蒙城华人网

标题: 2012房价讨论贴，欢迎地产经纪加入，不过请先声明 [打印本页]

作者: 风华正茂 时间: 2012-3-5 19:47
标题: 2012房价讨论贴，欢迎地产经纪加入，不过请先声明
对于2012年的蒙城房价，根据银行的报告，基本持下跌的观点，个别观点认为要下跌近20%。而一些地产相关机构的报告乐观得多，基本持稳中有升，或小幅调整的论调。
我不是专家，也与地产经纪无关，所以个人认为，房价除个别区域内应该有相当规模的下探，观点如下：
1 中国移民数量下降很多，从教车教练和热点区域的租房的情况可以看到国人登陆近期有很大幅度的下降，其它族裔不清楚，对很多深受华人欢迎的地产热点区域（主要是学校区）房价的提升有很大的抑制作用。
2 魁北克经济已经沦落成加拿大倒数第二发展的区域，增幅和绝对增长已经倒数。国家邮报有专门的报道，这是根本性的原因。
3 蒙城经济持续走低，省府，市政府毫无廉耻的增税造成岛内生活成本增加，外迁人口持续增加。从杂货店从东区到Laval等各区域都呈现明显的销售萎缩，而且已经持续一年了，固然有大店延长营业时间和持续有关，但实质性的原因还是经济本身不景气造成，想必店主们心知肚明，地产经纪们比我们更清楚。
4 地产交易的改革，一些低交易费用的方式造成房屋交易成本的降低也会对房价的走势有影响。
5 天下没有只增不跌的东西，供求曲线的此消彼长是起作用的，地产增加了已经超过10年，已经超过了正常经济周期的运行，必定要调整。美国已经跌了好几年，加拿大真的能成世外桃源，我不太信。
从一些朋友的反馈来看，当然只是感觉和小部分数据，没有说服力，只是列在这里供大家参考：南岸因为交通问题一年前就开始下降，Laval 近几个月有几千到一万的下调，有的是有价无市，实际交易价格下降很明显。不知道这是季节性因素还是市场真的在走低。

欢迎大家交流。

作者: montreal99 时间: 2012-3-5 20:23
但政府的低利率在这个地方，吸引很多人买房子。至少一，二年，Montreal房地产应该比较平稳；但大涨应该不可能。出租房，日子应该不好过。
感觉加拿大政府也在赌，现在经济不好，用低利率吸引买家。等经济好转，适当提高利率，市民应该接收。但谁也不知道这次经济危机持续多久，如果长时间的疲软，加拿大政府没有救命的办法，到时候，感觉加拿大应该比美国更糟糕。2011年经济下滑，感觉比2008猛烈多了。

大家有没有这种感觉，2012年早上，高速堵车没有以前厉害了，为何？ 100%更多的人失业了

作者: 风华正茂 时间: 2012-3-6 07:40
确实，2011年的经济下跌感觉比08年严重很多，搞不懂为什么，向来美国一感冒，加拿大就打喷嚏，而这次美国病重，加拿大挺了好几年，去年才开始走美国的路。如果真是那样，房价下跌20%应该是保守的估计，而实际价格好像还不是那么回事。真的向有些文章分析的那样，来自国内的热钱支撑着地产市场？温哥华是这样，蒙特利尔也这样？

Post by montreal99;3055127
但政府的低利率在这个地方，吸引很多人买房子。至少一，二年，Montreal房地产应该比较平稳；但大涨应该不可能。出租房，日子应该不好过。
感觉加拿大政府也在赌，现在经济不好，用低利率吸引买家。等经济好转，适当提高利率，市民应该接收。但谁也不知道这次经济危机持续多久，如果长时间的疲软，加拿大政府没有救命的办法，到时候，感觉加拿大应该比美国更糟糕。2011年经济下滑，感觉比2008猛烈多了。

大家有没有这种感觉，2012年早上，高速堵车没有以前厉害了，为何？ 100%更多的人失业了

作者: 风华正茂 时间: 2012-3-7 09:38
我一直很困惑，蒙城经济形势近1年多持续走低，要不省府、市府这么加税干什么？税收来源在减少才是。而另一方面房价居高不下，怎么也不符合经济规律，虽然部分地区有所回调，但总形势还是没有非常明显。这种支撑市场的力量究竟来自于哪里？
困惑中，求教于各位。

作者: ren2008 时间: 2012-3-7 14:19
早上感觉还是挺堵的。

即便失业，不是还可以拿进一年的EI吗。后果不会马上显现。

作者: 大汉天生 时间: 2012-3-7 21:46
标题: 哥明人不做暗事，我就一卖房的，一直觉得华人对地产的认识有些误区。
一、首先要预测房价的短期趋势是件费力不讨好的事，须知不管是地产牛市还是地产熊市：同样的房子，房价在不同的月份都会有起伏波动。至于长期趋势，除非魁人党上台后推出自杀型政治经济政策，蒙特利尔肯定是涨；
大蒙地产局刚录得蒙特利尔2月总销售1，654间，环比增7%；single family均价涨10%至373，250;condo均价涨2%至254，200;plex均价涨7%至440，000；请看链接：
http://communications.centris.ca ... IGM_2012M02_ENG.pdf
二、误区一：买自住房过多考虑房子的投资性而忽视了自身的需求。其实，如果自住，只要能跑赢大盘即可，反正换房时贱卖贱买，贵买贵卖，除非你搬走；
误区二：不做地产相关行业，却过度投资地产市场；
误区三：过分相信甚至迷信个体既往经验。

作者: ren2008 时间: 2012-3-7 23:03
有人说中国房市热是因为经济不好，闲钱无处可去。加国房市火，是否也原因相同？

作者: IVYPU 时间: 2012-3-8 21:20
这样的话，不知道今年适合不适合买房呢？不会买了房子后房价就开始下跌，那不是很亏吗？

作者: zulo 时间: 2012-3-9 03:00
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作者: marylee123 时间: 2012-3-9 10:08
过年的时候去了一趟florida，那里的类似地段类似面积的房价是Montreal的1/3 甚至1/5，而且那里的各种生活用品也比这里的便宜，但是那里的工资水平好像不比我们这里低，不知道为什么好多人总说montreal的房价是合理的。
有人拿多伦多和温哥华比，温哥华的气候我们没法比，加上中国的富人都到那里了，炒高还可以理解。多伦多的房子贵很大一部分原因是因为那里的房子建的都很大。看看montreal的独立屋，3卧室的面积大都在1500sf左右（+/-200），到2000SF的寥寥无几，而多伦多的房子，动不动都2000sf多，而且那里的工资水平比我们高得多，所以我觉得montreal的房价会降的。
PS：以上只是个人观点，希望不要影响一些要买房的同胞（我自己有房子，但是我觉得而且也希望房价降下来）。

作者: 风华正茂 时间: 2012-3-9 10:40
前些天NATIONAL POST刊登过一篇文章，探讨了加拿大人一生平均要换房5到7次，这造成了很大的损失，也就是说财富在不断更新房产中不断的被消耗，文中曾举例一个10年内30万涨到40万的房子，也许看着每年有3%的增幅（蒙城增幅要大于这个），但实际上仍然是亏本的，发生的费用诸如给Agent的费用，税费，搬家费等等，具体我记不清了，最后的结果是赔钱。
本人不是业内人士，不知道这个算法的正确与否。
我想知道大家可否由近半年的房产交易的例子，用具体事例来看房价走势能更有说服力，尽管这样取样方式不是很科学，话说回来，我们不是专家，只要有点感觉就好了，如果片面追求科学性，可能隐藏的误差恐怕更影响结果。

作者: FUJJJ 时间: 2012-3-9 11:30
现在钱不值钱了，虽然不像中国，但也在贬，燃油也涨涨中，那有不买的。

作者: poplaryang 时间: 2012-3-9 12:54
标题: 2012房价 - 你必须为自己作出选择最好的形式
我们在2002年移民时只有3人，我们租一个3半700元在Atwater;后来，我们有第二个孩子;母亲帮助 --- 5人，3半是太小了，我们按揭20wan buy bangalow; 支付按揭1000元每月，但3间卧室和大客厅;;
所以- 你必须为自己作出选择最好的形式

作者: ren2008 时间: 2012-3-9 13:58
好像油价跟着加元涨跌

作者: 大汉天生 时间: 2012-3-10 17:41
标题: 屁股决定脑袋
误区四：屁股决定脑袋。如果买了南岸的房，那肯定得把南岸捧成人间天堂，哪怕桥再堵，也是暂时的；买了西岛的房，那肯定得狂推西岛环境优美，哪怕对着大烟囱，那也是就业机会多。一句话，在北美澳新市政选举真没必要——如果那里有华人移民置业的话，选房最好的那位华人即可！

作者: woshizhu 时间: 2012-3-10 22:11
空军唱空房价~

我10年年初26万买了DT的房子，现在外面挂牌32万。现在是每个月1450块出租出去。

11年年中又买了套自住，舒舒服服过日子。

作者: marylee123 时间: 2012-3-11 09:19

Post by woshizhu;3057431
空军唱空房价~

我10年年初26万买了DT的房子，现在外面挂牌32万。现在是每个月1450块出租出去。

11年年中又买了套自住，舒舒服服过日子。

挂牌价格32万不代表能卖32万，通常能还价5-10%呢，减掉4%+tax的中介费，买房和卖房的公证费，买房时的欢迎税，学校税和地税，condo fee（我估计26万买不了house），两年来贷款的利息，算算能剩多少呢。
假如不卖房来计算收益，为了方便计算，假设26万全部是贷款，买房的公证费和欢迎税不算，算算房租-利息-地税-学校税-condo fee，还有这套房子买回来之后有没有空置几个月（空置的时候没有租金但是贷款还是要还的），算算你一年的收益。
或者26万全部一次付清，（算算房租-地税-学校税-condo fee）/26万x100%，看看这个数字有没有5%。
我上面的计算没有包括可能存在的维修，算完之后就明白你是真的赚了还是白折腾
其实26万能在美国买两套租金在1300左右的房子。

作者: Pureman 时间: 2012-3-11 10:26
标题: 米国买房很有米哟！——说得咱也很心动涅
咱是加拿大居民，能贷款吗？税费怎么算？如何管理？听说还有HOA费?另外，貌似florida的灾害性气候也挺多的？

作者: 风华正茂 时间: 2012-3-11 16:26
如果你在美国没有信用记录，你贷款的可能性很小，除非大额度的首付。
而且，美国房价下跌甚至出现了1美元的房子，看着是很诱人，但你对这个房子一无所知，要知道如果房子很破旧，你需要修缮，如果是有什么历史性质的房子，你连拆都不行，只能维持原样。而且各地税负不同，有的地方达到3%以上，这个陷阱非我们外人能了解。退一步说，仅价格优势，你敢住或买么，就像Montreal Nord有些区，房子真便宜，你敢买么，我知道有个新移民落地不久就在上述地区买了一套连排别墅，后来到St-laurent 的朋友家做客，他奇怪问你们房子窗外不装铁栏格么，朋友曰，不需要，这里很安全，而这位新移民房子就必须有铁网，周围住宅也有，后来了解多了，后悔不迭，想卖，赔钱都没有人要。

Post by Pureman;3057601
咱是加拿大居民，能贷款吗？税费怎么算？如何管理？听说还有HOA费?另外，貌似florida的灾害性气候也挺多的？

作者: 风华正茂 时间: 2012-3-13 09:27
根据有关的报道，魁省即将成为加拿大最穷的省份，而且是增长率最低的省份。我奇怪房价过去疯长的根据在哪里？现在这种经济状况，房价下滑趋势已经出现，那么，什么时候什么幅度的调整呢？

作者: marylee123 时间: 2012-3-16 19:52

Post by 风华正茂;3057750
如果你在美国没有信用记录，你贷款的可能性很小，除非大额度的首付。
而且，美国房价下跌甚至出现了1美元的房子，看着是很诱人，但你对这个房子一无所知，要知道如果房子很破旧，你需要修缮，如果是有什么历史性质的房子，你连拆都不行，只能维持原样。而且各地税负不同，有的地方达到3%以上，这个陷阱非我们外人能了解。退一步说，仅价格优势，你敢住或买么，就像Montreal Nord有些区，房子真便宜，你敢买么，我知道有个新移民落地不久就在上述地区买了一套连排别墅，后来到St-laurent 的朋友家做客，他奇怪问你们房子窗外不装铁栏格么，朋友曰，不需要，这里很安全，而这位新移民房子就必须有铁网，周围住宅也有，后来了解多了，后悔不迭，想卖，赔钱都没有人要。

RBC在美国的分行可以帮加拿大居民贷款，不过肯定比在加拿大本地买房贷款更麻烦，所以最好是有现金或者是自住房作为抵押（home line of credit),在美国那边一次付清。当然买房前要自己做好工作，查查感兴趣的地方的reputation,犯罪率，学校，税率，物业费，头一两年是否可以出租以及类似的房子租金是多少等等，虽然说“一分价钱一分货”不一定正确，但是贪图便宜可能真的会吃亏。一套15万的房子租金能拿到1.5-2千/月，而且访客还会按时付房租，但是一套5万的房子未必能找到500/月而且能按时付房租的人，而且太便宜的房子所在区一般不好，还有可能被破坏，还要花钱维修。。

作者: marylee123 时间: 2012-3-18 14:55

Post by Pureman;3057601
咱是加拿大居民，能贷款吗？税费怎么算？如何管理？听说还有HOA费?另外，貌似florida的灾害性气候也挺多的？

RBC的美国分行可以贷款。
迈阿密那边的税率2%左右，拉斯维加斯的更低。
可以找经纪帮你找访客，comission是一个月房租，也可以找专门的物业管理公司，大约收取10%的房租。好多CONDO的CONDO ASSOCIATION在你租房前要查方可的credit以及犯罪记录，还有好多房子头一年或者2年不准出租，所以买之前要查清楚。
HOA一般是condo和townhouse每月收取的费用，费用一般包括公共卫生，垃圾清理，保险，电视，网络，电话，游泳池和健身房维护等，根据房子的大小，新旧和包含项目的多少会有差别，但是整体都挺高，1000SF的房子HOA400-500很正常。
FLORIDIA的房子一般都有这个灾害性气候保险。而且感觉那边的房子建的质量挺好的，在迈阿密海边（最容易受灾害影响的地方），有些公寓都上百年了，60年以上芳龄的公寓多的是。

作者: 风华正茂 时间: 2012-5-2 22:23
挺长时间只潜水，没有冒泡了。
报告大家好消息，房价开始扭头朝下走了，不过要买房的还不要着急，这个势头刚开始没有多久。CBC昨晚的新闻中专家保守估计在10到15%，公寓跌幅最大。而且央行政策调整，狠狠打击了炒房，这下有好戏看了。看来满街插满卖房牌的时刻要来了。专家估计利率从1%（拆借利率）升到正常的4%，估计有上百万人破产。当然，不是马上从1到4，利率是慢慢起来的。
根据过往的历史来看，低利率过后就是高的吓人的高利率，不信的看看过去40年利率变化。好像网上有人发过曲线图。
总之，专家的说，崩盘的不会（谁知道呢？！），下行空间大大的。

作者: bluelan.ca 时间: 2012-5-21 13:33
标题: 现在是卖房的最好，最后机会了。过了下个月 5年 2。99% 期限后更难卖。
现在是卖房的最好，最后机会了。过了下个月 5年 2。99% 期限后更难卖。
炒房高手们，是不是？

作者: mtl139 时间: 2012-6-4 15:50
如果买房是为了自住，能承受还是买吧，特别是有小孩的，早买早享受，没什么好等的。跌又如何，跌了就一定涨不回来了？再说既然自住，涨跌和你有什么太大关系，跌了地税还可能可以低点。08年那批唱空不买房的，现在更买不起房了。

作者: Howcome 时间: 2012-6-17 21:27

Post by mtl139;3099825
。08年那批唱空不买房的，现在更买不起房了。

作者: happybird 时间: 2012-8-14 12:46
如果PQ上台，蒙城的房价就不好说了。

作者: FUJJJ 时间: 2012-8-14 21:34
如果PQ上台，起码房价跌30%。

作者: mao878 时间: 2012-9-23 09:34
租金与房价是正相关的。

房价正常的小幅波动是可能的，但总体趋势还是上涨的。

再说，这里炒房的是少数，大多数人是自己住，假如房市疲弱，人家为什么要卖房呢？（难道低价卖房，然后再高价租房）？

房价还跟城市与地段密切相关。

假如 Montreal 真的有一天民不聊生，大量失业，Mortgage断供，大量人口迁走，那么就算房价跌了，今天指望低价买房的看官，估计也是覆巢之下安有完卵，也不会在一个像美国Detroit那样的废城里买房。但 Montreal 作为加拿大第二大工商业城市，怎么可能出现类似状况呢？　

今天不少人期望 Montreal 再次出现类似 2000年前后房价因魁独大跌，然后低价买入，再享受高增值的“机会“。可是机会往往只出现一次，如果再次等待相同的机会，就像守株待兔。

作者: mao878 时间: 2012-9-23 10:25
Florida 的人口分散, 相对地广人稀，自然房价（地价）不高。

另外其工作机会及种类比较少。

美国这次经济危机，房价受影响的主要是地广人稀、中小规模城市、城镇。

人口较密集的大都会，房价依然坚挺。

Montreal 是个都会，不是一个省或州。

如果从一个省或州的角度，房价在经济不景气时，会下调。

Post by marylee123;3056667
过年的时候去了一趟florida，那里的类似地段类似面积的房价是Montreal的1/3 甚至1/5，而且那里的各种生活用品也比这里的便宜，但是那里的工资水平好像不比我们这里低，不知道为什么好多人总说montreal的房价是合理的。
有人拿多伦多和温哥华比，温哥华的气候我们没法比，加上中国的富人都到那里了，炒高还可以理解。多伦多的房子贵很大一部分原因是因为那里的房子建的都很大。看看montreal的独立屋，3卧室的面积大都在1500sf左右（+/-200），到2000SF的寥寥无几，而多伦多的房子，动不动都2000sf多，而且那里的工资水平比我们高得多，所以我觉得montreal的房价会降的。
PS：以上只是个人观点，希望不要影响一些要买房的同胞（我自己有房子，但是我觉得而且也希望房价降下来）。

作者: marylee123 时间: 2012-9-24 16:23
我觉得迈阿密的城市规模和人口是远远超过montreal的。

作者: marylee123 时间: 2012-9-24 16:29

Post by mao878;3152444
Florida 的人口分散, 相对地广人稀，自然房价（地价）不高。

另外其工作机会及种类比较少。

美国这次经济危机，房价受影响的主要是地广人稀、中小规模城市、城镇。

人口较密集的大都会，房价依然坚挺。

Montreal 是个都会，不是一个省或州。

如果从一个省或州的角度，房价在经济不景气时，会下调。

迈阿密是国际大都市，其城市规模和人口是远远超过montreal的。

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