少。

总之，现在房地产是买方市场，作为买主一定要压价。
作者: baie    时间: 2006-10-29 23:43
标题: 这些所谓顾问， 帐都算不清， 怎么给人当顾问？ 顾问， 你自己的财理好了吗？
这些所谓顾问， 帐都算不清， 怎么给人当顾问？ 顾问， 你自己的财理好了吗？
作者: lerong    时间: 2006-10-29 23:55
无论什么时候买房, 都得压价, 不压价的是傻瓜 , 买房也是一种投资, 心急买不到好货, 钱不多, 房子可是多得很.
作者: zhouhui    时间: 2006-11-14 14:25
买第一个房子，怎么也要考虑自己住得舒服把。 买第二个房子作为投资才需要斤斤计较。问问买了房子的有几个人后悔就知道了
作者: yanne    时间: 2006-11-14 19:26
好房可不多，如果过于强求十全十美，恐怕一辈子都会在找房。即使是你自己设计的房子盖好后都会有遗憾。

房子是特殊商品，各种因素很多。因此，每套房子都象一个人一样是独一无二的。有时真的是机不可失。审慎是应当的，但魄力也是要有的。近几年来有的人利用第一套房子（较便宜买的）的增值做首期又买了价值不非的投资物业或换了大房子，虽然不是完美无缺，但个人资产却翻了几番，又有了良好的信用记录；而与此同时过于审慎的人一再观望，最后由买的起变成买不起，或因价格生长过快而不舍得买，最后或是在较高价位不得不买，或是几万加元交房租打了水漂，仍然租房住。先不说居住质量和有无家的感觉，单说投资并不见的有大收获，因为谨慎的人对投资则更加谨慎，造成钱存银行而贬值。

本人对房子情有独钟，买卖也快，想的不多也不会计算。也许现在时机不好了，大家应当谨慎。可我只想说我个人的经历让我的感觉是房子是在里面睡觉就赚钱的好东西。

Post by lerong
无论什么时候买房, 都得压价, 不压价的是傻瓜 , 买房也是一种投资, 心急买不到好货, 钱不多, 房子可是多得很.
作者: 卧龙    时间: 2006-11-14 20:20
想知道那些投资顾问住的房子是买的还是租的?
作者: zhouhui    时间: 2006-11-17 12:15
Post by chenhui
因为本人是一个投资顾问，所以单纯从投资角度看住房VS买房。

...

简单地说，一万元的初始投资，十年内年回报9%，十年后价值24，513.57元
二十万元的初始投资，十年内年回报9%，十年后价值490，271.4元。

...

十年内年回报9%，一万元的初始投资十年后价值我计算的是： 10,000x(1.09^10)=23673.6元,  二十万元的初始投资十年后价值我计算的是： 200,000x(1.09^10)=473472.7元

您是理财顾问，想必是我算错了，请教您是怎么算的 :confused::confused::confused:
作者: chenhui    时间: 2006-11-18 00:40
标题: compound monthly
PV: 200000
PMT: 0
I: 0.75(=9%/12month)
N：120

CPT： FV：490271
Post by zhouhui
十年内年回报9%，一万元的初始投资十年后价值我计算的是： 10,000x(1.09^10)=23673.6元, 二十万元的初始投资十年后价值我计算的是： 200,000x(1.09^10)=473472.7元

您是理财顾问，想必是我算错了，请教您是怎么算的 :confused::confused::confused:
作者: 说点    时间: 2006-11-25 19:52
标题: 很简单
很简单的问题,买房和租房不是一件事,买房住是享受,租房住是便利.各得其所.不要比较,不能比较.:p



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