|
一名华人买家向一家地产开发商购买了一座豪宅的楼花，希望能够倒手转卖以获得利润。但开发商也对华人买家提出限制，即楼花交吉前，除非得到开发商允许，否则不能将该物业放售。
而该买家未经开发商允许就放盘销售，虽然被开发商的地产经纪警告后立即撤下在多重放盘系统(MLS)内的放盘，但开发商声称，该买家仍在微信和微博上的相关消息并未撤下，故视之为违约，并以此为由，没收买家11万元订金和先期费用。幸好法官认为开发商的做法无理，才让买家取回这笔钱。 2106年2月，姓邢(Xing，音译)的男子在多伦多烈治文山市的Headwater Estates楼盘购买了一个楼花，价格为217.5万元。楼花交吉日为2017年11月30日。为此，邢氏支付了10万元的订金，以及1.6万多元的内部装修升级费用。 据双方合约的附表X，邢氏如要将该物业转让、传达、列出、出售或转让其权利，须先得到开发商Yucca的事先同意。但是合约的附表Z却也规定，在楼房交吉前，邢氏有权转让"柯化"(Offer)，只要邢氏将此事告知开发商，且受让人和邢氏仍然作为买方承担责任即可。 2017年11月18日，也就是楼房交吉日的12天前，邢氏的地产经纪人王氏(Wang，音译)，以"转让出售"(Assignment Sale)的名义，在地产业的多重放盘系统上放出了这处物业，叫价288万元。在放售前邢氏并未获开发商的允许。 开发商得知邢的举动后，立即向王氏去信，王收到通知的当晚就将该放盘叫停，但开发商声称，并没有收到邢已撤消放盘的消息，于是开发商指示其律师，于2017年12月中旬终止合约，并根据附表X的规定，认定邢的放盘行为是违约。 买家接受终止合约 要求退订 虽然邢还是想将合约进行下去，但后来还是接受了合约终止的结果，但要求开发商退还订金及其他事先支付的费用。 但开发商认为，地产经纪王和邢的女儿分别在放盘的同一时间段内，还在微信和微博上发布有关转让出售的消息，而且叫价更低，只要249万元。违约行为仍在继续，因此没收了订金和预付费用。 不知道什么原因，开发商在2018年1月2日就已发现了上述社交媒体上的帖子，却直到4月10日与邢的女儿及其前夫举行会谈时才提出此事。而邢更声称，他从开发商那里知道有关社交媒体的帖子的事情，是到了8月2日。2018年5月Yucca自行在MLS上出售了该物业。 邢辩称，虽然他违约在MLS上放盘，但已在规定的时间内纠正，不应作为违反或终止合约或被没收已付款项的理由，而且这也是一个无知的错误(Innocent Mistake)，因为合约的附表Z也是明确允许他转让出售该物业。 开发商则强调，虽然放盘系统内的放盘已经撤下，但社交媒体上的帖子犹在，直到2018年8月初才删除，这也属于放盘行为。况且，开发商也没有收到放盘已终止的通知，即便收到，社交媒体的帖子没撤，问题并未解决。 邢称，社交媒体上的帖子只是口耳相传的营销行为，并没有放放盘，即使这些帖子最终导致物业的转让或出售也是如此。 法官则支持邢的观点，认为社交媒体的帖子不受合约附表X的限制，因为这些帖子不是直接或间接的转让、放售、出售，只是属于尝试去做这些事情。"尝试做某事"与"直接或间接做某事"并不相同。 而且附表X中有选项，允许开发商禁止买家"尝试"进行此类操作，或专门限制营销或广告，但开发商没有选择禁止，等于是放弃了禁止或限制社交媒体发布的权利。 此外，开发商明确在2018年1月2日就已得知社交媒体帖子的事情，却直到4月10日才投诉，这更说明社交媒体发布并未违反合约。 在普通法中，当某一方提供违约通知后，是否有权终止合约，部分取决于，当事人是否在协议规定的期限内对违约行为进行补救。 在此案中，开发商发出违约通知，邢便立即采取补救行动，就不能再以违约为由终止合约。 既然开发商不是因邢违反协议而终止合约，也就没有权利没收邢的押金和前期费用，必须如数退还。 |
Copyright © 1999 - 2024 by Sinoquebec Media Inc. All Rights Reserved 未经许可不得摘抄 | GMT-5, 2024-11-24 17:19 , Processed in 0.143482 second(s), 23 queries .
