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投資房地產 仔細算效益     zt
主要變數為頭款、償還年限與租金 其次才是利率



在討論房地產投資項目的時候，很多人會隨口問一個經典的問題：「買這個房子還要貼多少錢？」問這個問題的用意是想要大致的評估一下房地產項目的優劣。

這個問法背後的概念是要計算投資效益。貼不貼錢、貼多少錢可以顯示出房貸供款和租金的差距；如果要貼很多錢，表示這個這個房子的投資效益可能比較差，如果不要貼太多錢，甚至不必貼錢，表示這個項目的投資效益比較好。不過，這是一個外行的問法。

為什麼說它是外行的問法呢？因為這樣問出來的答案無法達到目的，也就是幫助我們了解一個房地產投資項目投資效益好壞。而這又是因為在房貸的價值公式中還有其他的變數，主要包括頭期款和貸款償還年限。如果想要認真計算，連利率的水平也必須考慮進去。

假設有一棟房子買價一百萬，我放入九十萬的頭期款，那麼每月還款只有幾百元而房租收入有數千元；我後續不但不必貼錢，每個月反而還會有收入。然而這是否就代表它是一個特別好的投資呢？未必，因為我的龐大收入是我投入高額頭期款換來的，我還得考慮這90萬元的機會成本。

另外，如果貸款50萬元，分30年償還每月需付三千元，分15年償還則需4200元。貸款償還期限的長短將改變後續貼錢的數目，製造出付錢多寡的表像，實際上這是同一棟房子。貼錢數目的指標作用再度失靈。

很明顯，一個公式中的每個變數的改變，都改變其他的變數。如果沒有看全面，顧此失彼，就可能誤判一個東西的價值。插句題外話，這也就是為什麼許多人貸款買東西的時候常覺得上當的原因。

那麼應該怎樣才能比較不同項目的投資效益呢？我們必須先了解投資效益的計算公式中都有哪些變數，然後隔離出其中的一個變數或互補的幾個變數，才能夠做出有意義的比較。房地產效益公式中最主要的變數為頭期款／貸款，償還年限，以及租金；次要的因素為當前的貸款利率。

頭期款可高可低，如何來排除這個變數？我們可以用零頭期款來計算。當然，果真買房，銀行絕不會允許不放頭期款。但如此計算，有助於了解投資回報率。一毛錢不放表示全部買價都貸款，這就排除了頭期款多少的問題。

償還年限同樣可以有長有短，許多投資人傾向於在能力範圍內盡量縮短貸款期限，避免付太多的利息給銀行。這個想法無可厚非，但是未必是最佳策略；某些情況下稅務優惠讓可能讓拉長還款期限更有利可圖。言歸正傳，從方便計算投資效益的角度來說，我們可以把還貸期限統一為30年。這就又排除了另一個變數。

銀行利率是第三個變數。說它是一個比較次要的變數，…



A是因為房貸利率一般在6%到9%之間波動（房貸利率不等同於聯邦的貼現率，雖然兩者的波動有關聯），差別較小，而且在同一個時點貸款利率都是差不多的。因此，除非我們是在比較十年前和現在的投資機會，或是住宅地產與商業地產的投資機會，或是美國與日本的投資機會，一般而言利率的因素可以不考慮，而直接用6%的幅度來計算。

當這三個變數被固定下來，每個月的供款金額也就確定了。供款金額與租金之間的差才會有意義；不同投資項目之間的貼錢數目的比較也就有了意義。

於是，我們的問題將從「買這個房子還要貼多少錢？」變成「如果用6%的利率全額貸款30年，每個月要貼多少錢？是房價的什麼比例？」這個比例具有指標作用，因為沒有漏洞可以暗渡陳倉。貼錢的比例越低，表示投資效益越高；比例越高，表示投資效益越低。

不過問題又來了，這個問法雖然「技術正確」，問起來卻有點複雜，地產經紀或許都沒有那閒功夫去幫我們計算。還好，我們很容易可以自己計算。

一個可以牢記於心的數學公式是，6%的十萬元貸款分30年償還每月要還600元。知道了這個規律，只要有房價，兩秒鐘就可以心算出每月還款：如房價為70萬元，則用7乘600求得4200元的每月還款；如果房價為40萬元則用4乘600得2400元，如果房價為50萬元則用5.5乘600得3300元。非常簡單。

於是我們的問題可以被簡化為「這個產業每月的租金收入有多少？」這個應該是一個非常容易找到答案的問題。

地產經紀應該都已經了然於胸；否則看看當地的出租廣告也知道等同條件的產業可以租多少錢。把供款減去租金就得到貼錢的數目，再除房價就得到可供我們參考的比例，也就是投資效益。

我們還可以研究一個課題：如果單單在看一個項目，在沒有比較的情況下，什麼樣的絕對值算是好呢？

在此情況下應該與同市場的同類產業的平均效益來作比較。沒有聽說過地產界保持這樣的一個數據，它可能也是因地而異的，但是我們可以自己來分析。從新近交易的紀錄中找多幾個樣本，估算它們的租金收入，用同樣的方法可以計算出它們的投資效益。這就提供了比較的基礎，而且應該是比待售項目更客觀的比較基礎。

以用舊金山灣區的房子為例，一棟價值90萬元的獨立單家庭住宅大概可以租到三千元左右，也就是說，5400元的每月供款扣掉3000元的每月收入還要貼2400元，約等於房價的0.27%。這樣的百分比就是一個可供比較的標準。

如果一個產業的比例過高，可能是價格過高，可以殺價；如果比例低，你可能已經找到了寶。這種結論是無法從一個未加說明的貼錢數目看出來的。（三省）（進場教戰）