买还是租

harry6 · 发表于 2010-4-3 08:06

本想买一condo，我开始犹豫了。现在到了租买倒置的时候。那些拿浮动低利率玩的人，一旦利率上升，生活中一有风吹草动，就玩玩。到那时，持币不动的人就可以捡破产房了。我算了一下，前几年condo虽然涨，但没有出现现在的租买居住成本倒挂。假设现在你０首付贷款买个condo出租，你立马就赔钱（别告诉我你玩浮动），别指望别人帮你还本。
我查了相邻的一栋condo楼和一栋出租楼房的政府估价。出租房有５２户，整栋楼评价才１００多万，平均每户4.2万。住condo，政府按１０几万跟你要钱; 住租房，比这低不止一半。这是来自政府税收上的成本。要是没有大的人口增长，或者没有经济的高成长，房价再涨就没有支撑，而且这种支撑必然表现在房价和租价的增长速度一致上。健康的市场，至少应该是租和买的居住成本平衡。要是这种倒挂一直存在下去，当租客就是最好选择。
还是这两栋楼，condo里的一个小四半，同时喊着卖或出租，卖价２３万，租金要价１１５０。更漂亮的出租楼，一个四半只租８００＋电。

当然，买了房后，住房成本基本就固定住了，过若干时间，租房成本就会追上来。但是我觉得，目前再进入，不是最佳时间。现在经济周期越来越短，也许还没到租房成本追上来的时候，入场时机就到了。
定义：居住成本＝房贷利息＋税＋condo费.

harry6 · 发表于 2010-4-3 10:11

刚查了我过去住的出租楼的政府估价，１１３套，平均每套4.8万。这就是为什么我那个税单才6百多。如果是买，政府要拿走２０００左右。这也说明，相对与小房东，大房东们有更大的利润空间。

harry6 · 发表于 2010-4-3 11:55

Post by lilyy;2532476
是买还是租，一个关键问题，以后能不能经年收益１０%左右的增长的价格卖出去。
如果卖的出去。你现在虽然花钱了，但还是可以的。
如果收益率低。就不合算了。

一个房子2002年卖10万，现在卖23.9万，年复利11.5%。８年间翻到2.39倍。大家算算看，房租在8年间涨了多少？以前是贷款买房的成本大于租房成本，现在倒挂了，除非房租也猛涨才能推动房价。如果按几年算，可能现在买ｃｏｎｄｏ的人要为以前的卖主买单。如果按几十年计，通胀的结果可以证明现在买房还是合算的。
说的几十年，假如你现在吃定一个房东，每年涨2%的房租。你买房，每年按新评估价交政府1.5%，还要交condo费。condo费最便宜也得0.5%，(1.5%+大于0.5%)>2.0%，所以到头来没占到便宜，还失去房客能享受的服务。
当然了，时间越长，你需要还的本金越少，利息也就越少，好像你的成本降低了。其实，这是你忽略了自己的钱的机会成本。你租房，可以用付房贷的钱做其它投资。
如果钱多，也不计较资金的机会成本，或者按定期一年的利息看你的钱的利息，你现款买入还是合算的。

如果富裕，买高档地区的ｈｏｕｓｅ，图周围环境好，这另当别论。

据说几十年来魁省的房地产增值率是％４点几，最近几年的11.5%太疯狂了。不知道以后会怎么样？欢迎大家讨论。

harry6 · 发表于 2010-4-3 13:01

Post by silvercosat;2532570
:confused:

大家算算看 Feb. 10: Downtown， 2006年建4 1/2 Condo，水泥结构,2卧房，1厅,1+1卫生间，1室内车位，1 Locker, 电取暖，空调，电梯，近中国城，地铁，大学，位于10楼，景色绝佳，Condo费(包热水)$242/月, 地点： 88 rue Charlotte, H2X 4E2卖掉$32万(三月/10)
***实际上老外挂牌相似 condo 在三月/09,23万我查了.

大家看涨九万,你说你应出手?

一年涨39％
在中国买房和在加拿大买房一个很大不同，就是有ｍｕｎ和ｓｃｈｏｏｌ税。其实就是原则上是消费税－住得好，交得多。政府的１万块不是白给，是培养税源。你去租房，政府就得的少了。
前面我列了大房东一套房的政府评估价，不到５万，按这个收税，是对租房者（也就是穷人）的让利。
长期持有的炒股人，不会在股票飚升时入场，房市也应如此。租房市场是房产市场的一面镜子。通货膨胀是永恒的，但是，很可能目前的价格飚升需要一定时间来消化。
中国的房地产飚升，其实是大家对通货膨胀的预期。当大家都用买房对付通胀的时候，可能就会过度，过了度就需要时间消化。投资要远离大众，可能用到房地产也是适用的。

harry6 · 发表于 2010-4-4 16:29

Post by yesky321;2532695

你要论租金，国内2,3百万的房子，租金才2,3千。而且还在涨，这个泡沫破不了。因为有钱的人手上有个好几套，没钱的人就要全家老少都搭上为了一个房子苦一辈子。

在房地产问题上，现在要查银行，恐怕有一大批人要座牢。空手套白狼。

harry6 · 发表于 2010-4-9 09:41

谢谢网友的讨论！我最后还是买了一个便宜的、小的。毕竟有使用的需求。再有，我在别的地方看到一句话：“大萧条后必有大通胀”。印钱的速度不低于生产发展的速度，通胀就会继续。房产价格是难以通过技术进步降低的。

harry6 · 发表于 2010-4-9 13:53

还有个邻居的问题。
买房的人相对年龄大点，素质一般要高点。有个晚上，我和LP去了要买的房所在的那条街，有的出租楼很热闹，而我考虑的那栋楼静静的。LP说，要是租房住，来个又敲镙又打鼓的如何办？这让我想起以前在一个地方租房住，楼里住了一个年轻人，ＴＭＤ逼大家听他的打击乐。因为别的原因，我要搬走，头天他的客人的车占了搬家车的位置。头天晚上我去交涉，他说很快就开走。第二天，搬家车来了，我去砸门才慢慢出来开走，足足耽误了我十来分钟，那就是几十$，到哪里讲理去？

harry6 · 发表于 2010-6-14 21:00

刚收到房东的“petition”，准备把一个出租楼变成condo。这印证了我的买租倒挂，当房东不如卖condo。
没买房的可以休息休息，现在是房价峰值期，不要希望前几年的涨势继续。