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标题: 地产投资知识 [打印本页]
作者: BillQin    时间: 2012-2-1 20:01
标题: 地产投资知识
对于非地产专业人士,一般投资取得回报的方式分为两种,可以成为长期投资：
  
  投资回报：
  
  1.靠租金取得回报,这种方式投资者要维持一个良好的现金流,就是每个月的投资总收入高于月投资总成本, 每个月看到有现金进来,投资人会比较放心, 以后房地产市场恢复后, 还有有额外的增值收入.房子出租出去，房客来替你付每个月的费用，如果是贷款买得房子，等到贷款换完的时候， 房子就是你的。 如果是现金买的房子， 那每个月就是净现金流入。  
  
  2.靠增值收入,一般这种投资多在好区, 低价买入,持有一段时间后,等待房子升值再出售,取得增值部分作为回报. 这样的地产一般价格比较高,很难保证每个月的正收入,所以需要有坚定的信念,较强的心理素质, 足够的财力等到收获的时候. 当然,以上所述为两极,还有很多投资是融合正收入和增值的中道投资.
  
  以上介绍的是靠时间来换取回报，如果想快一些取得回报，可以进行房屋的 Flip的短期投资,就 是低价购买房屋，或者说购买低于市场价格的房屋，装修后立刻出手取得回报。 因为周期短，需要对于市场进行分析，控制成本， 预测售价，所以技术含量相对偏高。这类属于靠经验，知识来取得回报， 很多专业人士采用此方式。高回报的背后存在着高风险， 所以刚开始做的投资者还需要谨慎。如果你对短期投资有兴趣，可以加入我们的投资俱乐部， 和我们的专业人士一起完成投资。


  
  个人地产投资的特点：
  
  风险小：    长期投资地产的风险较小， 因为土地长期来讲一定会升值的，这是通涨的作用，不动产也是抵御通涨的有利武器
  使用杠杆：  投资地产还可以使用杠杆， 用贷款买房来使用投资杠杆
  收益稳定：  规划好的现金流，房子就像是银行给带给你固定的回报
  成本低：    相对于做生意， 投资地产不需要花很多力气，时间去经营，所动用的资金也可以根据投资额可多可少。
  周期长：    长期持有地产的周期较长，动辄数年到数十年
  变现能力差：地产不会像股票一样说卖就卖，需要找到经纪人，合适的买家才能成交。 需要的时间相对长些
  
  风险 ：
  
  风险在于过度使用杠杆， 买在高点之后资金链断裂，或者资金周转有问题需要急于脱手，但市场遇到下跌而造成损失。另外的风险在于交接手续，文件操作上的不正确， 所以在房屋交接的时候，最好找专业人士把关以规避风险。
  
  
  投资回报率的计算：
  
  成本部分：
  A.      一次性投入 （首付款，装修款， 交接费用）
  B.   每月费用（贷款月付，地产税， 保险， 物业管理费）
  


  收入部分：
  C.  物业增值收入
  D.  每月租金收入
  


  租金收入投资回报率计算：
  (D-B) x 12 月 / A
  (每月租金收入 – 每月费用)x 12月/ 一次性投入  
  
  
  成交的例子：
  我们帮助林先生购买的投资房：
  房间数：    3房2浴
  使用面积：  1000尺
  房屋类型：  独栋屋
  占地：      6000尺
  价格：      $212, 000
  首付：      $70,000 (30%+)
  装修：      $10,000
  地税：　    $220/月(212,000x1.25%/12)
  保险：      $42/月
  租金：      $1850
  
  投资回报：
  (每月租金收入 – 每月费用)x 12月/ 一次性投入  
  ($1,850-$1,022) x 12/ ($70,000+$10,000) =12.48%
  
  如何选择适合您的投资项目,您可以联系我们,咨询我们的投资专家, 我们会帮您分析您的实际情况, 并讲解有关投资的知识.
  对于有明确投资目标的投资者,找到适合的房地产也是不容易的,也许您可以看到上千的房屋,哪个是您要找的? 我们的专业投资团队会在茫茫房产中挑出适合投资的物业提供给您,以便节省您的时间, 也会增加投资的成功率， 这就如同种树选种非常重要，什么样的种子会长出什么样的树，我们为您把关，选出最优质的种子，让您以后收获丰厚的果实。
  我们还会提供看房团的机会, 在实地为您讲解投资房屋的特点, 房屋状况. 您看到满意的房屋后,想拿到房子也是学问,因为时下投资市场非常火热, 一个房子收到20个offer都是很平常的是,要让您在众多投资客中胜出,就需要我们的专业团队帮您包装竞价.
  在后期的地产处理方面,我们有经验丰富,训练有素的Escrow专业人士来帮您监管交接的进程,处理交接文件, 为您严格把关.我们还会帮您出租管理或者协助您出租，真正提供全方位的服务。
  总之,我们不论生意大小,都是以客为尊,我们专业耐心的地产团队为您的地产投资保驾护航,全新全意为您提供完善专业的地产服务.
  
   
  
  旧金山湾区地产投资：http://www.billqin.com/index.php/2011-12-07-08-18-43
  旧金山湾区介绍：http://www.billqin.com/index.php/2011-12-06-04-20-42
  旧金山湾区华人及生活：http://www.billqin.com/index.php/2011-12-06-04-21-16
  地产投资知识及回报率计算：http://www.billqin.com/index.php/2011-12-07-08-18-43
地产投资操作流程： http://www.billqin.com/index.php/2011-12-06-04-25-50
  
  
  联系旧金山地产投资专家 Bill Qin 秦由棕
  电话：(510) 789-7175  (408) 800-5988
  Email: [EMAIL="BillQinRealty@gmail.com"]BillQinRealty@gmail.com[/EMAIL]
  网址：www.BillQin.com
  
作者: Xinxin    时间: 2012-2-29 17:18
标题: 你的例子忽略了贷款利息
我看到12.5%的收益率，吃惊了，好到不敢相信。仔细一看，成本没算贷款利息。

还有，空置率，维修费也没算。
Post by BillQin;3041158
对于非地产专业人士,一般投资取得回报的方式分为两种,可以成为长期投资：
  
  投资回报：
  
  1.靠租金取得回报,这种方式投资者要维持一个良好的现金流,就是每个月的投资总收入高于月投资总成本, 每个月看到有现金进来,投资人会比较放心, 以后房地产市场恢复后, 还有有额外的增值收入.房子出租出去，房客来替你付每个月的费用，如果是贷款买得房子，等到贷款换完的时候， 房子就是你的。 如果是现金买的房子， 那每个月就是净现金流入。  
  
  2.靠增值收入,一般这种投资多在好区, 低价买入,持有一段时间后,等待房子升值再出售,取得增值部分作为回报. 这样的地产一般价格比较高,很难保证每个月的正收入,所以需要有坚定的信念,较强的心理素质, 足够的财力等到收获的时候. 当然,以上所述为两极,还有很多投资是融合正收入和增值的中道投资.
  
  以上介绍的是靠时间来换取回报，如果想快一些取得回报，可以进行房屋的 Flip的短期投资,就 是低价购买房屋，或者说购买低于市场价格的房屋，装修后立刻出手取得回报。 因为周期短，需要对于市场进行分析，控制成本， 预测售价，所以技术含量相对偏高。这类属于靠经验，知识来取得回报， 很多专业人士采用此方式。高回报的背后存在着高风险， 所以刚开始做的投资者还需要谨慎。如果你对短期投资有兴趣，可以加入我们的投资俱乐部， 和我们的专业人士一起完成投资。


  
  个人地产投资的特点：
  
  风险小：长期投资地产的风险较小， 因为土地长期来讲一定会升值的，这是通涨的作用，不动产也是抵御通涨的有利武器
  使用杠杆：投资地产还可以使用杠杆， 用贷款买房来使用投资杠杆
  收益稳定：  规划好的现金流，房子就像是银行给带给你固定的回报
  成本低：    相对于做生意， 投资地产不需要花很多力气，时间去经营，所动用的资金也可以根据投资额可多可少。
  周期长：    长期持有地产的周期较长，动辄数年到数十年
  变现能力差：地产不会像股票一样说卖就卖，需要找到经纪人，合适的买家才能成交。 需要的时间相对长些
  
  风险 ：
  
  风险在于过度使用杠杆， 买在高点之后资金链断裂，或者资金周转有问题需要急于脱手，但市场遇到下跌而造成损失。另外的风险在于交接手续，文件操作上的不正确， 所以在房屋交接的时候，最好找专业人士把关以规避风险。
  
  
  投资回报率的计算：
  
  成本部分：
  A.一次性投入 （首付款，装修款， 交接费用）
  B. 每月费用（贷款月付，地产税， 保险， 物业管理费）
  


  收入部分：
  C.物业增值收入
  D.每月租金收入
  


  租金收入投资回报率计算：
  (D-B) x 12 月 / A
  (每月租金收入 – 每月费用)x 12月/ 一次性投入  
  
  
  成交的例子：
  我们帮助林先生购买的投资房：
  房间数：    3房2浴
  使用面积：  1000尺
  房屋类型：  独栋屋
  占地：      6000尺
  价格：      $212, 000
  首付：      $70,000 (30%+)
  装修：      $10,000
  地税：　    $220/月(212,000x1.25%/12)
  保险：      $42/月
  租金：      $1850
  
  投资回报：
  (每月租金收入 – 每月费用)x 12月/ 一次性投入  
  ($1,850-$1,022) x 12/ ($70,000+$10,000) =12.48%
  
  如何选择适合您的投资项目,您可以联系我们,咨询我们的投资专家, 我们会帮您分析您的实际情况, 并讲解有关投资的知识.
  对于有明确投资目标的投资者,找到适合的房地产也是不容易的,也许您可以看到上千的房屋,哪个是您要找的? 我们的专业投资团队会在茫茫房产中挑出适合投资的物业提供给您,以便节省您的时间, 也会增加投资的成功率， 这就如同种树选种非常重要，什么样的种子会长出什么样的树，我们为您把关，选出最优质的种子，让您以后收获丰厚的果实。
  我们还会提供看房团的机会, 在实地为您讲解投资房屋的特点, 房屋状况. 您看到满意的房屋后,想拿到房子也是学问,因为时下投资市场非常火热, 一个房子收到20个offer都是很平常的是,要让您在众多投资客中胜出,就需要我们的专业团队帮您包装竞价.
  在后期的地产处理方面,我们有经验丰富,训练有素的Escrow专业人士来帮您监管交接的进程,处理交接文件, 为您严格把关.我们还会帮您出租管理或者协助您出租，真正提供全方位的服务。
  总之,我们不论生意大小,都是以客为尊,我们专业耐心的地产团队为您的地产投资保驾护航,全新全意为您提供完善专业的地产服务.
  
   
  
  旧金山湾区地产投资：http://www.billqin.com/index.php/2011-12-07-08-18-43
  旧金山湾区介绍：http://www.billqin.com/index.php/2011-12-06-04-20-42
  旧金山湾区华人及生活：http://www.billqin.com/index.php/2011-12-06-04-21-16
  地产投资知识及回报率计算：http://www.billqin.com/index.php/2011-12-07-08-18-43
地产投资操作流程：http://www.billqin.com/index.php/2011-12-06-04-25-50
  
  
  联系旧金山地产投资专家 Bill Qin 秦由棕
  电话：(510) 789-7175  (408) 800-5988
  Email: [EMAIL="BillQinRealty@gmail.com"]BillQinRealty@gmail.com[/EMAIL]
  网址：www.BillQin.com
   




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