|
加拿大目前房价已位居全球最高之一，不仅大城市，而且中小城市房价也贵得离谱。到这个节骨眼上，房价即使大跌，许多人还是买不起。
许多人认为，疫情导致市价疯涨，但实际上加拿大一直以来存在房价高估问题。过去至少10年，央行、政府和其他各类机构都在发房价高估警告。问题是，大家都在警告房价高估，却没人拿出真正行动来。 过半家庭买不起房 加拿大目前房价有多高，最好还是用数据说话。去年12月全国普通住宅起价79.82万加元，同比涨27.8%，无论是房价还是年涨幅，都创历史新高。 加拿大国家银行最新估算显示，按这个房价，多数家庭都付不起首付，按现有收入供不起房。中位数收入家庭需6年攒够首付，比2000年所需时间翻倍。即使能凑够首付，家庭收入也要再增加88%才能申请到房贷。这意味着，全国过半家庭连房贷都申请不到。 好在目前全国过半家庭都有房，因此买不起房的，多是年轻人。Generation Squeeze非盈利学术机构指出，中位数收入家庭，多是指经济收入稳定中老年家庭，而想买房的中位数收入买家，收入远不及这类中位数收入家庭。 按通胀调整后计算，如今25至34岁年轻人群收入，远不如1970年代同龄人。也就是说，人人都面临买房难这一难题。 政府只嚷嚷不作为 再来看看房价下跌后的情形。房价如跌10%，即跌至71.71万元，相当于去年4月份的价位。当时加拿大政客都惊呼没法接受房价跌10%，还说这个价位非常吸引外国买家。 从技术层面来说，房价从历史高位跌20%以上，就算房价崩溃，也就是房价跌到63万8,560元的价位，即去年1月份的价位，在此前1个月，政客们承认房价太高不能再涨，提出征收全国性的海外买家税。 问题是，加拿大政府从不追踪住宅企业所有权，因此无法追踪实际买家行踪。也就是说，政客们也就只是嚷嚷几句，从不见有什么实际行动。与此同时，政府还将外国买家和对房市产生巨大冲击的非居民资本混为一谈，非居民资本造成的冲击，过去近30年政客们心里非常清楚，但就是一直在掩盖数据和证据，不想让人知道。 假如房价暴跌的几种情况 房价暴跌又会如何呢？房价暴跌30%至55万8,740元，相当于跌回2019年12月时的价位。当时加国人也是为房价飙涨而苦，国际货币基金组织（IMF）警告加拿大房市泡沫太大不堪一击。 但当时的加拿大央行却在背后使劲地买入按揭债券，加大按揭市场流动性，使得利率保持低位，接下来的1年中，央行更是以19倍速度加大买入按揭债券，造成一种表面高利率、背后低利率的奇特景象。 房价暴跌30%还不够，再假设房价连跌2次，下跌20%后再跌20%至51万零848元，即跌至2017年2月时的价位，当时RBC银行警告高房价威胁到加拿大国家稳定。 但当时的加拿大房贷与住房公司（CMHC）新上任管理层不这么认为。CMHC是家提供按揭保险的私人公司，以追逐利益为目的，不能老是警告房市有风险。也就是说，CMHC身兼这2种自相矛盾的职责，极易跟着政治风向跑。这就好比安省政府一边叫卫生厅负责医疗健康，一边得赚钱和辉瑞竞争。 还不够？再假设房价连跌3次，先跌20%，再跌20%，然后再跌20%到40.87万元的人们，即2015年1月时的价位。当时的美联储繁荣指数显示房市呈现泡沫，按理说，负责任的政府此时就应该采取行动，否则房市只会不断从其他经济领域中吸入资金，导致永久性的经济增长放缓。 此后不久发誓要让房价降下来的特鲁多当选，如今到了第3个任期，特鲁多才终于承诺要解决这个他已经早就忘记的问题。有人甚至觉得，特鲁多恐怕还要做3个任期，等到房市爆了，才会搞出个行动方案来。 再假设一个更极端情况：房价先暴跌30%，过段时间再暴跌30%至39.02万，相当于2014年1月时的价位。当时央行副行长麦克莱姆（Tiff Macklem）也曾警告房市有泡沫，指责炒房投资者是罪魁祸首。如今他转正当上行长，却说国家需要房价这么涨下去。 最后假设一个最极端情况：房价一次性腰斩55%至35.92万元，即跌至2011年4月时的价位。当时央行指责亚洲热钱严重扭曲加拿大房市，温哥华房价和香港与悉尼差不多。 未来何去何从？ 列出上述例子，不是说房价真跌这么多人们仍然买不起，毕竟这几年人们工资收入涨了，利率多年持续走低，超低利率已成常态。举出这些例子，是想指出目前加拿大当前唯一能推动经济增长的就是超低利率。 说白了，房价涨到如今这般田地，不是被什么世界潮流裹挟，而是政客们至少十多年里毫无作为、愚蠢政策所致。从中人们学到最大教训是，冰冻三尺，非一日之寒，此前太多太多警告都被无视。 实际上，政府推出的许多住房政策不仅没让房价降下来，反而让房价越涨越高。甚至央行自己研究都承认货币政策错了30年，今后渥京和央行要怎么继续前行？是完全按研究结果反着来？ 人们经常说，买房是最好的退休养老投资。让房价跌，表面上对靠买房养老退休的人不公平，但如房价一年增值就相当于一个普通家庭收入翻倍，让房价跌一点也不是不行。 还有人说，房价跌会让退休族陷入困境。问题是，让房价继续这么涨下去，整个国家都会被拖入困境，如今2代人基本都靠父母一辈房产积累的一点家业。经合组织（OECD）最新房市预测指出，未来40年加拿大经济将在OECD国家中垫底。
|
Copyright © 1999 - 2024 by Sinoquebec Media Inc. All Rights Reserved 未经许可不得摘抄 | GMT-5, 2024-11-22 07:49 , Processed in 0.149864 second(s), 23 queries .
