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标题: 请教房屋检验后，取消offer的具体手续 [打印本页]
作者: himtl89 时间: 2010-12-20 21:03
标题: 请教房屋检验后，取消offer的具体手续
在房屋检验时，发现了许多问题，对房子状况不满意，打算取消offer。
原房东对房子的保养差，屋内很潮湿。验房时发现近地基的墙体有多条裂缝（由于我最初是在晚上看的房，当时只发现了一条非常明显的裂缝，有的裂缝被堆放的杂物挡住了）。门窗有多处需要修换。供热水的电炉需要更换。房东最初告诉我房顶是六年前换的。现在向房东要换房顶的发票时，他说没有换房顶的发票。在卖主声明中他填不知道房顶是几年前换的。
基于验房结果，打算取消offer。我的买方代理告诉我，我必须自己给卖主写信取消offer，他不会给我提供帮助。
请教有经验的房友，取消offer的具体手续。
作者: Beans 时间: 2010-12-21 16:24
还有这样的经纪，先把他取消了吧。这明显是经纪的工作。
作者: Beans 时间: 2010-12-21 17:15
如果你签的买房合同是以贷款和验房为条件的话，应该有个时间限制，而在这个限制内，你没有签condition waiver的话，你的offer就会失效。 这里有那么多JJ，怎么没人回答一下？
作者: 大汉天生 时间: 2010-12-21 18:17
标题: 正好相反，在这个时限内，你没给卖主写信取消offer的话，你的offer就会生效；
Post by Beans;2761233
如果你签的买房合同是以贷款和验房为条件的话，应该有个时间限制，而在这个限制内，你没有签condition waiver的话，你的offer就会失效。 这里有那么多JJ，怎么没人回答一下？
在这个时限内，如果你给卖主写信取消offer的话，也得给卖方时限来答复和解决；另，在一定时限内如果卖方同意修复，你也不能随意取消Offer。其实，条件是相对和双方的——咋这么纠结涅:rolleyes:
http://www.sinoquebec.com/bbs/showthread.php?t=754322&highlight=offer+%E5%8F%96%E6%B6%88+%E6%B6%88
这个经纪，白忙活了阵，但确实也不够专业敬业！
p.s.中国人买房子不喜欢找经纪，中国人卖房子喜欢找西人经纪。
作者: lao wang 时间: 2010-12-22 08:32
首先，你说的“正好相反，在这个时限内，你没给卖主写信取消offer的话，你的offer就会生效；”是正确的，那是自动生效。
其次，你说要给买方限时答复和解决，是不对的。只要你不满意，就可以取消offer，不论是对验房结果不满意，或者对贷款结果不满意（这一点也很重要，不是说贷到款就必须买，比如你对利息不满意，对贷款的其他项目不满意，都可以要求取消offer）。
还有，经纪人太不象话，这本是他份内的工作，楼主可以告诉他你保留去经纪管理部门投诉的权利，这有可能导致取消他的牌照。
作者: himtl89 时间: 2010-12-22 09:13
感谢各位的回复。已经给卖主写信取消offer。下次不用这个经纪了。
作者: 大汉天生 时间: 2010-12-22 16:39
标题: 请别信口开河！
Post by lao wang;2761636
其次，你说要给买方限时答复和解决，是不对的。只要你不满意，就可以取消offer，不论是对验房结果不满意，或者对贷款结果不满意（这一点也很重要，不是说贷到款就必须买，比如你对利息不满意，对贷款的其他项目不满意，都可以要求取消offer）。
还有，经纪人太不象话，这本是他份内的工作，楼主可以告诉他你保留去经纪管理部门投诉的权利，这有可能导致取消他的牌照。
咱俩可以打个赌，如何？
作者: Laozhu 时间: 2010-12-28 16:43
Post by lao wang;2761636
首先，你说的“正好相反，在这个时限内，你没给卖主写信取消offer的话，你的offer就会生效；”是正确的，那是自动生效。
其次，你说要给买方限时答复和解决，是不对的。只要你不满意，就可以取消offer，不论是对验房结果不满意，或者对贷款结果不满意（这一点也很重要，不是说贷到款就必须买，比如你对利息不满意，对贷款的其他项目不满意，都可以要求取消offer）。
还有，经纪人太不象话，这本是他份内的工作，楼主可以告诉他你保留去经纪管理部门投诉的权利，这有可能导致取消他的牌照。
第一点是正确的。
第二点不完全正确，“不满意”是个很主观的东西，没法界定的。对于验房结果，并不是所有“不满意”都是可以构成取消Offer的条件的，对于一些小的并不影响房屋安全和总体质量的缺陷，买方可以要求卖方修复或按照修复成本降价，不能动不动就取消Offer或漫天要价（对于小缺陷，卖方有权选择是自己修复还 是降价）。 关于贷款条件，取决于买方在Offer中设置的条件，除贷款数额外，还可设置利率，贷款期限，月供上限等，其中任何一条不满足，都可以取消Offer。
第三点不正确，虽然这个经纪有点不近人情（没有满足客户提出的要求）。 但写取消Offer的函，确实不是经纪份内的事。取消Offer的信应该是买方（或买方委托律师）直接写挂号信给卖方。因为经纪不愿为买方写Cancellation就去投诉经纪是没有道理的，更不可能导致取消他的牌照。相反，如果经纪在未完全确认买方是否有权取消 Offer而轻易为买方写了取消Offer的信最后导致法律诉讼而买方败诉的话，这个经纪就有不可推卸的责任。经纪的责任是保护客户的合法权 益。人们通常认为满足客户的一切要求就是保护客户的利益，其实这是很片面，有时甚至会给客户造成巨大损失。
举一个真实的案例（地产局几年前培训新Agent的一个内参案例）：一个客户委托代理找房并看中了一个房，参观过程中，房东给卖方详细介绍了房子的一些小问题比如主卫的一个龙头有点漏水了，二楼的一个窗有点开关不自如了，热水器马上要换了等等，但房东承诺在房屋交接前解决这些问题。 买方看完房后下了Offer，Offer接受后验了房，验屋报告中也提到了这些问题。但此时市场上又出来一个房，买家对新出来的房更满意，于是和经纪商量取消前面这个Offer。为了不得罪客户，而且客户答应下一个房子还是委托该经纪来处理，这个经纪就为客户写了取消信。卖方收到信后马上回复了一封信，拒绝接受买方取消Offer。但买方和经纪仍然坚持取消Offer。卖方又最后通牒威胁要上法庭解决，买方和买方经纪对此未予足够重视并且没有对卖方的最后通牒予以正式回应。卖方也就再没有下文了，于是买方和经纪认为此事已经了结，就去下了另一个房子的Offer，而且最后成交了。然而过户不久，意想不到的事情发生了：第一个房子的房东果然将买方告上了法庭。经过漫长诉讼，最后法庭判定买方败诉并判罚买方赔偿卖方以及卖方经纪损失共计近5万元。在诉讼过程中，买方的律师告诉买方，因为他的代理没有将取消Offer可能导致的后果如实告诉买方，所以造成了买方的巨大损失，律师建议买方投诉他的代理。于是，买方在法庭败诉后向地产局投诉了代理。在取得相关证据后，地产局确认代理在此事件处理过程中存在明显的疏忽和失职，不但没有阻止反而是帮助客户做出了错误决定从而导致了客户的巨大损失，最后地产局判定代理赔偿买方一部分损失并强制该代理参加培训以提高职业素质。
这个例子说明，经纪的责任是保护客户。而保护客户不是指满足客户的一切要求， 有时候拒绝客户的要求反而是最大地保护客户。
作者: lao wang 时间: 2010-12-29 00:11
Post by Laozhu;2765811
第一点是正确的。
第二点不完全正确，“不满意”是个很主观的东西，没法界定的。对于验房结果，并不是所有“不满意”都是可以构成取消Offer的条件的，对于一些小的并不影响房屋安全和总体质量的缺陷，买方可以要求卖方修复或按照修复成本降价，不能动不动就取消Offer或漫天要价（对于小缺陷，卖方有权选择是自己修复还 是降价）。 关于贷款条件，取决于买方在Offer中设置的条件，除贷款数额外，还可设置利率，贷款期限，月供上限等，其中任何一条不满足，都可以取消Offer。
第三点不正确，虽然这个经纪有点不近人情（没有满足客户提出的要求）。 但写取消Offer的函，确实不是经纪份内的事。取消Offer的信应该是买方（或买方委托律师）直接写挂号信给卖方。因为经纪不愿为买方写Cancellation就去投诉经纪是没有道理的，更不可能导致取消他的牌照。相反，如果经纪在未完全确认买方是否有权取消 Offer而轻易为买方写了取消Offer的信最后导致法律诉讼而买方败诉的话，这个经纪就有不可推卸的责任。经纪的责任是保护客户的合法权 益。人们通常认为满足客户的一切要求就是保护客户的利益，其实这是很片面，有时甚至会给客户造成巨大损失。
举一个真实的案例（地产局几年前培训新Agent的一个内参案例）：一个客户委托代理找房并看中了一个房，参观过程中，房东给卖方详细介绍了房子的一些小问题比如主卫的一个龙头有点漏水了，二楼的一个窗有点开关不自如了，热水器马上要换了等等，但房东承诺在房屋交接前解决这些问题。 买方看完房后下了Offer，Offer接受后验了房，验屋报告中也提到了这些问题。但此时市场上又出来一个房，买家对新出来的房更满意，于是和经纪商量取消前面这个Offer。为了不得罪客户，而且客户答应下一个房子还是委托该经纪来处理，这个经纪就为客户写了取消信。卖方收到信后马上回复了一封信，拒绝接受买方取消Offer。但买方和经纪仍然坚持取消Offer。卖方又最后通牒威胁要上法庭解决，买方和买方经纪对此未予足够重视并且没有对卖方的最后通牒予以正式回应。卖方也就再没有下文了，于是买方和经纪认为此事已经了结，就去下了另一个房子的Offer，而且最后成交了。然而过户不久，意想不到的事情发生了：第一个房子的房东果然将买方告上了法庭。经过漫长诉讼，最后法庭判定买方败诉并判罚买方赔偿卖方以及卖方经纪损失共计近5万元。在诉讼过程中，买方的律师告诉买方，因为他的代理没有将取消Offer可能导致的后果如实告诉买方，所以造成了买方的巨大损失，律师建议买方投诉他的代理。于是，买方在法庭败诉后向地产局投诉了代理。在取得相关证据后，地产局确认代理在此事件处理过程中存在明显的疏忽和失职，不但没有阻止反而是帮助客户做出了错误决定从而导致了客户的巨大损失，最后地产局判定代理赔偿买方一部分损失并强制该代理参加培训以提高职业素质。
这个例子说明，经纪的责任是保护客户。而保护客户不是指满足客户的一切要求， 有时候拒绝客户的要求反而是最大地保护客户。
看来您如果不是有意误导大家，那就是见得太少了。
正是由于满意与否是很主观的东西，才需要附加一个或者几个买方满意条件，以保证买方单方面的完全满意，避免双方的纠缠。如果一个合同会造成一方不满意还要迫于压力去执行，那就不是一个公平的合同。在很多offer上，都附带有这些买保护方满意的条件，也就是说，一个这样的附带条件的offer，即使在买卖双方签字之后的一段时间内，仍然是附带条件的，并非是有效的，直到（1）所有条件被买方解除，那么该offer 从条件解除之时起正式生效；或者（2）全部或者某一条件不能满足买方的要求，该offer因此被买方通知卖方取消，没有任何效力。
当然，有些房屋买卖经纪人出于自身的利益，利用买方对这些程序的不熟悉，在offer里故意或者无意（我相信99.9%都是故意）的漏去这些保护买方利益的条件，一旦出现买方对验房结果，或者对其他买卖中的事项不满意，想取消offer的时候，经济人，或者卖方，或者他们二者联合起来，利用offer里没有这些保护买方利益的条件，来和买方纠缠，对买方施压，迫使买方就范。因为对于一个经纪人来说，只有房屋被卖掉才能拿到佣金，所以很多不良经纪人，哪怕是买方的经纪人，此时会和卖方站在一起，共同对买方施压。由此也可以看出，这些保护买方单方面满意的条件是多么更重要。
我想本楼楼主也正是这些买方保护条件的受益者，他已经顺利的取消了offer，而不用去顾及卖方的什么在一定时间内修理之类的纠缠。
有人可能会问，买卖是双方的，买卖双方是平等的，那么为何大多数买卖合同都附带有保证买方满意的条件，而一般很少见到附带保证卖方满意的条件？
因为在房屋买卖的过程中，卖方是处于有利地位的，是强者地位，他对所交易的房屋的认识，是远远多于买方的，买方实际上是处于不利地位，是弱者地位。买方对房屋的全部认识，只是来自签字之前有限的几次看房，以及卖方等人的介绍，是不全面的，因此需要在验房过程中以及验房之后，在买方对该房屋的有了更全面和客观的认识之后，给买方一个最后的审度时间。其实，offer里设立的买方满意保护条件，也就给了买方在offer正式生效前，多一次反悔的机会。因为在验房时，offer仍是附带条件的，并没有正式生效。
特殊情况下，比如在房屋太抢手的卖方市场条件下，不能排除也会有保护卖方满意的条件。但是在大多数时候，卖方如果要求这样的条件，很少有买方会接受这样的offer并签字，所以很少见到保护卖方满意的条件。
大家如果找到一个规范的房屋买卖合同的英文原文仔细看一下，也就能看到，很多买卖合同里都有这样的保护买方满意的条件。如果找不到，告诉我，我可以帮大家找到。
但是如果有些经纪人故意漏去这样的保护买方利益的条件，那只能是在故意欺骗买方。如果有些不良经纪继续制造虚假事例，误导广大买家，我只能说，大家在寻找经纪人的时候，要多考虑自身的利益，签字前可以多问问，多接触一些经纪人，毕竟大多数经纪人是本分的，故意明目张胆，信口开河的欺骗买家的经纪人，毕竟是少数的。
希望我所讲的这些，能对广大买家有些帮助。
作者: lao wang 时间: 2010-12-29 01:27
This Agreement is subject to the Buyer, at the Buyer’s expense,
having the property inspected by an inspector(s) of the Buyer’s
choice, and the inspection(s) meeting the Buyer’s satisfaction.
The inspection(s) shall be deemed to be satisfactory unless the
Seller or the Seller’s Agent is notified to the contrary in writing on
or before the _____ (day) of ________(month)，20_______(year).
If notice to the contrary is being provided, it shall be
accompanied by the pertinent sections of a written inspection
report, following which either party shall be at liberty to terminate
this Agreement and the deposit shall be returned to the buyer.
上面引用的就是一个MLS购房合同的验房满意条款，明确说明验房结果要达到买方满意（...the inspection(s) meeting the Buyer's satifaction.)，而且说明，这些完全由买方决定（this Agreement is subject to the Buyer...)。如果买方对验房不满意，要于限定日期前书面通知卖方或者卖方经纪，并同时附送卖方一份验房报告，之后，双方都可自由的终止该购房协议，押金要返还买方。(当然，它也同时说明，如果卖方没有在限定的日期前被书面通知不满意，那么验房结果就被认为是达到买方满意。)
作者: lao wang 时间: 2010-12-29 02:01
如果你自己的经纪人，或者卖方的经纪人起草的offer里，没有保证买方单方面对验房和贷款满意的条件，而是如果验房发现有些小毛病，卖方将限期负责修理，或者是sold as is, 等等这类的条件，我认为这样的合同是对买方很不利的合同，因为没人能说清楚什么是大毛病和小毛病的界限，也没有人能保证修理的结果。如果这offer是卖方的经纪起草的或者找来的样本，有情可原，他是站在卖方和他自己的利益做事，但你有权利不签这样的offer，一旦签字对你很不利，如果真喜欢他的房子，可以要求他改成对你有利的条件，当然这也是双方谈判的一部分；如果是你自己的经纪人找来的合同样本，他可能就有点职业道德的问题了。最好问问他为何不保护你，呵呵，看他如何自圆其说。
作者: himtl89 时间: 2010-12-29 20:16
感谢楼上各位的回复。我的offer已经取消。
我对验房结果不满意，我的代理也同意我的看法。在这种情况下，我觉得他应该为我取消offer提供帮助。不能因为成交不了，就甩手不管了。
作者: 大汉天生 时间: 2010-12-29 20:35
标题: 购买5套以下的自住用房（商业房及包括杂货店在内的生意除外）时，是有标准格式的！你的说法
“这offer是卖方的经纪起草的或者找来的样本，有情可原，他是站在卖方和他自己的利益做事，但你有权利不签这样的offer，一旦签字对你很不利，如果真喜欢他的房子，可以要求他改成对你有利的条件，当然这也是双方谈判的一部分；如果是你自己的经纪人找来的合同样本，他可能就有点职业道德的问题了。最好问问他为何不保护你，呵呵，看他如何自圆其说。 ”
持牌经纪必须使用标准格式文本，所有往来文件必须保留五年以上，经纪协会有专人巡回抽查以保护消费者权益。:cool:
作者: lao wang 时间: 2010-12-29 21:24
我前面引用的是MLS的购房合同，您怎么说我的说法根本不成立呢？是MLS合同根本不成立吗？还是您不识英文？您作为经纪，不会是连MLS都不知道吧？那么，不会是想忽悠你的客户吧？
一个经纪，最根本的是信誉和经验，看来至少你其中一项不合格，或者两项都不合格。
不要拿抽查什么的忽悠大家，一个合同里即使没有我上面说的那些保证买方满意的条件，也同样是合法的合同，只是会导致买方吃亏。甚至，可以在合同里设立不准验房的条件保护卖方和经济的利益，只要买方被你骗得同意并签了字，也同样是合法的合同，不怕任何人抽查。前一段多伦多房子抢手，很多购房合同中都有“买方同意不验房”，和“买方贷款已经到位”的条款，也都是合法的合同，只是买方一旦签字，就不能有反悔的机会而已。当然那时多伦多的房产市场是一边倒的卖方市场，买方没有选择，只能委屈求全，以放弃验房等为代价，冒险购房，否则就买不到房子。但大多数情况下，买方是可以有大量选择的，根本不必签那样的合同，就能买到房子，也请你不要忽悠他们去签其他对买方不利的合同！！！
作者: 大汉天生 时间: 2010-12-29 21:44
标题: 看来我们俩都不合格！
Post by lao wang;2766785
我前面引用的是MLS的购房合同，您怎么说我的说法根本不成立呢？是MLS合同根本不成立吗？还是您不识英文？您作为经纪，不会是连MLS都不知道吧？那么，不会是想忽悠你的客户吧？
一个经纪，最根本的是信誉和经验，看来至少你其中一项不合格，或者两项都不合格。
幸亏没跟你学会忽悠客户！
作者: i am nobody 时间: 2010-12-29 22:01
Post by lao wang;2766785
我前面引用的是MLS的购房合同，您怎么说我的说法根本不成立呢？是MLS合同根本不成立吗？还是您不识英文？您作为经纪，不会是连MLS都不知道吧？那么，不会是想忽悠你的客户吧？
一个经纪，最根本的是信誉和经验，看来至少你其中一项不合格，或者两项都不合格。
据我所知，MLS是加拿大地产局和各个省地产协会联合开发的网上放盘系统，由于地产法是地方法而不是联邦法，所以，各省的地产法有很大不同。尤其是魁省法律的基础是采用的Civil Code， 与其它省相差更大。所以，MLS系统不可能有统一的合同格式。各个省只能采用该省地产局制定的合同格式。
所以，这位朋友所说“MLS合同”一定是个错误。你引用的合同文本，也不是魁省地产局的标准文本，而是By The Owner网站的Offer 格式。魁省地产局规定的Chiefly Residential Property必须采用Mandatory form。它的关于验房条件的条文如下：
Inspection by a person choosen by the buyer This promise to purchase is conditional upon the buyer being permitted to have the immovable inspected by a building expert within a period of days following accepteance of this promise to purchase. Should this inspection reveal the existence of a factor relating to the immovable and liable to significantly reduce the value thereof,reduce the income generated thereby or increase the expenses related thereto,the buyer shall so notify the seller in writing and shall give him a copy of the inspection report within 4 days of the expiry of the above mentioned deadline.This promise to purchase shall become null and void upon receipt by the seller of the notification together with a copy of inspection report.Should the buyer fail to notify the seller within the time period and in the manner provided above,he shall be deemed to have waived this condition.
这是魁省地产法批准的关于验屋条件的标准文本。
很明显，对于房屋缺陷的认定应该是：这些缺陷将会Significantly 降低房屋的价值，或减少房子的收入（针对出租房），或增加房子的维护或使用成本。
所以，我以为Lao Wang关于验屋后可以随意撤销Offer的理解是不准确的。
再有就是前面Laozhu引用的那个案例，毫无疑问，如果验屋报告没有发现房东在买方看房过程中已告知买方所存在的问题之外的缺陷，买方取消Offer的话，卖方打官司是100% 胜定。暂且不探讨那些问题是不是Significant的问题， 即使是，由于卖方在买方下Offer之前已经Declare而且同意修复，买方在知道这些缺陷后下Offer也就是说明他已经默认接受这些缺陷，以后他不能再以这些缺陷来取消Offer。除非验屋师发现这些缺陷的严重性远远大于卖方所申明的。
作者: 大汉天生 时间: 2010-12-29 22:46
标题: 中国人买房子不喜欢找经纪，中国人卖房子喜欢找西人经纪！中文报上有些打广告的西人连经
Post by i am nobody;2766833
据我所知，MLS是加拿大地产局和各个省地产协会联合开发的网上放盘系统，由于地产法是地方法而不是联邦法，所以，各省的地产法有很大不同。尤其是魁省法律的基础是采用的Civil Code， 与其它省相差更大。所以，MLS系统不可能有统一的合同格式。各个省只能采用该省地产局制定的合同格式。
所以，这位朋友所说“MLS合同”一定是个错误。你引用的合同文本，也不是魁省地产局的标准文本，而是By The Owner网站的Offer 格式。魁省地产局规定的Chiefly Residential Property必须采用Mandatory form。它的关于验房条件的条文如下：
Inspection by a person choosen by the buyer This promise to purchase is conditional upon the buyer being permitted to have the immovable inspected by a building expert within a period of days following accepteance of this promise to purchase. Should this inspection reveal the existence of a factor relating to the immovable and liable to significantly reduce the value thereof,reduce the income generated thereby or increase the expenses related thereto,the buyer shall so notify the seller in writing and shall give him a copy of the inspection report within 4 days of the expiry of the above mentioned deadline.This promise to purchase shall become null and void upon receipt by the seller of the notification together with a copy of inspection report.Should the buyer fail to notify the seller within the time period and in the manner provided above,he shall be deemed to have waived this condition.
这是魁省地产法批准的关于验屋条件的标准文本。
很明显，对于房屋缺陷的认定应该是：这些缺陷将会Significantly 降低房屋的价值，或减少房子的收入（针对出租房），或增加房子的维护或使用成本。
所以，我以为Lao Wang关于验屋后可以随意撤销Offer的理解是不准确的。
再有就是前面Laozhu引用的那个案例，毫无疑问，如果验屋报告没有发现房东在买方看房过程中已告知买方所存在的问题之外的缺陷，买方取消Offer的话，卖方打官司是100% 胜定。暂且不探讨那些问题是不是Significant的问题， 即使是，由于卖方在买方下Offer之前已经Declare而且同意修复，买方在知道这些缺陷后下Offer也就是说明他已经默认接受这些缺陷，以后他不能再以这些缺陷来取消Offer。除非验屋师发现这些缺陷的严重性远远大于卖方所申明的。
这位兄台，敢发表和我的不同意见，一看您就是不合格滴，偶是神马犀利哥+全能滴卖瓜帝，“一个经纪，最根本的是信誉和经验，看来至少你其中一项不合格，或者两项都不合格”——还有，偶的意见一句顶一万句，凡有不同意见者，不是很不合格，而是相当的不合格滴。
！
作者: lao wang 时间: 2010-12-30 08:24
Post by i am nobody;2766833
据我所知，MLS是加拿大地产局和各个省地产协会联合开发的网上放盘系统，由于地产法是地方法而不是联邦法，所以，各省的地产法有很大不同。尤其是魁省法律的基础是采用的Civil Code， 与其它省相差更大。所以，MLS系统不可能有统一的合同格式。各个省只能采用该省地产局制定的合同格式。
所以，这位朋友所说“MLS合同”一定是个错误。你引用的合同文本，也不是魁省地产局的标准文本，而是By The Owner网站的Offer 格式。魁省地产局规定的Chiefly Residential Property必须采用Mandatory form。它的关于验房条件的条文如下：
Inspection by a person choosen by the buyer This promise to purchase is conditional upon the buyer being permitted to have the immovable inspected by a building expert within a period of days following accepteance of this promise to purchase. Should this inspection reveal the existence of a factor relating to the immovable and liable to significantly reduce the value thereof,reduce the income generated thereby or increase the expenses related thereto,the buyer shall so notify the seller in writing and shall give him a copy of the inspection report within 4 days of the expiry of the above mentioned deadline.This promise to purchase shall become null and void upon receipt by the seller of the notification together with a copy of inspection report.Should the buyer fail to notify the seller within the time period and in the manner provided above,he shall be deemed to have waived this condition.
这是魁省地产法批准的关于验屋条件的标准文本。
很明显，对于房屋缺陷的认定应该是：这些缺陷将会Significantly 降低房屋的价值，或减少房子的收入（针对出租房），或增加房子的维护或使用成本。
所以，我以为Lao Wang关于验屋后可以随意撤销Offer的理解是不准确的。
再有就是前面Laozhu引用的那个案例，毫无疑问，如果验屋报告没有发现房东在买方看房过程中已告知买方所存在的问题之外的缺陷，买方取消Offer的话，卖方打官司是100% 胜定。暂且不探讨那些问题是不是Significant的问题， 即使是，由于卖方在买方下Offer之前已经Declare而且同意修复，买方在知道这些缺陷后下Offer也就是说明他已经默认接受这些缺陷，以后他不能再以这些缺陷来取消Offer。除非验屋师发现这些缺陷的严重性远远大于卖方所申明的。
正如我所言，每个人都可以找来不同的合同样本，有些对买方有利，有些对卖方有利。你上面给出的这个合同，是对卖家有利的一个合同文本。如果我是卖方经济，我肯定会采用你这样的合同样本，去让买房签字，这样的合同，他一旦签字，如果发现验房有问题，再想取消offer，就很难，对卖方很有利，当然，对经纪人也很有利。但如果我是买方经纪，也采用这样的合同样本，就是故意欺骗买房，是职业道德问题。
至于那个案例，只是一个不具有典型意义的案例，对于忽悠没有经验的买家是很有用处的，可以吓唬一个签过字的买家，呵呵。但实际上，他说的那个案子，所谓卖方告知过缺陷，如果仅仅是口头告知，是很难在法庭上被认证的，所以我认为除非当时把这些缺陷都写进了购房合同，否则很难被法庭采纳。所以买房实在是经验不足，或者买方的经纪人（如果有的话）经验不足，或者他故意不提醒买房。买房根本不应接受这样的购房合同。另外，买房即使签了那样的购房合同，在想反悔的时候，也可以有其他办法。比如，可以找其他的理由，说明要取消offer，如对贷款不满意，或者验房过程中发现有其他问题，等等。这样的话，即使对方打官司，买房也仍有很大的把握赢得官司。
任何案例，都要看具体的细节，而不能只凭空说买方要取消offer，最后败诉。我认为那是故意制造舆论，误导大家。就比如我告诉你，你听说过著名的辛普森案子吗，那人杀了他老婆，法院却判他无罪释放，你看你看，呵呵呵。你要是听了我的话，也千万别以为你也可以去杀了你老婆。哈哈哈哈哈。
作者: 大汉天生 时间: 2010-12-30 10:27
标题: 岂能尽如人意，但求无愧我心！
就事论事的说，这单CASE“每个人都可以找来不同的合同样本的说法根本不成立！！！” 从楼主的描述可知，楼主购买的应是5套以下的自住用房，楼主通过经纪下的offer，合格的经纪采用的一定是标准格式文本（因为所有往来文件必须保留五年以上，经纪协会有专人巡回抽查以保护消费者权益).
还有，卖家的有意隐瞒和对房况的陈述有误导之嫌是构成取消offer的最恰当理由！
记得我刚出道那阵，有个国内新来的投资移民急着买房，下offer时对取消offer的条件解释得不充分（不想在这儿申明自己要担多少责任），因而搞的很被动，我至今仍耿耿于怀和时时引以为戒！
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