Post by 找乐
个人认为买房首先是一种消费,或是找一种家的感觉。(投资房除外)除非房价大幅上涨,否则肯定比租房贵;)
把你的问题简化,假设你有
43,000CASH,
MORTGAGE RATE 5.25%,
INVESTMENT RETURN 6%,
1。BUY A CONDO
第一年,你付息5250(MORTGAGE 100,000),TAX 1800, 管理费 1,000,Total=8000
2. Rent 3,1/2apt.
第一年, 你投资收益 2,580, rent 12*600=7200, total=4600
买房你多付3400,另外你每年还有供房款的利息损失。
Post by 找乐
个人认为买房首先是一种消费,或是找一种家的感觉。(投资房除外)除非房价大幅上涨,否则肯定比租房贵;)
把你的问题简化,假设你有
43,000CASH,
MORTGAGE RATE 5.25%,
INVESTMENT RETURN 6%,
1。BUY A CONDO
第一年,你付息5250(MORTGAGE 100,000),TAX 1800, 管理费 1,000,Total=8000
2. Rent 3,1/2apt.
第一年, 你投资收益 2,580, rent 12*600=7200, total=4600
买房你多付3400,另外你每年还有供房款的利息损失。
Post by chenhui
假设情况如下
今手上有闲钱4万多, 打算买三半的房子一套, 价格在14万, 付首期4万, 买房子的公证费合所谓的欢迎费, 按房价算,大概是3000, 假设共用掉43000, 再从银行贷款10万, 贷款20年或者25年 , 银行利率 6.95% , 房子每年的地税与教育税合共大概1800/年.
如果不买房子, 租房子5年内房租平均是330/月. ( 刚出来工作的单身人士, 跟人合住差不多是这个价, 或者租个一半二半,房租450/月)
不买房子,43000的闲钱拿去投资, 买资金, 回报率每年保守估计是8%.
以5年为计算点, 5年以后, 由于换城市或换房子等原因, 把当初买的14万的房子卖掉, 保守估计,卖价15万, 除掉5%或7%的手续费等其他杂费, 到手房子价格为14万.
问题一
每月应付银行贷款连利息多少钱? 每月应预算从工资中提取多少做为房子的开销? (如果是CONDO的话, 管理费还没预算在内, 为了计算简便, 房子每年的维修保养费也都没算在内) ,这个问题不难解答.
陈慧答案:十万贷款,年息6.95%,25年付清,每月应还本息:699.5元。另加150元/月,支付地税及学校税。
问题二
5年后,把房子卖掉, 最后到我手中的钱有多少? ( 包括之前的首期, 每月供款, 还掉银行的贷款等)
陈慧答案:五年后投资房产总支出=贷款本息41970+首付43000+税9000=93970
五年后卖房总收入=收回房款140000-银行贷款余额91103.5=48896.5
总收益=-45073.5
与之相比, 43000的首期, 每月供款的金额, 每年的物业税与教育税1800, 可能的话,预算有管理费的存在, 5年内都拿去投资, 回报达到8% , 5年后, 手中的钱增值到多少?
陈慧答案:43000本金,每月不买房结余519.5=699.5+150-330, 假定投资基金年回报8%。
五年后投资本息合计=102489
投资本金支出=43000+519.5*12*5=74170
总收益=102489-74170=28319
问题三
不买房子剩余的钱肯定是比买房子剩余的钱少, 那么, 计算一下, 房子卖掉后, 在这5年内, 是以什么价格租了个三半? 与市价相比, 是租贵了, 还是租便宜了?
陈慧答案:不买房,用43000元买返本基金,假设年还本付息6%,要求五年后仍有基金本息合计48896.5元(与五年后卖房总收入相等),五年内每月可增加用于租房资金为129.83元。则每月租房可用资金=130+849.5=979.5元
Post by 闲来无事
其实租房和买房都是一步一步来的,第一步,大家没有足够的钱去支付首期,只能去租房,当你有足够的钱了,肯定会买房。因为你每个月付的是你自己的房子不是把钱送给别人而一无所得。而且这里的房子和温哥华,多伦多相比,还是很低的,这就表示有很大的上升空间。近两年房价一直在稳定上升,今年与去年相比上了了8%, 和三年前的房价相比,现在几乎涨了一倍,所以无论从哪个角度,买房都是最终的选择,只是在于的时间的长短。
再比如上面楼主的举例,拿钱来投资虽然回报率会高,但会有风险,而房子的不会亏得,因为他是属于你的,再贬值也是属于你自己的家
Post by lyf2005
小慧
有些数据算错了吧. 银行贷款余额91103.5, 贷款才十万, 已经还了5年,每月本息按照你的算法是699.5, 5年后怎么还欠银行91103.5呢? 不用算也知道是不对的拉, 5年才还本8千多?
另外还涉及到现值与将来值的问题, 今天的10元不等于5年后的10元.
自己心中已算出答案, 学的不是金融, 不敢茂然将答案公布.
小慧,有空通电话沟通会快点.
这阵子很忙, 感谢各位在本楼发表意见的朋友.
Post by 圆明园
这里的假设比较多. 影响大的两个假设是: 1.投资回报, 有人说6%, 有人说8%, 没人真知道, 3-4%有没有可能? 没人敢说. 2. 房子增值, 你假设14W->15W, 这是年增1.5%, 假如年增4%, 五年是17W.
Post by lyf2005
每个月都在还本还息啊, 怎么只算了我还的息?
假设借了10000元, 每月还500的本金,再还50的利息, 即每月还款共550
还20个月就还清了,你赚了共1000元的利息. 如果我还了10个月,本息共5500, 中了彩票, 想把债务一次还清, 其实我欠的还剩下5000的债务, 10000-5000=5000, 不是吗?
所以之前的算法也是一样,也应该把还的本钱计算进去才是.
Post by lyf2005
每个月都在还本还息啊, 怎么只算了我还的息?
假设借了10000元, 每月还500的本金,再还50的利息, 即每月还款共550
还20个月就还清了,你赚了共1000元的利息. 如果我还了10个月,本息共5500, 中了彩票, 想把债务一次还清, 其实我欠的还剩下5000的债务, 10000-5000=5000, 不是吗?
所以之前的算法也是一样,也应该把还的本钱计算进去才是.
Post by lyf2005
每个月都在还本还息啊, 怎么只算了我还的息?
假设借了10000元, 每月还500的本金,再还50的利息, 即每月还款共550
还20个月就还清了,你赚了共1000元的利息. 如果我还了10个月,本息共5500, 中了彩票, 想把债务一次还清, 其实我欠的还剩下5000的债务, 10000-5000=5000, 不是吗?
所以之前的算法也是一样,也应该把还的本钱计算进去才是.
Post by 圆明园
我现在明白了你的问题.
我的计算是假设你每月交699.
头一个月, 因为100,000的月利息是579, 你只能还120的本.
25年的前半部分, 交利息比还本还多, 所以, 五年在时间上是20%, 但还贷的比例不到20%, 事实上10%都不到.
Post by chenhui
王太太租房方案: 43000的首期, 每月供款的金额, 每年的物业税与教育税1800, 除去每月租房费用450元,其余钱5年内都拿去投资, 假定年回报达到8% 。5年后, 手中的钱增值到多少?
答案:王太太投资总支出=投资本金43000元+每月投资341元(=641+150-450)*12*5=63460
王太太投资总收入=89286元(假定投资年回报8%)
王太太投资净收益=89286-63460=25826元
Post by lerong
无论什么时候买房, 都得压价, 不压价的是傻瓜 , 买房也是一种投资, 心急买不到好货, 钱不多, 房子可是多得很.
Post by chenhui
因为本人是一个投资顾问,所以单纯从投资角度看住房VS买房。
...
简单地说,一万元的初始投资,十年内年回报9%,十年后价值24,513.57元
二十万元的初始投资,十年内年回报9%,十年后价值490,271.4元。
...
Post by zhouhui
十年内年回报9%,一万元的初始投资十年后价值我计算的是: 10,000x(1.09^10)=23673.6元, 二十万元的初始投资十年后价值我计算的是: 200,000x(1.09^10)=473472.7元
您是理财顾问,想必是我算错了,请教您是怎么算的 :confused::confused::confused:
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