seraph88

我是刚刚买了房子,趁着所有的经历,感受,教训还热乎着,发上来,跟那些想买房或者正在买房的人分享经验和教训.同时,也希望能抛砖引玉,能引出那些已经买房子的人,把自己的经验和教训也不吝赐教给大家.

言归正传,买房子,最先做的一步是什么?很多人可能会说是看房子.我原来也是这样认为的.可是后来才发现,第一步应该去银行.去跟银行的人聊一聊,看看凭你的家庭收入和负债情况,银行能借给你多少钱.然后你才能定下来,要买多少钱的房子.我们在这方面走了不少了弯路.也浪费了时间.最好能做一个pre approval.这个在以后下offer的过程中,也会有优势.有些人卖房,只跟有pre approval的人签offer.


第二步就是看房子.这是最花费时间和精力的一步,也是在买房子过程中,最值得花时间的一步.看房子,首先要决定区域.决定了区域,你看房子的时候才会有的放矢.大的区域选定之后,还应该大致在你选定的区域里面,划分几个不同的小区.在你的心中排个位置.最想要哪儿的,其次是哪儿的等等.

然后就是看了. 我当初考虑买房子的时候,就有朋友跟我说,看房子,至少要看大半年.我们因为经济危机,延后了买房,所以看的时间更长.没决定买的时候,只是跟着open house看. www.mls.ca上能查到open house的所有的房子. 几乎所有的open house都是周日的下午2-4点. 所以提前做好功课,计划好路线,就可以一家家的看了.

每家open house, agent都会准备一个房子的list, 我把看过的所有的房子的list都留下来了,而且每个list后面,附了我自己做的一个表格,包括,屋顶,窗子,门,墙,车库,地板,厨房,卫生间,地下室,楼梯,壁炉,水管,电线,控电箱(panel),供热系统,热水系统等每一项的年代,材质,renew情况,自己是否喜欢等,在看房子的时候一项一项的填进去.这个工作在以后你比较价格的时候,能起到量化的作用.因为,有的房子厨房是totally renew的,比如是oak的柜子,大理石的台面.那么你就知道,这个比没renew的多了至少2w块钱. 另外一点在看房子的时候应该留心的就是,听听卖方的agent说什么,强调的是什么.听的多了,你就知道,房子应该重视哪些方面了.

这样看了一段时间,对这个区,什么样的房子,大概什么价钱,肯定就有了比较真切的感受了.这时候,也会知道,都有哪些房子卖出去了.因为你留了原来的list,所以你知道那些卖了房子的agent是谁.等他再卖其他房子的open house的时候,就可以跟他聊聊,他卖掉的那套房子卖了多少钱.这个价钱才是真正的市场.mls上标出来的东西,还是有很多水分的.再翻回去查你保留的list,所有的信息你都有,甚至照片,这样积累个5-6套,就可以买房子了.

看我写了这么多,肯定也看出来了,我没有找买方的agent. 我觉得,只要语言没有太大的问题(英语或者法语中的一种就够了),平时有时间多看看mls,同时想省点儿钱的,就没必要请买方agent.很多人可能想问,没有agent到底能省多少钱.简单的说,大概是房价的1%,复杂点儿说,明面上,你省的是应该付给买方agent fee的一半,其实,几乎所有的卖方agent都喜欢把房子卖给没有买方agent的人,道理很明显,他分的agent fee多呗. 所以,当同时两个人想下offer的时候,他肯定会倾向于你.这就保证你肯定比别人多了优势.特别是在抢offer的时候,这点是非常重要的.好房子出来,都是很快就没了的. 我最后买的房子,上市不到两天就卖了.

但是,没有agent也有劣势.就是最好的deal,你可能拿不到.因为房子会在agent内部留一周.等post网上的时候,可能已经有offer了. 我曾经想买的三套都是这样,但是,卖方的agent都有意愿让我抢offer.就是说,我如果付一样的价钱,他希望房子卖给我.

看到差不多的房子,就可以试着下offer了.因为毕竟是第一次买房子,怎么也要被人家拒两次,才能买房子不是,总不能第一个offer就买一套房子吧.所以,找个看着差不多的房子,下个比市场低的价格,如果他同意卖你了,你也没赔.如果没同意,刚好,你长经验了.

所以,知道市场价还是最主要.另外就是要看卖主的心理,看他是不是急着卖房子.还有就是要做好agent的工作.既然他想把房子卖给你,他肯定会帮你跟卖主砍价儿的.

offer accepted之后,inspector很重要.特别是旧房子,要查的东西太多.我的inspector是同事帮我推荐的.我觉得我还是很幸运的,近半年,同事里面有5个买房子的,朋友里面有3个,所以,我从他们那里得到很多有用的信息.inspector首先要负责.major的问题一定要查出来,否则,将来买了房子肯定后患无穷.其次要中立,不能玩命的挑毛病,除非你不想要这个房子了,否则,毛病太多了,你将来的保险都会高不少.(插一句,油取暖的房子,比电取暖的房子保险 高)

我现在还没见公证师,所以进一步的东西,也没办法再说.但是有经验的朋友告诉我,公证师差别不大,找个价格公道的是最重要的.westmount的据说是最贵的 :eek:

我先说这么多,后面想起来再补充.

以下是网友的经验
CANDYSHAO
Registered User

也来说说我的买房经验
移民来到加拿大，一切重新开始，经过几年打拼才买到一个房子着实不容易！非常感谢已经买了房的筒子们发表了宝贵的经验在这里，让我学到很多买房的知识。因此也把自己买房的一点见解写出来，希望给后来的可以有个了解和借鉴，
1.准备买房。买房地点真是很重要。我们在现在这个区已经住了几年了，而且朋友都是在这附近，还有考虑到上班，购物，交通等因素，我们一开始找房子就把目标定在现在这个区。开始找房子我们是在中文报纸上找，后来才知道有个MLS的网站。在找房的同时，我们也去银行谈贷款，比较利率。看看我们可以借到多少钱来界定找房的范围。
2.找房看房。由于我们执着现在住着的区，所以我们可以找的房不多，再加上这个区的房子比较抢手，好一点的一挂牌一二天就卖了。（虽然抢手，但是要保持冷静的心态，找适合自己的）。我们联系了一个华人的经纪给我们找房子，告诉她我们对房子的要求和价钱范围，这个经纪也很尽职，他们经纪内部可以早几天看到MLS上的房，她一看到就给我们发E-MAIL，有时半夜她一看到有新的摆出来了，都会立刻给我发过来（虽然我们买的房不是她给我们找到的，但在后来的谈判中她也起了重要的作用）。同时我们也自己去找房子，因为一个好的区，有的房不用摆上网。我们这个房子就是去散步的时候看到经纪挂牌，我们立刻让我们的经纪去了解，赶在开放日的前一天就看了房，谁知一看钟情，其他人还没看我们就下了OFFER.:wink:
3.下offer。以前有人说过，在加拿大买房很少可以拦腰一刀砍的。我们还了2次价才谈了下来，所以出价的时候要给自己的能力范围留点空间。在这一环我的经纪起了很重要的作用，也给我们争取了利益。我个人认为如果你对买房程序不熟悉，还是请个经纪好，反正又不要付佣金。
4.贷款＋验房。这是offer接受之后最重要的事。一般会有10－14天的时间去完成这两样。个人认为最重要的是贷款，我是贷款通过了才验房。大家都说贷款48小时就知道过不过，我的是超过48小时还没通知，正好赶上周末银行休息，如果到星期一他们不批给我，我也不够时间去再找另外一家银行贷款了。我立刻又找了TD bank,5个小时就批了我的贷款。经验就是如果多找一家银行贷款，让自己有一个后备可以配合自己的时间。我还没验房，等验了房再来报告。

seraph88

Post by CANDYSHAO;2508481
偶这两天也想着建一个这样的楼让大家一起来分享经验，还是楼主快，佩服!过两天等我的琐碎事做完了也来分享一下我自己的买房经验。板凳抢不到，抢个地毯坐坐。

开心开心,没想到这么快,我这块砖就招来玉了. 嘿嘿.

赶紧写吧,写好了,我帮你挪到第一页.让大家更容易看到.

seraph88

我两个同事都是从一个公司请的验房师.请的不是同一个人.其中一个同事,验房之后省了7000多.另外一个省了5000多,我用的是后者(因为前者的时间跟我时间对不上).最后省了1000多点儿.我把名字和网址给各位发小窗了.有空儿可以查一下.我的验房师验房的时候,是两个人,然后用walkie talkie,举着DV,DC,一边验,一边说,一边跟我解释,一边跟那个搭档说.那个搭档就整理报告.而且是全程录像. 所以验完之后,大概花了半个多小时,一份50多页的报告就出来了.还有一张DVD.验房费是$575+tax,收个人支票或者现金.好象验condo会便宜一些.

象很多前辈说的,验房的时候,一定要跟着验房师. 特别是一些隐秘的地方,比如 deck下面 (一般人都堆了杂物,不容易看到墙面), 储藏室, 配电箱等等.不要总跟agent聊天,也不要跟卖主聊天. 毕竟验房子就那么3个小时. 跟着验房师楼上楼下的跑跑,你对房子的了解也会多很多. 我的屋顶是去年10月份刚换的,10年的warrenty, 他看了换屋顶的bill, 跟我解释了都换了哪些, 最后验房师跟我商量,没有验屋顶. 查了墙的四面(说没有大的裂纹,fondation没有问题), pointing joint的情况, 查了所有地面和墙面的温度,湿度(来确定insultion和防潮做的好不好),查了地面平整度(也是fondation有没有问题的一个佐证),查了门窗, 车库, 查了水管,电线, 供热系统(我的供热系统也是刚刚换的,但是他发现了排水管的隐患.),排风系统,热水罐等等.查的还算比较细吧. 没有发现大的问题,急需解决的就是hot water tank比较旧,可能需要换.所以最后卖家减了我1000多点儿.

我觉得,减钱不是验房的真正目的. 验房是为了能保证你买的房子没有大的问题,避免卖方的陷阱,最后一道由专业人士来实施的手段. 所以, 一定要在验房前,多问问已经验过房的朋友,最好能跟验房的朋友一起去验一套房子(我也没有跟着朋友验过房子,但是看过一份同事的验房报告). 记得前辈说过, 在验房前,请已经买房子的朋友帮忙先大致看看也是有帮助的.

验房就先说这么多吧.

seraph88

我再说说贷款的事儿. 原则上说,贷款的数额越大,越容易拿到好的利率. 当初签pre approval的时候,我就找过不少银行. 一般银行都会查你的credit,然后才能决定要不要贷给你这么多钱. 查credit是要你签一张纸的, 我当时没有经验, 让好几个银行都查了. 其实完全没有必要的,而且频繁的查credit会直接影响你的信用. 最好的办法是,让一个银行查, 然后问他你的credit score. 这个值是300-850.越高越好. 如果很容易就被一个银行prove了,那再shopping的时候,就直接问利率好了,不要再让他们查你的credit了.

offer accepted之后,还要银行出个commitement letter,来说明你的mortgage是没有问题的.但是,这个时候,并不是final的,也就说,你仍然是可以换银行的.一般到你告诉银行你的notary的名字的时候,或者银行做了房屋的评估之后,就不能换了. 所以一定要掌握好时间,不然回头就麻烦了.

shopping的时候, 一般是拿着一个pre approval, 然后各家去问. 找到最低的,就行了. 在这个过程中,如果周围有也在买房子的朋友,信息同享是最好的. 而且利率也是变的,要不断的更新信息. 这也是个费时费力的活儿........

另外一点就是, 如果是第一次买房, rrsp是可以拿出来用的. 两年之内不用还,两年之后按期还就行了,没有利息.因为本来就是你的钱嘛.

前阵子看有人说到line of credit. 现在的mortgage里面,有一种叫all in one的模式. 比如你借30万的mortgage, 银行可以把其中的20万作为mortgage, 另外10万,作为line of credit, 刚刚开始借钱的时候, 你的line of credit都借满了,没有额度可以用.但是随着你还的mortgage越来越多,你的line of credit就会有越来越多的额度可以用. 如果一年你还掉2万的principal(去掉利息部分的mortgage), 那么你就可以借line of credit 2w. 而且这个额度是还钱的第二天就可以用的. 这对买了房子,还想再投资的朋友,应该算是不错的选择. 这里需要考虑的是, mortgage的部分是付mortgage的利息,line of credit的部分,付的是line of credit的利息. 两个利息是不一样的.具体的,要问你贷款的银行,各个银行都是不一样的.

最后我说一下term, open, close的概念. term是指你的贷款周期, 一般我们说5年固定里面,这个5年就是term. 这个期间,你是不能变更银行, 不能变更贷款人的. 也就是说,如果在这个期间内你卖了房子,要交罚金. 当然满了这个term之后,你可以一次性付清所有的贷款,即使你选的是close的. open的概念是,你可以随时还款,额度不限. close就是说,你不能随时还款,不能无限还.但是一般的close都会同意double pay, 就是说, 你可以选择任意一个或几个,或所有payment, 双倍还. 还有就是close的,一般会同意一年还两次额度不超过你的principal的10%-20%的提前还款. 所以在问利率的时候,这些也要问清楚. 一般越低的利率, 要求就越苛刻.

seraph88

Post by CANDYSHAO;2509033
自己语言不好，请的是验房师Li.很后悔请了他，此人业务太繁忙了！验2个小时的房，讲了5个电话，平均一个电话6分钟！！！做事怎么能一心两用？结果他验出来的是普通人都看的见！所以要相信坛子里说的，最好请西人验房！！

语言不好可以找个朋友去啊。唉........

seraph88

好像有好几个人都问了我验房师的联系方式。不知道最后有多少人用了，也不知道到底感觉如何。给反馈个消息呗，让后来人有更多的了解。

seraph88

再说说经纪的问题。看到另外有话题说最好不要请华人经纪。我觉得，华人经纪比老外经济有优势的地方在于他会中文。或者更了解中国人的需求。如果你不需要这两点。那么就无所谓华人经纪还是老外的经纪。可是，如果你没办法跟老外的经纪交流，那华人经纪这个翻译还是必须的。当然，可能还有个中国人要帮衬中国人的问题。

有人说，毕竟英语或者法语不是我们的母语，没办法达到准确表达自己意思的程度。我买房子的时候跟一些老外的经纪打过交道，觉得好像要求的语言能力也不是很高的样子。只要做好必要的功课，知道跟房屋有关的一些单词，比如有关window里面，什么叫double hung, casement window, bay&bow window, slider window等.比如屋顶包括 asphalt shingle roof, wood shingles and shakes, tile roof, metal roof, slate roof等等。一般来说，金属的屋顶和玻璃纤维（fiber glass）的屋顶最便宜。slate是最持久的。所有的信息google上都能查到，从单词到分类，到图片，到video非常详细。另外，跟人交流主要是单词量。知道他说什么，表达你想说什么。然后就是讨价还价。

至于说到诚信，人性是一样的。都是吃这碗饭的，都要利益最大化。人家本来想把房子24万卖给你，结果你26万就同意要了，没人会拦你的。都是靠交易额来赚佣金的。所以，还是那句话，先做好功课，了解市场，了解房子。

再一个就是与人交往的习惯了。我曾经看过一个房子，屋主是个老女人，据经纪说，她很固执，已经拒两个offer了。所以看房子那天，经济说要我带上女儿。结果那天，女儿去了之后，跟她家的猫玩的特别好，老太太很开心。在商量offer的时候，经纪也觉得，可以下个相对低一些的。不过最后我没有下offer。是因为老公不喜欢那套房子。

另外一点给我印象比较深的就是，经纪这种工作都是靠顾客群来吃饭的。老外的经纪，基本上不会有很多中国人的客户。而且都知道中国人喜欢买房子。呵呵，明白我的意思了吧。胡萝卜+大棒一向都是最好的bargain的手段。

这点对找贷款也同样适用。当初找贷款的时候，我几乎问遍了所有的银行，TD，BMO，RBC，Scotia bank，Natinal bank.......有朋友介绍的，有自己去找上门的。一路问下来，觉得各个银行的主攻点是不同的。比如有的银行5年低，有的银行4年的低，有的是3年的有优势，有的是浮动有吸引力。一**较下来，4年的3.29+500cash back，5年的3.55+500cash back，浮动1.85。不过现在可能会高一些了。我是3月份签的合同。但是现在浮动应该更低一些了。好像ING给的浮动是1.75。

总之，跟买所有的东西一样，心态放正。不是人家求你买，也不是你求人家卖。不卑不亢，有理有据，发挥人格魅力，争取最大利益。我有个同事，卖家主动给他降了5000块钱。就是因为喜欢他，想让他做下一任的房主。听他把过程一路讲下来，真的服气。

seraph88

公证师据说没有什么水平的差距，只有负责不负责之说。我问的公证师不是很多，大概5，6个吧。有卖方经纪给推荐的，有银行贷款的人推荐的，也有在这个网站上，热心人给我的（在此一并谢过了）。觉得，好像南岸或者laval的是比较便宜的。岛上的相对都比较贵。（西岛的我没问过）最后我选的价格是1050。不算特别低吧，可能算是中等。

seraph88

Post by FUJJJ;2557012
不知为十么，可能房市很好缘故，现在看看报上做地产的华人经纪越来越多了。

越来越多，说明是这块儿还是有市场。我周围的中国人，还是挺多人找华人经纪的。一是觉得交流容易，二可能也是觉得中国人有生意还是应该留给中国人。

其实当时我贷款的时候，也找了好几个华人代理的。后来实在是条件要的太高了，才没办法最后找的老外。

seraph88

Post by 小镇的店;2557049
你好：
   贷款的时候，为什么找代理。什么条件要的太高了；直接找银行不行吗
我不明白，你能详细说说吗，谢谢

所谓的代理，有的叫broker,有的叫agent。我没分出来具体的区别。反正据我的理解，能贷款的有三种人。

一种是坐在银行里面，谈所有的事情都是在银行里面，不会去什么离你近的地儿。所有的appointment都是约在银行，而且是在他所在的branch。本 身他们也是银行的员工，最明显的特征是有域名是所在银行的的email，比如****@tdcanadatrust.com等。

第二种，在银行里面也有办公室，但是，不是只在一个branch上班，而是给整个银行拉客户。他可以去离你近的branch跟你谈，也可以随便找个近的地 儿跟你谈。这种算是这个银行的编外人员。我最后用的是这种。

第三种，不是为某个银行工作。也不是为某个金融机构工作。用魁瓜的话说，work on the street.据同事讲，这种最好不要用。

前两种人我都打过交道。我的感觉是，第二种人给的deal比较好。可能是因为手里的客户比较多，所以从银行能拿到更好的利率。这也是我最后找代理的原 因。

所谓的条件高，可能是我的表述不清楚。主要是指给你最低利率所要求的条件。有的要求你在他的银行开账户。有的不给你cash  back。有的没办法给最低的利率。而且，我接触过的华人代理里面，有一个我没分出来他是不是第三种人，所以，最后也没敢用。

其实，第一种和第二种人都是只能在银行找到的。

我觉得，找贷款的时候，不能什么都不知道。要多打听。因为有时候，他没给你最低的利率，你并不知道。可是等你比较之后，反回来跟他说别人给了更低的时候， 他可能也给你了。

我必须要说，所有的这些只是我的各人看法。未必是正确的。各位还要多做功课。选择适合自己的。