Admin5

星岛资料图

　　关于Joint Tenancy和Tenants in Common

　　如果你会与配偶或其他人一起置业，必须要决定如何联名持有物业，可以采取联权共有(Joint Tenancy)或分权共有(Tenants in Common)形式。你在作出决定前，首先了解这两个选项之间的主要区别非常重要。
　　在分权共有的联名方式下，同一个物业的拥有者可以拥有相同或是不同份额的产权。任何一个持有者都可以将自己的份额转让给别人或是作为遗产留给其指定的受益人，也就是若其中一名业主逝世，可以把自己持有的那部分物业，留给他们选择的任何人。

　　在联权共有，每个物业持有者拥有这个资产的同等份额，在这种联名方式下，有生存者权利原则（survivorship），意味如果两名业主是联名业主，其中一人死亡，他们的业权会自动转移给仍然在生的联名业主。他们不能在遗嘱中把物业留给任何人。以联权共有方式持有物业，可以享受某种税务优惠，因为它可以减少遗产税。

　　David Ramnarine和他的同居伴侣Meera Ragoo，在2007年9月一起买入密西沙加Eighth Street 840号的住宅，以联权共有方式持有。David在2010年7月去世，根据生存者权利的原则，他的住宅业权自动转移给Meera。

　　然而，David的母亲Joyce Ramnarine提供了一份据说由David在2009年签署的同意书，他在文件中称，他是受托为母亲保管所有物业。Joyce声称，同意书破坏了联权共有，因为这证明David从未意图仅仅与Meera持有物业。Meera称，她从没有被告知有关协议，并指文件在David去世后才制造出来，签名属于伪造。而该协议从未被登记在物业业权中。

　　为了找出此案的答案，法官须研究联权共有一旦建立，是否可能把它打破。

　　1987年，在Horne对决Evans的案件中，一对婚姻不愉快的夫妇以联权共有方式，持有自住物业。丈夫在去世前不久，瞒著妻子，把自己拥有的物业业权部分转让给自己。他这样做是为了尝试打破联权共有，以便可以把他的业权留给其他什麽人。此举之所以打破联权共有，原因是联权共有一个重要元素，就是你和你的伙伴同一时间在物业上获得利益。透过把物业转移给自己，现在从技术上说，你在不同时间获得物业利益，这样就打破了联权共有。尽管这个概念难以理解，不过在安省，是允许把物业转让给自己的。

　　但是，根据安省家庭法，任何人不能未经配偶的同意，出售或转移自己拥有的家庭住所业权部分。Horne的妻子以此为依据质疑转移业权，称她未给予准许，不应算数。法官并不同意，认为如果是省法律所允许，人们应该享有改变业权方式的权利。

　　研究过以往的案例之后，法官J. Seppi在2011年7月20日作出裁决：没有证据合理地支持Joyce的主张。David在去世前仍与Meera一同生活，亦无証人见証David签署协议书。法官指出，在David死时，他和Meera仍然是联名业主，所以Meera继承了David的物业业权。

　　此案的真正教训是，在同意以联权共有方式持有物业之前，你要明白这中间的因果关系，那样就不必在改变主意后试图找方法去打破。

（本文作者Mark Weisleder为多伦多地产律师）））

gchen_

写回复...