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标题: 求教房屋维修费抵稅 [打印本页]

作者: barryb 时间: 2011-12-6 19:54
标题: 求教房屋维修费抵稅
我有一triplex全部出租.今年10月我換了房顶花费$11,000. 這笔费用可否作为维修费全部从今年的租金收入中抵扣掉. 或者需逐年抵扣. 诚心请教.

作者: John_molson2003 时间: 2011-12-7 21:59
个人意见，你的屋顶增加了你房屋的使用寿命，因次必需加到你房屋的成本里折旧逐年抵扣。不能当年全部抵扣掉。当然你可以直接打电话去税务局问问他们的意见。如果是小型维修，像换个马桶之类的是可以当年抵扣的。$11，000 换屋顶恐怕不行

Post by barryb;3013871
我有一triplex全部出租.今年10月我換了房顶花费$11,000. 這笔费用可否作为维修费全部从今年的租金收入中抵扣掉. 或者需逐年抵扣. 诚心请教.

作者: Weedless 时间: 2011-12-8 12:27
我觉得可以，但应该向楼上说的，自己打电话去问。
据说每年报折旧在将来卖房的时候不是很划算。

作者: John_molson2003 时间: 2011-12-8 18:34
It looks like that I need to spend more time on this issue again. Please check the link from CRA and make your own judgement based on your individual situation.

http://www.cra-arc.gc.ca/tx/bsnss/tpcs/rntl/crcp-eng.html

The key in the case is whether the repair only restored your roof to its orginal condition or the repair improved the roof beyond its orginal condition. Detail see the second criteria in the above link. Generally, as accountants, we don't suggest our clients to expense large amount of repair expense. It is always possible that later CRA or Revenue Québec will disallow the expense and reassess your income, which may cause penalty and interests to you (I am not sure if there is a penalty or not, I guess no). However, if you are really short of cash in current year and want to expense the $11,000 to save around $2,000 tax, just do it. As later you can argue with CRA and Revenue Québec that the repair only restoor your roof to its orginal condition, and it would be hard for CRA and Revenue Québec to prove that you are wrong. I hope that your accountant would not blame me to make trouble to him or her.

Post by barryb;3013871
我有一triplex全部出租.今年10月我換了房顶花费$11,000. 這笔费用可否作为维修费全部从今年的租金收入中抵扣掉. 或者需逐年抵扣. 诚心请教.

作者: cicy2008 时间: 2011-12-9 11:31
可以直接从当年的房租里扣除。联邦政府没有特殊限制。魁省的话，如果维护费用是用于房子增值的话，就不可以扣除，但是当时上课的老师说的是，如果是翻新就没有关系。所谓的增值修护的例子，他给的是，比如加个车库，阳台之类的。

作者: barryb 时间: 2011-12-9 22:25
非常感谢各位朋友回贴指教和帮助. 特别是John_molson2003更是给出了政府的link,谢谢. 在此之前我也咨詢过一些"会計" 也没有定论. 之所以要弄明白是計划今年该买多少RRSP来延稅. 按照link上解释我的情况应该属于current expenses. 因为房顶是平顶21年了(90年的房)多处漏水需要全部更換. 也没有增加东西是restores a property to its original condition. 再一次表示感谢!

作者: John_molson2003 时间: 2011-12-10 16:18
标题: 多余的话
其实楼主不要在意其他会计怎么说，因为你的问题本来就不是一个 Yes or No 的问题。根据那个link里的第一条，你有可能就无法通过。第一条说如果这种类型的开支不是经常发生的，就不能算current expense, 在当年抵扣。你下次屋顶大修肯定得五年甚至十年以后吧。所以，到时候行不行，真就是税务局一句话说了算了。你不服，除非你愿意和他们玩到税务法庭，直至最高法院来释法，夸张点。

再说了，我们平时在事务所审计客户财务报表时，其中一个重要步骤就是查办公费和维修费，看有没有需要移到资本开支里去的，Capitla expense. 一方面，会计法规定不能抵扣资本开支，一方面也知道税务局喜欢查这些项目。不想让客户以后惹麻烦。另外一个重要的审计步骤就是比较去年的各项开支的绝对值和各项开支占总开支的比率。N年前上税法课时，老师，一税务局高级审计专员，讲过税务局有一数据库，每个行业，各种规模的企业，各项开支都有一定的比率，财务报表交上去后，都会跟这个数据库做比较。超出了范围，系统就会示警，提醒可能有问题。楼主今年维修费肯定比去年高一截。很难不引起税务局的注意。当然不一定就会马上导致审计。但是，不怕贼偷，就怕贼惦记。江主席都说了我们要闷声发大财吗。

所以我说，楼主不是现金流出问题，范不着去惹税务局的注意。小审还好，要你fax几张发票，写个情况说明就行了。要是拔出萝卜带出泥，给你来个大审，你得请会计，中国人，$100/h; 老外，$300/h起跳，还要看那个level的税务专家陪你玩。所以，楼主慎重。

Post by barryb;3015847
非常感谢各位朋友回贴指教和帮助. 特别是John_molson2003更是给出了政府的link,谢谢. 在此之前我也咨詢过一些"会計" 也没有定论. 之所以要弄明白是計划今年该买多少RRSP来延稅. 按照link上解释我的情况应该属于current expenses. 因为房顶是平顶21年了(90年的房)多处漏水需要全部更換. 也没有增加东西是restores a property to its original condition. 再一次表示感谢!

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