加拿大男子投资17套房 称政府就应该征更多税

多伦多一位房地产投资者拥有17套房屋，他和一批拥有多套住房的投资客已经成为多伦多市场上最大的买家。他在受访时指出，市场供需不平衡的问题，最终是政府的责任。

据星报(The Star)报道，在Instagram上的一段视频中，Sahil Jaggi站在他拥有的一间砖墙房屋前，大谈他的生意经。他在这套房屋上每月花费3000元，但是租金收入有7000元。

Jaggi向星报透露，他把房子租给了两拨学生，他们又把地下室空间分租出去。

他说：“我会长期持有这套物业，因为它是一棵巨大的摇钱树。”

图源：Instagram

根据Teranet最近的一份报告，在多伦多，越来越多的人拥有多套房产，Jaggi就是其中之一。近年来，这个群体已经超过首次购房者，成为多伦多购房市场的最大群体。

Teranet称，今年1月至8月期间，拥有多套房产的人占多伦多购房人数的29%，首次购房者的比例的比例是28.5%。

在全国，Equifax Canada指出，拥有三份以上房贷的人数激增，在2020年6月至2021年6月期间增加了7.7%。

专家说，很难确定这一转变的确切影响，一些人警告不要把投资活动增加和价格飙升划等号，并指出了人口增长和低利率等其他因素。尽管一些人认为投资者正在减少自住房买家的供应，但其他人表示，他们有潜力提供所需的出租房源。

星报采访的Jaggi说，他在多伦多投资房地产已经十多年，现在拥有17间房屋，其中16间在多伦多市内，多数都是独立屋。

他看中的都是年久的小屋子，一般是建在大地块上的平房。一些房屋翻修，另一些扩建，并将房屋分成多个租赁单元。他告诉星报，只有在确信自己“榨出”了房产的最大经济价值时才会转售。

图源：CTV News

36岁的Jaggi本人是一名地产经纪，他于18岁从印度到加拿大留学，入读Wilfred Laurier大学。之后前往纽约一间投资银行工作，存下8万元。在他回到多伦多后，就开始找房。

Jaggi对自己在多伦多买房所获得的丰厚利润毫不讳言，并称自己目前拥有的地产价值2,300万元，并提供了一些例子，比如Yonge和Finch附近的一处住宅。他说自己以70万元买下，投入了大约80万元，最后以260万元卖出。

对于由此造成的市场供需失衡，Jaggi坦言，像他这样的投资者再买一套房子要比第一次买房的人更容易。他指出，通过房地产积累净值意味着他的钱比简单的储蓄增长得更快。

但他表示，政府可以实施更好的政策，解决对住房负担能力和供应的担忧。他认为，政府最终要对过去几年房地产投资活动增加所产生的负面后果负责。

Jaggi说：“我们为什么不抓住这个机会呢？商人不会停止发展。这取决于保护人们的政策，以及保护人们的负担能力。”

图源：Instagram

多伦多及周边地区的房价飙升，Royal LePage最近重申其预测房价年涨幅将达16%。据星报报道，如果这是真的，那么从2020年6月到2021年底，加拿大的房价将上涨33%。

随着收入和房价之间的差距扩大，首次购房的人越来越难以支付首付。2019年提交给多伦多市政厅的一份报告指出，从2006年到2018年，多伦多家庭收入中值增长了30%，住房拥有成本增长了131%。

专家表示，目前还不清楚投资者对这种增长的影响程度。Realosophy Realty的总裁John Pasalis把这个问题说成是一个先有鸡还是先有蛋的问题，是投资者的激增导致了房价上涨，还是房价上涨吸引了更多的投资者？

投资者抢房更激进

无论如何，他认为，多套住房拥有率的上升，是希望寻找自己住房的买家面临的又一个挑战，尤其是在竞争激烈的独立屋领域。

Pasalis说：“对于那些只想买房、成家并长期居住的人来说，这让市场上的库存减少了。”

和Jaggi一样，Pasalis指出，投资者往往被那些他们认为有潜力提高房产价值的普通或低于平均水平的房屋所吸引。由于有更多资本可供支配，投资者在抢房战中会更加激进。

安省反对党新民主党的住房评论员Jessica Bell认为，越来越多人拥有多套住房的趋势令人担忧。她说：“当投资者能够以比首次购房者更高的价格购买房屋时，这意味着首次购房者只能选择租房，这就推高了所有人的租金价格。”

她和Parkdale-High Park选区市议员Gord Perks相信，许多租房者把买房作为稳定性的一条途径，消除被驱逐的担忧。她举了一个有小孩家庭的例子。她说，如果他们有自己的房子，就可以确保孩子留在一个学校，并在他们的社区交朋友。

Perk说，不仅仅是让人们更容易拥有住房，而是要创造质量更好、更稳定的出租住房，包括合作公寓等社区住房。他说，当更多的房屋到了投资者手里，财富会进一步集中。“只要我们居住的地方是一种市场商品，人们就会对它进行投机，并从中致富。”

今年早些时候，多伦多一家共管公寓开发商计划收购10亿元的独立屋用作租赁物业，但该计划遭到了愤怒的回应，因为该公司可能从加拿大持续的住房困境中获利，并进一步限制了对首次购房者的供应。

不过，加拿大帝国商业银行资本市场(CIBC Capital Markets)首席经济师Avery Shenfeld表示，尽管投资者买空房屋可能对供应造成影响，但如果他们将房屋出租，他认为可以通过创造必要的租赁选择来解决另一个问题。

“他们正在帮助服务另一个重要的市场，那就是为那些无法交首付的人提供住房市场，”Shenfeld说，“许多加拿大人会发现，租房是他们唯一的选择，出租独立屋是这个市场的一个重要部分，目前这个市场非常倾向于不适合家庭居住的小户型。”

截至上次人口普查报告，多伦多有住房的家庭比例为53%，租房的家庭比例为47%。在房主中，61%的人住在独立屋、半独立屋或镇屋中，租房者中87%住在公寓。

房地产经纪人Sohail Mansoor说，他第一次投资多伦多的共管公寓市场是在他搬出自己的第一套房子时。他没有把它卖掉，而是决定租出去。多年来，他积累了更多的共管公寓，最终卖掉了两套公寓才买得起自己的房子。除了他们的房子，他和妻子目前还有一套投资公寓。

Mansoor指出，投资情况有多种多样，包括成年人为年迈的父母买房，或者父母为孩子买房。在他看来，投资地产的吸引力在于，比起把钱投到别处，它让人感觉更有把握。

他说：“我们认为这是一种安全的投资，是一种长期稳定的投资，而不是股票市场和其他市场的潜在波动。”

不过，他说，他也见过一些想在多伦多买房的客户变得越来越沮丧，觉得自己在市场上的选择太有限，无法锁定目标。

他指出另一个更重要的因素是，一些较老的房产需要进行大规模翻修才能保持适宜居住的状态。不是每个人都有时间或钱来做这种装修，尤其是那些连首付都勉强凑够的人。“我认为真正的问题是房产的缺乏，仅此而已。而且对终端用户买家有吸引力的房产也很少。”

明年，多伦多将引入一项新的空置税，这意味着对在一年内空置房产超过6个月的人增加一项经济处罚。安省已经鼓励采取共同所有制等模式，吸引更多的人进入这个市场。

联邦政府在选举中已承诺采取一系列的住房措施，从对一年内买卖的房屋征税，到重新审查“试图囤积房屋的大公司和投机者”的税收规定，希望以此抑制投资利润。

新民主党批评人士Jessica Bell认为，各级政府都需要出台新的政策和规则，以解决多伦多的住房负担能力危机，他呼吁对租房者提供更多保护，并对投资者采取新的税收措施。

Jaggi同意对投资者采取新的税收措施，他说他不明白为什么像他这样的投资者没有被征收更多的税，并建议官员们对每一套额外的住房征收更高的房产和土地转让税。

他认为，房地产投资者可以在市场上发挥一些积极作用。他认为，将独立屋分割成多个出租单元可以提高社区的密度。他也把矛头指向了现有的政策和程序。他表示，任何想要将一套房子分割成多个单元的人，都有可能陷入冗长的审批程序。

如果市政府想帮助提高负担能力，他和Shenfeld指向分区（zoning）规定，并认为官员们应该更多地关注提高整体住房供应。Jaggi表示：“(投资者)并不是唯一的坏人。”