lilyy

地产泡沫还未破：一辈子租房又何妨？
送交者: 阿九 2009年09月01日20:20:21 于 [焦点房谈] 发送悄悄话
次贷危机引发的金融危机已经一年多了，美国财经新闻却常和房地产相关：根据The S&/Case-Shiller公布的房价指数，美国房价还在雪崩之中。去年第四季度破纪录地跌了18.2%之后，上个季度又跌了接近20%，再次刷新历史纪录。而且全美所有地区一起下跌，无一幸免。

　　房价跌三年 泡沫未灭

　　既然房价跌到如此地步，房子应该很便宜，大家不是都能买得起了？非也。虽然美国，目前回到了2002年的价位，但所有的数据都显示房价依然还在高位，其中最为有力的数据是联邦经济统计局发布整体房屋贷款的总值和GDP之比，占了美国GDP的73%，离1986年时的40%的合理点相差甚远，说明房地产泡沫还未破灭，还有30%到40%的下跌空间。

　　这两年，已有2000多万美国人失去了自己的房子，潜在的购房者由于实际收入下降，又担心失业，根本不敢随便购买房屋，而随着美国在未来几年很难恢复增长，失业率也就不可能下降。但房价下跌和股市不同，一个季度下滑超过15%，就可称之为“雪崩”；而股市可能一周之内就能跌去那么多。看来前路漫漫，拥有自己住房的梦想难圆了，好些人不免心灰意懒，觉得生活没了指望。

　　曼哈坦居民 九成租房

　　其实，为何一定要拥有自己的住房，租房住有何不妥？

　　纽约曼哈坦是全球最富有、最有活力的城市之一；可能很多人不知道在曼哈坦高达90%以上的居民都是租房居 住。曼哈坦的房价之高令人震撼，一套百万美元以上的公寓稀松平常。我曾在曼哈坦生活多年，一直租公寓居住。最后那几年每年租金3万美元左右。国内好些亲友大惑不解，时常问我为何不买房，每年3万租金不是“白扔了”了吗？当我告诉他们，在曼哈顿就是百万年薪的华尔街银行家，许多都是租房，亲友们头一个反应以为我在“忽悠”他们。

　　事实上，曼哈坦的地产税高达3%，如果买下我所租的公寓，至少100万，每年单交地产税也要三万，再加上几百元管理费，一、二百元水电费，根本是“得不偿失”，这也就是为何90%以上的曼哈坦人甚至一辈子都租房而住。宋美龄女士当年居住在中央公园边上的那套Penthouse，价值七、八千万元，每年地产税要交200多万元，就是送给你也住不起。

　　拥房率增加 推升失业

　　上个世纪初，纽约市区人口大约800万，现在还是800万人，真可谓“铁打的营盘流水的兵”。每年不断有新移民进入，同时也有相当的人群离开。曼哈坦的活力就在于人口的不断流动。最近，哈佛大学一项研究结果指出，要维持一个地区的活力，租房和买房的比例在50比50时最佳。年轻人，特别是单身人士和无孩子的夫妇适合租房；只有孩子多的家庭才适合买房。住房拥有率太高的地区，其发展速度往往会下降。经济学家安德鲁．奥斯瓦尔德更明确指出，在美国和欧洲，拥有住房的比例与失业率成正比，那些拥有住房率更高的地区，失业率也更高，因为拥有住房把人们固定在了一个地区，迫使他们在当地寻找工作，无论他们是否有适当的技能，也无论这里的经济是处于繁荣还是衰退。

　　最近看到一则大陆新闻，说南京有个年轻人，为了买房，非但要父母拿出所有存款，还逼着爷爷奶奶、外公外婆掏空所有的养老金，说是没有自己的房子就不能结婚，不结婚的话，就要断子绝孙。其实大可不必如此，我个人认为，其实在中国更没有必要买房。

　　上海高价房 租金特廉

　　1997年我第一次回国探亲，感受到国内最大的变化是商品房多起来了，老百姓可以拥有自己的住房了，当年上海有几栋香港开发商建造的高层公寓，100万人民币左右一套，每年租金10万左右，十年租金便可以买一套。这样的价格无论是买还是租，相对于那时国内普通百姓来说都是“天文数字”。

    没想到，这些年国内的房价更像火箭般飞涨，去年回国时，当年的豪华公寓大楼，相同的地段房价涨到了500万，甚至上千万。一套上千万的“总统单位”，三房两厅两卫家具电器齐全，如果按十年前的情况，租金也该同步增长，上百万一年也是合理的，令我吃惊的是租金居然只有7500元一个月，我以为眼睛花了少看一个零，再仔细一看，的确是7500元一个月，还注明长期租住可以打折！千万豪宅的租金却不到9万一年，颇感意外，更耐人寻味。

　　买房或租房 算算回报

　　我真不明白为何还要买。千万人民币即使存银行，每年至少20万利息，足够支付租金了。

　　所谓投资房地产，指的是投资土地。正常情况下，只有土地才会随着通胀率而升值。然而在目前中国，个人是不能拥有土地的，即使买了房子，也最多只是拥有70年的住房使用权而已。一旦失去了对土地的拥有，房子本身就只是一堆水泥、钢筋之类的建筑材料而已，就像购买汽车，钥匙一到手立刻折旧。另外，据说国内房子的设计寿命定在30年，最多50年。也就是说住满50年，房子就必须拆除。

　　在国内，可能人们觉得拥有房子或许是身分地位的象征，并能给人带来自信以及安定的幸福感。而据宾州大学华顿商学院的经济学家格雷西的研究，在美国，在收入和人口数量不变的条件下，住房拥有者并不比租房者的幸福指数更高，他们获得自尊的程度也不会有什么差异。那当中国人民了解美国就算是百万富翁也会租房时，是否会释然了呢？

　　其实一辈子租房又何妨？！

tiger-wu

确实如此，如果有好的投资项目，现在这种情况下，宁口租房，不要买房。

国内的6年新房子，现在市值50万人民币，租金就1500多一点；如果按揭，利息都不够。因为买的早，便宜，也就认了。

加拿大也一样，朋友刚租一个5半的房子，非常好，是西人的Duplex的二楼；啥都不包，750。那个duplex，至少35万。一层就17.5万，利息按照4%计算（应该不多），光利息就近600元/月。如果自己买了，还要交税，还要维修。如果租客不好，非常操心。（朋友租的房子，就是因为房东对前任房客没有办法，又是上法庭，又是police，给弄走的）


觉得很多西人买房子，就是想房子再像前十年一样，大涨一下，赚一笔（很多西人没有赶上这波行情，天天做这种梦；相反，很多老华侨，赶上了）。这种行情，在加拿大，Montreal应该不会再出现了。如果这种梦一破灭，那才是加拿大房地产的噩梦。

laowang66

Post by tiger-wu;2370024
确实如此，如果有好的投资项目，现在这种情况下，宁口租房，不要买房。

国内的6年新房子，现在市值50万人民币，租金就1500多一点；如果按揭，利息都不够。因为买的早，便宜，也就认了。

加拿大也一样，朋友刚租一个5半的房子，非常好，是西人的Duplex的二楼；啥都不包，750。那个duplex，至少35万。一层就17.5万，利息按照4%计算（应该不多），光利息就近600元/月。如果自己买了，还要交税，还要维修。如果租客不好，非常操心。（朋友租的房子，就是因为房东对前任房客没有办法，又是上法庭，又是police，给弄走的）


觉得很多西人买房子，就是想房子再像前十年一样，大涨一下，赚一笔（很多西人没有赶上这波行情，天天做这种梦；相反，很多老华侨，赶上了）。这种行情，在加拿大，Montreal应该不会再出现了。如果这种梦一破灭，那才是加拿大房地产的噩梦。

那个房子如果值35万，750租不到。投资房地产的人都比我们聪明。

lilyy

Post by laowang66;2392782
那个房子如果值35万，750租不到。投资房地产的人都比我们聪明。

是DUPLEX的一半，所以是17.5万的房子。
我看现在一般都15或16倍算租金。那正常价应该是
                 (175 000 / 16) / 12 = $911

换句话说，750的房子，价值应该是750*16*12=14.4万。

tiger-wu

Post by laowang66;2392782
那个房子如果值35万，750租不到。投资房地产的人都比我们聪明。

现在房子并不是太好出租，而且你想找到好房客准时收回房租，不容易。

朋友可能也是运气，750拿下。就是因为前房客太难处理，房租收不到，是开庭将该人弄走的。另外，房东是一个80多的老人，当时也就是十几万买下的，对租金不是很敏感。

tiger-wu

而且加拿大现在已经注意到，利率太低，导致房地产过热。开车转一转，Montreal到处在建房子。第一波涨利息已经开始，第二波，第三波。。。。。不会太远。

2dian

是想一辈子租房,可总经不起买房诱惑?

silvercosat

买房诱惑=心麻



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不传给你就是我不好

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钱多钱少，够吃就好。人丑人美，顺眼就好。

人老人少，健康就好。家穷家富，和气就好。
老公晚归，回来就好。老婆唠叨，顾家就好。
孩子从小，就要教好。博士也好，卖菜也好。
长大以後，乖乖就好。房屋大小，能住就好。
名不名牌，能穿就好。两轮四轮，能驾就好。
老板不好，能忍就好。一切烦恼，能解就好。
坚持执着，放下最好。人的一生，平安就好。
不是有钱，一定会好。心好行好，命能改好。
谁是谁非，天知就好。修福修慧，来世更好。
天地万物，随缘就好。很多事情，看开就好。
人人都好，日日都好。你好我好，世界更好。
总而言之，知足最好。説这麽多，明白就好。
写的真好!不传给你就是我不好。 <O:p</O:p

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rx321

有哲理，顶！顶！顶！