买房还是租房? 请各位理财专家给些意见

圆明园 · 发表于 2006-9-16 19:43

Post by lyf2005
小慧
有些数据算错了吧. 银行贷款余额91103.5, 贷款才十万, 已经还了5年,每月本息按照你的算法是699.5,  5年后怎么还欠银行91103.5呢? 不用算也知道是不对的拉, 5年才还本8千多?
另外还涉及到现值与将来值的问题,  今天的10元不等于5年后的10元.

自己心中已算出答案, 学的不是金融, 不敢茂然将答案公布.

小慧,有空通电话沟通会快点.

这阵子很忙,  感谢各位在本楼发表意见的朋友.

我帮你算算. 用EXCEL.
第一年:
                  Date Capital Interest paid Capital paid Interest rate Monthly payment
                                                               0.05          699
   Oct-06 100000
Nov-06 99717.67 416.67 282.33
Dec-06 99434.16 415.49 283.51
Jan-07 99149.47 414.31 284.69
Feb-07 98863.59 413.12 285.88
Mar-07 98576.52 411.93 287.07
Apr-07 98288.26 410.74 288.26
May-07 97998.79 409.53 289.47
Jun-07 97708.12 408.33 290.67
Jul-07 97416.24 407.12 291.88
Aug-07 97123.14 405.90 293.10
Sep-07 96828.82 404.68 294.32

圆明园 · 发表于 2006-9-16 19:46

Date Capital Interest paid Capital paid Interest rate Monthly payment
                                                                        0.05                699
Oct-06 100000
Nov-06 99717.67 416.67 282.33
Dec-06 99434.16 415.49 283.51
Jan-07 99149.47 414.31 284.69
Feb-07 98863.59 413.12 285.88
Mar-07 98576.52 411.93 287.07
...  ...
Mar-11 83294.21 348.52 350.48
Apr-11 82942.27 347.06 351.94
May-11 82588.86 345.59 353.41
Jun-11 82233.98 344.12 354.88
Jul-11 81877.62 342.64 356.36
Aug-11 81519.78 341.16 357.84
Sep-11 81160.45 339.67 359.33

圆明园 · 发表于 2006-9-16 19:55

利率改成6.95
               Date Capital Interest paid Capital paid
Interest rate Monthly payment
0.0695 699
Oct-06 100000
Nov-06 99880.17 579.17 119.83
Dec-06 99759.64 578.47 120.53
Jan-07 99638.41 577.77 121.23
Feb-07 99516.49 577.07 121.93
......
May-11 92264.64 535.31 163.69
Jun-11 92100.00 534.37 164.63
Jul-11 91934.42 533.41 165.59
Aug-11 91767.87 532.45 166.55
Sep-11 91600.36 531.49 167.51

圆明园 · 发表于 2006-9-16 20:14

这里的假设比较多. 影响大的两个假设是: 1.投资回报, 有人说6%, 有人说8%, 没人真知道, 3-4%有没有可能? 没人敢说. 2. 房子增值, 你假设14W->15W, 这是年增1.5%, 假如年增4%, 五年是17W.

圆明园 · 发表于 2006-9-16 21:34

Post by lyf2005
每个月都在还本还息啊, 怎么只算了我还的息?

假设借了10000元, 每月还500的本金,再还50的利息, 即每月还款共550
还20个月就还清了,你赚了共1000元的利息. 如果我还了10个月,本息共5500, 中了彩票, 想把债务一次还清, 其实我欠的还剩下5000的债务, 10000-5000=5000, 不是吗?

所以之前的算法也是一样,也应该把还的本钱计算进去才是.

我把本息都算了.
因为还本了, 本越来越少, 利息每月不同, 也是越来越少.

capital= 100,000
monthly payment = 699
   interest rate=6.95

Date          Capital          Interest paid          Capital paid

Oct-06 100000
Nov-06    99880.17             579.17             119.83 (first month)
Sep-11    91600.36             531.49             167.51 (last month)

total interest paid = 32841.36
total capital paid =  8399.63

圆明园 · 发表于 2006-9-16 21:44

Post by lyf2005
每个月都在还本还息啊, 怎么只算了我还的息?

假设借了10000元, 每月还500的本金,再还50的利息, 即每月还款共550
还20个月就还清了,你赚了共1000元的利息. 如果我还了10个月,本息共5500, 中了彩票, 想把债务一次还清, 其实我欠的还剩下5000的债务, 10000-5000=5000, 不是吗?

所以之前的算法也是一样,也应该把还的本钱计算进去才是.

你的结论是对的.
可惜有点小问题. 假如利率是5%, 那么月利=5% / 12 * 10,000 = 0.0416 * 10,000 = 41.6
过了十个月,

            Oct-06 10000

   Nov-06 9491.67 41.67 508.33
Dec-06 8981.22 39.55 510.45
Jan-07 8468.64 37.42 512.58
Feb-07 7953.92 35.29 514.71
Mar-07 7437.06 33.14 516.86
Apr-07 6918.05 30.99 519.01
May-07 6396.88 28.83 521.17
Jun-07 5873.53 26.65 523.35
Jul-07 5348.00 24.47 525.53
Aug-07 4820.29 22.28 527.72
Sep-07 4290.37 20.08 529.92
你还欠4290.

还有个问题, 假如你借的是line of credit, 你可以随便还.
假如你签了合同20个月还, 合同没结束前还钱,可能还的交点罚款.
这些是细节, 不影响大的计算.

圆明园 · 发表于 2006-9-16 21:51

Post by lyf2005
每个月都在还本还息啊, 怎么只算了我还的息?

假设借了10000元, 每月还500的本金,再还50的利息, 即每月还款共550
还20个月就还清了,你赚了共1000元的利息. 如果我还了10个月,本息共5500, 中了彩票, 想把债务一次还清, 其实我欠的还剩下5000的债务, 10000-5000=5000, 不是吗?

所以之前的算法也是一样,也应该把还的本钱计算进去才是.

我现在明白了你的问题.
我的计算是假设你每月交699.
头一个月, 因为100,000的月利息是579, 你只能还120的本.
25年的前半部分, 交利息比还本还多, 所以, 五年在时间上是20%, 但还贷的比例不到20%, 事实上10%都不到.

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