心平

我买房的时候利率高,银行推荐浮动利率,我觉得她们都没安好心,所以逆其道而行,选了5年固定.后来利率下调,悔得肠子都青了.最后交了罚款换成了现在的浮动,总之能省一点是一点吧

busy

Post by weiziz;2529865
我也是浮动的, 先开始是银行的工作人员介绍的浮动利率4.20%. 那是将近5年前,现在我的利率是1.6%. 你们相信吗? 我新又买的投资房要了5年固定.3.75%,当时银行的人介绍我做1年浮动才1.9%, 我现在有点儿后悔. 其实有时要听人劝.

现在我的浮动利率是0.75%,请大家帮我看看是不是没必要去转成固定利率? 虽然以后几年利率会上涨,但要涨到3点几,可能也要很长的时间吧!

hwangwang

在加拿大,提到房屋贷款方式, 简而言之,就只有浮动和固定两种. 一直以来,总是能听到人们对浮动利率,固定利率随意地评头品足.有人说浮动好,有人说固定好,有人说,两个都不错. 而片面强调浮动利息好的人似乎占多数. 那么,作为实际用户的您,到底选择哪个更有优势呢?
        首先,让我们简单比较一下浮动利率与固定利率.

• 浮动利率(Variable):简单讲,就是您的房屋贷款利息跟随中央银行利息例会公布的,各金融机构参照执行的一个统一基本利率(英文叫做Prime),上下浮动.当然,金融机构会在这个基础上减让一定比例.例如当前Prime是5.75%,银行给您的利息一般会是5%左右.当然, 浮动计划又一定要分清全开放期(Variable Open)还是半开放期(Variable Close)的区别,因为涉及提前还清贷款或转移银行是否罚款这一至关重要的问题,等会我会分析到.
  

• 固定利率(Fix):就是说您的贷款利息可以在一定年限内固定不动.市场上通常会有从6个月到10年不同期限的品种.例如 今天的4年期固定利息是5.39%.客户在捕捉到低息时固定下来 ,就不用再担心利息上升。如果阁下不想为将来利率走势而操心，避免生活在利率上升的恐惧之中, 固定利率就比较适合您.只是要注意, 您一定要确定所选择的固定利息真正是低的.建议您最好找我们咨询一下.
  

   其次, 让我们看看浮动期又有那些应该注意的呢? 浮动期实际有几个品种,例如:

• 全开放期Mortgage (Variable Open): 利息随银行基本利率(Prime)浮动,一般复式计利次数(Compound)为每月(Monthly),随时可转移其他银行或直接还清无罚款.
  
• 半开放期Mortgage (Variable Close): 利息随银行基本利息(Prime)浮动, 复式计利次数(Compound)为半年, 3年或5年内不可转移银行或还清,否则罚款2个月或3个月利息.
  
• 房屋抵押信贷 (Home Line of Credit): 利息随银行基本利息(Prime)浮动, 复式计利次数(Compound)为每日,转移其他银行需要重新花费1000元左右成本注册.
  

        除去以上品种,金融机构为竞争市场的需要,近年又开发出一些其他品种,例如混合人寿保险,信用卡服务,投资等等,令大家眼花缭乱.但一定要注意的是,各银行和金融机构的利息其实大体上差不多,虽然广告语琳琅满目,但记住一句老话准没错-从南京,到北京,买的没有卖的精! 表面便宜的,不一定是最好的.
       那么,作为实际用户的您,到底选择哪个更有优势呢?
<!--[if !supportLists]-->·        <!--[endif]-->宏观的讲,使用浮动还是固定利息计划, 完全应该按照当时的市场趋势决定.
        如果大势是今后3到5年可能下降或低迷,在那个周期内持浮动式利息计划, 可以避免锁定高利息的尴尬, 首先,当利率下降时，更多的供款进入了本金。其次,您可以从容等待更低固定利息的到来,从而捕捉较低固定利息的机会.如果固定利息确实走到很低的位置,就应该当机立断,马上锁住.至于年限的选择,完全在乎您本来打算的还款计划,或者房屋的持有时间.
        如果大势是今后3到5年明显可能上升,那么,盲目跟风,不问青红皂白,只根据过去几年的经验就打算长期持有浮动利息计划的人, 其如意算盘就会打错. 因为当利率上升趋势时，较少的供款进入本金,大部分供款会进入利息. 简单的利用过去走势的平均值说服自己使用浮动而放弃琐定的说法和做法都是不大稳妥的.比较聪明的做法应该是,向我们做个详细咨询,而后积极寻找固定利息, 适时锁定, 减少风险和成本.
<!--[if !supportLists]-->·        <!--[endif]-->微观的讲, 即使在选择了固定或浮动之后,也要慎重考虑一些细节如:
<!--[if !supportLists]-->1.      <!--[endif]-->固定期的最佳使用年限
<!--[if !supportLists]-->2.      <!--[endif]-->浮动期转移到固定期的约束
<!--[if !supportLists]-->3.      <!--[endif]-->提前还款和转移银行的诸多限制
<!--[if !supportLists]-->4.      <!--[endif]-->利息的计算方式和使用该计划的附带成本等等
       遗憾的是,顾客在很多情况下得不到来自金融机构方面或所选择的贷款信贷员的正确的市场预测分析.其原因可能是多方面的,例如有的服务人员知识或经验不足,有的可能是代理的贷款银行有限, 无论任何原因 都有可能令客户被一些浮动计划套牢.        

         有趣的是,由于各种各样的原因,实践当中,很多人会仅仅注意到贷款利息报价的高低,而忽视这些品种的性质,附带条件和其他重要的合约细节,导致使用几年后才发现一些贷款品种利息明低实高,实际上更浪费成本.
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freememory

Just read some news about mortgages that 3.69(closing in 30 days) or 3.79(closing in 120 days) fixed rate 5 years will end soon, most likely within one or two days. If you decide to take fixed rate, better to act quickly.

freememory

如果大势是今后3到5年明显可能上升, fixed rate would have more chance to be a good choice.

But it is still not necessarily mean that the variable mortgage is a bad choice.
The prime rate surely will raise, but also it depends how aggressively it will increase. Based on current economy situation, BOC probably won't raise the prime rate dramatically.  

Again, taking variable is like GAMBLING based on all kinds of evaluation. It is a completely personal choice considering how much risk you are willing to take.

Post by hwangwang;2530185

        如果大势是今后3到5年明显可能上升,那么,盲目跟风,不问青红皂白,只根据过去几年的经验就打算长期持有浮动利息计划的人, 其如意算盘就会打错. 因为当利率上升趋势时，较少的供款进入本金,大部分供款会进入利息. 简单的利用过去走势的平均值说服自己使用浮动而放弃琐定的说法和做法都是不大稳妥的.比较聪明的做法应该是,向我们做个详细咨询,而后积极寻找固定利息, 适时锁定, 减少风险和成本.

lovelytito

Totally agree!! I had bloody experiences on the freaking fixed rate 5 years! I paid higher rates than shorter terms, and I paid the penalties for breaking long term contracts! 浮动永远跑赢固定！Maybe not ALWAYS, nothing is always, but most of the time, YES!!!

I recommend a site, very good one: http://www.mississauga4sale.com/ ... g-Term-Mortgage.htm

The rate now is at the historic low point, and will be going up very soon (3 main banks have all increased 0.6%), so at this moment, I am thinking that it may not be a super good idea to choose variable rate now, and trying to get a medium level one with Caisse Populaire Desjardins: 3.15% fixed for 3 years. My problem is that the house I am buying is still under construction until Oct 2010, no bank can hold the money for me for 6 months....but Desjardins can do it with this package. I think this is the only best choice for me at this moment....

Post by plumage;2523649
我7年来的经历是：浮动永远跑赢固定！未来，WHO KNOW?尤其是锁定5年的，那个痛，最后纷纷宁愿认罚换合约。

lilyy

看完这些讨论后，我现在也后悔没有VARIABLE.
怪就怪那个BROKER。　居然说没有VARIABLE.　本来我们也是有这个VARIABLE的承受力的。
现在看看最初这几年，大部分都是INTEREST。每月扣这么多钱，贷款额根本不见下。
如果VARIABLE. 就好多了。本金就小一些。以后可以再改吗。

skyrose

我觉得选fixed or variable rate是case by case的,可以根据抛物线来分析:

5年前的prime rate在高点,总趋势是下跌的,而且和银行谈variable rate可以谈到prime rate减1.25%,那当然应该选variable. 如果现在我能谈到prime-1.25%, 我还是会选variable.问题是现在没有哪家银行愿意给你这个offer.

现在的prime rate在历史的最低点,总趋势是上涨的,POST出来的variable rate是prime rate加0.8%左右.在央行一再强调要调高prime rate的前提下,选fiexed rate比较稳妥.我们选的是4年fixed 3.45%.

当然如果你现在能谈到一个好的variabe rate, 例如prime-,而且贷款期又不太长的话,选variable rate也不错. 正如上面一些朋友说的,现在prime rate是2.25%, 要涨上去还要一段时间.

选利率还是仁者见仁智者见智,可以多听别人意见,但是最后还得自己拿主意.具体还要看你能从银行拿到什么样的offer.
重要的是事先多分析,就算错也不会太离谱.拿了主意就不要后悔了这个世界有很多东西不是我们能掌控的.
个人意见!

freememory

Now variable is prime-0.5 =1.75 , posted. If you bargain a little bit, I think there is still space that you can go lower. with the 2% difference of the first year, if you pay as if you have a fixed rate of 3.75, you can pay back into your principle much more than the fixed rate. you run the calculation youself.

But again, for most people the fixed rate provides the the benefit of financial safety.

skyrose

Post by freememory;2530873
Now variable is prime-0.5 =1.75 , posted. If you bargain a little bit, I think there is still space that you can go lower.

But again, for most people the fixed rate provides the the benefit of financial safety.

可惜我们去年11月份那会谈的时候全是PR+,我最近听到最好的就是PR+0
你说的PR-0.5是哪家银行?