加拿大人住不起房子 全是中国人的错?

2015年至今，大温地区的房地产市场又迎来一轮火爆的行情，抢购独立屋的景象再现。进入3月，CBC、《国家邮报》、《温哥华太阳报》等加拿大主要媒体又集中报道了中国商人在温哥华西区花费5180万加币购入一套号称大温地区史上最贵房产之一的豪宅的新闻，引发国内外的广泛关注。

与此同时，部分加拿大的媒体、政客和普通民众却对中国人购买加拿大房产持质疑甚至是反感的态度。加拿大前驻华大使、前总理对华事务顾问马大维(David Mulroney)在新书中炮轰华人涌入加拿大地产市场，致使加拿大房价飙升，本国人民无钱买房。很多网民也在各大媒体的网络留言区表达他们对中国人买房的不满。在媒体和政客的宣传下，加拿大房价大涨，人民负担不起住房似乎全变成了中国人的错。

华人喜欢购买房产是不争的事实，近年来随着大量的中国移民进入加拿大，购买房产的数量也越来越多。有些学者和政客对此进行了一番研究和分析。经常被用来证明“中国人投资推高了大温地区房产价格”的一篇著名研究是由加拿大咨议局(Conference Board of Canada)高级经济学家Robin Wiebe于2013年发表的。在研究中，Weibe研究了中国真实GDP增长率、温哥华的就业人口和房贷利率与温哥华房价的关系，得出的结论是中国自1991年至2012年的真实GDP增长率与反映温哥华房地产市场的三个指标(房屋销售数量、房价增长、新屋开工数)都具有正相关的关系;而温哥华的就业率基本上与这三个指标没有联系，而房贷的高低也仅与其中一个指标存在相关性。Weibe发现，在2010-2012年，温哥华的就业率平均增长了2.3%，而人口也增加了1.6%，但2012年温哥华的房市却陷入了罕见的低谷——二手房成交数量下降了23%，平均房价下降了6.4%。他认为这是因为中国的GDP增长在2012年仅为7.8%，是12年的新低。这项研究看似十分具有说服力，但其缺陷也非常明显，因为缺乏对本地购房者身份信息的统计，只是单纯从数字上的关联来说明问题，难免有失偏颇。

此外，UBC的地理学家David Ley也在一系列的研究和著作中指出外来的富有移民推动了温哥华的房价上涨。

加拿大的政客似乎对中国人推高加拿大的房价这个话题更感兴趣。在2013年的市选中，19岁到加拿大读书，来自中国大陆的首位华人温哥华市长候选人王璐提出应向长期不在温哥华居住的业主征收房屋空置税。虽然她并未提及所针对的群体，但温哥华中文媒体认为其针对的对象就是在温哥华西区购买独立屋的中国移民。显然，房地产的话题已经成为了政治选举的必需。

2015年3月，《温哥华太阳报》的文章指出，加拿大前驻华大使、前总理高级外交政策顾问马大维(David Mulroney)在新书中质疑中国的热钱大量进入加拿大市场，给加拿大地产带来了不良影响。他将多伦多温哥华这两大热门城市的房价居高不下的责任推到了中国购房者的身上。他认为，这些由中国人带来的“外来”(offshore)地产投资非但没给加拿大带来经济效益，反而加重了加拿大本地人的购房负担，造成多伦多和温哥华的本地居民无法负担经济型住房的房价。他还指出加拿大政府应该对那些来自中国的前政府官员关闭大门，以防他们用贪污的钱在加拿大买房。

《国家邮报》援引美国全球金融诚信机构的数据称，2002到2011这9年期间，总共有10,800亿美元从中国非法流入其他国家。与保守党颇有渊源的《环球邮报》在报道华人购房者在加拿大买房时经常冷嘲热讽，称华人购房者是中国出口到加拿大的最新“商品”。

那么，中国买家的进入到底对加拿大人住房可负担性带来了怎样的影响呢?

根据加拿大房屋贷款公司(Canada Mortgage and Housing Corporation，CMHC)的定义，房贷不超过家庭总收入的32%视为住房可负担(Affordable)。根据Vancity信用社最新发布的报告Downsizing the Canadian Dream: Homeownership Realities for Millennials and Beyond，在温哥华购买一栋独立屋支付的平均房贷已经超过了家庭中位收入的48%，负担性极低。根据报告的计算，在大温地区，一个家庭的中位税前收入为每月6225元。这样的家庭按照五年期固定利率2.89%，按照32%的可负担标准，每月最多可以获得1992元的房贷，如果他们支付25%的首付，可以购买价值492667元的房子，如果他们只能支付5%的首付，按照可负担标准，他们只能买38万元左右的房子。

以这样的价格，温哥华的一般家庭显然无法购买独立屋作为他们的居所。如果按照可负担的标准购买公寓或者连排屋的话，却并不是不能买到。而公寓和连排屋并不是所谓中国富豪的首选投资方向。

加拿大房屋贷款公司(CMHC)的数据显示，多伦多地区高层公寓买家中，仅有2.4%的人是外国投资者。温哥华这个比例更少，仅有2.3%。外国地产投资者仅占公寓和联排屋买家比例的一小部分。

多伦多Milborne地产公司(Milborne Real Estate Inc.)主席C.Hunter Milborne表示，在他们最近开发的一个公寓项目四季公寓(Four Seasons condominium development)的买家中，仅有5%来自国外。对于一些人对该统计的质疑，Milborne表示自己的数据来源真实可靠，他表示，在签购房合同时，公司会要求每一位购房者提供社会保险号码(social insurance number)和带照片的证件(Photo identification)。再加上贷款人在提供贷款之前会向要求借贷人提供他们资金的来源，因此对于外国买家比例Milborne提供的数字是可信赖的。

除此以外，Tridel公司高级营销副总裁James Ritchie同样认为外国买家在加拿大公寓市场上所占比例很低。Ritchie1968年建造其第一栋公寓，目前其公司在建的高层公寓单位有5400个，他表示，去年一年，他的公司总共卖出2000间公寓，其中仅有2.9%的买家来自加拿大以外地区。

Ritchie认为，这一情况出现的主要原因是外国人在购房时所付的定金要比本地人多。银行要求开发商准备建设的楼盘预售60%-70%才向开发商提供商业贷款。政府规定，加拿大本国人购买公寓时需付20%定金，而非本国人在购买高层公寓时，需付35%的定金，才能算作“已售出”。因此，为了争取银行贷款，开发商不得不先向国外购房者收取比本地购房者高出15%的定金。这阻挡了一部分海外购房者，也一定程度上影响了本地高层公寓开发商的资金流。

从2010至2015这五年期间，大温地区公寓市场基准价格涨幅是微乎其微。其中属于“豪宅区”的温哥华西区和西温地区公寓市场基准价涨幅仅分别为8.0%和5.3%。跟这一地区的独立屋的涨幅相比几乎可以忽略不计。而近几年公寓市场受到热捧的铁道镇(metrotown)区域，这五年期间市场基准价涨幅也仅为7%。

从数据上看，2010到2015这五年期间，大温公寓价格出现负增长的地区多达5个。其中枫叶岭公寓市场基准价下跌10.3%，高贵林港下跌7.4%，列治文下跌3.5%，惠斯勒公寓市场基准价格狂跌21.6%。

大温地区地产委员会所给出的数据显示，2010到2015这五年间，低陆平原地区联排城市房价格涨幅仅为3.9%，大温地区联排城市屋涨幅也仅为7.8%。从各行政区域方面看，联排城市屋市场基准价格这五年间涨幅最大的四个区域分别为温哥华西区、温哥华东区、列治文和新西敏，涨幅分别为15.2%，11.7%，12.6%和11.8%。其他地区涨幅不超过7%，其中枫叶岭和高贵林港还出现了负增长，分别为-1.2%和-2.0%。

联排城市屋和公寓市场基准价格变化趋势说明，2015年购买这两类房产跟2010年购买差别不大。2015年大温公寓市场并未出现房价狂涨的现象，一些市区反而出现低价新建住宅。

从上述分析中我们不难看出，作为加拿大房地产市场主力消费人群的中产家庭并没有因房价上涨受到太大的影响。联排屋和公寓近五年来稳定的价格曲线也显示，中产家庭在2010年和2015年的可负担性并未有明显的改变。