chenhui

假设情况如下



今手上有闲钱4万多, 打算买三半的房子一套, 价格在14万, 付首期4万, 买房子的公证费合所谓的欢迎费, 按房价算,大概是3000, 假设共用掉43000, 再从银行贷款10万, 贷款20年或者25年 , 银行利率 6.95% , 房子每年的地税与教育税合共大概1800/年.



如果不买房子, 租房子5年内房租平均是330/月. ( 刚出来工作的单身人士, 跟人合住差不多是这个价, 或者租个一半二半,房租450/月)



不买房子,43000的闲钱拿去投资, 买资金, 回报率每年保守估计是8%.



以5年为计算点, 5年以后, 由于换城市或换房子等原因, 把当初买的14万的房子卖掉, 保守估计,卖价15万, 除掉5%或7%的手续费等其他杂费, 到手房子价格为14万.



问题一

每月应付银行贷款连利息多少钱? 每月应预算从工资中提取多少做为房子的开销? (如果是CONDO的话, 管理费还没预算在内, 为了计算简便, 房子每年的维修保养费也都没算在内) ,这个问题不难解答.



陈慧答案：十万贷款，年息6.95%，25年付清，每月应还本息：699.5元。另加150元/月，支付地税及学校税。





问题二

5年后,把房子卖掉, 最后到我手中的钱有多少? ( 包括之前的首期, 每月供款, 还掉银行的贷款等)



陈慧答案：五年后投资房产总支出=贷款本息41970+首付43000+税9000=93970

五年后卖房总收入=收回房款140000-银行贷款余额91103.5=48896.5

总收益=-45073.5





与之相比, 43000的首期, 每月供款的金额, 每年的物业税与教育税1800, 可能的话,预算有管理费的存在, 5年内都拿去投资, 回报达到8% , 5年后, 手中的钱增值到多少?





陈慧答案：43000本金，每月不买房结余519.5=699.5+150-330, 假定投资基金年回报8%。

五年后投资本息合计=102489

投资本金支出=43000+519.5*12*5=74170

总收益=102489-74170=28319



问题三

不买房子剩余的钱肯定是比买房子剩余的钱少, 那么, 计算一下, 房子卖掉后, 在这5年内, 是以什么价格租了个三半? 与市价相比, 是租贵了, 还是租便宜了?



陈慧答案：不买房，用43000元买返本基金，假设年还本付息6%，要求五年后仍有基金本息合计48896.5元（与五年后卖房总收入相等），五年内每月可增加用于租房资金为129.83元。则每月租房可用资金=130+849.5=979.5元

chenhui

有阵时间没上来了，看到园先生已经将前人问我的问题答了，多谢！

园先生说的对，前面的699元中，大部份还了利息，所以前五年还贷的比例10%都不到。

Post by 圆明园
我现在明白了你的问题.
我的计算是假设你每月交699.
头一个月, 因为100,000的月利息是579, 你只能还120的本.
25年的前半部分, 交利息比还本还多, 所以, 五年在时间上是20%, 但还贷的比例不到20%, 事实上10%都不到.

chenhui

基本情况：王先生35岁，王太太30岁，女儿王芳芳1岁。王先生夫妇边际税率均为40%。王先生手上有闲钱4万多, 打算买三半的房子一套, 价格在14万, 付首期4万, 买房子的公证费加上欢迎费, 按房价算,大概是3000, 合计43000, 再从银行贷款10万, 贷款25年 , 银行利率 6% , 房子每年的地税与教育税合共大概1800/年.

    如果不买房子, 继续租住现在房子，5年内房租平均是450元/月.



王先生主张买房，理由是房产保值。王太太主张租房，理由是余钱用于基金投资，回报更多;或者花同样的钱可以租更好的房。王先生一家在进行最终决策前希望知道：



如果买房，王先生一家每月应付银行贷款连利息多少钱?

十万元贷款，按年利率6%计算，贷款期25年，则每月应付银行贷款本息合计为641加元。同时，每月应节约150元，用于支付1800元/年的地税与教育税。



王先生每月应预算从工资中提取多少做为买房后的开销?

王先生一家每月在住房方面的支出可参照银行审批房屋贷款时的一个重要指标GDS（见注释）。GDS要求，王先生一家的总住房支出不应超过全家税前月收入的32%。总住房支出计算包括每月应付房贷，地税，100%的水暖费用，如果是CONDO的话, 加上50%的管理费。



王先生买房方案：5年后, 由于换城市或换房子等原因, 把当初买的14万的房子卖掉，理想估计卖到19万元，除掉5%或7%的手续费及其他杂费, 售房总收入为18万元。扣除之前的首期, 每月供款, 各种税费，还掉银行的贷款后，王先生能有多少净收益？

王先生总支出=43000+641元/月*12*5+150元/月*12*5=90460
王先生总收入=180000-89939（房屋贷款余额）=90，061

王先生净收益=90061-90460=-399



王太太租房方案： 43000的首期, 每月供款的金额, 每年的物业税与教育税1800, 除去每月租房费用450元，其余钱5年内都拿去投资, 假定年回报达到8% 。5年后, 手中的钱增值到多少?

答案：王太太投资总支出=投资本金43000元+每月投资341元（=641+150-450）*12*5=63460

王太太投资总收入=89286元（假定投资年回报8%）

王太太投资净收益=89286-63460=25826元



对王先生夫妇两个不同方案的进一步分析：



从机会成本分析：

王先生的买房方案的机会成本是89286元，计算方法是王太太租房方案的五年后总收入。

王先生买房方案下，五年后房产最低卖出价（扣除各种费用后净收入）应为179，225元。（=房屋贷款余额89939+机会成本89286）



王太太的租房方案的机会成本是90061元，计算方法是王先生卖房方案总收入。

王太太租房方案下每月应最少投入多少钱用于基金投资才能于五年后获得90061元总收入？

五年后投资本息合计90061=本金投入43000+每月最少投入351.5元（假定投资基金五年内年回报8%）



从两方案可达到的居住质量分析：

王太太的租房方案，最多可用于住房资金为：827元+791元=1618元/月

计算方法是将43000元购房本金购买返本基金，五年后耗尽该笔基金。五年内该基金返还本金及利息作为租房费用，假定返本基金年出息6%，折合每月派发本息合827元，王家每月可用于居住的资金可增加827元。



王先生的买房方案，最多可用于住房支出的资金为791元。



注释：GDS，Gross Debt Service Ratio。银行使用两个比率来计算向房屋贷款申请人提供的最高贷款金额，其中一个是GDS，另一个是TDS，Total Debt Service Ratio。计算两个比率时用到的较低的家庭收入决定你能拿到的贷款总额。

chenhui

因为本人是一个投资顾问，所以单纯从投资角度看住房VS买房。

买房对更多人来说，是选择一种消费，一种生活方式。所以从消费的角度看自住房购买决策，要合适和全面得多。

将购买房产投资作为一种投资方案，应该选择出租物业与其他投资工具比才具有可比性。

与基金投资比较，房产投资有以下劣势：变现能力差，有一定前期资金投入要求，投资风险集中。
与基金投资相比，房产投资也有一定优势：首先是实物形态投资给投资人安全感，同时房产投资的融资能力强（10000元首付，可贷到190，000房屋贷款），放大了贷款投资的杠杆效应。

贷款投资的杠杆效应（LEVERAGE）是房产投资巨额回报的根本来源，杠杆效应放大了投资收益的同时，也要求投资人承担更多投资风险。

简单地说，一万元的初始投资，十年内年回报9%，十年后价值24，513.57元
二十万元的初始投资，十年内年回报9%，十年后价值490，271.4元。

当投资人进行房产投资时，初始投资值应以房产价值二十万元而不是一万元计算，也就是说，投资人的一万元首付和以后每月房屋贷款，扛起了二十万元的初始投资。

至于对房产市场将来回报的估计，那就看各个投资人自己的判断了。过去十年地产9%的回报，能否继续？再进行新的投资是以9%为未来十年目标年增长，还是以5%，3%，-3%，是投资人自己进行投资前要做的最重要功课。

chenhui

PV: 200000
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N：120

CPT： FV：490271

Post by zhouhui
十年内年回报9%，一万元的初始投资十年后价值我计算的是： 10,000x(1.09^10)=23673.6元, 二十万元的初始投资十年后价值我计算的是： 200,000x(1.09^10)=473472.7元

您是理财顾问，想必是我算错了，请教您是怎么算的 :confused::confused::confused: