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[其他] 【佳铭干货帖】那满是陷阱的买房过程,你避免了吗?——最有用蒙特利尔购房攻略

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发表于 2018-9-11 15:14 | 显示全部楼层 |阅读模式
在加拿大,尤其是在魁北克蒙特利尔,购买房产的步骤虽无固定步骤但也和国内有很大差别,为了节省您宝贵的时间,避免在本来就已经很繁琐的置业过程中走弯路。小编今天按步骤清晰例出,为大家带来蒙特利尔买房攻略!
01
明确买房要求

对大多数新移民来说,把积攒的钱一下子投进房屋中,是需要仔细思量。

新购得的房子几年后是否能保本?甚至小有增值?这是每个购房人最关心的问题。

地点(Location),房型(Style), 成本(Cost)是最值得关心的购房要求。

  • 地点(Location)


在蒙特利尔,可比性基本相当的两套房子,由于地点不同, 售价的差别也会又很大区别。

位置的选择主要取决于个人的需求。 比如距离工作地点的远近,交通,学校,社区的整体规划,社区整体房价的长势。 可以说, 地点本身也是一种投资。

  • 房型(Style)


关于此问题的确是仁者见仁,智者见智。当然, 实用性和个人审美观是最需要考虑的。

毕竟各种结构不同,房屋的特点也就不同,比如那种结构更节约能源,更利于通风,更易于受阳,更适合老年人等等。

  • 成本(Cost)


成本是指你的实际购买能力。很多人在买房开始并没有明确的价格范围,房子看的多了,价码也一点一点向上涨, 这样往往背离了自己的实际购买能力。

首期付款和月供能力是成本的核心。明确了买房的要求,就能为买的称心如意的房子打下良好的基础。

02
了解当地的房地产市场

通过对当地的房地产市场的了解,感受买什么房(what),什么时间买(when),在什么地点买(where)。充分了解并具体合理比较,做出明智的选择,内容因人而异。

Montreal当地市场的管理,绝大多数地产交易由Greater Montreal Real Estate Board管理,地产局同时负责MLS网站,仲裁和经纪人的管理。关于社区概况,在蒙特利尔政府网站可以查询各个社区的人文及设施状况。 同时需要了解地产市场的近期涨幅,Mortgage市场的状况,比较不同利率的利弊。

总之,充分了解当地的市场。合适的房子积极争取,不合适的尽早放弃。

03
计算购房及维护的费用
充分了解购房前后所发生的费用,避免可能出现的还款危机。

  • 首付款(Downpayment),一般来讲,首付款在35%以上,银行可以不考虑工作状况。 对于有收入的家庭来说, 25%的首付款+(3-3.5)X年收入,基本上是可购买房子的价格。


  • 月供款,包括你的本金和利息,同时也可以加上财产税,如果是Condo, 还应考虑每月的管理费,水电气费用,电视,计算机,汽车的贷款也应当考虑在内。


  • 维护更新的费用。考虑到目前市场上绝大部分成交的是二手房, 屋顶,水箱, 地毯以及家用电器都有更新更换的可能性。


04
选择好的经纪人

加拿大的地产管理有其鲜明的特点。

以Quebec省为例,The Association des courtiers et agents immobiliers du Quebec (ACAIQ)是其立法机构, 但它并不隶属于政府,它属于自行立法,自我管理 ,这样做是为了更加适于市场的变化。

Greater Montreal Real Estate Board 负责日常的管理及仲裁。 各个经纪人必须持牌上岗,代表地产公司进行地产交易。

一个称职的地产经纪人应当:

  • 严格遵守相关的法律和法规。


  • 专业知识和多年的工作经验。


  • 专业的服务水平和态度。


一个好的经纪人能够为购房者提供有益的建议和服务,往往能节省购房者大量的时间和金钱。

05
房屋贷款的选择

如果不能一次付清房款的话,需要向银行或其他金融机构申请房屋贷款。

  • 房屋贷款的多少取决于以下几个因素:家庭年收入、首期付款、贷款利率、 贷款摊分年限。


部分银行考虑到新移民的实际情况,允许只要首期付款超过35%房价,即可批准贷款,而不考虑其他因素。如果首期付款在5-25%房价之间, 贷款方不仅要考虑购房人的工作状况,购房人还必须缴纳一定数额的贷款保险。

贷款机构可以是:保险公司,银行,信托公司以及一些财务公司,其实在报纸上, 也能够发现一些私人放贷者。

  • 贷款的利率分为两类:固定和浮动。


贷款金融机构会定期发布固定利率,浮动利率则是根据Bank of Canada 公布的利率,再减去一个系数,各贷款机构根据自身运营状况提供这个系数。

个人在选择固定或浮动利率是,完全是因人而异。一般来说,经济形势看好时,浮动利率容易上涨,固定利率则易被采用。

一般在提出贷款申请时,申请人需要提供以下资料:个人信息,包括年龄,婚姻状况等等、雇主签发的收入证明、当前的银行信息首期付款的证明、购房合同、购买房屋的评估。

06
贷款保险

在首期付款只能达到5-25%房价之间时,一般是需要缴纳一定数额的贷款保险,保险数额取决于首付的多少,首付越多,保险越少。

加拿大最大的贷款保险公司有两家,分别为CMHC (Canada Mortgage Housing Corporation) 和GE Capital, 详细的保险数额,请咨询贷款代理人或银行。

07
购房Offer及谈判
看到了中意的房子,填写购房合同,这就是我们平时常说的 Offer。

它不仅是个人的一个决定,更是一个标准的法律文件。因此,对于我们这些初来乍到的人,了解一些购房合同的基本知识是十分重要的。

标准的购房合同包括这样一些基本细节:售房者,购房者的姓名,房屋的地址 购买价格。

由于购房价是可以协商的,所以第一次的 Offer价格要低于售房者的叫价。同时,包括保证金,首付款和银行的贷款。

私人物品的处理,一般来说,窗帘、厨房的电器留下的情况比较多;洗衣机和烘干机取决于双方的协商。买卖双方承担的基本责任和义务,交房时间和要求对方答复的期限。

双方经过几轮的谈判之后, 最后签字,合同生效。

注意:这是一份有条件的合同,一般取决于贷款,房检,Condo文件(如果购买的是 Condo),也就是说, 其中任何一项不满足,购房人有权中止购房合同,而无需负担法律责任。

08
过户

在合同最终签订后,地产经纪人会帮助购房人将所有的文件转移给律师。律师检查所有的合同细节,确认所有的条件已经满足。

律师同时对房屋的所有权进行调查,确认房产权的合法性。联系贷款银行,确保贷款的及时移交。大约在你搬家后一个月,律师把地契寄到你的新家。

从确定要求到找到房子入住,前后大概会辛苦几个月。到了搬家的日子,别忘记提前开通水电气。

祝愿大家找到心仪的房子,购房成功后,成为加拿大有地产的人了。 有了自己的家,有了一份归属感。努力工作,享受生活。

您要是信赖佳铭,可联系我们。佳铭在留学和移民项目上有绝对的优势、丰富的经验,资深顾问和律师助您一步到位获得申请。
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 楼主| 发表于 2018-9-11 15:19 | 显示全部楼层



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