逯广辉

各位朋友，大家好，今天是圣诞节，衷心道声节日快乐！一年难得半日闲，今天可以偷个懒啦，在被窝里打开电脑，看看八卦新闻之类，听听流行音乐之类，好不惬意，忽然想起近日乃重要节日，于是乎，抓起电话，狂打一番，给新老客户，酒肉朋友，亲戚同仁问个好，然后按照老习惯，每天总不能虚度，总要做点什么，于是乎，写点被窝文学之类，不对的可以啪啪砖头摇摇头，对的可以点点头来啪啪手。
2009年中国国内一线城市地价楼价均飙升,有些热点地区楼价更是一年内翻番,出乎所有人的预期,实事又一次证明:市场永远是对的,错的是自己本身.价格房价也有不小的涨幅.特别是金融危机期间下跌明显的地区,上涨幅度较大.从总体上讲,2010年的蒙市房市看涨,但估计幅度不会太大,毕竟2010年的宏观经济层面不会有大的改观,根据个人的研究结论,2010年房市将温和盘升,但2010年下半年和2012年将是个关键时期,如果利率上扬,那么,按照惯例,房价会率先上扬,然后,随着利率的不断攀升,标志着经济走向明确向好,公司盈利预期增加,投资市场全面上扬,投资者热情普遍调动,下一轮的好年头为期不远,但估计是2013年的事情啦,...

逯广辉

据验房师协会的统计，现在大约3/4的房屋买卖都有验房，这与10年前的10%相比有显著的差异，说明现在消费者在保护自己的意识上有很大程度的提高。

验房是个以肉眼观察为主非侵入性屋业评估过程，而且此过程相对而言是很快的。验房过程一般在2小时完成，在此过程需要检验地基、墙壁、屋顶、加热及制冷系统、下水道系统、电路系统等等。客观地讲，在2小时内要检验这么多东西，验房师不可能预测甚至发现所有的问题。因为

• 许多缺陷是肉眼不可见的；
  
• 许多机械性部分此刻没有问题不等于5分钟后没有问题；
  
• 有些缺陷的迹象被墙壁或地面装饰所覆盖，如地库漏水，这是个很严重的问题，也是验房师重点检察的地方，而且大多数做得很好。可是有时在验房后周围的引水系统改变了，或是墙外防渗涂料老化了，或更悲惨的是在新房主搬入不久天公意志下了十多年不见的大雨，结果地库漏水了。谁之过？当验房师验房时确无任何迹象表明墙壁有渗水，所以我们要认识到验房是个降低危害性的过程而不是危险免除的过程。
  

在验房时买方一定要在场,参与验房的全过程。在此过程问清可能会有什么问题发生，如何预防及如何处理，维修的大概费用。另外，可以学习一些电器的维修和保养知识，如锅炉和空调系统。也许有些问题不足以写在报告上，但需要你不断观察以防大问题出现。至于卖家最好不要在场，如果对房子情况真是没底的话不如在上市前自己先找人验一验。


对于新房，实际上有问题的时候仍是很多，如果不愿验房的话在新房交接时让建筑商带你自下而上走一遍很有必要，因为关于许多维修的问题都会提及。


如前所言，验房是个非侵入性检验过程，通常只有2个小时，如何在这2小时内有最大的收益是个问题。 验房的过程分为十个部分，如地基由于地面下沉造成的裂缝，湿度过大造成的结构性损坏，或大梁连接不牢固等。现在的大麻屋越来越难发现，因为更多的大麻屋趋向于上市前粉饰一番，有时甚至是大装修，验房可能会帮助你找到些蜘蛛马迹，有助你做最后决定。

逯广辉

刚到加拿大没有收入和信用记录的新移民在购房时能否申请贷款?

刚 LANDING 新移民在购房时是可以申请贷款的.

但是由于加拿大不承认申请人在中国国内的信用记录, 国内的收入和信用记录在这里是无效的, 所以申请高比例的贷款很困难.

然而有一些贷款机构在购房者缴足全部房价的35%--50%(各银行不同), 会免于审查贷款申请人的收入情况及信用记录.

这类情况, 逯广辉先生可以为您提供有效的帮助.

逯广辉

我还没有确定以后是否在加拿大发展, 我适合在加拿大购置房产吗?

如果用投资的眼光来分析, 在加拿大购置房产投资是非常明智的选择.
首先房产是有型的资产, 和股票及其他债券不同, 不会受到企业经营或经济发展的剧烈影响贬值到一钱不值. 而且土地的资源是有限的, 而每年都会有来自世界各地的大量的新移民不断的移居到魁省, 在供求驱平的原理作用下, 在大的时间范畴下, 城市的地产价格会保持上升的趋势(但不排除在某一段时间价格的适当调整回落).
其次加拿大是法制非常完备的国家, 对每个人的私有财产有严格的法律保护, 即使不是加拿大的永久居民, 都有相应的法规保护房产所有者的权益, 更何况永久居民. 在加拿大投资买房, 请可靠的人或专业管理公司代管是完全可行的.
而且加拿大是一个高福利的国家, 尤其是对老龄人, 有人说加拿大是老年人的天堂, 这是有一定的道理的. 如果您现在在中国, 美国或世界其他地方有自己很好的事业, 当然是事业第一, 但到老时, 回到加拿大, 安度晚年未尝不可.

逯广辉

几点建议:

• 找房子注重社区环境, 找学校注重人员构成和学生风气;对小学和初中排名不必过于苛求,避开不好的社区, 释放自己的心,不要被学区禁锢, 按自己的意愿找到自己喜欢的居所;注重对孩子综合素质的培养与引导才是真谛;
  
• 就目前的实际状况来看,大蒙地区的优质学校主要集中在岛内(分布在西岛/downtown/东区)，南岸有一所，LAVAL有一所。目前没有机构对小学进行排名，主要是大家的口传消息来判断优劣，但中学/大学有排名。
  
• 目前，私立学校一般小学年学费在3千元左右，中学5千元到8千元左右，比公立学校要贵的多，但一般而言，私立学校要好于公立，不排除个别公立学校较好和个别私立学校较差的特例，但不是普遍现象。公立小学一般就近上学，私立小学一般无此限制。
  
• 有孩子上高中的父母, 提前做好大学的申请准备工作, 让孩子多与GUIDANCE OFFICE老师交流, 个性OPEN, 尽快获取信息, 取得老师的信任, 争取最好的推荐信. 让孩子走好容入加拿大的社会, 争取自己的一席之地的第一步.
  
• 以上是本人多年房地产从业经验所得，仅仅做参考
  
• 西岛的emile-nelligan和westpark 都是口碑不错的小学.
  
• 根据邮政编码查找对应区域的小学:http://www.csmb.qc.ca/
  

逯广辉

boiler heating system

逯广辉

房屋建筑中的重要部分---脚柱（footing）

逯广辉

自建房
1.位置,位置是永恒的主题。不论房子还是生意，请记住位置！位置！位置！
2.房型，外观，不要搞特殊化，越是标准的房型越容易将来转让赚钱！
3.外观用料。
屋顶：平屋顶采用沥青(贵)，坡屋顶采用shingle（便宜）
外墙：塑胶板，水泥硬板，木板，铝制板,水泥墙,砌砖，大理石，花岗岩(成本渐贵)
车道，人行道：沙石，铺水泥，铺砖，卵形石，铺花岗岩(成本渐贵)。
围墙：没有，木围墙，金属网围墙，树围墙，水泥块围墙，石头围墙护栏(成本渐贵)。
花园：没有，有花圃，瀑布，渔池，假山，休憩亭(成本渐贵)。
院门：没有，小木门，小铁门，电动遥控大门(成本渐贵)。
保安：没有，简单摄像镜头，连接保安公司的保安系统，红外线监视小孩，宠物走失系统(成本渐贵)。
3.INTERIOR：
墙壁：普通粉刷，不同区域特定颜色，艺术涂色。
墙线：没有，贴纸，普通墙线，雕花墙线，艺术墙线。
天花板：普通处理。加造型，加灯饰，加投影，加绘画。
窗子：普通双层玻璃窗，加厚玻璃，加厚密封，防隐私曝光，充气防紫外线窗户，万向开关。
门：普通防火大门，合成塑胶防火大门，实木大门，雕花实木大门。
4.暖气系统：电暖，吹热风暖，热水散热器，地热(水暖)，(成本渐贵)。
5.换气系统：没有，有
6.冷气系统：没有，有
7.电力系统：电流：200安培以下，200安培以上。
8.中央吸尘器：没有，有
9.室内保安系统：没有，有
10.蒸汽浴室：没有，有。
11.桑拿室：没有，有。
12.室外或室内：按摩水池，没有，有。
13.浴室：淋浴和浴盆有没有单独设立。
大型多人浴盆是否有按摩功能。
是否是双洗脸盆。
地面及墙壁，台面是否用了石头。
水龙头，喷头是否特制。
是否有喷洗隐私盆。
座厕是否是一件装。是否是名牌静音。
排气扇是否足够大循环量，超静音。
是否有湿度探测器连接排气扇。
14.厨房：中西厨房是否单设。
家庭用VS小型商用抽风机。
炉头烤箱：顶级，名牌，方便顺手。
碎骨机，小型热水消毒电热箱，
垃圾压缩机，超静音洗碗机，多功能
冰箱，及时出冰块，冻水，自动节能。
煤气炉灶带铁板烧。
厨房台面，地面是否用石头，橱柜是否用
实木，雕花。
15.洗衣房：普通洗衣机，干衣机，VS高档名牌，
大容量洗衣机，防褶悬挂干衣机。
游泳池：没有，有，室外，室内。
16.建筑材料：
普通的民居结构用2X4或2X6的木材就可以搞定，2X8的木材较少采用，除非豪宅。
17.安全设施：
现在在独立屋中还没有强制使用喷水灭火系统。但应该有烟雾报警，火灾逃生途径

逯广辉

每年两次在户外用望远镜检查屋顶沥青片是否松脱或破烂、烟囱和天窗周围的铁片是否有松脱，若需要修理，除非你精于爬梯子，否则应请人代处理。

屋檐的排水涧往往积聚树叶和沥青片的碎石，要每年清理，若自己做不到，最好请人代理，费用也很便宜。排水涧通畅，可保证外墙，也可以大大减少地库湿水机会。

每年检查树枝是否伸展到屋顶上，若有的话，应将其砍掉，在屋顶上的树叶，会跌落在屋顶上和排水涧，树枝有时也会跌下，破坏沥青片，甚至房屋的结构。而且树叶阻挡太阳，令沥青片的雨水不能挥发，积聚太久，令沥青片发霉而损坏。

要令房子[长寿又健康]，在房屋外面，我们要不厌其烦大检查,注意包括：

*检查房屋周围的土壤、行人路、前后园的石地砖等，是否向外倾斜，若有是朝内斜的话，则要改善。通常是很简单的工作，但大大减少地库漏水机会。

*每年检查和修补在门窗和墙身接口的防水胶(Caulking)，除了减少漏水机会外，也可减轻漏风情况。

*每年检查门窗状况，若表面泊漆有脱落，应尽快铲除旧油漆上新的。选择油漆应以最贵为原则，因为人工比油价贵得多，贵的油漆可用上五、六年以上，平价的短短两三年便要上油。若门窗木框有破损，许多时可只更换木框而毋须整个窗门更换。

*每年检查和修补外墙的砖、木或铁板，松脱的部分要及早修补。

*每年将太靠外墙的灌木除去，以确保外墙空气流通，并减少蚂蚁进入屋内。

*每年检查车路和行人路，并用修补车路用的胶粘合物将裂缝修补，防止雨水或积雪破坏车路。

*每个月检查车房门，当用手开动车门，弹弓的力应该在我们放手时保持在固定位置不升不降。若有车房自动开关器，则要检查其碰到物体时，能否自动回升。若操作不正常，要立即按说明书或请专人更正，确保安全

逯广辉

砖墙渗水口

在砖墙底部的空间，是有意留在单砖墙下面，供墙内的水向外渗走和平衡气压之用。较旧房屋所用的双砖墙的构造，与近年所用的单砖墙，是绝对不同，也不需渗水口。日后我们会详谈它们的不同点。

单砖墙的砖，只作保护房屋之用，以免其受风吹雨打，它的背后有壁木墙，负起承托重责。砖结实耐用，可抵挡强大的碰冲力，维修简单，但它非绝对防水，在大风雨天气下，若风吹向墙，有小量雨水会渗入砖。所以在砖和木墙之中间，留有一吋至吋半的空间，并安装有一层防水膜，这层防水膜一直伸至墙底，并沿着上述的渗水口向外伸。渗入砖墙的雨水，便受控制地从这些渗水口流出去。

这些渗水口还负上另一个重责，是将砖和木墙中间约一吋至吋半的空间，与屋外打通，令这空间的气压，和屋外的相同。否则若这空间气压较低，雨水更容易渗入，甚至在潮湿天气下，水份也会渗入砖里。

为了这个功能，近年建造的房屋在门窗上面和下面，都留有这些渗水口。门窗上面，多有一条承力的过粱，过粱的上面与砖的空间，是有意留下，以供雨水渗出之用，各位在换门窗封口胶时，切勿将那空间封密。

七十年代初期建造的单砖墙，利用放在底部的绳索去渗水，所以在这些砖墙的底，每隔三、四个砖便见到有绳索从墙伸出，其作用和渗水口是一样。

初期建造的单砖墙，未必留有渗水口，若砖墙和屋内的木材都没有损坏，许多建筑界人仕都认为不必要开。但被屋主后期封了的渗水口，则应尽快重开。