蒙城华人网

标题: 请教PRE-APPROVAL [打印本页]

作者: Mtl_2008 时间: 2009-9-5 19:19
标题: 请教PRE-APPROVAL
请教一个关于买房和银行办理的pre-approval 的事情，之前与一家银行办理了一个固定5年利息的pre-approval，但现在要是买房的话就必须去另外一家银行办理贷款。

但之前那家银行的代理说这样换银行的话就必须给她 commission作为她之前的服务费。请问这是不是合理的？谢谢。

作者: DOTNET 时间: 2009-9-8 20:29
[quote=Mtl_2008;2355839]请教一个关于买房和银行办理的pre-approval 的事情，之前与一家银行办理了一个固定5年利息的pre-approval，但现在要是买房的话就必须去另外一家银行办理贷款。不懂这句话是什么意思，为什么用但而且还必须？

但之前那家银行的代理说这样换银行的话就必须给她 commission作为她之前的服务费。请问这是不是合理的？谢谢。

如果你自己决定在买房的时候换银行，那是你自己的事，什么pre-approval都是不作数的，只有和银行签了真正的贷款合同，那个才是真正法律上的合同。另外代理的commission是由银行给的，当然这个是在你和银行签了最终的贷款合同为前提的。他（她）问你要commission作为之前的服务费，如果我是你，我只会和她说：GO DIE！如果非要给这个加上一个期限的话，我希望是：NOW！

作者: lilyy 时间: 2009-9-8 22:14
告诉他，到他的PRE APPROVAL过期时，你就会买了。

作者: capitalist 时间: 2009-9-9 09:40
直接跟银行做pre-approval应该不用手续费。
但假如是跟一个mortgage broker谈的，这个broker会跟你要手续费的，因为她靠这个。

作者: Mtl_2008 时间: 2009-9-9 21:48

Post by DOTNET;2359118
[quote=Mtl_2008;2355839] 但现在要是买房的话就必须去另外一家银行办理贷款。不懂这句话是什么意思，为什么用但而且还必须？

因为卖家在OFFER上加的条件是必须跟他同一家银行办贷款，这样他就可以免掉部分罚款。然后他在房价给我让步3000块。这样一来这个价位就将是那个小区有史以来可以说同样房屋的最低价。有个房子比我的房子便宜1000，那还是1年前卖得。

因为6月份利率涨的时候，我为了得到3。99%，5年定期的利率，所以做了PRE-APPROVAL.当时我问过很多人，都说做PRE-APPROVAL有好处。而且我的代理也说这个不是真的贷款，只是银行给我保留利率120天。他也没说如果我做了PRE-APPROVAL自己放弃的话要照样给他COMMISSION。因为他是老板的朋友，想到反正我也不认识什么代理，既然他每天都要给老板打电话，见过几次，还算认识，所以就找的他办的。没想到当我跟他说我想换银行做贷款，他很生气。

第一点，他认为他为我做了工作，虽然是PRE-APPROVAL，但是已经等于APPROVALED. 所以他有权向我要贷款总额的0。35%-0。5%COMMISSION. 以我的房价，我算了一下有600-1000之间。

第二点，因为当时他认为我的家庭收入不能得到很多房贷，所以他跟老板商量后，让老板出假工作证明。虚增我的工资。我当时说我用不了那么多，因为我不用买太贵的房子，我负担不起，给我也是浪费。老板说多点好些，我或许要用上。这样就用了假资料。这是我犯的最致命的错误。因为他现在威胁我不准在其他银行用假证明，因为是老板为了他才开的，只能用于他指定的银行，如果没有他允许我用了，他说“I WILL CLOSE YOUR FILE, AND YOU WILL HAVE A BAD RECORD IN THE MORTGAGE CENTER, ESPECIALLY FOR MORTGAGE INSURANCE, IN TEN YEARS. YOU WILL BE IN TROUBLE. YOU MIGHT NEVER GET MORTGAGE "。如果我用我真实的资料，他说“IF YOU DO SO, YOUR CASE WILL BE TOTALLY GARBAGE. ALSO, YOU WILL HAVE A DIFFERENT EMLOYER'S LETTER IN THE RECORD. IT WILL CAUSE YOU SERIOUS PROBLEM”。他的大致意思是这样的，我英语不好，不能复述全部。他还说我如果找其他代理做，他也能看到我的CASE，如果他发现我用了假信，他会发现并要我好看。

第三点，如果他给我做我指定银行的贷款，如果银行不给他COMMISSION，我也必须付给他同等比例的COMMISSION.

我对他的答复是
第一，我不可能为了PRE-APPROVAL付给他钱，因为第一他没说过这个服务要给钱。第二都告诉我我不需要给为此给他钱。说领COMMISION的规矩是，做成功了才有COMMISSION. 就同房产经纪一样。

第二，我不会接着用假信，我问过两个其他经纪，他们说我的家庭收入足够我的目前定的价位。因为我准备付20%。

第三，我会还是让他先去跟我需要办贷款的银行谈，他能谈多少COMMISSION我都不管，如果他嫌COMMISSION太少或没有，他不用接着做我的CASE。为了让他感觉好点，我会给他300左右GIFTCARD作为补偿。他拒绝了，他说他要全部COMMISSION。这样我肯定不会答应，因为我为了凑20%的首付已经很困难了。他要求我去找房产经纪要这个钱。我当时没答应。

今天早上他给我打电话，我说我决定找其他代理做我的贷款。让他停止为我做任何事，不想跟他再纠缠这些事。他问我是不是找到其他代理了，我说暂时没有，但是我会开始打听其他人。他说他还是要去我指定的银行去谈谈(因为他不想放弃我的CASE)，下午他说他能给我3年3。35%。但是我也已经得到另个代理的回复是3。25%加一些其他优惠。我告诉了他，当然他又接着重复我如果用真实资料我将办不下贷款，将有麻烦等等。当然还有很多威胁.

我的打算是如果我真是做不下贷款，我就放弃那个房子。因为这么多事发生，我觉得很不舒服。

当然他还是想接着做我的生意，说如果我失去这个房子，还需不需要保留那个PRE-APPROVAL他可以给我延长到11月（10月中我的到期）。我说不需要保留，我不想同样的事再次发生。

加上他跟老板的关系，估计老板看我也不顺眼了。

作者: Mtl_2008 时间: 2009-9-9 22:05

Post by capitalist;2359665
直接跟银行做pre-approval应该不用手续费。
但假如是跟一个mortgage broker谈的，这个broker会跟你要手续费的，因为她靠这个。

这个手续费应该是在开始就讲好的，以合同形式签字确认的才做数。有口头协议也成。但是不能等到三个月以后说手续费必须付，与情与理，我肯定不接受。

现在他根本不接受我提的300块的补偿。他要全部COMMISSION。我身边也没发生过这样的事，所以我就参照换房屋经纪的做法，我身边换地产经纪有些会给500-1000的补偿。地产经纪的COMMISSION比贷款的COMMISSION多了好几倍，所以我才估的300。其实我心里想得是，也去问问我的房屋经纪，看他能不能象征性的出点，这样可以给他300多。如果全部我出，我最多能给300。他始终坚持说要COMMISSION不要300。这样油盐不进是我最生气的。

不过我不知道明天他会不会有其他想法，比如说接受300或要跟多。

作者: lilyy 时间: 2009-9-9 22:05
这个人真是有问题。哪家公司的？

给你老板简单说明一下情况。估计你老板也理解。
反正也马上要到期了。你管他做什么。过期自动解除就行了。他给你打电话，你就说暂时不买了。免的他烦你。

但是卖家要你用他的银行，你可能得不到原来签的那个好的利率。所以你也不一定合算。你最好问清楚。
我同事TD BANK 五年固定利率，交PENALTY 就交了7900元。他还有18万多的贷款，而且他当时签的那个固定比现在高很多，所以银行不讲理啊。。他给我算过，对买方如何合算，我都记不清了。。

作者: Mtl_2008 时间: 2009-9-9 22:54

Post by lilyy;2360475
这个人真是有问题。哪家公司的？

给你老板简单说明一下情况。估计你老板也理解。
反正也马上要到期了。你管他做什么。过期自动解除就行了。他给你打电话，你就说暂时不买了。免的他烦你。

但是卖家要你用他的银行，你可能得不到原来签的那个好的利率。所以你也不一定合算。你最好问清楚。
我同事TD BANK 五年固定利率，交PENALTY 就交了7900元。他还有18万多的贷款，而且他当时签的那个固定比现在高很多，所以银行不讲理啊。。他给我算过，对买方如何合算，我都记不清了。。

当时我们的CONTRARY OFFER（不知道是不是这个词）加了我们的条件，是必须在卖家的银行找到3。99%或我们能接受的利率。我的地产经纪在写这个OFFER之前，自己向他熟悉的代理问了说哪家银行能得到4.01%利率，我们愿意自己去找代理或他介绍代理都可以。（这里也是个小陷阱，让我们有点小不舒服，因为他知道我们根本就不知道其他经纪，最后可能用他的推荐，我们就不能任意以利率或贷不了款来拒绝履行OFFER），最终我们还是签了字。后来发现3年的可以更低，能得到3。25%我们现在很心动这个利率。3。99%的利率对我们来说意义已经不大了。

如今我们也问了地产经纪推荐的代理，因为那人英语不好，我们法语不好，沟通有一定困难，所以在找其他代理。

作者: DOTNET 时间: 2009-9-10 06:16
关于公司信上收入的真假，这个其实和你并没有任何关系，看信的人知道的、确信的就是，第一，这封信不是你自己开的，你确实在这家公司上班，（当然除非你自己是老板），第二，上面的收入不是你说了算的，是公司给的真实数字。如果是造假，那是公司造假，和你自己应该没有什么关系。

个人看法，仅供参考。

再次，他只是一个代理，他没有权利看到其他银行的信息，就算同一家银行，你在不同的分行做贷款，他都不会知道。

作者: piperrat 时间: 2009-9-10 20:12
虽然很同情你，但把自己老板卷进这种事情实在是不明智，以后自己在公司还怎么做人啊？

作者: Mtl_2008 时间: 2009-9-10 22:53

Post by piperrat;2361347
虽然很同情你，但把自己老板卷进这种事情实在是不明智，以后自己在公司还怎么做人啊？

谁说不是呢！

我也问了老板的意见，他说像这种来来去去也是很NORMAL的。但是如果那个代理给我办成功贷款了，如果银行没给代理佣金，我应该给佣金。
我提出如果我放弃PRE-APPROVAL, 不再用这个人且愿意给点补偿给他。老板说这个我可以跟他BARGIN。估计这就是老板心里的态度。

作者: Mtl_2008 时间: 2009-9-10 23:01

Post by DOTNET;2360633
关于公司信上收入的真假，这个其实和你并没有任何关系，看信的人知道的、确信的就是，第一，这封信不是你自己开的，你确实在这家公司上班，（当然除非你自己是老板），第二，上面的收入不是你说了算的，是公司给的真实数字。如果是造假，那是公司造假，和你自己应该没有什么关系。

再次，他只是一个代理，他没有权利看到其他银行的信息，就算同一家银行，你在不同的分行做贷款，他都不会知道。

我也咨询过几家银行，说了我的顾虑，他们都说这个不会给我造成什么影响。即使管理MORTGAGE INSURANCE的那个机构有我的FILE，而我现在根本不需要买MORTGAGE INSURANCE，我自己真实证明根本不需要提交到那里。根本造不成影响。

所有银行都说他不可能看其他银行的CASE。要我不用担心。而且说我也可以不提交雇主信，一个月的工资证明就够了。他们向我保证MORTGAGE CENTER不会给雇主打电话。实在需要打电话证明我在那里工作，还有其他办法，比如同事上司也能证明。

今天感觉已经好很多了，不像刚听到他的威胁的时候，都要晕死了。胆小，不经吓。

作者: berm 时间: 2009-9-11 12:44
买房真是一件头疼的事，最近也在看房中。同情楼主被小人缠上，不过找到满意的房子就是值得开心的事了，这个费时费力费钱的事终于可以结束了。

打个叉问一下，怎么知道同小区其他房子的成交价啊？哪里可以查吗？

作者: capitalist 时间: 2009-9-11 13:13

Post by Mtl_2008;2361526

今天感觉已经好很多了，不像刚听到他的威胁的时候，都要晕死了。胆小，不经吓。

恭喜。
靠佣金过日子的能躲还是躲着点好，

作者: Mtl_2008 时间: 2009-9-11 16:20

Post by berm;2361948

打个叉问一下，怎么知道同小区其他房子的成交价啊？哪里可以查吗？

如果你有地产经纪，他可以给你找到这些信息。不过我有点怀疑他们会隐藏部分。去掉一些超低价。免得客户给他太大压力去讲价。毕竟客户的心里都想拿最低价。

举个例，经纪给看的一个小区其他相似房的成交价都基本在263000-271000之间，事实上那里还有个成交价是255000左右会更低（因为那个房子要价是259000）。他选择把那个房子隐藏。客户看中一个房要价278000，经纪估计房子值260000-270000，他有把握能拿到265000-268000，而我却希望能在26000-263000。这之间就是心里战。我的情况是当时几个人抢OFFER，所以我报了第一次价就放弃了。因为两个以上的OFFER，那个房子最后成交价是271000。我觉得不值是因为那个房子没有什么翻新。另一个成交价271000的近期做了很多项的翻新。当然，买家觉得值就成。任何成交价就是市场价，区别只是有历史，现在，将来的区别。

至于其他办法我就不知道了，或者可以问自己搞地产方面的朋友。比如我看第一个房子的时候，当时没经纪，很喜欢那个房子，就让朋友去问他的前经纪（生意成了后他们成了朋友）。那个经纪就很爽快的给我查了那个房子的历史记录。

作者: Mtl_2008 时间: 2009-9-11 16:32

Post by capitalist;2361974
恭喜。
靠佣金过日子的能躲还是躲着点好，

谢谢。

靠佣金过日子的，如果是取之有道，生意不在仁义在也还是好。

我的经验告诉我也不能盲目迷信老外经纪和代理。其实他们不要脸起来更可怕。

说句不好听的，如果是中国经纪对我做这样的事，我在网上这么讲了，估计他要再做中国人生意会有困难了。

老外的话，发生这些事，连投诉的地方都没有。只有生闷气。毕竟谁都不愿意被要挟。我的地产经纪说要去银行投诉那个代理，让他失去工作。我不想把事情搞复杂，就给压下来了。

作者: skyrose 时间: 2009-9-11 17:29
我们当时和银行的人谈利率、出preapproval的时候，她也说过如果我们要转银行的话需要给一定的费用，大概是500左右，是不是commission我就不知道了，但是她提到查信用记录什么的都要付费用。根据其他朋友的经验，这笔费用你可以和贷款银行谈，让他们出的。scotiabank不是以前还在蒙城华人上做过广告，房贷转到他们银行，他们出这笔费用。

作者: berm 时间: 2009-9-12 13:32

Post by Mtl_2008;2362131
如果你有地产经纪，他可以给你找到这些信息。不过我有点怀疑他们会隐藏部分。去掉一些超低价。免得客户给他太大压力去讲价。毕竟客户的心里都想拿最低价。

举个例，经纪给看的一个小区其他相似房的成交价都基本在263000-271000之间，事实上那里还有个成交价是255000左右会更低（因为那个房子要价是259000）。他选择把那个房子隐藏。客户看中一个房要价278000，经纪估计房子值260000-270000，他有把握能拿到265000-268000，而我却希望能在26000-263000。这之间就是心里战。我的情况是当时几个人抢OFFER，所以我报了第一次价就放弃了。因为两个以上的OFFER，那个房子最后成交价是271000。我觉得不值是因为那个房子没有什么翻新。另一个成交价271000的近期做了很多项的翻新。当然，买家觉得值就成。任何成交价就是市场价，区别只是有历史，现在，将来的区别。

至于其他办法我就不知道了，或者可以问自己搞地产方面的朋友。比如我看第一个房子的时候，当时没经纪，很喜欢那个房子，就让朋友去问他的前经纪（生意成了后他们成了朋友）。那个经纪就很爽快的给我查了那个房子的历史记录。

哦，谢谢回答！

欢迎光临蒙城华人网 (https://www.sinoquebec.com/)