nidie

http://www.chineseworld.com/wj-us-news.php?nt_seq_id=1411853&sc_seq_id=1

OLIVERCA

Post by 找乐
个人认为买房首先是一种消费，或是找一种家的感觉。（投资房除外）除非房价大幅上涨，否则肯定比租房贵;)

把你的问题简化，假设你有
43，000CASH，
MORTGAGE RATE 5.25%,
INVESTMENT RETURN 6%,
1。ＢＵＹ　Ａ　ＣＯＮＤＯ
第一年，你付息５２５０（ＭＯＲＴＧＡＧＥ　１００，０００），ＴＡＸ　１８００，　管理费　１，０００，Ｔｏｔａｌ＝８０００
２．　Ｒｅｎｔ　３，１／２ａｐｔ．
第一年，　你投资收益　２，５８０，　ｒｅｎｔ　１２＊６００＝７２００，　ｔｏｔａｌ＝４６００
买房你多付３４００，另外你每年还有供房款的利息损失。

完全同意，并且深有体会。

lyf2005

Post by chenhui
假设情况如下



今手上有闲钱4万多, 打算买三半的房子一套, 价格在14万, 付首期4万, 买房子的公证费合所谓的欢迎费, 按房价算,大概是3000, 假设共用掉43000, 再从银行贷款10万, 贷款20年或者25年 , 银行利率 6.95% , 房子每年的地税与教育税合共大概1800/年.



如果不买房子, 租房子5年内房租平均是330/月. ( 刚出来工作的单身人士, 跟人合住差不多是这个价, 或者租个一半二半,房租450/月)



不买房子,43000的闲钱拿去投资, 买资金, 回报率每年保守估计是8%.



以5年为计算点, 5年以后, 由于换城市或换房子等原因, 把当初买的14万的房子卖掉, 保守估计,卖价15万, 除掉5%或7%的手续费等其他杂费, 到手房子价格为14万.



问题一

每月应付银行贷款连利息多少钱? 每月应预算从工资中提取多少做为房子的开销? (如果是CONDO的话, 管理费还没预算在内, 为了计算简便, 房子每年的维修保养费也都没算在内) ,这个问题不难解答.



陈慧答案：十万贷款，年息6.95%，25年付清，每月应还本息：699.5元。另加150元/月，支付地税及学校税。





问题二

5年后,把房子卖掉, 最后到我手中的钱有多少? ( 包括之前的首期, 每月供款, 还掉银行的贷款等)



陈慧答案：五年后投资房产总支出=贷款本息41970+首付43000+税9000=93970

五年后卖房总收入=收回房款140000-银行贷款余额91103.5=48896.5

总收益=-45073.5





与之相比, 43000的首期, 每月供款的金额, 每年的物业税与教育税1800, 可能的话,预算有管理费的存在, 5年内都拿去投资, 回报达到8% , 5年后, 手中的钱增值到多少?





陈慧答案：43000本金，每月不买房结余519.5=699.5+150-330, 假定投资基金年回报8%。

五年后投资本息合计=102489

投资本金支出=43000+519.5*12*5=74170

总收益=102489-74170=28319



问题三

不买房子剩余的钱肯定是比买房子剩余的钱少, 那么, 计算一下, 房子卖掉后, 在这5年内, 是以什么价格租了个三半? 与市价相比, 是租贵了, 还是租便宜了?



陈慧答案：不买房，用43000元买返本基金，假设年还本付息6%，要求五年后仍有基金本息合计48896.5元（与五年后卖房总收入相等），五年内每月可增加用于租房资金为129.83元。则每月租房可用资金=130+849.5=979.5元

小慧

有些数据算错了吧. 银行贷款余额91103.5,   贷款才十万, 已经还了5年,每月本息按照你的算法是699.5,  5年后怎么还欠银行91103.5呢? 不用算也知道是不对的拉, 5年才还本8千多?
另外还涉及到现值与将来值的问题,  今天的10元不等于5年后的10元.

自己心中已算出答案, 学的不是金融, 不敢茂然将答案公布.

小慧,有空通电话沟通会快点.

这阵子很忙,  感谢各位在本楼发表意见的朋友.

我从山中来

to:lyf2005

买房好还是租房好？还是不懂。
请指教，谢谢！

闲来无事

其实租房和买房都是一步一步来的，第一步，大家没有足够的钱去支付首期，只能去租房，当你有足够的钱了，肯定会买房。因为你每个月付的是你自己的房子不是把钱送给别人而一无所得。而且这里的房子和温哥华，多伦多相比，还是很低的，这就表示有很大的上升空间。近两年房价一直在稳定上升，今年与去年相比上了了8%， 和三年前的房价相比，现在几乎涨了一倍，所以无论从哪个角度，买房都是最终的选择，只是在于的时间的长短。
再比如上面楼主的举例，拿钱来投资虽然回报率会高，但会有风险，而房子的不会亏得，因为他是属于你的，再贬值也是属于你自己的家

yanne

Post by 闲来无事
其实租房和买房都是一步一步来的，第一步，大家没有足够的钱去支付首期，只能去租房，当你有足够的钱了，肯定会买房。因为你每个月付的是你自己的房子不是把钱送给别人而一无所得。而且这里的房子和温哥华，多伦多相比，还是很低的，这就表示有很大的上升空间。近两年房价一直在稳定上升，今年与去年相比上了了8%， 和三年前的房价相比，现在几乎涨了一倍，所以无论从哪个角度，买房都是最终的选择，只是在于的时间的长短。
再比如上面楼主的举例，拿钱来投资虽然回报率会高，但会有风险，而房子的不会亏得，因为他是属于你的，再贬值也是属于你自己的家

同意

圆明园

Post by lyf2005
小慧
有些数据算错了吧. 银行贷款余额91103.5,   贷款才十万, 已经还了5年,每月本息按照你的算法是699.5,  5年后怎么还欠银行91103.5呢? 不用算也知道是不对的拉, 5年才还本8千多?
另外还涉及到现值与将来值的问题,  今天的10元不等于5年后的10元.

自己心中已算出答案, 学的不是金融, 不敢茂然将答案公布.

小慧,有空通电话沟通会快点.

这阵子很忙,  感谢各位在本楼发表意见的朋友.

我帮你算算. 用EXCEL.
第一年:
                     Date   Capital   Interest paid   Capital paid   Interest rate   Monthly   payment      
                                                                 0.05           699
       Oct-06   100000   
   Nov-06   99717.67   416.67   282.33   
   Dec-06   99434.16   415.49   283.51   
   Jan-07   99149.47   414.31   284.69   
   Feb-07   98863.59   413.12   285.88   
   Mar-07   98576.52   411.93   287.07   
   Apr-07   98288.26   410.74   288.26   
   May-07   97998.79   409.53   289.47   
   Jun-07   97708.12   408.33   290.67   
   Jul-07   97416.24   407.12   291.88   
   Aug-07   97123.14   405.90   293.10   
   Sep-07   96828.82   404.68   294.32

圆明园

Date   Capital   Interest paid   Capital paid   Interest rate   Monthly payment      
                                                                            0.05                  699
Oct-06   100000   
   Nov-06   99717.67   416.67   282.33   
   Dec-06   99434.16   415.49   283.51   
   Jan-07   99149.47   414.31   284.69   
   Feb-07   98863.59   413.12   285.88   
   Mar-07   98576.52   411.93   287.07   
...  ...
   Mar-11   83294.21   348.52   350.48   
   Apr-11   82942.27   347.06   351.94   
   May-11   82588.86   345.59   353.41   
   Jun-11   82233.98   344.12   354.88   
   Jul-11   81877.62   342.64   356.36   
   Aug-11   81519.78   341.16   357.84   
   Sep-11   81160.45   339.67   359.33

圆明园

利率改成6.95
                   Date   Capital   Interest paid   Capital paid   
Interest rate   Monthly payment      
0.0695   699      
Oct-06   100000   
   Nov-06   99880.17   579.17   119.83   
   Dec-06   99759.64   578.47   120.53   
   Jan-07   99638.41   577.77   121.23   
   Feb-07   99516.49   577.07   121.93   
......
   May-11   92264.64   535.31   163.69   
   Jun-11   92100.00   534.37   164.63   
   Jul-11   91934.42   533.41   165.59   
   Aug-11   91767.87   532.45   166.55   
   Sep-11   91600.36   531.49   167.51

圆明园

这里的假设比较多.  影响大的两个假设是: 1.投资回报, 有人说6%, 有人说8%, 没人真知道, 3-4%有没有可能? 没人敢说.  2. 房子增值, 你假设14W->15W, 这是年增1.5%, 假如年增4%, 五年是17W.