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标题: 买房卖房者必读！ [打印本页]

作者: FUJJJ 时间: 2011-12-3 22:21
标题: 买房卖房者必读！
关于加拿大华人房地产经纪，买房卖房者必读！zt

1，经纪的各种头衔都是真的吗?

　　随便翻开多伦多哪种华人报纸，往往是铺天盖地的地产经纪广告，照片看上去一个个西装革履，一付成功人士范儿，每个人都获得过各类奖项，“总统大奖”、“白金大奖”、“钻石大奖”、“超白金大奖”、“Top 5%”、“最高大奖”、“主席大奖”、“顶尖大奖”、“年度总冠军”......应有尽有。相比之下，称自己为“金牌经纪”、“地产专家”的简直就像谦虚得骂自己是垃圾。有些头衔甚至不是从英文翻译过来的，也就是说，是中国人自己发明的。相信很多人会对这些头衔有疑问。大家知道，报纸只管赚钱，没人对广告内容进行核实，只要给钱，你自封个“全宇宙永垂不朽大奖”也没人管。

　　稍微谈远一点，在华人营销界，无论是卖房子、卖保险、卖贷款、卖汽车等等，他们让“专家”、“一流”、“顶级”等称谓变得一文不值。因为每个人都这样标榜自己。

　　多伦多有两位打广告最多的华人地产经纪(Peter关荣光和Harry萧良杰，都是香港人)，除了常见的报纸广告方式外，还有电视、公共汽车、候车亭等。两人都把人类能想到的各种顶级头衔强加到自己头上。有趣的是，两人同属于一个地产中介公司，不可能有两个“第一”吧?至少有一个人肯定在说谎。

　　笔者的一位经纪朋友，在一家中型公司做。实际上牌子是大公司，但下面的分支机构都是独立的中小公司。据她讲，一年做10--15单生意，也就是平均每月1单左右，就可以获得公司顶级的“总统大奖”。至于遍地的“金牌经纪”，大家知道业绩是多少吗?每年3--5单就可以，没想到吧?所以，姑且不论经纪的这些头衔是不是自封的，即使是真的，含金量也不一定高。

　　2，经纪真的代表客户利益吗?

　　先拿买方经纪来说吧，客户以尽快的速度买一个尽量贵的房子，才符合经纪的最大利益。显然这和客户的利益是高度不一致的。很多经纪带客户看房时，都是强调这些房子的优势在哪里，鲜有提及缺陷的，当客户是白痴。看了几次房就不耐烦了，言行上不断流露出催客户快点买的意思。这样的经纪是最多的，也是最蠢的。因为客户都不傻，尤其是中国客户(可能在中国都被骗得多了)。我的另一位业绩不错的经纪朋友和我说过，做经纪千万不能让客户觉得你精，最高境界是让他觉得他精，你傻，这样就离成功不远了。

　　相比之下，卖方经纪的利益倒是和卖主颇为一致，即都希望以最快的速度和最高的价格卖出。

　　3，“建筑师”，“验房师”，“装修师”、“博士”、甚至“飞机师”都出来了。

　　光标榜自己获得的各种大奖显然还不够说服力(因为这样做的人太多了)，相比之下，各种“师”就显得自己的知识面比较广了。但这和房屋买卖有关系吗?我的感觉是忽悠多于实用。无论是什么“师”，他懂得再多，对做成这单生意有不利影响的真话他也不会说，何况他还不一定真懂。

　　其实作为经纪，他能把他知道的都告诉你，就谢天谢地了，根本不需要什么“师”。在经纪人专用网站上，他可以查到某一住宅所在的周边环境的详细信息，比如人口中各族裔的比例、平均年龄、平均收入、所从事的工作、教育程度、犯罪率......，但你们买过房的人或正在看房的人，有几个听到经纪人主动告诉你这些信息的?

　　4，“谈判专家”、“谈判高手”，都是忽悠不懂的人。

　　严格来说，房产交易中不存在“谈判”，而是“讨价还价”。比如说，买卖双方讨价还价过程中，双方看重的只是对方的出价是多少，而不是你出这个价的理由。整个“讨价还价”的过程也非常短暂。很多所谓“谈判专家”英语都说不利索，日常交流听起来都很别扭，你能指望他们的“谈判”水平有多高吗?其实，房屋的成交价反映的是当时房市的价格走势和供求关系，与经纪的“谈判能力”没多少关系，何况最后的成交价都是卖主和买主拍板的。如果出现“抢offer”状况，就更简单了，价高者得，与经纪的谈判水平就更没关系了。不信的话，你可以给任何“谈判精英”打电话，问问他们，凭他们的三寸不烂之舌，能不能帮你买到明显低于市场价格的房子?如果有，也是房子本身问题，如拍卖房等。

　　5，“团队运作”，一种宣传手法而已，没有实际意义。

　　90% 以上的所谓“团队”都是由夫妻或兄弟姐妹等家庭成员组成。“团队”一般都号称每个成员各有专攻。但房屋买卖就那么几个步骤，谁做过一遍都会懂，没什么疑难课题需要“专攻”。何况买卖全过程也不是经纪独自完成的，如验房有验房师，交割有律师等等。

　　6，“名校区专家”

　　我告诉你怎么做，半天内你也能成为名校区专家。第一，上school board网站查出某个具体住址所属的学校。第二，上Fraser网站查一下学校排名就行了。

　　7，“本人拥有大量房源”

　　所有经纪的房源信息都来源于同一数据库，无论是做了1天的经纪还是做了30年的经纪，他们的房源信息没有任何分别。

　　8，经纪人专访或文章。

　　在多伦多多如牛毛的免费报刊中，常见有整版的某经纪人专访，其实这些都不是“记者”写的。因为这些报纸根本就没记者，在加拿大的所有中文报刊中，只有明报、星岛日报等2、3种收费报纸以及免费报纸中的大*纪*元是真正意义上的“报社”，其它的都是皮包公司，你看了这些报刊就知道，90%是广告，剩下10%的几篇文章也都是网上扒下来的，没人任何东西是自己原创的。

　　经纪写一篇自己褒扬自己的文章，给报社付了钱，就可以作为“专访”刊出了。还有经纪评论房产的任何文章，实际都是付费广告。

　　9，你还需要了解的重要信息：只有约20%的经纪是全职的。约80%的经纪一年能做成0--1单生意(注意，是“一年”)。

　　10，关于佣金回扣。

　　近年随着经纪越来越多，竞争日趋激烈，为了争夺客户，给客户返还一部分佣金似乎已成为华人经纪界的潜规则，有的是经纪主动给，有的是客户主动要。对此，有的经纪会愤愤不平，比较普遍的理由是，我以我的“丰富专业知识”给客户提供了周到的服务，佣金是我应得的，凭什么给客户一部分?如果给回扣，我的服务水准就会降低。对此笔者谈谈自己浅见。

　　我们先看一下经纪可以拿到多少佣金，现在的行情一般是，卖房1%，买房2.5%(前几年更高)。2011年6月的统计数据表明，大多伦多地区的平均房价(含所有房型，包括appartment)已接近50万。我们以一个50万的房子为例，卖方经纪佣金是5,000元，买方经纪佣金是12,500元。有的客户看房2次就买，有的看房10几次也未必买，我们假设经纪平均带客户看房8次客人会买，那么平均每次看房(一般不超过3个小时)，经纪就能赚到1,500块钱。在加拿大干什么活能赚这么多?经纪的佣金多，不是因为经纪提供的服务值这么多钱，而是标的物(即房子)的价值很高。很小的一个比例提成就是一笔大数目。难道经纪的“专业知识”就值这么多钱吗?不就是买卖房子吗?又不是让你设计和建造房子，有那么多高深莫测的“专业知识”吗?我对“专业知识”的理解是，“房产买卖交易流程及其它一些相关信息。”至少从我身边10几位买过房朋友的经验看，普遍反馈经纪的作用有限(比如不能指望他们帮你讲价)。尤其是对那些对市场有充分了解的老移民来讲，他们对地产的了解一点不比经纪差。

　　一般来讲，绝大部分地产经纪不怕客户谈回扣，而怕没生意做，给的回扣再多，自己也有钱赚，当然赚的会少，但总比不赚强。客户要警惕的是，有的经纪表面答应给回扣，但心里很不情愿，在买房过程中会给客户下套上当。

　　如果经纪站在客户的角度想一想，在浩如烟海的经纪中，客户选择了我，让我赚这个钱，我返还给客户部分佣金是不是从道理上也说得通呢?

　　最后简单说一下怎样拿地产经纪牌照，一共有三门课，其中两门自学看书就能过，有一门要上课(不是因为课程难，而是规定必须去听课)，通过考试即可获得牌照。总地来说门槛很低，加拿大的华人经纪都是出国以后半路出家，考个牌照就上岗了。

　　我其中一位经纪朋友曾跟我讲，无论你以前是做哪一行的，如果做不下去了，就去做经纪吧。不管是地产经纪、保险经纪、还是贷款经纪等等，把自己经过PS的照片往报纸和网站上一登，君不见，本人秃顶，照片上密发如织;本人麻子加皱纹，照片上肌肤光滑如雪;本人表情严肃，不苟言笑，照片上笑颜如花......

　　作为客户，面对令你眼花缭乱的经纪无从选择，我们只能无奈地说“让忽悠来得更猛烈些吧!”

作者: zulo 时间: 2011-12-6 03:44
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作者: overrain 时间: 2011-12-6 10:55
标题: 怎样考经纪在魁省
请问哪里可以考经纪在魁省？是不是跟安省一样简单？

作者: FUJJJ 时间: 2011-12-7 11:11
经纪真的代表客户利益吗?

作者: depanneurguy 时间: 2011-12-7 12:31
标题: 楼主说的是以前的事情吧，
以前，经纪牌的确好考。现在可没有那么容易。要达到法语本地人的初中4-5年级的水平的。

作者: zulo 时间: 2011-12-10 03:05
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