理财实例：胡先生与张小姐新婚，胡先生在政府部门工作，税前年收入约为46，000加元，张小姐是公司的会计，税前年收入：30，000加元。胡先生与张小姐希望为他们的新生活做一个理财计划，他们的计划是用现有的积蓄20，000加元购买一所价值约11-16万元的小公寓和贷款购买一辆价值2万元的汽车，并且做适当的储蓄。他们的问题是：大约多久他们可以付清房屋贷款和车贷款？从理财原则来看，最佳的实施方案是什么？
我的建议是：比较以下两个方案，根据家庭的实际需要做出最适合自己的选择（见附表）：
胡先生夫妇方案：贷款买房，买车，尽快体验舒适的家庭生活。
第一步：用现有积储支付$15，000首付，申请90%的房屋贷款，购买价值15万元小公寓，房屋贷款金额$135，000，计划分20年还清，假设贷款年利息6%，每年偿付房屋贷款金额：$11，770（精确到十位数）。
房屋每年地税，学校税，保险及公寓管理费，约$3，000。
房屋家具及装修费用，用银行信用卡或利用商家信用贷款购买，家具贷款约$5，000，假设贷款年利息8%，计划三年内还清，每年还款：$1,940（精确到十位数）。
贷款购买$20，000汽车，供应商贷款100%，利息9%，计划五年内付清，每年还款额：$5,140（精确到十位数）
胡先生夫妇方案每年额外支出总额：$21，850
考虑胡先生夫妇现有生活方式及家庭收入及支出情况，该方案支出总额占家庭税前总收入29%，在现有家庭收入情况下，胡先生夫妇基本无力投资养老基金。因此，胡先生夫妇每年需支付个人所得税约$18，900,税收支出占家庭收入25%。
考虑五年内，胡先生夫妇将新增1-2名家庭新成员，预期生活消费支出将有所上升，胡先生夫妇仍将无能力购买养老基金，只能继续支付高达25%的个人所得税。二十年后：按胡先生夫妇计划，其家庭资产情况约为：
l 房产（以原值15万元，年增值5%估算）：$398，000
l 其他资产（汽车等）：$10，000
l 养老基金帐户及普通基金投资帐户总值（按年投资回6%估算）：0
l 家庭资产总值：$408，000
第二步：二十年后，在付清所有房屋贷款，胡先生夫妇将开始有能力积蓄，预期将家庭税前收入的15%（考虑未来20年内工资年增长2%的因素，胡先生夫妇届时税前总收入：$113，000），约为17，000元，投资于养老基金帐户，并将退税收入约6000元投资于普通帐户。考虑胡先生夫妇对投资市场认识不多，适合投资较为保守的基金组合，预期投资年回报6%。5年后，胡先生夫妇的养老基金帐户及普通帐户资产总额：$130，000。二十五年后，胡先生夫妇家庭资产总值：
l 房产（以原值15万元，年增值5%估算）：$508，000
l 其他资产（汽车等）：$10，000
l 养老基金帐户及普通基金投资帐户总值（按年投资回6%估算）：$130，000
l 家庭资产总值：$647，700
建议方案：
计划的关键：胡先生夫妇未来20年到25年的生活中，坚持将每年家庭税前收入的10-15%用于投资。
计划目的：利用现有避税工具及合适的金融产品，实现长期内家庭资产最大化。
计划将分三步走：
第一步：三到五年的时间内不要动用年轻夫妇的贷款能力，胡先生夫妇可考虑选择交通方便，居住条件良好的社区租住，交通工具可根据工作生活需要选择公共公交系统或性能价格比良好的二手汽车。每年坚持将税前家庭收入的15%，约$11，400，投资到各自的养老基金帐户中。养老基金投资帐户的具体操作方式可选择每月固定投资金额及设定自动转帐时间，系统投入。每年将养老基金退税收入，约$4，000，一次性投资到普通投资帐户中。两个帐户中的投资均应选择较为保守的基金组合，预计年投资回报为6%。五年后，加上现有的$20，000投资，胡先生家庭的投资本利合计约为$113，000，其中养老基金帐户：$91，000 ，普通帐户：$22，000。
每二步：这时，胡先生夫妇可以考虑运用养老基金帐户中的房屋购买计划（HBP），从各自的养老基金帐户中取出$20，000，合计$40，000，购买自住房屋。房屋类型：推荐选择两层以上的多家庭住宅。原因，购买多层住宅，可将一层用于自住，多层出租，以实现以房养房。出租收入目标定位：支付70%或更多的房屋总费用.
由于每月较低的房屋消费支出，胡先生夫妇应仍能坚持每年将至少10%的家庭税前总收入，估计为$8,400投资到养老基金帐户，将退税收入$3,000投资到普通帐户。
第三步：买房后，胡先生夫妇的养老基金帐户和普通帐户内剩余资产总额约为6-7万元。在五年中积累的投资知识，对市场的了解，再加上较长的投资期限，这时胡先生夫妇可考虑将两个帐户内投资年回报预期提高到8%，帐户内股票类基金投资可调整到超过50%。
短期看，6%的年投资回报和8%的年投资回报相差不大，但长期看，两者差距将非常重大。以初始投资$60,000，每年后继投资$11，400看，6%的投资年回报五年后本利合计约为：$144，600；8%的投资年回报五年后本利合计约：$155，000。两者相差：$10，400. 但十年内两者将相差：$36，000;二十年内两者差距：$189，600。
在胡先生夫妇坚持这个计划二十五年后，其家庭资产情况大致如下：
l 房产总值(按原值20万元，年增值5%估算)：$530，000
l 养老基金帐户及普通基金投资帐户总值（按年投资回报8%估算）：$801，300
l 家庭资产总值：$1,331，300
在胡先生夫妇未来20年到25年的生活中，坚持每年将家庭税前收入的10%用于投资是这个计划的关键。北美生活的理想模式：一家独立小屋，一条狗，两辆车，欧洲的旅游计划等等，不能通过动用每年至少10%的积蓄能力去实现。
附表：
每年新增消费支出
每年新增投资总额
25年内税收返还
25年后家庭资产值
胡先生夫妇原方案
$21，852
-
-
647，700
推荐方案
-
15400
128，100
1，331，300
| 
发表于 2006-12-10 17:38
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