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什么样的楼花不会跌
2012-03-01 04:20:51

夕子

没错，又到了遍地绽放的楼花季节了。
几乎每个星期都会出来几个楼花，有一些是上年的尾盘，开发商将一些小心翼翼保存下来的楼层精心拿出来，配合各种各样的优惠政策，譬如：首付从20%减到15%或10%，个别的甚至只需5%；一些大户型附送PARKING/LOCKER之类；现金折扣等等。有一些是很多人翘首以盼很久的黄金地段的新盘，以好地段、好方位夺人眼球。
在这么多DOWNTOWN的楼花里面，眼花缭乱。光2011年一年就差不多出了将近100多个楼花；今年从开年到现在也出了几十个楼花。都说楼市过剩，房价会跌。有个别耸人听闻的流言说房价会跌20%。究竟是否是真的？无人知晓，但是房市过剩这个说法，有没有可能？
我想说，有这个可能。但是，绝不会出现在需求量大、一房难求的区域。尤其是周边租房市场火爆大家排着队等房源，周围社区高尚、只租不卖的那种Apt比较少或者没有的区域。
什么样的HOUSE不会跌？
虽然我们这篇讲的是楼花市场，买什么样的楼花才稳妥、心安睡得稳。但是市场一脉相通，有必要我们先来看看楼花的老大哥——HOUSE市场。
House市场的历史比楼花悠久很多，故事也很多，更加有说服力。
对于HOUSE来说，需求量大，一房难求会出现在具备两个因素的地方：GOOD SCHOOL ZONE AND GOOD NEIGHOURHOOD；也就是好学区和好社区。
有份好工作、大部分都是双职工、家庭已经脱离温饱问题步入小康。这些都是注重子女教育的家庭主要特点，这些家庭一般来说年均的收入水平会高于地区的平均水平。收入上去了，周边的社区安全、治安以及整体居民素质都会相应提高；延伸开来，周边的社区环境也都有很大提升，道路清洁整齐、家家户户的前院草坪修剪得整整齐齐，邻里之间和睦文明，小朋友也都上进；这样的好社区好学区，试问谁人不想进入呢？可是一个社区的地皮有限，所建的房子也有限，对于一个好社区来说，相对流动性卖房率也比较低；所以好社区总是会出现房子供不应求、一房难求的状态；不论是淡季旺季，总是卖的很快；请问这样的社区，房价如何不坚挺，如何会一落千丈呢？
什么是CONDO不会跌的决定因素？
看过HOUSE,我们再来看看CONDO市场。
对于CONDO来说，一房难求会出现在两个因素的地方：金融区和大学区。
当然如果靠近地铁或者门口有STREET CAR，也是一个优势，但不是绝对的；多伦多地铁那么长，沿途的社区好坏掺杂，有贫困区也有富人区，所以不是靠近地铁就是一个保证房价坚挺的决定因素，充其量算是一个锦上添花。但是，金融区和大学区，是王道。
在这里我们强调的是DOWNTOWN的情况，不要拿YORK大学的情况来讨论，它不是在市中心，另外，那里的区的治安情况和周边社区的环境，在多伦多也算是一朵“奇葩”。回到DOWNTOWN CONDO的情况，首先我们看大学区；即使在经济危机来的时候，人总得上学，学源是非常稳定而源源不断的；所以大学区的周围，首先租客不缺，非常好租；金融区的话，好卖，很多DOWNTOWN 的白领上班族要买房子，最好离自己的公司近，节省坐车的时间。好租和好卖加一起，这就是值得投资的地段。也是房价坚挺的关键决定因素。
另外夕子反复强调的一点是：这个楼盘必须有过人之处和别人无法比拟的独特优势。譬如说前方基本无遮挡，可以看到湖；但是前提条件是，不仅可以看湖，交通一定要方便，最好楼下有STREET CAR,否则每天开车1个小时再塞车半个多小时，这样的湖景对比市中心的湖景，就没那么值钱了。譬如说这个楼盘有自己独到的设计理念，譬如说去年的STUDIO楼盘，整个一层被开发商大胆地变成艺术展览馆和画廊，这个在多伦多的艺术中心，未来将是一个非常有味道并且有风格的住宅建筑；有风格的楼盘，即使过了十年变成老楼，依然会有很多吸引力。
夕子做地产经纪这么多年，连续几年荣获HOMELIFE总公司的最高业绩奖，楼花交易量和现房的交易量在总公司名列前茅。我的成功就凭借踏实的分析、清晰的理财思路和设身处地为客人着想的态度。
楼花跌不跌，还有一点，一定要看周边的RESALE。你要记住，你买的是一块空地、一片停车场或者一个旧建筑；完全无法想象未来会是什么样子，也无从下手去分析。你要看什么呢？看周围已经建好的，比较新的楼盘的相似户型楼层的价格变化趋势；一个曲线图拉过来，你马上就知道这个楼盘是否有投资价值；它的未来是否乐观了。
大环境昂扬奋进

再来看看大环境。多伦多房地产市场的根基并没有动摇。移民政策目前还没有大的改变，城市的扩张和城区的改造还在进行中。市场依然会朝着过去一直持续的“强者恒强”的规则演变。城区有限的土地会创造越来越高的价格，而城市周边的新区也会带动新的卫星城发展成为外围的高档社区。当经济形势持续好转，就业率慢慢改善，消费能力和意愿稳定及提高以后，房价依然会朝着它既定的脚步向前迈进，只是在现在的恢复期，希望看到88，89年的持续两位数字的增长就不现实了。
根据以上的总结分析，作为购房自住的购房者来说，寻找适合自己的房屋就要重要过房价的涨跌和回报率，关注的角度也要多放在位置，房屋周边的生活便利程度，学校的教育水平，社区的人口构成，环境及治安问题，以及房屋本身的内部外部条件。
对于投资者来说，政府的政策调整势必会影响到他们的策略和计划。准备25%，甚至准备35%的首付，将是未来进入投资房产的必要条件。如果投资的房产债务过高，那么就不要再举债购入新的房产，而应该减缓扩张速度，转而改善投资的现金流和负债率，让投资的房产能够多一些抵御未来市场波动风险的能力。
多动脑、多动手、多动腿；亲自去到楼盘的周围去走走看看、拿出周边社区的房价走势比较比较，看看周围租房市场的火爆程度；相信我，投资后你绝对会睡个好觉的。

Xinxin

仔细一看，原来楼花会跌。买一个不会跌的楼花比登天还难。