全球房价大幅上涨的背后：一种不可持续的繁荣

随着各经济体从去年由新冠肺炎疫情引发的严重衰退中复苏，今年以来全球房地产市场几乎“涨声”一片，而发达国家房价攀升幅度更是令人咋舌。

中国新浪财经9月10日报道，全美房地产经纪人协会数据显示，从2020年3月到2021年3月，美国现房价格飙升速度达到创纪录的17%，甚至超过了上次美楼市泡沫时期的上涨速度。经合组织（OECD）富裕国家的年度房价涨幅在2021年第一季度达到9.4%，为30年来最快增速。国际货币基金组织（IMF）研究部门宏观金融部副主管丹尼兹・伊根表示：“过去一年，北半球大部分地区的房价都出现了强劲增长。”

此外，在经合组织数据涵盖的40个国家中，只有3个国家的实际房价在今年前3个月出现了下跌——这是自2000年开始编制该数据系列以来比例最小的一次。目前，房价涨幅已经引发包括美国、英国等多国决策者的关注。

中国国家金融与发展实验室副主任曾刚表示，超级宽松的财政、货币政策推动主要经济体的房价迅速回升，且按年上涨速度远超疫情发生前的水平，达到或接近2008年全球金融危机前的高点。综合来看，预计本轮房价上涨仍将维持一段时间，但随着经济增长回归常态以及宽松政策的逐步退出，房价涨幅将趋于平稳。短期内，全球房价上涨尚未带来显著风险。

全球房价“涨声”一片 涨势或能持续一段时间

数据显示，截至今年6月，荷兰现房价格上涨14.6%，为20年来最高水平，也是欧盟最高水平之一。荷兰银行经济学家估计，荷兰的住房数量比实际需要少33万套，未来10年应该再建100万套，以弥补缺口。荷兰房价走高在欧美国家并非形单影只。根据欧盟统计局数据，在今年第一季度，欧盟房价按年上涨6.1%，为13年来最快增速，自2010年以来更是大幅上涨了30%，同期租金也上涨了15%以上。

“截至2021年6月，美国平均房价指数按年上涨14.6%，超过2005年的高点14.4%；同期英国平均房价指数按年上涨8.9%，仅小幅低于2007年的高点10.8%。”曾刚表示，截至2020底，欧元区平均房价指数按年上涨5.4%，距2006年的高点7.2%相差不大。此外，房价上涨并不局限于主要发达经济体，不少新兴市场国家的房价涨幅也颇为可观。从2019年到2021年一季度，土耳其、新西兰平均房价的累计涨幅分别高达53%、40%；俄罗斯（累计上行24%）、荷兰（22%）平均房价的累计涨幅均超两成。

在本轮全球房价走高的背后，存在多重因素，但具体到各国国情，则有不同原因。在上一轮金融危机中，全球房地产市场出现大幅下滑。但自此以后，全球利率降至创纪录的历史低位，压低了抵押贷款成本，推动住宅价格强劲反弹。自新冠肺炎疫情全球大流行以来，许多特殊条件进一步助涨了楼市繁荣。例如，许多家庭尤其是已经富裕的家庭，因为防疫封锁限制了支出，在家办公积累了大量储蓄。这些收入中有很大一部分被分配到了房地产市场。与此同时，在封锁期间长时间待在家里之后，许多人决定搬家，通常搬到更安静更大的房子，从而刺激了楼市需求。另外，随着全球供应链面临压力，建筑库存出现萎缩，钢铁、木材和铜等材料的成本迅速上升，这也导致住房库存中结构性供需失衡的现象被放大。

“超级宽松的财政、货币政策，推动主要经济体的房价迅速回升，且按年上涨速度远超疫情发生前的水平，达到或接近2008年全球金融危机前的高点。”曾刚表示，2019年以来，随着全球主要经济体陆续开启降息周期，全球地产周期已处于上行通道，如美国、英国、欧洲大陆的房价按年增速均于2019年三季度触底回升。2020年二季度，全球主要经济体房价在疫情冲击下出现短暂回落，之后，美联储、欧洲央行等全球主要央行资产负债表大幅扩张，带动全球利率加速下行。相关数据显示，美联储、欧洲央行、日本央行总资产较2019年底上升了0.98倍、0.69倍及0.25倍，在疫情冲击下，各国基础货币占GDP的比例也大幅上升。与此同时，在大规模财政转移支付下，发达经济体的居民可支配收入不降反升，进一步刺激购房需求。

曾刚预计，本轮房价上涨仍将维持一段时间，随着经济增长回归常态以及宽松政策的逐步退出，房价涨幅将趋于平稳。一是从政策端来看，货币政策方面，虽然市场对美联储货币政策转向有一定预期，但预计货币宽松的退出节奏可能较为缓慢。短期内仍有望维持宽松，中短端真实利率面临上行压力，但长端利率的上行空间有限，全球利率曲线平坦化的可能性更大。财政政策方面，美国近期通过了钜额财政支出方案，财政刺激力度进一步加大。二是从需求端来看，全球经济较快增长，叠加通胀水平上升，居民名义收入有望保持较高增速。加之名义收益快速增长，对房地产的需求仍将保持旺盛。

多国央行表示关注 需防范其潜在风险

目前，房价涨幅已经引发包括美国、英国等多国决策者的关注。在欧洲央行最近的战略评估中，住房成本是公众表达的最大担忧之一。欧洲央行行长拉加德在6月承认，“疫情防控期间房价与更广泛的经济发展之间的脱节，带来了价格调整的风险”。但她认为，平均而言，整个欧元区不存在泡沫风险。荷兰央行表示，高水平的家庭债务是“荷兰的主要系统性风险之一”；目标是“确保金融部门足够强健，能够承受房地产市场崩溃的后果”；将出台一项规定，要求银行从明年1月起，针对其抵押贷款敞口增加50亿欧元的资本金。牛津经济研究院将荷兰房地产市场列为发达经济体中风险最高的房地产市场，房价比长期趋势高出14.3%，房价与租金比率比长期趋势高出15.3%。

国际清算银行货币和经济主管劳迪奥・博里奥认为，在短期内，房价上涨对经济是一件好事。但房价走高也可能会变成一种不可持续的繁荣，最终导致经济复苏逆转，尤其是在伴随着信贷强劲扩张的情况下。美国财长耶伦近日表示，她担心“房价上涨将给首次购房者或收入较低的家庭带来压力”。

“从相关风险来看，短期内，本轮全球房价上涨尚未带来显著风险。”曾刚表示，从居民部门杠杆率看，次贷危机发生以来，主要经济体居民部门的资产负债状况持续改善。疫情暴发后，主要国家对个人均采取了积极的财政补贴政策，通过政府部门加杠杆，较好地保护了居民部门的资产负债表。

曾刚还表示，不同国家由于宏观杠杆率情况，特别是居民部门杠杆率水平有所差异，加上经济增速也有所分化，房价上涨所带来的潜在风险也会有所不同。总体上看，主要经济体尚未出现明显的金融风险上升迹象，但对部分经济恢复状况不佳、居民杠杆率偏高或上升过快的国家和地区（特别是部分新兴市场国家）来说，房地产的持续快速上涨，可能会带来系统性金融风险的上升。

对于房价（包括房屋购买和持有成本等）是否应当计入通胀统计数据范畴以内，全球并未有共识。今年早些时候，新西兰成为第一个要求央行评估其货币政策决定对政府支持更可持续的房价目标的影响的国家。而欧洲央行此前已经决定，业主自住住房成本应被纳入其用于校准利率的主要通胀指标，但这项举措尚未生效。欧洲央行还曾多次要求欧盟统计局将房主自住住房成本纳入欧元区总体通胀计算。拉加德表示，纳入自有住房对欧元区整体通胀的影响将“相当小”。

曾刚表示，从实践来看，传统的通货膨胀指标主要反映实体经济的变化，资产价格波动则更多取决于金融层面因素，如果将资产价格纳入通胀统计，而金融运行与实体经济运行不同步（这是现实中经常发生的情况），就会对货币政策操作形成困扰。因此，目前的趋势是拓展中央银行的职能，在传统的货币政策职能（维护物价稳定）之外，增加宏观审慎政策职能（维护金融稳定）。前者仍主要关注传统的通货膨胀指标，目标是保持货币币值的稳定，并以此促进经济增长；后者主要防范系统性金融风险的顺周期积累以及跨机构、跨行业和跨市场扩散，目标是维护金融体系的健康与稳定。在实际操作中，资产价格以及与房地产相关的融资风险，均属于宏观审慎政策监测和调控的范围。