bush

Yanne,
您好，拜读您的文章，受益不浅！
再过几天就要上庭，也是一单 房屋隐患的官司，对手是西人。可否向您请教一 二?email: marc_wan@hotmail.com 有经验的同胞也请赐教！
                                       不胜感激！

bush

谢谢， 是小额法庭
买家说原来屋顶做的有问题导致漏水，根据的是他roofer的报告，但我查实他的roofer没牌照。验房时他的验房师讲屋顶没通风，会导致漏水（报告就这样写）。我也要求我原先的卖家作为被告到场。 我的问题是我声明屋顶99做，但没发票。我只是听说。而且现在买家换的是完全不同的屋 顶，更贵。现在的买家已卖房，每损失，赚了不少。请教庭上的应对攻防。
如可能，可否在我的e-mail留下您的电话，以便向您请教。

bush

Yanne,

Thank you for your helping. I'm the seller. The point is this guy did inspection before he bought the property. His inspector warned him in the report " No ventilation will cause roof structure deterioration and roof leaking.... blister noted...Roofer is recommended to evaluate the roof against roof leaking." But this guy said the roof leaking caused by roof installed improperly based on his roof report. We have evidence his roofer has no license. We declared that the roof was made in 1999, but we have no receipt to prove it. We bought the property from Mr. Yvon. he was askd to present in the court as defender.
We have to be in the court tomorrow. Could you give me a hand tonight!! Show me a direction. show me a way to defend ourselve and against the buyer. Thank you very much! I'm looking forward to your answer!

bush

昨天接到法庭的判决, 对方败诉.不禁松了口气.从2004年12月到昨天刚好两年,不容易啊!谢谢YANNE, PETER PAN,谢谢他们的鼓励和意见.
我的经验是:证据最重要,有关屋顶漏水官司中验屋报告非常重要,法官很多问题都是围绕它展开的.官司过程中,很多朋友讲这儿的法院同情受害者,弱者,认为对方花不少钱做新屋顶,是漏水的受害者,最终我会赔一些.但事实证明:西方社会讲法理而非人情,如果买家事先知情,事后又没采取适当措施,就是有再大的损失,都是自己的责任.
YANNE和PETER讲的对,找律师要当心,他们最关心的是收费而非官司成败.有时请他们反而会搞大事情.最重要的还是证据.如YANNE所讲,在法庭上,同一件事不同人会有完全不同的解读,法庭也给予每个人充分为自己辩护的权力.没证据的事法官轻易不会相信．但唯一不会说谎的是当时白纸黑字的合同,报告.
我们于2003年底卖房给一西人,2004年12月,买家MR.M约我见面,告知屋顶漏水,他并请过专家做过检测,漏水是原来屋顶做得不好造成,有报告,有照片,证据确凿,这是LATEN defect.新屋顶报价$7600.我必须赔,不然法庭见.一旁他的中介也旁敲侧击: 赔了吧,不然打官司律师费贵,最终还是赔!我清楚记得那是圣诞节前几天,外面万家灯火,一片节日气氛,我们家的心情却是坏透了!语言没西人好,又不熟这的司法程序,对方证据确凿.又没人帮得上手.后来弄来对方验房报告,上面讲"ROOF,NO ＶＥＮＴＩＬＡＴＩＯＮ，RECOMMENDED EVALUATION and REPAIRED by Licensed contractor."原来屋顶早有问题，买家知情，并且在漏水前没采取任何措施！这时我才下定决心，和ＭＲ．Ｍ法庭见．回想当时验屋时，那个西人老头，言语不多，看了一个多小时，给的报告很简单，却是一针见血．没想到ＭＲ．Ｍ对这个报告是百般抵赖，但法官不为所动！
没几天收到对方正式挂号信,和我小额法庭见（他要求＄７，０００赔偿）.几天后法庭来通知，我有三个选择１，赔钱２，申请调解３法庭辩论．我想如果选择调解，那不是先承认自己有错？要赌就来大的
我们也见过几个律师,有华人,有西人.有一个一边电脑上网，一边和我们交谈，还不时接电话．虽然小额法庭不让律师上，但他有个主意，反诉他＄１０，０００，这样我就可为你打官司了．．．但不保证一定会赢．有一个意大利律师很有信心：１００％会赢，只要你先付＄５，０００定金．我也请教过一个有案可２０年经验的犹太中介．他讲，先据理力争，同时准备另一个屋顶报价，如见形式不对就交上，这样不用赔那末多．听得越多，心里越是七上八下．最后想还是靠自己最稳妥，因为这世上每人最关心的是自己．　待续

bush

后来我发现有几点事实1:MR.M 买完房子后没请专业ROOFER评估及修理屋顶.2: 2004年12月发生屋顶漏水,房东MR.M和一个朋友做了紧急维修,在第二年春天换新屋顶之前屋顶有一段时间不停漏水,这加重屋顶损害,这完全是房东处置不当所致.因为验房报告已告之要请人做屋顶评估和维修!也许以前只是要修补(加通风系统),但现在可能要换全新屋顶.他失去了唯修的最佳时机!
但我也有几处弱点.1: 卖房前我书面声明屋顶是99做的,但我没有发票证明,对方怀疑我有误导或欺骗嫌疑.2: 他的屋顶公司一定会尽力证明原来屋顶有问题,非换不可.(也许他这样做只是为得到这项工程.)就象YANNE所经历的烟囱公司一样,不讲原来的有问题,如何获得新工程?
基于这些事实,我写了抗辩书,不同意调解,一切庭上见.
等待的时间是漫长难熬的,其间我又发现MR.M在物顶漏水前有7个月时间在卖屋,但没卖出.第二年春天做完新屋顶后,他很快就卖出去了.这加重了我的怀疑:他做新屋顶是不是为了卖屋?其间他有打电话要求和解,说我赔3千8就够了.被我拒绝.
其实我一直是有信心,没把握.担心庭上有种族偏见,担心是女法官,印象中她们较男的武断(也许只是自己的感觉,以前路上因卡车挡住停牌没停,一女警官马上给一张罚单并扣3分,不服上庭,不幸遇上女法官,看了我拍的照片,说一句不清楚,就判我输!前后2分钟!根本不听我申诉!
今年9月接到法庭来信,10月上庭.突然MR.M要求延后.当时还以为是取消,白高兴一场.后接到信11月13号9:00上法庭.这之前得到YANNE和PETER蔼PAN的帮助.YANNE用她的事例向我所明,用证据说话会有效!PETER说抓住重点,对方事先知情!
庭上一幕才是精彩,象电影,你永不知对方会讲什么!大家攻防一直到下午4:00才结束.待续

bush

11月13号,我们提前20分钟到达小额法庭,没想到对方更早,阵容更强大:全家,还有中介和ROOFER.我们的中介随后赶到.在过道上遇到MR.M,他没反应,我朝他点头示意.

9点大家都坐好等候法官大人.我们排到第二,上午共有三单案子.9:30开始第一单.法官是一光头的老头MR.CLERMONT VERMETTE.他话不多,不时提几个问题.这些问题就是他的思考方向.10:30第一单结束后,突然是第三单上,原因是他们的证人有约要离开.12:10法官讲第二单官司只能下午或明天进行!我表示任何时间都行.MR.M在听众席上开讲了:她太太是请假来的...这是一单LATEN DEFECT,卖家申明屋顶是99年做的,事实上不是....不过他们同意下午1:30见.我们和原告一同步出审判室.
当时听原告MR.M讲那些话,吓我一大跳!这可是我们的大罩们.因为我们确实有申明屋顶99年做,但没发票.我们是听原来卖房的MR.G讲的.但现在我们书面申明屋顶99年做,自己是要付责任的.如果法庭辩论围绕这个展开,那就对我们很不利了.
下午开庭,MR.M先发言,你不得不承认,他表现非常好,彬彬有礼,虽然有些是谎言.法官面无表情,他才是真正的法庭主宰.他制止了原告的碟碟不休,示意从验物报告开始.这是一个很好的开始,我觉得心情平静好多.
"报告上讲屋顶有通风问题,你知道吗?"
"我的验房师讲那是小问题,只是保养的事."
"报告建议你做进一步的评估和维修,你有请人做吗?"
"没有,法官大人"
事实上这是MR.M犯的最大的一个错!当时他们验完房,因为屋顶问题,MR.M要求$1,000的降价,我们拒绝了他,如果他因为屋顶得到降了价,那输得更快,即便以后有很大的损害也与别人无关.MR.M没看清报告就签字取消了验房条件.这能怪谁?也许买家要怪验房师轻描淡写,没把问题讲得严重一些.但事实上验房师是全科医生而非专科,更不是各方面的专家.只要报告讲明问题,给出评估和维修的建议,就够了.现在想起来验房可是保护买卖双方的.

bush

想不到MR.M马上转换思路,他讲后来在做屋顶时,发现屋顶上有通风系统,就在屋顶排气管里...我一听就来气,明显在说谎.于是我在纸上记下应答之词.
接下来是MR.M的ROOFER出庭作证,他准备得很充分,有二十多张彩照,有旧屋顶样品,他滔滔不绝,系统而专业.单独听他讲这段,每个人都会认为屋顶必换无疑,屋顶里面已发霉腐烂,局部有倒塌的危险...
听完法官问,你的照片是什么时候拍的?
"2005年五月?"
"屋顶何时开始漏?"
"2004年12月4号."
这位ROOFER的照片和报告是基于2005年5月的屋顶状况写的,这显然是个大错.MR.M买完房后没照验房报告要求去请专人评估和维修,04年12月漏水后没请人专人评估和维修已是错过第二次机会.等到屋顶烂得不行时再去请人评估已是太迟,这个报告已不能反应最初的屋顶状况,反而说明房东没尽到自己的责任,及时制止屋顶状态恶化.判决书中法官认为ROOFER5月的报告并不能证明原来屋顶有隐患,一定要换.
法官又问ROOFER:你认为这个屋顶是何时做的?
"这个屋顶很旧,状态不好...不过很有可能是99年做的!"
一听他这样讲,我太开心了,他好象是在为我们做证!原房东MR.M极力证明我们申明屋顶99年做,但不能提供证明,这里面有欺诈的嫌疑.这下可好,他请的ROOFER证明我们没做假!他的报告并不能证明原来屋顶有问题.显然这位ROOFER帮了MR.M的倒忙,但他做了屋顶,赚了钱.
下面轮到我发言,我事先准备充分,我讲到":屋顶通风是屋顶重要组成部份,没有的话会导致漏水,这个MR.M事先清楚知道,有验房报告为证....."
我又讲到12月4号漏水后,MR.M自己和他一朋友有修过几次,他们没牌照,这是不当行为...这点显然让法官很不满,他问到:"冬天屋顶漏水,没ROOFER来修,你会怎么办?"
我赶紧住口,原来房东是可这样做的,有房东参予的房物维修行为都不能认为是商业行为.这也是为什么很多华人装修朋友,没牌照.但做工程中总是要和房东扯上关系,如和房东一起做,帮朋友忙,这样就合法了,不致收到罚单.
我有讲到MR.M做新屋顶可能是为了卖房,就象MR.M说后来发现屋顶有通风装置,这些法官都不予采信,因为没证据.我想如果请一个人去做装修,他没做好.如果没合同,没收据发票,你也很难告倒他.因为你没必要的证据.
后来法官有问到买卖过程...我以前的验房报告等等.MR.M又讲到他是如何受害,可怜...这些都没对法官判决有重大影响.不知不觉已到4点.法官宣布,回去等判决.
我们走出法庭时,天色已晚.对于结果是有信心没把握.
12月20号收到结果,激动不已.
我们想MR.M一定有些失望,如果我们是他,当时应去找自己的保险公司,这样肯定可赔几千元而不是听从屋顶公司的建议,做新屋顶然后打官司赢回来.这下可好,两边都没捞到.