逯广辉

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针对2013年10月各地区土地及房屋政府估值较大幅上涨，现在分析并评述：
1/  政府提高土地及房屋政府估值，主要的影响是增加了政府的税收以及各个教委的收入，对老百姓来说，增加了不少的支出。
2/  因房产估值攀升对房产税率的影响直接关系到百姓的钱袋子，所以目前有些政要呼吁要扩大房产税抵免覆盖范围。在此次房产评估增值背景情况下，给低收入住户提供房地产税收抵免。同时，他们表示，要通过针对新购买和装修等提供相应的扶持计划，给年轻的户主们减负，允许户主分12  期偿还税务。当然，这目前还只是一个期望而已，具体实施尚需时日。
3/ 年税收随着房产评估值的上升而逐年增加，人们的售房欲望减少。
4/  市场拽着估值跑是过去十几年的总体趋势，未来几年市场成交值不会离政府估值太远。市场涨了，估值会及时跟上，而估值又跟税收挂钩，主要原因是：再多的钱，对政府来说也是不够的。
5/  作为老百姓，只要政府不贪腐，税收取之于民，用之于民，努力提振经济，增加民众收入，还是可以容忍的，就怕收入不增加，必要的支出却年年增加。
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Queen of Angels
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蒙特利尔位于圣劳伦斯谷地，是世界上最处于内陆的河港，也是加拿大最大的海港,蒙特利尔岛漫长的河岸线、湖岸线有众多的河湾、湖泊。最大的湖泊当属st-louis湖，水使得西岛格外灵动和潇洒。政府延湖畔修建了众多的码头，主要是方便玩水上运动（游艇、快艇、水上摩托、独木舟、舢板、钓鱼的船等等）的市民使用，免费。码头旁边是停放船只的港湾和免费停车场。西岛，蒙特利尔岛的西部---即西岛是魁省最大的英文区(英法双语最贴切)，10个城市只有20万居民。22分钟到达市中心。
西岛的社区充满居家过日子的宁静、温馨。房子都是独立的，但是比邻而居，相伴不相扰，有一种生活的氛围而又保持礼貌的距离.  社区外围是大的街道、商铺、超市、餐馆、医院、电影院、大型购物中心，往中心是住家、教堂、学校、儿童游乐场、运动场、公园、游泳池、图书馆等。辽阔的自然公园和大片的湿地和绿地  也是西岛的独特风景。 住在西岛，人与人的距离恰好，人与人的温度恰好，安静与热闹的节奏也恰好，剩下的事情就是好好活着。(文字编辑，图片转载)

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针对2013年10月各地区土地及房屋政府估值较大幅上涨，现在分析并评述：
1/  政府提高土地及房屋政府估值，主要的影响是增加了政府的税收以及各个教委的收入，对老百姓来说，增加了不少的支出。
2/  因房产估值攀升对房产税率的影响直接关系到百姓的钱袋子，所以目前有些政要呼吁要扩大房产税抵免覆盖范围。在此次房产评估增值背景情况下，给低收入住户提供房地产税收抵免。同时，他们表示，要通过针对新购买和装修等提供相应的扶持计划，给年轻的户主们减负，允许户主分12  期偿还税务。当然，这目前还只是一个期望而已，具体实施尚需时日。
3/ 年税收随着房产评估值的上升而逐年增加，人们的售房欲望减少。
4/  市场拽着估值跑是过去十几年的总体趋势，未来几年市场成交值不会离政府估值太远。市场涨了，估值会及时跟上，而估值又跟税收挂钩，主要原因是：再多的钱，对政府来说也是不够的。
5/  作为老百姓，只要政府不贪腐，税收取之于民，用之于民，努力提振经济，增加民众收入，还是可以容忍的，就怕收入不增加，必要的支出却年年增加。
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加拿大的税收制度比较复杂，  加拿大联邦、省地区和市政府均各征税。大部份政府收入来自联邦政府征收的税，而联邦政府又与其他各级政府分享征得的税款，并作补助拨款。接近三分之一的联邦税收用于全国性的社会服务。而魁北克省则有自己的所得税制度。

税项的主要种类

联邦政府:  联邦所得税,货品及服务税（GST）,关税,汽油及气体燃料专利税,省及地区政府,省/地区所得税,省零售营业税（PST，亚伯达省、西北地区及育康地区除外）,采矿税,天然资源专利税,资产税（亚伯达省、爱德华太子岛、西北地区及育康地区除外）.

市政府:  物业税,商业税,所得税.

任何人如有加拿大关系、或于一年内在加拿大住满一百八十三日或以上者，不论是否加拿大公民，均被视为加拿大居民，而须按其全年之全部收入纳税。非居民则须按其在加拿大赚取的工资或工农业收入而缴税。加拿大税务局在所有省份收取联邦税及省区税（除魁北克省外）。个人的最高联邦税率，包括附加税，是31.32%（魁北克省除外）。省/地区的所得税是部份联邦税。

所得税包括你一年来各方面的收入，收入包括：

从办公室、就业、商业及物业中赚得的入息；货款；薪水、佣金；
退休金失业金、救济金、养老金；就业保险福利；津贴；
投资收入；证券买卖；银行利息；
应纳税的资产增益；屋租收入；
出售自住的物业而获得的增益一般可豁免征税项。不包括在税项范围内的尚有彩票奖金、  礼物及遗产，以及大多数意外、伤残、患病及人寿保险所得入息。

所交数额每年不等，各个省份也不相同。必须根据联邦政府和省政府每年颁发的报税表填写申报。

纳税额的计算

计算全年的总收入:所谓全年的总收入是指从一月一日到十二月三十一日你的全部收入,包括就业收入,各种津贴,其他来源收入(利息/分红等)和企业职业收入等.总之,把一年内的一切收入加在一起就得到全年的总收入.  

计算应纳税的收入:根据规定有一部分收入可以不用纳税,所以在计算时应将这些收入扣除掉.不用纳税的收入包括退休储蓄金,工会费,职业团体会费,抚养费,搬迁费,学费,托儿费等等.总收入减去这些可免税的总金额,就得到应纳税的收入.  

计算纳税额:有了应纳税的年收入,乘以纳税率(可查现成的表格),就得到当年的纳税金额.  

申报收入

加拿大的公民、永久居民或在加拿大工作、经商的人士，均须于每年四月三十日前，向加拿大税务局填交周年报税表。自雇人士以及有四分之一以上收入系来自薪金以外来源的人士，则须每三个月缴税一次。加拿大的税制非常复杂，如果你有疑问，应该咨询税务顾问或会计师。勿忘问明哪些是可以扣除的项目。有些机构在每年三、四月之间有义务报税协助服务。请向你的社区中心及移民协助机构查询。企图瞒税是严重的违法行为，可以影响你的移民身份或将来的公民权申请.

各种税收简介

联邦所得税税率(一九九五年度)

应纳税收入(元）  联邦边际税率*
0-29,590 17%
29,591-59,180 26%
59,181及以上 29%  

*边际税率marginal tax为应纳税收入最后一元适用的税率。  

以上是累进税率计算。即是说，如果你的入息是五万元，则$29,590要缴付17%联邦税而其余的$20,410要缴付26%。

省政府所得税

除魁北克省外，省政府所得税的税率，为应付基本联邦税的一个百分比。例如，卑诗省居民总共要缴纳的个人入息税，在应付之联邦税另加52.5%（省税）。

附加税

此外通常仍要征收额外用途的联邦税，约百分之五。

注册退休储蓄计划（RRSP）

注册退休储蓄计划可协助加拿大人储蓄以备退休之用，可延迟付税。

商品及服务税（GST）

百分之七的联邦货品及服务税，适用于全加拿大。获豁免的项目有：

基本食物；医疗服务；托儿教学；住宅租金；金融服务；再售房屋；保险；处方药物；公共汽车（巴士）。  

省营业税（PST）

除亚伯达省外，各省均于购买货品及采用特定服务时，在其零售价上加收购物税，此与GST无关。例如，在卑诗省购买价值二十五元的货，加GST百分之七及省购物税百分之七后，总共价格成为二十八元五角。

市政府税项

市政府征收的税项用以供学校、警察及消防、道路维修和其他本市服务之用。

业主每年必须按照其物业估值缴纳市政税（俗称地税），欲知税率多少，可致电市政府物业税部门，电话可查市政府蓝页。

总的来说,加拿大的税收制度是较复杂的.即使你对加拿大的税制比较了解,也不等于说你就能准确无误的填写自己的保税单,最好的办法是请有经验的行家帮助,既可省去许多麻烦,也许还能少报一些税,可谓一举两得.
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Hockey: Lakeshore Minor Hockey Association (514)  428-9040
Soccer: Lakeshore Soccer Association (514) 697-6973
Baseball:  Lakeshore Baseball Association (514) 582-5224
Softball: Lakeshore Softball  Association
Ringuette: Beaconsfield-Kirkland Ringuette Association
Figure  Skating: Beaconsfield Figure Skating Club
YMCA: West Island Chapter
Rugby:  Beaconsfield Rugby Football Club
Cycling: Beaconsfield Cycling  Club
Gymnastics: WimGym (514) 426-2750

Swimming:
Beaconsfield  Bluefins Swim Club
Pointe Claire Aquatic Centre & Swim Club (514)  630-1200
Windermere Aquatic Club
Beaconsfield Heights Pool
Beaurepaire  Pool (514) 697-6876

Golf Dome
Lakeshore Band
Girl Guides
Scouts  Canada (514) 334-3004
Air Cadets (514) 296-6177
West Island Chorus (514)  426-4668


西岛新成员俱乐部

新成员俱乐部欢迎所有新定居西岛的妇女及家庭，并给新到西岛的妇女提供各种服务。地点和时间及联系电话如下：
KIRKLAND  – Meets second Tuesday of every month at Holleuffer Chalet at 8.00 P.M.
Call  Jean: 630-5324 or Carolyn: 697-5031

BEACONSFIELD – Meets first Thursday  of each month at Centennial Hall in Beaconsfield at 7.30 P.M.
Call Fiona:  426-0511 or Liz:  694-4432.


上门服务

社区设置上门服务人员，针对新来西岛定居的家庭提供上门信息咨询及社区服务信息传达，帮助家庭快速了解西岛，融入社区。
Call  Laurie: 697-1255 or the regional office 631-5131
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西岛买房，广辉倾心帮忙.省心，安心, 全家放心。

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购买房屋是一项重大决定，签订合同也是一个很严肃的法律行为。合同对双方都有约束力，不可以任意修改或取消合同，否则要付违约责任。  

（1） 签了房屋买卖合同，但拿不到银行贷款怎么办？
大多数人买房是需要申请银行贷款的，而且许多人是在签订买房合同后才与银行商洽贷款事项，因此有可能出现签了合同拿不到贷款的情况.

在这种情况下如何取消合同而又避免违约责任呢？ 买主在购房合同中一定要加上一个条件条款(condition clause),  即允许买主在几天之内申请贷款，如果拿不到要求的贷款额度或利率标准，买主有权取消合同，所有定金退回买主，双方互不追究责任。 这个条款不包含在标准合同中，买主要根据自己的信贷能力把这个条款加入合同中，才能够给自己留一条退路，不至于因为拿不到贷款而违约。  同样，如果买卖任何一方在房屋交吉前要求某项条件必须满足，比如买主要求验房，或者是要先卖掉现住的房子才能买新房等等，那么双方一定要把各自的要求以条件形式明确写入合同，以备万一该条件达不到时，可以取消合同。  

（2）  签了买房合同，卖主答应交房子前提供有关房屋的文件，如税单，电费单等等，可直到交房子前还没如约交出这些文件，买主有权以此理由拒绝交接吗？
这个问题要看合同中卖主的责任是怎么规定的。 有两种可能，

一:  条件条款（condition）形式，即规定卖主必须在某日前向买主提供某些文件，或完成某个事项，如果没有按时完成，则合同作废，定金如数退还。  

二：保证条款 （warranty） 形式，  即卖主保证向买主提供某些材料，但没有明确规定买主有权取消合同。 在法律上这两种条款有完全不同的法律后果。条件条款：条件没满足时，合同自动作废。  保证条款：这时虽然卖方的保证没有完成，买方却没有当然取消和同的权利，买主应该按时交接，但可以保留事后追究对方违约的责任，诉求合理的赔偿。也就是说，一方违约时，另一方并不当然有权中止合同。曾经有一个案件，卖主保证该房可以作为多套公寓合法出租，而事实上，交接前卖主根本没有拿到可以合法出租的政府文件，  在这种情况下法官依然判买主必须履行合约，买下此房，然后再告对方赔偿损失。

因此签订合同时，一定要考虑清楚，各项条件必须写清楚，  最好请业内人士审阅一下合同。本人作为从业多年的地产经纪人，从未因为合同问题出现过什么纠纷，细心为客户把好各道关口是一个经纪人的基本职责。

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Perhaps you have worderd what  exactly means "Balloon Payment" or ".I.T.I" or "Graduated Equity". If so, my  small glosary might help you.

Adjustable Rate Mortgage  (ARM)
A mortgage in which the interest rate may change, up or down,  according to a predetermined index.

Amortized Loan
A loan  which is paid off in equal installments during its term.  
Appraisal
A statement of property value.
Assessed  Valuation
An evaluation of property by an agency of government for  taxation purposes.
Assumability
This permits you to transfer your  mortgage to anyone who wants to buy your house, as long as that person meets the  credit standards of the lender.
Balloon Payment
The final payment  of a mortgage loan when it is larger than the regular payment; it usually  extinguishes the debt.
Buy Down
Cash payments made at closing that  allow the borrower to take advantage of lower interest rates for a specific  period.
Closing Costs
The expenses over and above the price of the  house that must be paid before title is transferred. May include cost of title  examination, premiums for title policies, attorney fee, lenders service fee and  recording charges.
Conventional Mortgage
A loan neither insured by  the FHA nor guaranteed by the VA.
Deed
A written instrument that  conveys title to real property.
Equity
The difference between the  market value of property and the homeowner's indebtedness (mortgage).  
Escrow Payment
That portion of a mortgagor's monthly payment held  in trust by the lender to pay for taxes, hazard insurance, mortgage insurance,  lease payments and other items as they become due, known as impounds in some  states.
Exchange
The trading of an equity in a piece of property.  
Firm Commitment
A lender's agreement to make a loan to a specific  borrower on a specific property. An FHA or PMI agreement to insure a loan on  specific property, with a designated purchaser.
Graduated Equity or Rapid  Amortization
Fixed rate, long term mortgage (25-40 years). The payments,  however, are increased annually in negotiated amounts. The additional dollars  are allocated to the outstanding principal, thereby paying the mortgage off  earlier than planned (12-15 years).
Investor
The holder of a  mortgage or the permanent lender for whom the mortgage banker services the loan.  Any person or institution that invest in mortgages.
Loan  Commitment
A written promise by a lender to make a loan under certain  terms and conditions. These include interest rate, length of the loan, lender  fees, annual percentage rate, mortgage and hazard insurance and other special  requirements.
Loan to Value Ratio
The ratio for the mortgage loan  principal (amount borrowed) to the property's appraised value (selling price).  On a $100,000 home, with a mortgage loan principal of $80,000, the loan-to-value  ratio is 80 percent.

Market Value
Generally accepted as the  best price that a ready, willing and able buyer will pay, and the lowest price a  ready, willing and able seller will accept. In other words, the dollar figure at  which there is a meeting of the minds.

Mortgage/Deed of  Trust
Pledge of real property to secure a debt by a written instrument  given by the mortgagor. Should be recorded in the County Recorder's Office.  
Mortgagee
The lender of money or the receiver of the mortgage  document.
Multiple Listing
An arrangement among real estate  brokers to make their listings available to each other. If a sale results, the  agreed upon commission is divided between the listing broker and the selling  broker.
Note
A written promise to pay a certain amount of money.  
Origination Fee
A fee or charge for work involved in the  evaluation, preparation, and submission of a proposed mortgage loan.  
P.I.T.I.
Principal, Interest, Taxes, Insurance, Formula used in  calculations of amount the purchaser is qualified to borrow.  
Point
One percent of loan amount. This is a fee that buys down the  interest rate.
Prepayment Penalty
A fee paid to the mortgage for  paying the mortgage before it becomes due. Also known as prepayment fee or  reinvestment fee.
Prepayment Privilege
The right given a purchaser  to pay all or part of a debt prior to its maturity. The mortgagee cannot be  compelled to accept a payment other than those originally agreed to.  
Privately Insured Mortgage
A conventional mortgage loan on which a  private mortgage insurance company protects the lender against loss due to  payment default by the homeowner.
Realtor
The term Realtor is a  registered collective membership mark which identifies a real estate  professional who is a member of the National Association of Realtors and  subscribes to its strict Code of Ethics. The Code of Ethics is a three part  document addressing the members' responsibilities to the public, the client, and  fellow realtors and is enforced through professional standards committees at the  local board and state level.
Rent with Option
A contract which  gives one the right to lease property at a certain sum with the option to  purchase at a future date.
Second Mortgage/Second Trust
Junior  Mortgage or Junior Lien: an additional loan imposed on property with a first  mortgage. Generally at a higher interest rate and shorter terms than a "first"  mortgage.
Straight Loan
A loan with periodic payments of interest  only; the principal sum due in one lump sum upon maturity.  
Title
Often used interchangeably with the word ownership. It  indicates the accumulation of all rights in property, the owners and others.  
Title Insurance
An insurance policy which protects the insured  (purchaser or lender) against loss arising from defects in a title. A title  search is always required before the title insurance is granted.