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标题: 我爱我家 ------ 屋主杂谈 [打印本页]

作者: MTL9310 时间: 2012-2-12 20:57
标题: 我爱我家 ------ 屋主杂谈

拥有了屋业，对于我们千里迢迢背井离乡来到北美的第一代新移民来说，它既是我们安家落户的‘定心丸’，也是大多数业主‘安身立命’的‘身家所系’。拥有了住家物业，业主就有了一片属于自己的小天地。然而，当我们既将成为‘业主’或已成为‘业主’时，我们是否问过自己，我们是否准备好了成为一个‘合格的’业主？我们如何才能最有效的管理好自己的物业？我们对物业的每一笔‘维护保养性’投入是否恰到好处？每一项改造翻新工程是否‘物有所值’？有限的资金应该首先用在那一项目？等等。。。。。。

自从十多年前有了自己的住家物业，之前被‘荒废’了十多年的‘建筑木工’本能又被重新‘激活’了。于是开始了第一个我在蒙城装修项目：完成了自家800平方尺地下室的全装修（包括淋浴卫生间，办公室，多功能娱乐厅等）。其间从研习加拿大的‘木框架房屋建筑结构’的建筑规范，到供水排水，照明电路的安全规范，以及多种电动工具安全使用等等。每一步都是一次理论到实践的小小循环。工程完成之时，以往在中国拥有的建筑维修方面的经验也成功地‘加拿大’化了。之后，每每有朋友造访，除了惊奇和恭维之外，就是提出和自家屋业有关的各种各样的问题。有些问题我曾经回答过若干人次。有些问题或许有些讨论价值。开此帖的目的就是抛砖引玉大家一起分享作为屋主的故事，经历，观点，态度，方法等等。。。。

欢迎跟帖。。。。

作者: MTL9310 时间: 2012-2-12 21:02
标题: 杂谈之一：

屋主不可不知的 ‘安居事项’

作为一个住家物业的主人。那些是他须要了解和知道的有关自家物业相关常识？那些又是必须要掌握的‘安居’ 事项呢？以下的关键事项你都掌握了吗？

1．物业的‘配电板’在住房的什么位置？你是否可以很方便的接近（电板前不可以放置障碍物）并关掉总电源？

2．物业的‘进水阀门’（总水阀）在住房的什么位置？你是否可以很方便的接近并关掉总水源？

3．物业每层的‘烟雾报警器’，‘一氧化碳报警器’是否安装在规范的位置？工作正常吗？（每年要进行一次测试，通常十年要更换）

4．物业的地下室（地库）是否有至少有两个可在火灾时用以逃生的对外紧急出口？

对于不同类型的物业还可以列出更多的‘务必掌握’事项。对于热心于了解和学习物业知识的业主来说其实还有更多的相关内容可以学习掌握的。。。。。

作者: jwhayek 时间: 2012-2-23 13:20
标题: 支持楼主，楼主继续
我来学习一下

作者: zulo 时间: 2012-2-24 02:46
提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: MTL9310 时间: 2012-2-25 11:10
买新房与交学费

有了网友的支，俺就有了往下写的动力了。。

话说2001年高科技股市崩盘，投到股市里的银子几经折腾已是所剩无几了。从股市里摔得鼻青脸肿地爬出来已经不知道发财之路‘路在何方’了。。。。。

其实‘路就在脚下’。经历了股市残酷的‘历练’，发‘隔夜横财’的想法基本告终。淡定之下已不敢‘枉论投资’了。收拾了所有的散碎银两，开始有了买房安家的打算。其时，按揭5年期是6%。蒙城房价正值上升‘拐点’（事后诸葛亮，哈）。就这样糊糊涂涂进了房市，现在回头一看，还真是有一点‘投资效益’，目前市价大哟是当初价格的三倍，这是后话。行文至此，忽然想起了前朝圣人的一个经典的唯物主义观点：‘任何事物的发展，都有不以人的意志唯转移的客观规律。。。’。以此看来，面对‘股市专家’‘房市专家’口若悬河一般地‘预测’要三思而后行。

言规正传，还是谈‘房事’（不要误会了，哈哈）。看过了若干旧房和新盘之后，决定买新房。在蒙城买新房的程序我想是大同小异的，不外乎是：看样板房，谈房价，谈装修选项（option），谈按揭（与银行谈），签合同（相当于offer）交定金，然后按工程进度逐步付款，到交房时付完首期。

今天可以在这里和大家一起分享的就是发生在这些锁碎环节里的小故事。

‘样板房’是开发商用来吸引买家的花瓶。样板房的价格是‘房屋起价’加上‘装修选项’的价格之和。开发商为了竞争市场而定出的‘起价’总是尽可能的低，但在‘装修选项’上则弹性很大，不良开发商就在这里可以挖上一个大‘陷井’来对付外来移民和没有经验的准业主。

装修选项内容很多，大致可分成两类：

1．涉及到房屋系统和结构方面的选项。例如，取暖方式；吸尘方式；灯光及电路部置，地库的供水排水布置和预设，等等。如何选择，这是一个很大的话题，留待我在以后的编幅里做专门讨论。

2．涉及到仅仅是房屋内外部的表面装修和装饰。例如，墙面，楼梯，地面才料，地库完成，等等（这个题目也有很多内容是业主可以不断学习和提高的）。

在中国的从业经验和事先也做了一些‘功课’，虽然当时还不太了解北美住宅的‘木框架’结构，但还是对地库平面布局做了一个安排，重点是卫生间的排水和供水按排。当时被开发商要价￥500，虽然后来和其它开发商的要价（￥350）相比被多砍￥150( 但还是物有所值。因为，如果地库表面被水泥覆盖完成后，重新开挖和安装下水管的价格将在￥1500以上)。

相比之下更多的学费是交在了地板和木楼梯的选项上面。当时被开发商忽悠的选了最贵的橡木要外加￥15000。结果交房时发现完全‘货不对办’，才料与当初的样品完全不是同一个等级，除了木纹杂乱外很多上面还有黑色的木节疤痕斑点（明显是等外的廉价品）。于是找开发商论理，开发商坚持说合同上就是用这个才料的（合同中没有写明才料的具体等级，是开发商设下的陷阱）。至此对于奸商如何‘偷工减料’有了终身难忘的理解。另外，本来用了木地板应该相应减去省去的地毯等的才料费也没有，而隔壁的当地老魁却有减免（欺负外来移民呢，这是后来才知道）。再看价格，后来我给客户做的类似工程，才料高出俩三个等级，连工带料一万就基本搞定。

地库装修，也是开发商的‘高利润’推介选项。当时开发商要价二万五完成的地库，其实际一个大通间，没有隔间，没有洗手间，和淋浴。而我2003年完成了一个办公室，一个带淋浴的洗手间，一个多功能的familyroom.材料费总共才八千。假设如果再加八千人工，总共也就一万陆千而已。

因此，买新房一定要事先做好‘功课’，开发商的‘信誉’是以可否与其顺利沟通的关键。明声不好的开发商总是想把工程转给廉价的‘承包商（contractor）’，因此最后的质量就难以保证了。

作者: jun06 时间: 2012-2-29 21:27
楼主写的真好大力支持！
有空的话可否谈谈如何大致鉴别房屋的质量（新房或二手房）谢谢~

作者: MTL9310 时间: 2012-3-3 00:27

如何检查房屋质量？

首先冒昧地更正一下Jun06的问题”如何‘鉴别’房屋质量？“。因为，我认为你其实想问的是“如何检查房屋质量”这样一个问题。这正是验屋师职能和工作内容。

在一个资质合格的验屋师眼里。一个住宅屋业就是一个‘大系统’（house is a system）。这个‘大系统’又由若干个独立的‘子系统’相互交织而成。也就是说，一个住家屋业都是由‘土木工程’；‘给水，排水’；‘电力，照明’；‘供暖’；‘通风’；等功能不同的‘子系统’构造而成。验房师的工作就是依据本的行业协会定出的行业标准（例如：Ｑｕｅｂｅｃ　Ａｓｓｏｃｉａｔｉｏｎ　ｏｆ　Ｂｕｉｌｄｉｎｇ　Ｉｎｓｐｅｃｔｏｒｓ　Ｓｔａｎｄａｒｄｓ　ｏｆ　Ｐｒａｃｔｉｃｅ）对各个功能系统的‘安全性’；‘工作效力’；‘可靠性’；‘使用寿命’等项内容进行检查。然后综合评断，给出一个口头的或书面的报告。这个报告会包含若干细节内容，而不是像有的顾客期望地一个简单百分比式质量结论。

须要特别提出的是：验房师的报告是带有一定‘个性’（ｐｅｒｓｏｎａｌ　ｐｏｉｎｔ　ｏｆ　ｖｉｅｗ）的。对当地建筑结构和发展历史比较了解，由本地系统培训出来的验房师能够使验房报告反映得更为‘客观真实’。

作者: 陈一新 时间: 2012-3-4 23:43
MTL9310这位朋友确实做了很多功课，实属不易，值得大家学习。
有一点疑问，地库的逃生通道，我记得好像是说只有地下室有用作居住用途的情况下才需要的吧。

另外补充一点，配电板的要求是正面3尺以上开阔空间，很多房子都做不到这点。

本人小小验屋师一枚，您说的验屋报告，口头报告是不行的。本地对验屋的大致定义是对房屋可见的、明显的、重大的问题做出检验。至于其他的，类似于房屋状况，修缮预计，细小问题等等细节上的东西，就看个人的工作态度了。

作者: MTL9310 时间: 2012-3-5 23:16
看来陈先生是个严谨的人。不过，据我所知‘验房师’作为一个职业的历史并不长，在大约近几十年的形成过程中，验房结果的‘表述’形式也随之发生了变化，最初的表述就是‘口述’，然后有了现在普遍使用的‘书面报告’，据说蒙城有个很牛验房师morris charney 经常在gazette 上发有关验房的文章，他的验房报告是‘录影带’，验房过程中他是边录影边解说的。谁也说不准以后还会有啥新花样。是吧？

从另外一个角度看。验房报告的‘形式’并不是验房师的工作重点。满足顾客要求的报告形式是这个东西的基本出发点。如果验房的目的是为了房产的交易，那么‘口述’是不可取的，‘书面报告’更为可靠和有据可查。但假如顾客只对自家房产作检验，目的是要作一些维修改造之类的事，请验房师的目的是为了咨询有关维修改造是否合理和安全等等，如果你还要写个‘书面报告’是不是有些画蛇添足啊？

还有一点想要说的是，大多数人只有在买物业交易时会想起要找个验房师。其实，为物业交易验房只是验房师工作的内容之一。除此之外，如果你是一个DIY当你要对你的物业结构等进行改造时，或有多个系统较错在一起，你自己有不是很有把握的话，你是可以请验房师到现场咨询的；如果自家的屋业出了问题，自己又找不原因的话，你可以找验房师；既使你是物业的卖家，为了你的物业更顺利的出手，找个验房师查验一下也可以做到心中有数。

最后，作为顾客来说，要搞清楚请验房师的目的，找到对的人，才能将你手中有限的银两，用得恰到好处。

作者: MTL9310 时间: 2012-3-10 00:47

‘滴水’迷团三则

（一）

几年前，朋友的朋友在圣-劳伦区买了一栋七十年代建的排屋，喜气阳阳的搬进新居不久就开始有了一个心结。原来是每次冲完抽水马桶（二楼）后马桶下方的排水管都会发出‘滴答’‘滴答’的滴水声，而且会持续几分钟。这家屋主是一对上海夫妇，生活习惯也极具‘海派特色’，非常的精致细腻。这滴滴答答的滴水声于是开始搅乱了整个室内的‘小资情调’。身为电器工程师的丈夫，自从成为业主之后，也开始了 DIY。提着电钻楼上楼下查看，就是找不到漏水的蛛丝马迹。滴滴答答的滴水声就像家里即将要‘发水灾’的前兆，搞得业主越来越座立不安。。。。

根据业主的陈述，我仔细查看了一遍。告知以下看法：

1 不用担心‘发水灾’，因为滴水声发自排水管上，管内没有压力。

2 不用拆开天花板去查找发声点。如果真是水滴在天花板上，日积月累上面必定有水的痕迹。同时时常关注一下是否有新的水迹出现，如果有新水迹，立即破开天花板找到漏水点。

3 ‘滴水声’原因分析：这个七十年代的建筑排水系统用的是铸铁管，它的预期寿命大约是五十年。经历了四十多年的使用，它的内壁由于各种原因变得‘粗糙’了。当开始冲水时，某处弯头内管壁顶部粗糙表面会像海绵一样‘吸水’。当冲水过后，暂时留在‘海绵’里的水又一滴一滴地滴落到弯头的底部。于是，就有了滴答，滴答的滴水声。

（二）

也是几年前，王姓业主在Rosmont 区购得一个新建排屋。秋天搬进新屋好不欢喜，但入冬之后，经常会听到二楼隔墙里有滴答，滴答的滴水声。这是一对医生夫妇，因为对房屋事项两眼一抹黑一巧不通，为了省心才买了新房。没想到这新房也会‘滴滴答答的漏水’真是让人闹心。

被业主Call到现场，听完业主的陈述。查看之后发现，原来隔墙里面正好有一根排水系统的通气管直通屋顶，从阁楼上检查并没有发现屋顶有任何的漏水痕迹。于是告知业主以下看法：

1 屋顶没有漏水，可以放心。

2 原因分析：由于冬天室内外温差很大，通气管内下部（室内部分）的废气上升到顶部（室外部分）时，废气中的水被‘冷凝’出来，然后又从通气管内的上部滴落下来，于是我们就听到了滴水声。

（三）

十年前，搬进自家的新屋时，地库还没有装修。冬天来了，地库也就保持在5至10度之间。一次偶尔发现，在冬天的地库里，不论是任何地方开关冷水还是热水，每次关水后，总是伴随着6至7次非常有规律的滴水声。

出于不安和好奇，随着声音一路查到声源。结果发现，声音是由Pexy（现在通用的软塑料水管）水管与固定钉之间的磨察引起的。这是一个地地道道的‘伪滴水声’。就像当红十年的天才文化人韩寒是一个伪作家一样。。。。。

地库装修以后，冬季的的温度设在了15度左右。‘伪滴水声’也就自动地消失了。

作者: chun.tian 时间: 2012-3-18 20:42
我的房子是90年代的，也有滴水，看了这个还是很有参考价值。顶一顶。

Post by MTL9310;3057047

‘滴水’迷团三则

（一）

几年前，朋友的朋友在圣-劳伦区买了一栋七十年代建的排屋，喜气阳阳的搬进新居不久就开始有了一个心结。原来是每次冲完抽水马桶（二楼）后马桶下方的排水管都会发出‘滴答’‘滴答’的滴水声，而且会持续几分钟。这家屋主是一对上海夫妇，生活习惯也极具‘海派特色’，非常的精致细腻。这滴滴答答的滴水声于是开始搅乱了整个室内的‘小资情调’。身为电器工程师的丈夫，自从成为业主之后，也开始了 DIY。提着电钻楼上楼下查看，就是找不到漏水的蛛丝马迹。滴滴答答的滴水声就像家里即将要‘发水灾’的前兆，搞得业主越来越座立不安。。。。

根据业主的陈述，我仔细查看了一遍。告知以下看法：

1 不用担心‘发水灾’，因为滴水声发自排水管上，管内没有压力。

2 不用拆开天花板去查找发声点。如果真是水滴在天花板上，日积月累上面必定有水的痕迹。同时时常关注一下是否有新的水迹出现，如果有新水迹，立即破开天花板找到漏水点。

3 ‘滴水声’原因分析：这个七十年代的建筑排水系统用的是铸铁管，它的预期寿命大约是五十年。经历了四十多年的使用，它的内壁由于各种原因变得‘粗糙’了。当开始冲水时，某处弯头内管壁顶部粗糙表面会像海绵一样‘吸水’。当冲水过后，暂时留在‘海绵’里的水又一滴一滴地滴落到弯头的底部。于是，就有了滴答，滴答的滴水声。

（二）

也是几年前，王姓业主在Rosmont 区购得一个新建排屋。秋天搬进新屋好不欢喜，但入冬之后，经常会听到二楼隔墙里有滴答，滴答的滴水声。这是一对医生夫妇，因为对房屋事项两眼一抹黑一巧不通，为了省心才买了新房。没想到这新房也会‘滴滴答答的漏水’真是让人闹心。

被业主Call到现场，听完业主的陈述。查看之后发现，原来隔墙里面正好有一根排水系统的通气管直通屋顶，从阁楼上检查并没有发现屋顶有任何的漏水痕迹。于是告知业主以下看法：

1 屋顶没有漏水，可以放心。

2 原因分析：由于冬天室内外温差很大，通气管内下部（室内部分）的废气上升到顶部（室外部分）时，废气中的水被‘冷凝’出来，然后又从通气管内的上部滴落下来，于是我们就听到了滴水声。

（三）

十年前，搬进自家的新屋时，地库还没有装修。冬天来了，地库也就保持在5至10度之间。一次偶尔发现，在冬天的地库里，不论是任何地方开关冷水还是热水，每次关水后，总是伴随着6至7次非常有规律的滴水声。

出于不安和好奇，随着声音一路查到声源。结果发现，声音是由Pexy（现在通用的软塑料水管）水管与固定钉之间的磨察引起的。这是一个地地道道的‘伪滴水声’。就像当红十年的天才文化人韩寒是一个伪作家一样。。。。。

地库装修以后，冬季的的温度设在了15度左右。‘伪滴水声’也就自动地消失了。

作者: regal 时间: 2012-3-21 20:32
我的房子二楼卫生间用水以后也会有滴滴答答的声音, 是隔墙里靠屋顶那个位置发出来的. 我推测那个地方不可能是水管, 估计是通气管道. 但是现在天气这么暖和了, 按道理也不会再有冷凝水啊. 而且最近发生的比冬天时候还要频繁一些. 不知道MTL9310兄能否想到会是什么原因呢? 先谢过了. 我的反正也是七十年代的.

Post by MTL9310;3057047

‘滴水’迷团三则

（一）

几年前，朋友的朋友在圣-劳伦区买了一栋七十年代建的排屋，喜气阳阳的搬进新居不久就开始有了一个心结。原来是每次冲完抽水马桶（二楼）后马桶下方的排水管都会发出‘滴答’‘滴答’的滴水声，而且会持续几分钟。这家屋主是一对上海夫妇，生活习惯也极具‘海派特色’，非常的精致细腻。这滴滴答答的滴水声于是开始搅乱了整个室内的‘小资情调’。身为电器工程师的丈夫，自从成为业主之后，也开始了 DIY。提着电钻楼上楼下查看，就是找不到漏水的蛛丝马迹。滴滴答答的滴水声就像家里即将要‘发水灾’的前兆，搞得业主越来越座立不安。。。。

根据业主的陈述，我仔细查看了一遍。告知以下看法：

1 不用担心‘发水灾’，因为滴水声发自排水管上，管内没有压力。

2 不用拆开天花板去查找发声点。如果真是水滴在天花板上，日积月累上面必定有水的痕迹。同时时常关注一下是否有新的水迹出现，如果有新水迹，立即破开天花板找到漏水点。

3 ‘滴水声’原因分析：这个七十年代的建筑排水系统用的是铸铁管，它的预期寿命大约是五十年。经历了四十多年的使用，它的内壁由于各种原因变得‘粗糙’了。当开始冲水时，某处弯头内管壁顶部粗糙表面会像海绵一样‘吸水’。当冲水过后，暂时留在‘海绵’里的水又一滴一滴地滴落到弯头的底部。于是，就有了滴答，滴答的滴水声。

（二）

也是几年前，王姓业主在Rosmont 区购得一个新建排屋。秋天搬进新屋好不欢喜，但入冬之后，经常会听到二楼隔墙里有滴答，滴答的滴水声。这是一对医生夫妇，因为对房屋事项两眼一抹黑一巧不通，为了省心才买了新房。没想到这新房也会‘滴滴答答的漏水’真是让人闹心。

被业主Call到现场，听完业主的陈述。查看之后发现，原来隔墙里面正好有一根排水系统的通气管直通屋顶，从阁楼上检查并没有发现屋顶有任何的漏水痕迹。于是告知业主以下看法：

1 屋顶没有漏水，可以放心。

2 原因分析：由于冬天室内外温差很大，通气管内下部（室内部分）的废气上升到顶部（室外部分）时，废气中的水被‘冷凝’出来，然后又从通气管内的上部滴落下来，于是我们就听到了滴水声。

（三）

十年前，搬进自家的新屋时，地库还没有装修。冬天来了，地库也就保持在5至10度之间。一次偶尔发现，在冬天的地库里，不论是任何地方开关冷水还是热水，每次关水后，总是伴随着6至7次非常有规律的滴水声。

出于不安和好奇，随着声音一路查到声源。结果发现，声音是由Pexy（现在通用的软塑料水管）水管与固定钉之间的磨察引起的。这是一个地地道道的‘伪滴水声’。就像当红十年的天才文化人韩寒是一个伪作家一样。。。。。

地库装修以后，冬季的的温度设在了15度左右。‘伪滴水声’也就自动地消失了。

作者: MTL9310 时间: 2012-4-1 21:10

Post by regal;3062543
我的房子二楼卫生间用水以后也会有滴滴答答的声音, 是隔墙里靠屋顶那个位置发出来的. 我推测那个地方不可能是水管, 估计是通气管道. 但是现在天气这么暖和了, 按道理也不会再有冷凝水啊. 而且最近发生的比冬天时候还要频繁一些. 不知道MTL9310兄能否想到会是什么原因呢? 先谢过了. 我的反正也是七十年代的.

滴水声只是一种不太正常的现象，可能引起的原因会有很多。要找到真正的原因，每个个案会有很大的不同。按您的描述，在脑子里我还不能形成一个清晰的图像，所以不到现场让俺帮您‘想’出的‘原因’，那是会误导您的。

作者: MTL9310 时间: 2012-4-1 21:12

浴盆历险记-----漏电惊魂

  新屋落成，举家侨迁，梦想成真，好不俠意，如此快乐时光人生并不常有。

  侨迁之日当夜，业主家中18 岁的大家闺秀，冲凉刚刚进行到一半，忽然脚底感到一阵发麻，以为电线漏电发生，吓的赶快从浴盆中跳将出来。。。。。这不是什么电影片段，而是发生在邻居家中的真实往事。由于这家邻居原本有些熟悉，我的买房经验使他受益良多，从看房和买房的整个过程都是以我的屋业为蓝本，所以房型结构都相同。没想到的是处处小心羽羽，还是有防不甚防的意外状况发生。作为最好的参照系，邻居问俺是否有类似状况。在得到否定的答复后，俺被请去‘现场观摩’。

  因为现场即不带电外观也没有任何异样，所以只好穿胶鞋站到浴盆里‘直接体验’。刚开始站进去也并无异常，只几分钟后脚下突然一阵发麻，仔细体验下来好似一种‘机械振动’带来的感觉，而且有一个中心点。当俺想更仔细的探究一下时，‘状况’突然又完全消失。几经反复，发现这种状况有‘周期性’规律，于是想到了可能与‘热泵’有关。

  进一步的查验发现，浴盆的位子处在‘热泵heat pump’与 ‘电热风炉（electic furnace）’ 之间.因此热泵的‘导管’必定要‘路过’浴盆旁边（至于为什么？有性趣的可以去了解一下热泵，风炉，与通风系统的安装方式和功能的关系）。而且， ‘状况’的确与热泵运行同步发生。于是俺当时的判断是：热泵的导管触到了浴盆的底部。

  ‘病因’基本找到了，业主非常脑火，摩拳察掌要找开发商论理。找开发商论理其实是件劳民伤财的事，除非你有死打烂缠的精神和时间与他们周旋。心平气和之后，业主问俺有何其他办法。俺给的答案是：问题不是太严重，除了精神上和心情被瘙扰外，各项功能不受影响。解决方法也不太复杂，破开墙板，在导管与浴盆的接触点上垫点软才料即可。

  业主考虑再三，还是决定自己动手搞定。当俺们打开墙板后，发现本应该有保温层保护的热泵导管居然是赤裸裸的随意的从夹墙里穿过连个固定卡口都没有。正是因为这个原因才使导管碰到了浴盆底部，引出了那个让业主不甚繁脑的状况。可见即使是新房也不是百分百满意保证，无良开发商的偷工减料真是无处不在。。。。。

  由此想到，有意买新房的朋友，最好是跟随建房的进度，每一步都作个inspection。如有疑问可立即质疑开发商，喊停工程进度。作为非专业人士此举有些困难，但几十万的投资，即便是花些小钱请个专业人员把关或许也是一种有价值的选择。

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